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シェアハウスを経営するために知っておくべき流れ|まずはメリットやリスクを知ろう!

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シェアハウス経営に興味がある人も最近では増えてきています。

特に、そこそこ広い土地と建物を所有している場合は、簡単なリノベーションするだけでシェアハウス経営ができる可能性もあります。

ただし、シェアハウス経営にはメリットとリスクがあるので、その点を把握した上で経営しなければいけません。

特に、シェアハウス経営はアパート経営や戸建て経営、そして区分マンション経営などは異なる点が多い上に、シェアハウスに住んだ経験がない人も多いでしょう。そのため、シェアハウス経営をする感覚をつかめていない人も多いです。

そこで今回は、まずはシェアハウス経営にはどのようなタイプがあるかを解説します。

その後、シェアハウス経営のメリット・デメリットを解説し、実際にシェアハウス経営をする際の注意点まで解説していきます。

シェアハウス経営を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

Index

1. シェアハウス経営を始めるにはまずコンセプト決めをしよう

シェアハウス経営を始めるときは、どのようなシェアハウスにするかというコンセプト決めから行います。

コンセプトを決めることで、取得する物件を決めたり、リノベーション内容を決めたりできるからです。

1-1. 典型的な住居タイプのシェアハウス

まず紹介するのは、シェアハウスの基本ともいうべき典型的な住居タイプのシェアハウスです。住居タイプのシェアハウスは、居住者は男性か女性に限定するのが一般的です。

シェアハウスは共有スペースががあり、プライバシーや風紀を守るためには性別を限定する方が良いからです。

ただ、女性専用シェアハウスはニーズが高いですが、男性専用シェアハウスは少ないです。

なぜなら、防犯面などを考え女性は女性しかいない空間を望むことが多いですが、男性の多くはそのような懸念がないからです。

1-2. 色々なコンセプトを持ったシェアハウス

そのほかには、たとえば以下のようなコンセプトを持ったシェアハウスがあります。

  • 共通点を持った人を対象にしたシェアハウス
  • 体験農業付きシェアハウス
  • シングルマザーを支援するシェアハウス
  • 国際交流を目的にしているシェアハウス

たとえば、「エンジニア」や「起業家」が数多く住んでいるシェアハウスだと、同じような悩みや想いを持った人たちと交流が深まります。

その交流が、ビジネスシーンでもプラスになってくるというわけです。

また、シェアハウスに菜園スペースがあり、農業体験ができるシェアハウスもあります。

さらに、「シングルマザーシェアハウス」や「外国人歓迎」のシェアハウスなどがあり、コンセプトを明確にしてターゲットを限定することで入居率を高めるというシェアハウスもあります。

2. シェアハウスを経営するメリットは?

