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東京で不動産投資をする魅力と現状|投資物件選びのポイントを紹介!

2020年に東京オリンピックが開催されることで、ますます注目度が上がっている東京。

日銀の金融緩和による円安などの影響で、今や国内だけでなく海外の投資家も東京の不動産を購入しているため、今後1~2年は日本国内の不動産価格の上昇が予想されます。

 

「不動産投資をするなら東京23区がいい」。

現状を反映して多くの不動産投資セミナー不動産投資本がそう伝えています。

東京オリンピックの経済効果が期待されるとはいえ、東京はそもそも低利回りの物件が多い地域。

それにもかかわらず人気の高い東京が、不動産投資先としてなぜここまで推奨されるのでしょうか?

 

この記事では、その「東京23区」の不動産投資の現状を解説。

また、現状の不動産投資市況から「駅力」という観点で考えるおすすめエリアまで、今後の成長力も加味して、東京での不動産投資のポイントと今後の展望を検証していきます。

Index

1. 東京の不動産投資の現状

東京は23区・26市・5町・8村で成り立っている日本の首都です。

総面積は2193.96㎢、人口密度はなんと6269人/㎢(2019年1月現在)。

人口、人口密度共に日本のトップで賃貸物件もひしめきあっています。

また、出版社・マスメディア・医療機関・教育機関も充実していて、まさに日本の中心部。

観光地としても有名でスカイツリーに東京タワーなど目白押し。書ききれない魅力がたくさんある街です。

都心(特に23区内)では物件価格・家賃ともに高く設定されている場所が多く、物件が溢れかえっているため募集方法に工夫が必要。

一方、郊外では物件価格が安く利回りが高いため、家賃は低めに設定する必要があります。

そして、立地によっては空室続きになる可能性もあるので物件選びに細心の注意を払いましょう。

2. 東京での不動産投資の魅力とは?

金融庁が地方銀行などを対象に投資用不動産への融資に対する審査体制の厳正化を図っていることから、郊外や地方エリアへの不動産投資は以前よりも厳しい状況に置かれています。

一方、東京での不動産投資市場はさらなる加熱を見せており、利便性の高いエリアの新築マンションでは即日完売が多発するほどの人気ぶりです。

これほどのにぎわいを見せる東京での不動産投資の魅力とは、一体何なのでしょうか。

東京は人口が増加傾向にある

少子高齢化の影響により全国的な人口減の状況の中で、東京都の人口は増加の一途をたどっています。

出典:東京都総務局統計部 東京都区市町村別人口の予測 予測結果の概要

東京都総務局統計部が発表している将来の人口推移予測によると、東京都の人口は引き続き増加を続け平成37年にピークを迎えるとされています。

少子高齢化による自然減(死亡数と出生数のマイナスの差)の現状は、東京も地方と変わりませんが、他を圧倒しているのは社会増(人口流入数と流出数のプラスの差)。

これは、日本経済の中心である東京都に他県から人が集中してきていることが要因となっています。

人口は賃貸需要に直結する重要な要素なので、他のエリアを圧倒する人口増を維持する東京は、不動産投資においても非常に魅力的なエリアと言えるでしょう。

2020年のオリンピックや再開発計画もあり、世界から注目されている

2020年の東京オリンピックに向けて、東京都の各エリアでは無数の再開発計画が進行中です。

代表的な建設予定施設、またリニューアルされた施設は以下になります。

このように、東京での再開発事業はめまぐるしい勢いで進行しており、特に渋谷エリアの再開発に関しては100年に一度と称されるほど大規模に。

日本は国土が狭いため、不動産マーケットも小規模のように思われがちですが、実はアメリカに次ぐ世界第2位の規模を誇っているのです。

現在再開発事業が盛んな都心から湾岸エリアの地価は高騰し続けており、今後開発が進めばその伸びはさらに拡大していくと予想されています。

世界からは「極東の小さな島国」という印象でしかなく、あまり視線を浴びることのなかった日本ですが、今回の東京オリンピックを契機に世界に門戸を開き、国際都市東京の位置づけを確固たるものにしていくでしょう。

不動産投資に魅力的な都市ランキングに東京が入っている

次に示した「世界の都市総合ランキング2018」で、東京はロンドン、パリに次ぐ第3位にランクインしています。

(世界主要都市の総合力を①経済②研究・開発③文化・交流④居住⑤環境⑥交通・アクセスの6分野で評価、順位付けしたもの)

