【2018年度】不動産価格の推移と住宅市場予想を解説!過去の推移から分かるバブルの原因とは?

バブル景気を経験した人は、もう高齢になっているでしょう。

バブル景気時代は、今では想像もできないような好景気だったのです。

土地の高騰をきっかけにお金が飛び交い、飲み会ではお金をばら撒き、帰りには万札でタクシーを停めていたほどだったといいます。。

商品も高いほど売れるという、おかしな時代でした。日本人のほとんどが常識を忘れて「土地神話」に酔いしれていたのです。

ですが、当然そんな異常な好景気がいつまでも続く訳がありません。膨れあがった泡が弾けるようにバブル経済は崩壊してしまいました。

今回は、約50年前のバブル景気の原因やバブルの始まり、また当時の住宅市場の推移から、2018年度の不動産価格の推移や住宅市場を予測します。

不動産投資を成功させるために市場を予測することは重要なポイントといえるからです。

1. 過去50年間の不動産価格の推移

今から50年ほど前に、総理大臣であった田中角栄氏が発表した「日本列島改造論」により地価高騰が始まりました。

その後15年から20年の間に日本の地価はピークを迎え、景気も最高潮でした。いわゆる「バブル景気」といわれる現象です。

その後、政府による投機的な取引の禁止などが影響し、不動産の購入意欲が途絶え地価の高騰は終息を迎えます。これを「バブル崩壊」といい、地価は下落で推移し景気は一気に落ち込みました。

不動産関連の会社の倒産が多発したのです。

2. 不動産バブルの原因とは

不動産バブルが起こった原因は、政府の政策や日銀の講じた金融政策が影響しているところが大きいのですが、「土地神話」といわれる心理的要素も要因となっています。「不動産価格が下がることはない」という誤った信仰です。

土地を手に入れることが成功への秘訣のように思われていました。猫のひたい程度の面積の土地所有者ですら、いっぱしの不動産ブローカーのように振舞っていた時代です。

不動産価格が下落した理由とは?

政府が投機的取引を抑制するために「土地基本法」を定めたり、日銀が「総量規制」により融資を制限したりと不動産の購入を抑制する方針を進めたのです。これらの政策は、企業や消費者の不動産購入意欲を抑えることになります。

しかし、不動産価格の高騰も下落も一気に推移すると何らかのひずみが生じてしまいます。日本は、バブル崩壊後に長い不況に陥るのです。

3. 不動産のミニバブルが起きる理由について

バブルとは、不動産取引が必要以上に活性化することです。2000年前後の不動産を流動化するために不動産を証券化する「不動産証券化商品」や「不動産投資信託」などで不動産売買が活発に推移します。これがその後のミニバブルにつながるのです。

不動産価格が下落した理由とは?

ミニバブルが下落した理由は、2008年9月のアメリカの投資銀行であるリーマン・ブラザーズ・ホールディングスの経営破綻の影響が大きいでしょう。「リーマンショック」といわれ、世界規模の不況を引き起こしました。

4. 現在の不動産価格の推移について

現在は、超低金利時代といわれています。不動産取引を活性化させるために不動産購入に欠かすことのできない金融機関からの融資を受けやすくしているのです。低金利で推移していることもあり、不動産景気は良好といえるでしょう。

現在の不動産価格が上昇している要因について

不動産価格が上昇する要因とは、不動産取引が活性化するということです。売れると価格は上昇します。活性化の原因は、もちろん低金利により融資が受けやすいこともあるのですが、2020年東京オリンピックの誘致も大きく影響しています。

中国人投資家による爆買いに引き続き、オリンピック開催地であることが影響して海外から日本の不動産を購入するケースも増えています。東京をメインに不動産投資としても利回りのよい物件と期待されているのです。

5. 2018年度の住宅市場はどうなるのか?