さて、そんなシェアハウスを経営するメリットは以下の点があります。

  • 戸建て1軒として貸し出すよりも収入が上がる
  • 空室リスクを減らせる
  • 幅広いニーズに合わせることができる

イメージできるとは思いますが、シェアハウス経営は基本的に一戸建てをリノベーションして行ったり、更地にシェアハウスとして建築したりするケースが多いです。

通常のマンションの一室をシェアハウスとして利用するケースはありません。

2-1. 戸建1軒として貸し出すより収入が上がる

戸建て1軒として貸し出せば、当然ながら1組しか賃借人がいません。

一方で、シェアハウスとして経営すれば複数組の賃借人と契約できるので、賃料収入も複数組から徴収できるのです。

戸建て1軒として貸し出した方が、シェアハウスとして貸し出すよりも広いですし、プライバシーも守れます。

そのため、戸建て1軒の方が家賃は高くなりますが、家賃が下がっても複数人から家賃をもらえる方シェアハウスの方が、最終的な総収入は高くなるケースが多いでしょう。

2-2. 空室になるリスクを減らせる

戸建て1軒を経営しているということは、賃借人が退去すれば家賃収入が途切れます。また、次の賃借人と契約するまで仮に2か月空けば、2か月間は賃料収入がありません。

一方、シェアハウスの場合は、複数組が入居しますので、1組退去してもほかの入居者の家賃収入はあります。

そのため、「空室時に家賃収入が途切れる」という空室リスクを減らすことができるのです。

2-3. 幅広いニーズに合わせることができる

シェアハウスを借りる人は、戸建てやマンションなどを借りる人とは異なります。

もちろん、単純に賃貸物件として居住用に借りる人も多いですが、中には長期出張や旅行などで一時的に住むことを目的にしている人もいます。

そのため、賃借人のニーズが広がるので、ターゲットが多くなるというメリットがあるのです。

3. シェアハウスを経営するデメリットやリスク8選

一方、シェアハウスを経営するときにはデメリットもあります。

詳しくは以下で解説しますが、やはり入居者同士が顔を合わせるシェアハウスだからこそのデメリットが多いです。

①入居者同士のトラブルがおきる

シェアハウスでデメリットになりがちなのが、入居者間のトラブルがあることです。

全然知らない人同士が共有スペースを利用するので、たとえば水回りの使い方などは入居者それぞれで異なります。

特に、全く交流がないシェアハウスでは入居者トラブルは表面化しにくいものの、「実は不満に思っている」などのケースが多いです。

だからこそ、コンセプトを決めることで、少しでも交流を深め価値観が同じ人が居住すれば、入居者トラブルも起こりにくくなるでしょう。

②利用者が限定される

シェアハウスに居住する人は、基本的に単身者で若い世代や外国人が多くなります。

50代の夫婦がシェアハウスに住むイメージが沸かないことからも、この点は何となく想像できると思います。

一昔前よりはシェアハウスは一般的な賃貸住宅として定着しましたが、やはりターゲットが限定される点は、ほかの賃貸住宅と比べてデメリットになり得るでしょう。

③管理するのが大変になる

シェアハウスは複数人の居住者がいて、水回りは共同で利用することが多いです。

そのため、シェアハウスはそもそも水回りなどの「共用部分」にあたる箇所が多いので、通常の賃貸物件よりも清掃や保守・管理が大変になります。

入居者のコミュニティがしっかりしていて、入居者が自主的に清掃・管理をしてくれれば良いですが、中々そうもいかないケースが多いです。

そのため、大家さんはほかの物件よりも管理が大変になる点は覚悟しておきましょう。

④コストがかさんでしまう

また、シェアハウスは以下の理由でコストがかさみやすいです。

  • 複数人住める広いスペースが必要
  • 水回りの設備が多い
  • 独立した空間が多くなる

まず、シェアハウスは複数人住めるスペースを用意するため、単純に建築床面積が広くなるので、建築費用やリノベーション費用が上がりがちです。

また、キッチンやシャワールーム、浴室やトイレなどの水回りも複数用意したり、広い水回りスペースを作ったりするので、それによっても建築費は更に上がってしまいます。

さらに、独立した空間が多くなるので、通常の一戸建てよりも間仕切壁が多くなり、鍵付きのドアもそれぞれ設置しなければいけません。そのため、通常の一戸建てなどよりも建築費用は上がってしまうのです。

⑤シェアハウスとして利用できる物件の選択技が少ない

前項のように、シェアハウスは特殊な造りになります。そのため、シェアハウスに適した規模の物件を探すのは難しく、たとえ適した広さの物件があっても「立地が悪い」などのほかの条件が合わない可能性があります。

不動産投資は全般的に物件選びが収益の鍵を握ります。当然ながらシェアハウス経営も例外ではなく、その点からいうと利用できる物件が少ない点はデメリットと言えるでしょう。