出典:森記念財団都市戦略研究所 世界の都市総合力ランキング2018

これは、総労働時間の短縮改善やGDP成長率の上昇などが評価されたことによるものです。

東京都は世界的に見ても、住みやすく居心地の良い都市として高い評価を得ていることの証明と言えるでしょう。

3. 東京の不動産投資データ

ここからは不動産投資の参考にするべき東京の人口増減状況と東京の家賃相場のデータをご覧ください。

人口の増減状況

東京都の人口の増減状況は、以下の通りです。

参考:東京都総務局  東京都の人口(推計)の概要(平成30年1月1日現在)

さらに、平成30年1月~30年の期間の人口増減は以下をご参照ください。

参考:東京都総務局統計部 東京都の人口(推計)

このように、東京の人口は右肩上がりを続けており、近年では10万人/年のペースで増加しています。

東京都が抱える人口は、実に日本の約10%にものぼります。

しかし、日本は全国的に少子高齢化に歯止めがかけられないのも現状で、2025年をピークに総人口は徐々に減少していくというデータも出ています。

東京の家賃相場ランキング

東京23区と郊外で家賃相場が安い順、高い順に並べました。(築20年以内の賃貸物件の家賃)

23区

家賃が安いランキング 家賃が高いランキング
1位 葛飾区(6.90万円) 1位 中央区(16.50万円)
2位 足立区・江戸川区(7.00万円) 2位 港区(14.70万円)
4位 板橋区 (7.50万円) 3位 千代田区(13.65万円)

郊外

家賃が安いランキング 家賃が高いランキング
1位 多摩市(4.95万円) 1位 武蔵野市(8.20万円)
2位 八王子市(5.40万円) 2位 三鷹市(7.50万円)
3位 東大和市・青梅市・町田市(5.80万円) 3位 調布市(7.30万円)

23区・郊外共にアクセスや利便性が良い場所が人気で、家賃が高い傾向にあります。

市でいうと吉祥寺(武蔵野市)・三鷹・調布などはいずれも関東の住みたい街ランキング50位以内にランクインしている人気の場所。

家賃相場が安いエリアはアクセスが不便なところが多いですが、足立区や八王子市などは新宿など都心へ30分弱でアクセスできます。

参考:CHINTAI 東京都の家賃相場情報

4. 東京にはワンルーム条例がある

東京都には23区それぞれにワンルームマンション建設にあたる規制条例(指導要綱)があります。

なぜワンルームマンションにのみ、このような規制が敷かれているのでしょうか。

ワンルーム条例とは?

ワンルーム条例=ワンルームマンション規制とは、ワンルームマンションを建設する際の規制条例を指します。

この条例が制定された背景には、他県からの人口流入の激しい東京都の世帯の半数の単身者が原因。

単身者の特徴として、

  • 引越頻度が高く、地域に定着しない
  • 地域のコミュニティへの参加がなく、地域活動収縮の原因となる
  • 居住地に住民票を移さない人が多く、住民税を徴収できない
  • ゴミ出しマナーが悪い傾向にある
  • 自転車の路上駐輪をする傾向にある

などがあり、これらを問題視した自治体が単身世帯を減らしファミリー世帯を誘致したいとの思惑で始められたのがワンルーム条例です。

 

東京23区のワンルーム条例の規制条件は以下を参考にしてください。

参考:豊島区税制度調査検討会議 23区における集合住宅条例等の比較(ワンルームマンション関連)一覧

このワンルーム条例により、収益性が低くなってしまったワンルームマンションへの投資を避ける投資家が増えたため、続々と単身者が増加するにも関わらずマンションの供給が追い付かないという状況に陥っています。

しかし、この一見不利とも取れる状況は、見方を変えれば需要が高い上に競合が少ない絶好のチャンスとも言えるでしょう。

東京のファミリータイプの市況

一方、東京のファミリータイプの賃貸物件にはワンルームのような規制がないため建設が相次ぎ、相当な供給過剰にあります。

しかし、そもそもファミリータイプの賃貸需要はあまり高くはありません。

その理由として、東京都内の場合はファミリータイプの賃貸物件の家賃相場は割高であり、また現在は住宅ローンの金利が低いことから賃貸ではなく購入する世帯が多いことが挙げられます。

