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東京での不動産投資を紐解く|23区の人気エリアから見る投資物件の選び方

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2020年に東京オリンピックが開催されるのでますます注目度が上がっている東京。

日銀の金融緩和による円安等で、国内だけでなく海外の投資家も東京の不動産を購入しています。そのため今後1~2年は日本国内の不動産価格の上昇が予想されます。

そのため不動産投資をするなら「東京23区」がいい。

多くのセミナーや不動産投資本がそのように伝えています。

 

では、東京はなぜ、不動産投資先としてここまで推奨されるのでしょうか?

低利回りでありながら、人気の高い「東京23区」の不動産投資の現状を解説します。

現状の不動産投資市況から「駅力」という観点から考えるおすすめエリアまで、

今後の成長力も加味して、東京での不動産投資のポイントと今後の展望を検証していきます。

1. 「不動産投資目線」で見た東京の基本データ


東京は23区・26市・5町・8村で成り立っている日本の首都です。

総面積は2190.75㎢、人口密度はなんと6260人/㎢。

人口、人口密度共に日本のトップで賃貸もひしめきあっています。

出版社・マスメディア・医療機関・教育機関も充実していてまさに日本の中心部になっています。

観光地としても有名でスカイツリーに東京タワーなど目白押しで書ききれない魅力がたくさんある街です。

 

東京の物件は都心(特に23区内)だと物件価格も家賃も高く設定されている場所が多いです。物件が溢れかえっているため募集方法に工夫が必要です。

郊外だと物件価格が低く利回りが高いです。家賃は低めに設定することが必要となります。

そして立地によっては空室続きになる可能性もあるので注意が必要です。

1-1. 人口の増減

見てわかる通り、東京の人口は右肩上がりを続けており、日本人口の約10%が東京に集まっています。

しかし日本は全国的に少子高齢化には歯止めがかけられないのも現状で、2025年をピークに人口は徐々に減少していくというデータも出ています。

(東京都政策企画局 http://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/actionplan_for_2020/honbun/honbun4_1.pdf

1-2. 東京の家賃相場ランキング

東京23区と郊外で家賃が安い順、高い順に並べました。

(2018年3月現在 https://www.chintai.net/rent/list/?prefKey=tokyo&prefKey=tokyo&o=3&o=2

23区ランキング

家賃が安いランキング 家賃が高いランキング
1位 葛飾区(6.50万円) 1位 中央区(14.90万円)
2位 足立区(6.70万円) 2位 港区(14.50万円)
3位 江戸川区(7.20万円) 3位 千代田区(13.55万円)

郊外ランキング

家賃が安いランキング 家賃が高いランキング
1位 多摩市(5.15万円) 1位 武蔵野市(8.20万円)
2位 小平市(5.70万円) 1位 三鷹市(8.00万円)
2位 あきる野市(5.70万円) 3位 調布市(7.10万円)

郊外でも区でもアクセスが良い場所が人気で、家賃が高い傾向にあります。

市でいうと吉祥寺(武蔵野市)・三鷹・調布などはいずれも関東の住みたい街ランキング50位以内にランクインしている人気の場所です。

(参考:SUUMO 住みたい街ランキング2018年 https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2018/sumitaimachi_2018_kanto_31_100.pdf

家賃が相場が安いエリアはアクセスが不便なところが多いですが、足立区や小平市などは新宿など都心へ30分弱でアクセスできます。

2. 東京での不動産投資の現状

東京での不動産投資を紐解く|23区の人気エリアから見る不動産投資物件の選び方

現在、不動産投資は資産運用方法の一つとして、投資家や資産家だけでなく、サラリーマンにまで浸透してきています。

その理由は金融緩和による銀行融資の過熱です。

銀行は返済能力のある人材に対しては、融資を行います。業績が不透明な中小企業よりも、きちんと収入があり、「不動産」という担保も取れるサラリーマンに対しては返済能力があると査定され融資がおりやすくなっているのです。これが、現在の不動産投資ブームの現状です。

しかし、この不動産に対する加熱融資を危惧し、徐々に銀行のローンの融資基準が厳しくなってきています。

まだ、金利がすぐに上昇する気配はないですが、融資過熱により物件を購入できる人がふえたことによる物件価格の上昇は続いています。

中でも、東京23区の物件価格はバブル時を超える勢いで高騰しています。

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2017.11.14

3. 低利回りの東京23区で利益を出す方法

東京での不動産投資を紐解く|23区の人気エリアから見る不動産投資物件の選び方

では、不動産価格が高騰して、利回りが低くなった東京23区で不動産投資を勧める理由はどこにあるのか?

また利益を出すためにはどのような方法をとればよいか?検証していきましょう。

3-1. なぜ、東京23区なのか?