⑥シェアハウスの管理は特殊で難しい

シェアハウスの管理は、上述した共用部が多いという点以外にも、入居者の募集やコミュニティ形成という点においても難易度は高いです。

つまり、単純に建物管理というハード以外のソフト面にも気を配る必要があるので難易度が高くなります。

そもそもシェアハウスの管理はほかの賃貸物件ほどノウハウがない点も、管理の難しさに拍車をかけているでしょう。

⑦管理を委託した場合委託料のコストがかかる

上述した背景があるので、シェアハウスの管理を管理会社に委託すると、どうしても管理費が高くなってしまいます。

管理費は管理会社によって異なりますが、ざっくりとした相場金額は家賃の20%ほどです。

通常の賃貸物件が家賃の4~5%ほどなので、その数倍にもなります。

そのため、できるならある程度は自分で管理したいところですが、やはり限界があるので管理会社に委託する部分は出てくるでしょう。

⑧設備が壊れた場合、費用を負担しないといけない

シェアハウスは共用スペースの水回りだけでなく、家具・家電付きのケースがほとんどです。

そのため、各居室にある家具・家電に関しても、入居者の責任による破損・故障でない限り、大家側で補修したり入れ替えたりする必要があります。

4. シェアハウス経営を始めるための必要条件を確認しよう

さて、シェアハウスのメリット・デメリットを解説したところで、次は実際にシェアハウス経営を始めるための必要条件を解説していきます。

上述したように、シェアハウス経営は通常の賃貸経営と異なる部分が多いので、その点を踏まえ理解していきましょう。

4-1. 個室を用意する

シェアハウスでは、入居者それぞれの部屋を用意します。

シェアハウスで入居者のプライベートスペースである個室は、7.5㎡~12.5㎡ほどであり畳数にすると4.5畳~8畳ほどが一般です。

基本的にリビング・ダイニングや水回り部分に関しては共有スペースとして確保しているので、極端な話プライベート空間では寝られるスペースがあれば問題ないのです。

1)個室には鍵を付ける

また、シェアハウスとはいえ、当然ながら入居者が過ごすプライベート空間である個室は、ドアに鍵を設置します。

とはいえ、賃貸マンションほど重厚なドアではない物件が多く、シェアハウス内とはいえ多少セキュリティに不安を持つ人もいます。

そのため、予算的に可能であれば、個室の鍵はカードキーにしておく良いでしょう。

カードキーであればピッキングの恐れもありませんので、セキュリティ面で安心材料になり、物件にアピールポイントにもなります。

4-2. 共有スペースについて

次に、共有スペースの解説です。今まで何度か解説しましたが、シェアハウスはリビング・ダイニングやキッチン・トイレ・浴室の水回りなどは入居者全員で利用する共用スペースになります。