ファミリー世帯の賃貸需要の多いエリアを狙って投資をしましょう。

5. 東京で利益の出る投資物件を選ぶポイント

それでは、実際に東京で投資物件を選ぶ際に重視すべきポイントをお伝えします。

立地で選ぶ

立地は不動産投資の成否を左右する最も重要な要素です。

そして、この立地の善し悪しを分ける要素は一にも二にも最寄り駅。

利便性の高い人気の沿線の駅を選ぶことができれば、不動産投資の成功の7割はつかんだと言って良いでしょう。

 

最も手堅く投資を成功させる立地条件としては、

  • 人気の路線の駅
  • 乗換駅・始発駅・快速停車駅

この2つの条件を満たすことができれば、安定した賃貸需要が期待できます。

東京の人気の沿線として代表的なものは、中央線・東急東横線・東急田園都市線・丸の内線・銀座線・日比谷線などが挙げられます。

物件選びにあたっては、より優れた立地にある物件を選ぶようにしましょう。

人気のある区を選択する

最寄り駅の要素の他に、安定した賃貸需要を見込める人気のある区を選択することが大切です。

不動の人気を獲得しているのは、交通の利便性が高く治安の良い区です。

以下に人気のある区の代表的なものをご紹介します。

都心3区

一般的に「都心」と呼ばれるのは港区・中央区・千代田区の3区です。(政府機関や金融機関、大手企業が集まるビジネスの中心地)

●港区

東京都の中心に位置し、六本木ヒルズや東京ミッドタウンなどを有する観光スポットとしても人気。

●中央区

銀座・日本橋・築地・月島など全国的に有名な地域を抱える区で、商業やビジネスの中心地です。

●千代田区

皇居のある区として有名な千代田区は、東京23区で最も人口の少ない区。

皇居や国の主要機関が密集しているため治安が非常に良いのが特徴です。

単身者向け

●新宿区

新宿と言えば歌舞伎町のイメージが強く治安が良いという印象は持ちづらいですが、新宿区には歌舞伎町以外にも神楽坂や阿佐ヶ谷、四谷など閑静な住宅街のある街が多くあります。