人口減少が叫ばれている日本で、人口が増加している数少ない地域

不動産投資において「人口」は切っても切れない関係です。基本的に購入した投資物件の入居者から得られる家賃収入が不動産投資の収益になるからです。

東京23区が進められる大きな理由は、人口が増加しているというところにあります。

また、明治・中央・東京理科大学などが都心のキャンパスへ移転していて、2005年から10年間で約50,000人の学生が都心に流れ込みました。

少子高齢化で郊外のキャンパスに人が集まらなくなっていることから起きている都心回帰もあります。

投資物件購入エリアが成功を左右する

東京23区で投資物件を探す場合、高額なお金を支払い物件を購入する場合が多いです。

もしあなたがサラリーマンでアーリーリタイアできるくらいの、家賃収入がほしいと考えている場合は、特にエリアに注意して投資物件を選ぶ必要があります。

どうしてかというと、東京23区は多くの人がいますが、同時に多くの物件が現在も建設され続けています。新築物件というだけでは、長期投資である不動産投資で利益を出す強みにはならないのです。

今後も成長していく、長期的に収益を望めるエリアかどうか、ということがとても重要になります。

「駅力」という観点でエリアを考える

東京23区で物件購入を考える場合、住みたい街ランキング常連!のような地域は総じて、物件価格が高いです。そこで、今後の成長が期待できる穴場エリアに投資をしましょう。

また、地方と違い、東京23区は自家用車でなく、公共交通機関を利用して移動することが一般的です。単身者であればなおさら、自家用車は必要ないでしょう。

ということで、投資物件を選ぶとき「駅力」はかなり重要になります。

3-2. 東京23区で不動産投資におすすめのエリア

価格が高くても、駅地近の物件を選ぶのか?多少遠くなっても価格の安い物件を選ぶのか?

これは投資スタイルによって異なります。

ですが、「駅からの距離」だけでなく鉄道の路線が持つ「不動産力」についても注目してエリアを選ぶことが大切です。

人気エリアより「お手軽価格で利便性のいいエリア」

いままで、東京23区の中で人気があったのは「港区」・「渋谷区」・「世田谷区」・「千代田区」といったエリアです。

利便性・不動産力・人口ともに申し分はありませんが、現在は価格が高騰しています。購入できる投資家も入居できる人も限られてしまいます。

そこで、人気は上記エリアほどはないですが、「お手頃で利便性の良いエリア」に人気が集まってきています。

具体的には「台東区」・「墨田区」・「葛飾区」・「江東区」・「江戸川区」エリアです。

このエリアを通っている路線は、ダイレクトに地下鉄に乗り入れている路線が多いです。

大手町や新橋といった都心部の勤務先まで家から1時間以内で到着し、1時間以内の通勤時間はとても魅力的です。

共働きの家庭や、単身者の中でもある程度家賃を抑えたい人たちにとって、職住近接が求められた結果、ブランド価値のあるエリアよりも、立地による利便性が最も重要視されるようになってきています。

3-3. リスクと回避POINT一覧表

不動産投資における代表的なリスクと回避POINTを表でまとめました。

リスク一覧 内容 回避POINT
空室リスク 物件に誰も住んでくれず、家賃収入が手に入らない状況 購入前に入念に市場調査を行う
家賃滞納リスク 入居者が家賃を支払わず物件に居座る状況 管理会社に頼み、なるべく早く支払ってもらえるよう督促するか、退去してもらう
老朽化リスク 経年劣化により建物の老朽化 入居率に影響を及ぼすほど老朽化する前に、リフォームを行う
低流動性リスク 不動産投資は売却に時間がかかるため、やめたくてもすぐにやめられない 購入の時点で、売却のタイミングまで考える
天災リスク 地震や火災などによって物件が破損してしまうこと 保険に入り備える。所有する物件が複数の場合は地域を分散させる
金利上昇リスク 変動金利の場合は、返済額が元の計画より高くなってしまう 多少の上昇は想定して返済計画を考える。想定外の上昇の場合は繰り上げ返済し元金を減らす・物件の売却を検討する