これらが共有スペースであるという点は、シェアハウス最大の特徴と言って良いでしょう。

そのため、共有スペースの設備の質にはこだわるべきであり、また入居者のために配慮して造るべき部分です。

1)リビングダイニングに用意するもの

リビング・ダイニングには、ソファ・テレビ・テーブル・椅子・エアコンは必須になります。

プラスアルファで喜ばれるのは、リビング・ダイニングでもPCやスマホを自由に活用できるように、Wi-Fi設備を整えておくと良いです。

2)キッチンに用意するもの

あくまで目安ではありますが、キッチンに置く冷蔵庫・炊飯器・電子レンジ・ガスコンロは、入居者5人あたり1台は用意したいです。

つまり、10人が入居できるシェアハウスであれば、2つずつ異常は用意すべきということです。

また、掃除の手間や火災のリスクなどを考えると、IH型のキッチンの方がシェアハウスには向いているでしょう。

3)お風呂について

浴室は、シェアハウスの規模によってはシャワールームだけという物件もあります。

浴室を用意するかどうかは別問題として、シャワールームだけのときも複数個用意しておきましょう。

お風呂を利用する時間は人によって異なりますので、浴室やシャワールームが少ないと混雑の原因になります。

また、当然ながら脱衣所に鍵を付けるなど、セキュリティ面はしっかり整えておきましょう。

4)トイレについて

トイレは浴室以上に複数個用意しておく必要があります。言うまでもありませんが、トイレは生理現象なので我慢できないからです。

また、特に女性専用シェアハウスなら、音姫を設置したり、ほかの共有スペースと離して設置するなどの配慮が必要です。

5)その他に準備しておくもの

そのほか用意しておく設備は以下のような設備です。

  • 洗面所
  • 洗濯機(乾燥機
  • 掃除機
  • 施錠ポスト

戸数や設備の質に関しては、ニーズに合わせて考えましょう。

グレードが高いほど良いですが、無駄にグレードを上げてしまうと、コストだけが高くなり費用対効果が悪いです。

4-3. 定期借家契約にする

シェアハウスは、基本的に入居者と定期借家契約を結びます。

定期借家契約とは、期限を決めて結ぶ賃貸借契約のことです。

なぜ、定期借家契約で結ぶかというと、通常の賃貸借契約だと賃借人が入居し続ける意志を示せば、強制的に退去させるのは難しいからです。

というのも、シェアハウスは入居者と大家間の関係性だけでなく、入居者同士も関係性が強くなります。そのため、問題を起こす入居者は強制的に退去させたいのです。

そのため、基本的には定期借家契約を結ぶのが一般的になっています。

入居者からすると、定期借家契約は期限を迎えたら退去させられる可能性があるということです。そのため、家賃相場が通常物件よりも安くなりがちです。

しかし、シェアハウスの場合は問題を起こさなければ更新する前提なので、通常の定期借家物件ほど家賃下落は気にする必要はないでしょう。

5. シェアハウス経営を始めるための5つの手順

シェアハウスのメリット・デメリット、そしてシェアハウス経営を始める準備や契約内容が分かったと思います。

次に、もう1歩踏み込んだ「シェアハウス経営をはじめる手順」を5つに分けて解説していきます。

①初期費用がいくらかかるか計算する

まずは、シェアハウス経営を始めるにあたって、初期費用がどのくらいかかるを計算しましょう。

初期費用は物件の購入費用以外もあるので、その点も理解しておく必要があります。

1)物件を購入する費用について

シェアハウスをはじめるときに最も大きな金額になるのは物件の購入費用です。

物件を購入するときには「アパートローン」などの投資用ローンを組みますが、シェアハウスは通常の不動産投資に比べて、歴史が浅い上に高額になるので審査に通りにくいです。

そのため、融資の審査をする際はコーディネート会社を利用すると良いです。

コーディネート会社とは、シェアハウス経営をサポートする会社なので、通常の投資マンションなどを購入するときの不動産業者のようなものです。

コーディネート会社を利用して融資をすれば、ローンを組みやすい金融機関なども紹介してくれます。また、シェアハウスで融資を受けるときは基本的には投資用ローンになりますが、自宅の一部をシェアハウスとして利用する場合は住宅ローンが利用できる可能性もあります。

ただ、「自宅使用部分が床面積の30%以上」などが基準になるので、その点も含めコーディネート会社に相談した方が良いでしょう。

2)設置する家具や家電の購入費用

また、上述したように各個室には家具や家電を設置するので、その購入費用もかかってきます。

コンセプトを決めターゲットを絞り、そのターゲットに合わせて必要な家具・家電を購入する点がポイントです。

3)シェアハウス用にリフォームする費用

また、物件を購入してシェアハウスにする場合は、リノベーション費用がかかってきます。

リノベーション費用は、元々の建物の形状や、シェアハウスの規模にもよりますが、目安として1坪あたり20~30万程度と思っておきましょう。

部屋数が4~5部屋規模のシェアハウスだと、20坪前後の物件が多くなるので、リノベーション費用は数百万円ほどでしょう。

また、リノベーション費用も一緒にローンを組めるケースもあるので、その点もコーディネート会社と相談しながら決めると良いです。

②物件を選ぶ2つのポイントを把握する

つづいて、いざ物件を選ぶときにポイントとなる、水回り関係と個室の数について解説していきます。

1)トイレや洗面所、お風呂が独立している

トイレ・洗面所・浴室は入居者が共有して利用するので、基本的にはそれぞれ独立しているのが望ましいです。たとえば、トイレと洗面所が一体となっている場合は、入居者の誰かがトイレに入っているときに洗面所が使えません。

これは、トイレ・浴室(シャワールーム)などのときも同じことがいえます。

そのため、物件選びをする際は、これらが一体となっており分離工事が必要な物件は避けた方が良いでしょう。そのような物件だとリノベーション費用が更にかかってしまいます。

2)個室が多数ある

当然ながら、シェアハウスは独立した部屋が多いほど入居者が多くなるので、その分賃料収入が増えます。

そのため、物件を選ぶときは独立した部屋を多く作れる間取りかを確認しておきましょう。いくら広い物件でも、間取りが悪くて個室が作れないケースもあります。

③家賃を設定する

シェアハウスの家賃設定は、同じエリアで条件の似たワンルームマンションを目安にしましょう。なぜなら、シェアハウスはワンルームマンションと競合することが多いからです。

ただし、その際は築年数・設備・仕様など、建物の条件はなるべく似ている物件を比較しなければいけません。

もし、そのような物件がなければ、少々条件の違う物件でも構いませんが、条件が異なる点を加味して家賃設定しましょう。

④シェアハウスを経営形態によって許可の有無を確認する

シェアハウス経営は、民泊経営などとは異なり特別な許可や資格、申請などは不要になります。

ただし、寝具の管理を管理者として行う場合には「旅館業」に該当するため、保険所への申請などが必要となる可能性があります。

⑤自己管理か管理委託かを決める

いざシェアハウス経営をはじめたときに、管理をどうするかは重要です。上述したように、シェアハウスは管理が大変なので、委託すると料金がかかります。

しかし、全てを自分で管理できるかはよく検討してから判断すべきでしょう。

1)自己管理する場合

シェアハウスを自己管理する場合には、以下のような仕事を大家は行います。

  • 建物内外の清掃
  • ゴミ出し
  • ルール決めや周知活動
  • トラブル対応

たとえば、アパート経営であれば、外部廊下などの共用部を月1回くらいのペースで清掃すれば良いです。しかし、シェアハウスの場合は建物内は週1回以上、建物外も月2回程度のペースで清掃すべきです。