●中野区

住みたい街ランキング上位の中野区には、東京を代表する二大商店街であるブロードウェイとサンモールがあります。

利便性の高さと庶民的なお店が多く、単身者や学生に人気の街です。

●渋谷区

100年に1度と呼ばれる大規模再開発の渦中にある渋谷区は、原宿や代官山、恵比寿などファッションの中心地としても有名で商業施設が集結。

一方で豊かな緑地や高級住宅街も有しており、ビジネス街としても急速に発展しています。

ファミリー向け

●杉並区

治安もよく、平成30年には待機児童ゼロを達成した区。

杉並区内にある中央線・京王線・西武新宿線は新宿や渋谷までのアクセスも良いです。

●世田谷区

都心へのアクセスが良いだけでなく、公園や教育施設も充実。他にも区の子育て支援が充実しているなど、子育てに優しい区です。

●練馬区

区内で緑被率も高く自然も豊か、保育施設で定員を増やしたなど、ファミリー世帯は過ごしやすいでしょう。家賃も安めで安定した区です。

家賃設定は10万以下がおすすめ

ターゲットを20~30代の単身者とするワンルームマンションへの投資を検討する場合は、家賃設定に配慮が必要です。

以下は、東京都の20~30代の平均年収に関するデータになります。

年代 平均年収
全体 612万円
20代 379万円
30代 554万円

参考:平均年収.JP 東京都の平均年収【20代30代40代】や年収中央値や産業別年収推移

この結果を月収で換算すると20代で31.6万円、30代で46.2万円(賞与は月収に含める)となり、手取額は大体20万円後半~30万後半となります。

単身者の場合は食費などの生活費が高くなる傾向があるため、これらを考慮すると家賃設定は10万円以内が適正と言えるでしょう。

現にワンルームの賃貸物件で10万円を超える物件は、入居者づけが難しく空室率が高いと言われています。

このようにターゲットの生活様式を意識した家賃設定を意識することは非常に重要です。

部屋の広さを確認する

前項でご紹介したワンルーム条例によると、部屋の広さを25㎡以上としている区は全体の9割に上ります。

これは国土交通省が定める住生活基本計画において、単身者の最低居住面積水準を25㎡以上と規定していることによるものです。

部屋が広ければ入居者の快適性は向上しますが、投資家にとっては部屋の面積が大きいということは、物件取得維持にかかる費用が大きくなり、収益性の悪化を招きます。

したがって、ワンルームマンション投資にあたっては、25㎡を最大面積として投資用物件を選ぶことをおすすめします。

6. 東京で選んではいけない投資物件

不動産投資では、選んではいけないリスクの高い物件があります。その代表的なものを以下にご紹介します。

外国人向けに作られている高級賃貸物件

日本に滞在する外国人入居者向けの高級賃貸物件は、非常にリスクが高いことで知られています。

外国人入居者の多くは外資系企業の日本支社や政府系機関に勤めている人が多く、国際情勢次第では一気に日本から撤退する可能性があるのです。

「高所得者の外国人」という極めて限られた層をターゲットとしている物件の場合、空室になれば次の入居者を確保することは難しいでしょう。

そうなれば家賃の値下げも検討しなければなりません。

外国人向け高級賃貸物件は、非常に地盤の不安定な市場と言わざるを得えないのです。

広すぎる賃貸物件

単身者向けのワンルームマンションの場合は専有面積25㎡以下で家賃10万円を切る物件であることが、入居者の獲得には欠かせない条件として挙げられます。

しかし中には、1人で住むには広く2人で住むには狭い30㎡前半の面積の部屋があります。

もちろん広くて家賃が安いならこんなに良いものはありません。

しかしこういった広い物件のほとんどは10万円を超える家賃帯であり、そうなれば入居者にとっての利点はありません。

「広すぎる賃貸物件は入居者誘致が難しい」ということを念頭に入れておきましょう。

形が悪い狭い賃貸物件

広い部屋であればそこまで気になる要素ではないですが、25㎡程しかないワンルームマンションの場合、部屋の形の善し悪しが入居者心理に大きく影響します。

生活スペースが限られているワンルームは、形がL字型であったり柱の位置が内側にあったりすると家具の配置が難しく、デッドスペースが生じてしまいます。

空間を有効に使いたいワンルーム入居者にとって、部屋の形の悪さは致命的と言えるでしょう。

周囲の環境が悪い物件

利便性を最優先するとはいえ、居酒屋や風俗店などが立ち並ぶ繁華街が近いエリアは好まれません。

これは単身者に限らずファミリー世帯であっても同様でしょう。

  • 一定の治安の良さ
  • スーパーやドラッグストアなど生活必需品が揃う施設が近くにある
  • 商業施設が適度にある

といったエリアなどが安定した賃貸需要を獲得できる条件の基準と言えます。

バルコニーが付いていない物件

都内の住宅は狭い敷地内に建蔽率ぎりぎりで建てられているものが多く、バルコニーの付いていない物件が意外に多くあります。

バルコニーと聞くと、特にファミリー世帯であれば洗濯物を干す場所というイメージがありますが、単身者にとってのバルコニーの活用用途はごみ置き場です。

