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【2019年最新版】不動産価格の推移から2019年の市場を大予想!

ここ数年はタワーマンションブームが続き、都心部のマンション価格は過去例を見ない高騰ぶりを見せています。

さらに2019年は10月に予定されている消費税増税や翌年に控える東京オリンピックの開催など、不動産価格に影響を及ぼすイベンドごとが満載。

そこで今回は約30年前に起こったバブル景気、リーマンショックなどによる過去の不動産価格の推移から2019年の市場を大予想していきます。

不動産投資を成功させるために市場を予測することは重要なポイントといえるからです。

1. 過去の地価の推移グラフをチェックしよう

今後の不動産価格を予測するために、まずは過去の地価公示の推移グラフをチェックしていきましょう。

土地価格の動きを知りたいという場合にチェックするのが「地価公示」。

地価公示とは、地価公示法に基づき国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を毎年3月に公表する土地評価のことです。

住宅地の「平均」価格の推移【東京23区・大阪・福岡など】

東京23区・大阪・福岡などの全国主要都市における住宅地の地価の平均価格の推移は、以下の通り。

国土交通省 主な都市における住宅地の「平均」価格の推移 

上記の表で過去にさかのぼって見ていくと、今から30年ほど前に起こった「バブル景気」の頃の地価の高騰ぶりの凄さを改めて知ることができますね。

東京23区では昭和63年に平均平米単価が136.1万円にまで上がっていますが、平成3年以降から下降の一途をたどり、平成16年には43.8万円とピーク時の3分の1にまで下落。

平成20年には57.9万円にまで持ち直したものの、同年に起こったリーマンショックによって再度下落に転じました。

その後平成26年から始まったアベノミクスの金融緩和政策が功を奏し、現在に至るまで住宅地の平均価格はゆるやかな上昇を見せています。

商業地の「最高」価格の推移【東京23区特別区・大阪・福岡など】

全国主要都市における商業地の「最高」価格の推移は以下の通りです。

国土交通省 主な都市における商業地の「最高」価格の推移

商業地の最高価格においては、東京23区とそのほかの都市の差が歴然としています。

東京23区では平成14年から急激な上昇を始め、平成20年にはバブル期の最高値を更新する3,900万円/㎡を記録しました。

その後他の都市同様下落に転じますが、平成25年に東京オリンピックの開催が決定したことで都市開発が加速。

平成30年にはバブル期の最高値を大幅に超える5,550万円にまで上昇しています。

2. 過去の不動産価格の推移をチェックしよう

今から30年ほど前に起こったバブル景気は政府による投機的な取引の禁止などの影響で不動産の購入意欲が途絶えたことで、バブル崩壊という顛末を迎えています。

また2000年前後には「不動産証券化商品」や「不動産投資信託」などで不動産売買が活発化しミニバブルが起こりましたが、2008年9月のアメリカの投資銀行であるリーマン・ブラザーズ・ホールディングスの経営破綻によりそのミニバブルも終わりを迎えることに。

このように不動産取引は景気の動向や政府の政策の影響を大きく受けて推移していきます。

ここでは、過去の不動産価格の推移をその要因とともにチェックしていきましょう。

戸建住宅の価格・価格指数の推移

国土交通省が公表している不動産価格指数を見ると、過去の不動産価格の推移を一目で確認することができます。

不動産価格指数は、2010年7月を100として2008年4月以降からの不動産取引情報を集計して指数化したもの。

戸建住宅の不動産価格指数の推移は以下の通りです。

参考:国土交通省 不動産価格指数

上記の表で見られるように、戸建て住宅の不動産価格はほぼ横ばいで推移しています。

これは住宅地が飽和状態にあるということが原因と考えられ、特に首都圏をはじめとした大都市圏での戸建て住宅の建設量は約10年間ほとんど変わっていません。

マンション(区分所有)の価格・価格指数の推移

次にマンションの不動産価格指数の推移は以下の通りです。

参考:国土交通省 不動産価格指数

マンションの不動産価格は、2013年から急激に上昇。

マンション需要と聞くと東京オリッピック需要が要因と見られがちですが、グラフをよく見ると開催が決まった2013年9月以前からマンション価格は上昇しています。

このことから現在までの約16年に渡るマンション需要の高まりは、第二次安倍政権発足後の2013年4月から始まった金融緩和政策がそのきっかけと言えるでしょう。

そこに東京オリンピックの開催が後押しをする形で、近年のマンション価格高騰を引き起こしていると見られます。

マンション・アパート(一棟)の価格・価格指数の推移

一棟マンション・アパートの不動産価格の推移は以下の通りです。

※出典 健美家 2018年1月~12月期年間レポート

上記の表から分かるように、一棟マンション・アパートともに2013年以降から5年連続で急激な上昇を見せています。

これも前述の区分マンション同様、金融緩和政策とオリンピック需要によるものと言えるでしょう。

中古に限ったマンションの価格推移は?