また、ゴミ出しも指定の場所まで運ぶケースもありますし、入居者とのトラブル対応も自分自身で行います。このように、シェアハウスの管理は特に大規模になると自分だけで管理するのは難しいでしょう。

2)管理委託する場合

先ほどいったように、管理委託する場合は月額家賃の20%程度かかることが多いです。

また、シェアハウスの管理ノウハウが多い管理会社は多くはないので、なるべくノウハウが豊富な会社を地道に探すことがポイントになります。

6. シェアハウス経営専門のおすすめのポータルサイトを紹介

実際シェアハウス経営をはじめたときには、以下のポータルサイトを活用しましょう。ポータルサイトに登録することで、そのサイトを閲覧している「シェアハウスへ入居したい人」へ自分の物件を紹介できます。

  • 東京シェアハウス
  • ひつじ不動産
  • ゲストハウスバンク

東京シェアハウスは、東京近郊がメインですが、千葉や埼玉など関東全域を網羅しています。また、エリア以外にも、その物件の特徴もビジュアルで分かりやすく表示してくれるも特徴です。

ひつじ不動産は、全国のシェアハウスを網羅しています。また「女子注目」や「都心居住」などコンセプトを打ち出すので、コンセプトが明確な物件は向いているでしょう。

ゲストハウスバンクは関東近郊がメインですが、全国的に展開しているサイトです。ゲストハウスバンクは、「部屋の特徴」「建物の特徴」「周辺環境の特徴」などでも検索できます。そのため、アピールポイントが強い特徴のある物件は向いているでしょう。

※参考サイト
・東京シェアハウス
http://tokyosharehouse.com/
・ひつじ不動産
http://www.hituji.jp/
・ゲストハウスバンク
http://www.guesthousebank.com/

7. シェアハウス経営に関するおすすめのセミナーを紹介

また、シェアハウスはノウハウが豊富とは言えないので、以下の企業が開催するセミナーに出ることもおすすめです。

  • シェアスタイルコンサルティング
  • インヴァランス
  • オークハウス
  • Rバンク

7-1. シェアスタイルコンサルティング

http://share-consulting.com/

シェアスタイルコンサルティングは、ビルや社宅などをシェアハウスに転用した実績が豊富で、リノベーションや管理も全てサポートしてくれます。

セミナー内容も「極小地のシェアハウス」や「敷地の最大収益化」などニッチな範囲も網羅しているのが特徴です。

7-2. インヴァランス

https://www.invalance.co.jp/

インヴァランスは、ワンルームマンション投資に実績がある会社であり、東京23区にこだわって物件を供給しています。セミナー内容も、不動産投資全般のことである「不動産投資を始めるタイミング」や「記入緩和の東京の不動産」などの内容です。

そのため、シェアハウスのみならず、不動産投資全般に興味がある人には特におすすめです。

7-3. オークハウス

https://www.oakhouse.jp/

オークハウスは、東京・神奈川を中心にシェアハウスを展開しており、20年以上の実績を持っている会社です。セミナー内容については、「シェアハウス運用の資産について」や「税金対策」など、シェアハウスに関連したセミナーもあれば、投資全般を学べるセミナーもありまう。

7-4. Rバンク

https://r-bank.co.jp/

Rバンクは、デザイン力やマーケティング力に定評のあるシェアハウス運用会社です。セミナ-内容も「シェアハウスの市場動向」や「シェアハウスのプランニング」など、シェアハウスに特化した内容になっています。そのため、シェアハウス経営することが概ね決まっている場合はおすすめです。

8. シェアハウスを始める前にまずリスクも知っておこう!

このように、シェアハウス経営は近年ではメジャーになってきましたが、アパート経営などと比べると、まだまだノウハウが豊富とは言えません。

だからこそ、自ら調べ、シェアハウス経営に関するメリット・デメリット、そしてリスクを知っておく必要があるのです。

シェアハウス経営のリスクは、特に管理と初期費用については十分理解しておきましょう。この2点は収益と直結する部分ので、特に重要になってきます。

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