ゴミ出しを頻繁にはできない彼らにとって、バルコニーの存在は入居を決定づける要因の一つです。

したがって、投資用物件を選ぶ際にはバルコニーの有無は確認しておくべきです。

7. 東京で不動産投資のおすすめエリア

単身者向けのワンルームマンションの入居者の確保には欠かせない条件として、場合は「家賃10万円以下」と前述しました。

しかしこれは一般的な単身者向けの条件であり、一流企業などに勤める高所得な単身者の場合は、この境界線にこだわる必要はありません。

ターゲットとなる入居者層の所得相場は、投資エリアを選ぶにあたっては非常に重要な要素です。

以下に一般層と高所得層に分けて、おすすめのエリアをご紹介します。

一般層

前提 「ワンルーム条例の適用されない築10年以上前に建てられた中古物件が多く、比較的家賃相場の低い人気のエリア」

  • 足立区
  • 葛飾区
  • 台東区

高所得層

前提 「都心部に位置していて利便性に優れ、治安が良く高級住宅街を有している落ち着いたエリア」

  • 中央区
  • 渋谷区
  • 港区

8. 東京で意外に需要があるシェアハウスもおすすめ

ワンルーム条例による家賃相場の高騰で、都内での一人暮らしは厳しい状況にあります。

そんな中、頭角を現してきたのがシェアハウス。

一つの物件を複数人で分けて住むシェアハウスは、家賃を安く抑えられる・住人同士で密接なコミュニティを形成できるとして単身者から絶大な支持を得ています。

また投資家としても、東京都内のシェアハウスは中古物件をリノベーションしているものが多いため物件価格が安く、さらにまとまった家賃収入が得られるため、利回りの高い投資物件として人気があります。

シェアハウスは、単身者の流入の激しい東京ならではのおすすめ投資物件と言えるでしょう。

関連記事シェアハウスを経営するために知っておくべき流れ|まずはメリットやリスクを知ろう!

2018.04.29

9. 低利回りの東京で上手に利益を出す方法

では、不動産価格が高騰し、利回りが低くなった東京23区で不動産投資を勧める理由はどこにあるのか?

また利益を出すためにはどのような方法をとればよいか?検証していきましょう。

東京23区の魅力は?

人口減少が叫ばれている日本で、人口増加している数少ない地域

入居者から得られる家賃収入が不動産投資の収益に直結するため、不動産投資において「人口」は、切っても切れない関係と言えます。

東京23区が勧められる大きな理由は、人口が増加している点です。

また、明治・中央・東京理科大学などのキャンパスが都心へ移転していて、2005年から10年間で約5万人の学生が都心に流れ込みました。

少子高齢化で郊外のキャンパスに人が集まらなくなっていることから起きている都心回帰の要因の一つです。

投資物件購入エリアが成功を左右する

東京23区で投資物件を探す場合、高額な物件が多いです。

もしあなたがサラリーマンで脱サラできるくらいの家賃収入がほしいと考えているなら、特にエリアに注意して投資物件を選ぶ必要があるでしょう。

東京23区の人口は多いですが、同時に多くの物件が現在も建設され続けています。

「建物だけでなく、今後も成長していく長期的に収益を望めるエリアかどうか」ということがとても重要になります。

「駅力」という観点でエリアを考える

東京23区で物件購入を考える場合、住みたい街ランキング常連!のような人気の地域は総じて物件価格が高いです。

そこで、今後の成長が期待できる穴場エリアに投資をしましょう。

また地方と違い、東京23区は自家用車でなく、公共交通機関を利用して移動することが一般的です。

単身者であればなおさらこの傾向は強いでしょう。

東京23区の穴場エリアで投資物件を選ぶときには、「駅力」はかなり重要な選考材料になります。

東京23区で不動産投資におすすめのエリア

  • 価格が高くても、駅近の物件を選ぶのか?
  • 駅から多少遠くなっても価格の安い物件を選ぶのか?

これは投資スタイルによって異なります。

ですが、「駅からの距離」だけでなく鉄道の路線が持つ「不動産力」についても注目してエリアを選ぶことが大切です。

選ぶポイントはお手軽価格で利便性のいいエリア

今まで、東京23区の中で人気があったエリアは「港区」「渋谷区」「世田谷区」「千代田区」です。

利便性・不動産力・人口ともに申し分はありませんが、現在は価格が高騰しており、購入できる投資家も入居できる人も限られてしまいます。

そこで、現在は「お手頃で利便性の良いエリア」に人気が集まってきています。

具体的には「台東区」「墨田区」「葛飾区」「江戸川区」エリアです。

これらのエリアを通っている路線は、地下鉄に乗り換えられる路線が多いのです。

大手町や新橋といった都心部の「勤務先まで家から1時間以内で通勤できる」という点はとても魅力的。

共働きの家庭や、単身者などある程度家賃を抑えたい人たちにとって、「職住近接」が求められた結果、ブランド価値のあるエリアよりも、立地による利便性が最も重要視されるようになってきています。