※参考 東京カンテイ 70㎡換算価格推移

2019年2月の中古マンション価格は首都圏で3725万円、都県別では東京都4955万円・神奈川県2907万円・埼玉県2291万円・千葉県2048万円。

首都圏全体では2013年に直近10年では底値となる2791万円を記録して以降、現在に至るまで上昇の一途をたどっています。

特に2015年~2016年にかけての価格の高騰は顕著であり、その要因として以下の通りです。

  1. 東京オリンピック開催に向けたホテル建設の活発化により、マンション(住宅)用地までもホテルの建設用地として買い上げられてしまったことによる地価の高騰
  2. 東日本大震災の復興事業・東京オリンピック開催に向けた建設ラッシュによる資材不足を要因とした建設資材の価格高騰
  3. 2と同様の要因における建設業界の慢性的な人材不足
  4. オリンピック特需の影響から海外投資家の東京都を中心とした都心部への投資活動の活発化

新築・中古を問わず近年の不動産価格の高騰は安倍政権の金融緩和政策を発端として、そこにオリンピック需要が加わる形で引き起こされていると見て良いでしょう。

3. 2019年の住宅市場に影響を与えそうな事柄は?

2019年の住宅市場に影響を与えそうな事柄は?

2019年の住宅市場に影響を与える事柄としては、翌年に控える東京オリンピック、10月に行われるとされる消費税増税が挙げられます。

以下で詳しく見ていきましょう。

①東京オリンピック関連

東京オリンピックの影響で、都内では大規模都市開発がいたるところで進行中です。

これにより首都圏、特に東京の不動産価格は好調に維持されています。

しかしその一方、東京湾岸の晴海埠頭エリアに建てられる選手村の宿泊施設がオリンピック終了後にマンションとして販売されることが決まったことで、住宅供給が過剰になり他の分譲マンションが値下がりするのではという懸念も。

このマンションは約8割が分譲、2割が賃貸として供給される予定であることから都内の賃貸市場への影響は軽微であると予測されますが、短期的なキャピタルゲインを重視した運用を狙う場合には影響は避けられないでしょう。

関連記事東京オリンピックは不動産投資にどう影響する?|経済的メリットやオリンピック後の将来予測も公開!

2019.03.05

②消費税引き上げの可能性

消費税引き上げによる住宅市場への影響を抑えるため、政府は以下の対策を検討しています。

  • 住まい給付金の増額(最大給付額30万円を50万円まで拡充)
  • 住宅ローン控除の期間を従来の10年から13年に延長
  • 贈与税非課税枠の拡大(最大非課税枠1200万円を3000万円まで拡充)
  • エコポイント制度の新設(新築最大35万円・リフォーム最大30万円)

住宅購入を検討する人は、消費税増税前と後ならどちらがお得なのかと考えるでしょう。

これは購入する物件や買主の所得状況などにより変わるため、一概には言えません。

しかし2014年に消費税が5%から8%に引き上げられたときと同様に増税前の住宅の駆け込み需要、増税後の販売落ち込みは確実に起こるとみられる自然現象です。

この現象を予測した上で不動産業者も増税前には売値を上げ、増税後には売値を下げるなどの対策を取ることが考えられるため、増税に惑わされることなく冷静に検討する必要があるでしょう。

③2019年問題は起こる?

2019年問題とは、2019年をピークに世帯数が減少に転じ住宅が供給過剰の状態に陥ることで不動産価格が激しく落ち込むのではないかという予測のことです。

これは2013年1月に国立社会保障・人口問題研究所が推計した「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」のデータから提起されたもの。

しかしその5年後の2018年1月に発表された新たな推計では世帯数増加のピークは2023年まで伸びるとされる結果が出たため、これまで不動産業界に蔓延していた2019年問題は回避されたと言えるでしょう。

関連記事2019年問題が不動産投資に及ぼす影響とは?|2つの前提から対策を練る

2018.08.14

4. 2019年の不動産価格を大予想!