投資にリスクは付き物です。リスクや失敗事例を知り、最小限に抑えることが不動産投資で失敗しない重要なポイントです。

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2017.12.04

3-4. 東京郊外での不動産投資を考える

郊外は基本的に物件価格は安い一方で空室リスクが高まる傾向が強いです。

東京郊外で不動産投資をするなら吉祥寺(武蔵野市)、三鷹(三鷹市)などは利便性がいいことや、新宿へも中央線で一本などで人気が高いです。

そういったエリア選定は空室率を低くすることにも繋がります。

利回りが都心部より高く、値段が安めの東京市部は投資家からの需要も徐々に上がってきている場所です。

23区と郊外での不動産投資戦略の違い

一番は利回りの違いです。

都内の一等地の投資は利回りが5%以下という物件もあります。

物件価格が高い分、家賃も高めで、アクセスのよい駅などはさらに空室率が下がるので収益を得やすいです。

郊外の不動産投資は新築で8%、中古で10%あたりが目安になります。

物件価格は安いですが場所によっては地方と同じぐらい人が集まらないところもあるので、立地の選定と募集方法の工夫が不可欠です。

都内は「ローリスク・ローリターン」
郊外は「ミドルリスク・ミドルリターン」といったところでしょう。

23区も郊外も利便性が良いところに人気が集まるのは同じです。

エリアの特徴をきちんと掴んでから郊外への不動産投資を考えましょう。

4. 東京都と第二の首都大阪の不動産投資を比較

東京での不動産投資を紐解く|23区の人気エリアから見る不動産投資物件の選び方

第二の首都大阪と東京で不動産投資をするのはどちらが良いのでしょうか?

大阪は郊外と同じように場所さえうまく選べば土地もそれほど高くはなく、単身狙いのアパート投資も視野に入れることができます。利回りも確保しやすく高めです。
デメリットとしてはやはり東京ほど人が集まりやすいわけではない、人口減少による空室リスクが危惧されます。

どちらも立地と将来に向けた入念な計画を建てれば収益を得ることは可能です。

大阪不動産投資のポイント

①利回りだけでなく将来物件の価値が保てるか?を意識する
②その場所に今後も人が住むかを考える
③その物件は10年後も魅力的な物件と言えるか?

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5. 今後の東京の不動産投資予測

東京での不動産投資を紐解く|23区の人気エリアから見る不動産投資物件の選び方

不動産投資において、投資エリアの今後を考えることはとても大切です。

不動産投資は物件を購入してやっとスタートラインに立つことができます。そこから利益を出して、収益を増やすのですから、今よりも先のことが重要になります。

ですので、今後の展望についてはきちんと予測しましょう。

5-1. 不動産投資がまた身近なものではなくなるかも?

不動産投資の過熱により物件価格が高騰しているという現状があります。

そうすると、不動産投資を始まることができる人=高額な物件を購入できる人になっていきます。
もしくは、現金で一括購入できる人。

どちらも、一般的には少ない存在です。現在のようにサラリーマンでも手軽に、という風潮は落ち着かざる負えないでしょう。

それでも、不動産投資を始めたい!という方は、無理に東京23区にこだわらない。という広い視野を持ちましょう。東京23区で区分マンションを購入するのに2000万円。地方であれば一棟のアパートが買えます。

あなたは、不動産投資で安定した家賃収入がほしいのですか?それとも、東京23区で物件を持つステータスを味わいたいのですか?

不動産投資はあくまで、あなたの夢をかなえる手段なのです。利益が望めるなら、今後は東京23区にこだわる必要はないかもしれません。

5-2. 東京への一極集中は解体されていく

現在は、都心部への人口流入が続いている状況です。若い層も都心へ進学や就職を夢見ています。

しかし、インターネットを経由して仕事ができる環境が現在よりも整えば、どこにいても仕事をすることは可能になります。

わざわざ、毎朝早起きをして満員電車に乗るようなつらい思いをしなくて済むのです。大手企業でも、自宅で仕事をする選択ができるようになっています。

これは今後、働き方の新常識として浸透していくかもしれません。

そうなったとき、東京23区の価値は、少なくとも今より下がるでしょう。

ですが、東京は日本の中心都市です。働き方が変わったからと言って、すぐに価値がなくなるということはないと考えられます。

もしかすると、新たな動きとして、いままでニーズがないと考えられていた地方都市から人気エリアが出現するかもしれません。

不動産は動くものであるという考えを持ち、時代の流れを読みながら20年後を予想して投資先を選びましょう。

6. 東京での不動産投資は将来性をよく考えよ

東京での不動産投資とは

  • 価格は高いがリスクは今のところ低い
  • 今後も再開発が行われるため、売却で利益を出すことができるかも
  • 民泊を行い、賃貸よりも高い収益を出すことができる
  • 東京というだけで地方からすると魅力的
  • 一極集中が解消するとしても、まだ先の話
  • エリアの特性を理解して様々な投資方法が試せる

日本で不動産投資を考えた時、価格が高く利回りが低いということを除けば、これだけ様々な投資方法を試せて、可能性のあるエリアはないでしょう。

収益性は今のところ低いですが、不動産投資は長期投資です。今後の戦略をあなた自身が練ることで、もっと魅力的になります。

今は、まだ銀行融資をサラリーマンでも受けられる可能性が残っています。始める方法がなくなってから、やりたかったでは遅いです。

環境が整っている今こそが東京23区での不動産投資を始めるチャンスかもしれません。

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