新築物件の場合、価格上昇のため今までのように取引が動いていません。不動産投資家が買い控えていることも影響しているようです。しかし、まだまだ家が欲しいという人が少なくないので不動産価格が大きく下落することはないでしょう。

低金利はまだまだ続くと予想されるが、海外の動向に注意がいる

住宅ローンの金利は2018年も低い状態で推移するといわれているのですが、アメリカの金利上昇に伴う影響が考えられるため注意が必要です。また、金融庁による住宅ローンの抑制政策の影響も考えられます。

現状として、住宅ローンから手を引く大手金融機関が現れてきているという不安材料があります。しかし、地銀などは、まだまだ融資意欲があるので先行きは不透明といえるでしょう。

消費税10%による駆け込み需要により都心は供給増になる見込み

東京近辺では、新築住宅の供給数も増えてはいるのですが、将来的には減少していくでしょう。2019年の消費税引上げが一時的な駆け込み需要をもたらしますが、長くは続かず地方から需要・供給ともに減少していくと見込まれています。

不動産選びの重要なポイントについて

不動産選びのポイントとしては、立地の良さに継続性が見込めるかどうかという点に着目してください。東京都内でも中心地の物件は不動産価格の値上がりにより購入するのは難しいでしょう。

ねらい目は、東京都内の周辺部になるのですが、物件近辺の商業施設が撤退するような場合もあるので、将来的に継続する立地であるのかどうかを判断しなければなりません。東京都内では、北東部の利便性の良い物件がおすすめといえます。

中古マンション物件には注意が必要になる

中古マンションの価格について、しばらくは上昇傾向で推移します。しかし、オリンピック開催前に外国人投資家が購入していた物件を売却すると予想されるため、供給過多になる地域が増えます。

供給が需要を上回れば、価格は下がる可能性が高まるでしょう。

より一層の立地の選定が必要になってきます。

2018年度の不動産売却について

不動産価格については、低金利という長期的な金融対策により取引量も安定に推移し、穏やかな上昇を続けています。

しかし、「少子高齢化の波」という不動産価格に影響を与える懸念材料のなか2018年の不動産売却はどうなるのでしょうか?

マンションの売却について

消費税が10%に増税される前の駆け込み需要が、売却の最終的なチャンスになるといえます。駆け込み需要を逃せば状況は厳しくなるでしょう。現状では、不動産市場は安定していますが、今後金利が上昇するようなことがあれば購入意欲が減少するからです。

さらに、2019年は外国人投資家による投資物件の売り時にもなります。不動産市場に売り物件が溢れると不動産価格は下がるのが一般的な現象です。

土地、一戸建ての売却について

売却を考えているのであれば、早めの判断が必要でしょう。土地や一戸建てについては、バブル崩壊後の下落以後は長く横ばいで推移しました。将来的には、少子高齢化による更なる不動産価格の下落も考えられます。

特に土地については、売れ残ると住宅地のような固定資産税の減免対象にならないため、税負担が重くなってしまいます。

売却の目的を考えておく必要がある

売却を考えるときは、何らかの理由があるでしょう。しかし、漠然とした目的で取引をすることは危険です。

特に不動産のような高価な品物を売却する時には明確な目的を持ってください。

たとえば、不動産価格について売却額の最低限度を設定しておくのです。

売却したお金を何に使うのか、いくら必要なのかを明確にして売却計画を立てなければなりません。「とにかく、少しでも高く売れないかな」では、せっかくの売却の機会を逃してしまうことになります。

不動産投資をする上で不動産市場の見極めが重要になってくる!

当たり前のことですが、不動産投資を成功させるためには不動産市場の見極めがポイントです。

投資とは、少しでも安く買い少しでも高く売ることが基本です。

そのためには、物件の将来的な展望を認識していなければなりません。

今後、不動産市場が上るか下がるかを判断することが大切です。特に出口戦略といわれる売却は、不動産投資としての成功を左右します。

したがって、売却に成功してこそ、その不動産投資が成功であったといえるのです。

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