2019年の不動産価格を大予想!

2019年の不動産価格はどのように推移するのでしょうか。以下でご紹介していきます。

一戸建て

先述の通り、一戸建ての不動産価格は現在に至る約10年間ほぼ横ばいで推移しています。

また地価も緩やかな上昇は見せているものの安定した水準で維持されているため、低金利という好条件が重なる今は購入のベストタイミングと言えるでしょう。

2019年2月の新築一戸建て平均価格は、

  • 首都圏  4100万円
  • 東京都  5026万円
  • 神奈川県 4284万円
  • 埼玉県  3451万円
  • 千葉県  3133万円

となっており、大きな変動はなく横ばい推移。今のところ、この水準が維持されると見て良いでしょう。

参考:東京カンテイ 一戸建て価格推移

マンション・アパート

次にマンション・アパートの不動産価格予想を見ていきましょう。

マンション(区分所有)

前項でもご紹介した通りマンション価格は2013年以降急激な上昇を見せており、2018年においては首都圏全体でほぼ横ばいに推移し、都心部でも高止まりの状態に。値下がりに転じることはないものの、大きく値上がりする可能性は低いと見て良いでしょう。

また消費税増税前の住宅の駆け込み需要に備え新築マンションの供給戸数がやや増加すると見込まれることから、2019年は選択肢が増え落ち着いて物件を検討することができる年になると見られます。

直近2019年1月・2月の新築マンションの平均価格は以下の通りです。

地域 2019年1月 2019年2月
首都圏 6824万円 5653万円
東京都 7068.1万円 7842万円(東京都区部)
神奈川県 5834.1万円 5514万円
埼玉県 4574.6万円 4907万円
千葉県 3668.2万円 4187万円

参考:株式会社不動産経済研究所 マンション・建売市場動向

マンション・アパート(一棟)

2017年から2018年にかけて不動産投資業界ではかぼちゃの馬車を運営するスマートデイズの破綻やスルガ銀行の不正融資・サブリース問題、1棟アパートを販売するTATERUの不正融資が相次いで表面化したことで、金融庁は融資審査の厳格化を各金融機関に通達しました。

これにより金融機関は融資を引き締めるようになり、ローンが組めなくて買いたくても買えないという人が増えることに。

この購入者の減少によって、一棟アパート・マンションの価格は下落しています。

※出典:健美家 不動産投資 四半期レポート<2019年1月~3月期>

上記によると、2019年1月~3月期の全国の一棟アパート・マンションの平均価格は以下の通りです。

  • 区分マンション 価格1551万円
  • 一棟アパート  価格6607万円
  • 一棟マンション 価格1億5660万円

全国的には上昇に転じているものの、首都圏に関しては一棟アパート・マンションともに下落しています。今後も金融機関による不動産投資への融資の厳格化は続くと見られるため、不動産価格はゆるやかな下落を続ける可能性が高いでしょう。

中古マンション

首都圏の中古マンションの価格は新築同様、高止まりの状態です。東京カンテイの2019年2月の首都圏中古マンションの70㎡換算価格推移では、以下の結果が公表されています。

  • 首都圏  3725万円
  • 東京都  4955万円
  • 神奈川県 2907万円
  • 埼玉県  2291万円
  • 千葉県  2048万円

前項でもご紹介した通り、価格推移はほぼ横ばいの状態が続いていて今後も大きな変動はないと見られることから上記の価格を目安として検討して良いでしょう。

参考:東京カンテイ 2019年2月 70㎡換算価格推移

5. 価格推移をチェックして買い時・売り時を見極めよう!

不動産投資を成功させるためには、不動産市場の見極めが非常に重要です。

今の市場を見極めるためには、過去のデータを基に将来的な展望を予測していく作業が必要不可欠。特に物件の売却は、そのタイミング次第で売却額が大きく変わります。

消費税増税、東京オリンピックの開催など何かと騒がしい2019年ではありますが、不動産の購入・売却のタイミングを逃すことのないよう市場の動向を冷静に検討し判断していきましょう。

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