リスクと回避ポイント一覧表

不動産投資における代表的なリスクと回避POINTを表でまとめました。

リスク一覧 内容 回避ポイント
空室リスク 物件に誰も住んでくれず、家賃収入が手に入らない状況 購入前に入念に市場調査を行う
家賃滞納リスク 入居者が家賃を支払わず物件に居座る状況 管理会社に頼み、なるべく早く支払ってもらえるよう督促するか、退去してもらう
老朽化リスク 経年による建物の老朽化 入居率に影響を及ぼすほど老朽化する前に、リフォームを行う
低流動性リスク 不動産投資は売却に時間がかかるため、やめたくてもすぐにやめられない 購入の時点で、売却のタイミングまで考える
天災リスク 地震や火災などによって物件が破損してしまうこと 保険に入り備える。所有する物件が複数の場合は地域を分散させる
金利上昇リスク 変動金利の場合は、返済額が元の計画より高くなってしまう 多少の上昇は想定して返済計画を考える。想定外の上昇の場合は繰り上げ返済し元金を減らす・物件の売却を検討する

投資にリスクはつきものです。

リスクや失敗事例を知り、回避策を練ることが不動産投資で失敗しないための重要なポイントなので押さえておきましょう。

関連記事不動産投資で失敗してしまう原因と失敗しないための鉄則とは

2019.05.10

東京郊外での不動産投資を考える場合

東京郊外は基本的に物件価格は安い一方で空室リスクが高まる傾向が強いです。

東京郊外で不動産投資をするなら、利便性が良く、例えば新宿へも中央線で一本で行ける吉祥寺(武蔵野市)、三鷹(三鷹市)などは人気が高いです。

そういったエリア選定は空室率を低くすることにも繋がります。

これらは利回りが都心部より高く、値段が安めの東京市部は投資家からの需要も徐々に上がってきている場所です。

10. 将来の東京の不動産投資予測

不動産投資において、投資エリアの今後を考えることはとても大切です。

不動産投資は、資金の準備や物件の選定など複雑で大変な作業がありますが、物件を購入してやっとスタートラインに立つことができます。

そこから利益を出して、収益を増やすのですから、今よりも先のことが重要。

不動産投資がまた身近なものではなくなるかも?

不動産投資の過熱により、特に東京23区では物件価格が高騰しているというのが現状です。

そうすると、不動産投資を始めることができる人=高額な物件を購入できる人に…。

銀行からの融資を受けるにせよ現金で一括購入できるにせよ、高額な物件を購入できる人というのはほんの一握りの存在です。

現在のようにサラリーマンでも手軽に、という風潮は落ち着かざるをえなくなるでしょう。

東京都心部への一極集中は解体されていく

現在は都心部への人口流入が続いている状況です。若い層も都心への進学や就職を夢見ています。

しかし、インターネットを経由して仕事ができる環境が現在よりも整えば、どこにいても仕事をすることが可能になるでしょう。

これは今後、働き方の新常識として浸透していくかもしれません。

 

いつか、東京23区の価値は今より下がる可能性もあります。

しかし、そうは言っても東京は日本のの首都であり、経済・文化・他国との交流の中枢地域であることは今後も変わりません。

もしかすると新たな動きとして、今までニーズがないと考えられていた東京の地方都市から人気エリアが出現することも考えられます。

不動産を取り巻く状況は非常に流動的。時代の流れを読みながら20年後を予想して投資先を選びましょう。

11. 東京での投資は場所を間違えるとリスクになるので良く見極めて物件を選ぼう

東京での不動産投資とは

  • 価格は高いがリスクは低い
  • 今後も再開発が行われるため、売却で利益を出せる可能性も
  • 民泊で賃貸よりも高い収益を出すことができる
  • 東京という大きなネームバリューがある
  • 一極集中が解消するとしても、東京はあくまでも日本の中心都市である
  • エリアの特性を理解して様々な投資方法を考えだせる

日本で不動産投資を考えた時、価格が高く利回りが低いということを除けば、これだけ様々な投資方法を試せて、可能性のあるエリアは他にはないでしょう。

収益性は今のところ低いですが不動産投資は長期投資です。

今後の戦略をあなた自身が練ることで、もっと魅力的になるでしょう。

今はまだ銀行融資をサラリーマンでも受けられます。

環境が整っている今こそが東京23区での不動産投資を始めるチャンスかもしれません。

MIRAIMOでは、不動産投資に関する無料勉強会や個別相談会を随時開催しています。

疑問や不安にお答えしますので、まずは不動産投資の知識をつけるためにお気軽にご利用ください。

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