不動産投資の持ち出しを防ぐ方法を紹介！｜持ち出しになった場合の対処法とは？

不動産投資では自己資金の持ち出しが続くと収支が赤字になるため、投資としては失敗したことになります。

具体的には、家賃収入から管理費や税金といった諸費用を差し引いた額がマイナスになるので持ち出しが必要となり資産が減少してしまうのです。

 

そもそも不動産投資とは、資産を増やすためにスタートするはずです。

ところが、収支計画が曖昧であれば赤字経営になり持ち出しが続きます。

不動産投資では大きなお金が動くので失敗したでは済みません。

したがって、持ち出しの意味や対処法を知らないで投資をスタートすると大変なことになるのです。

そこで今回は持ち出しを防ぐ方法として、不動産投資をスタートする前の対処法と既に持ち出しの続いているケースの対処法を解説します。

1. 不動産投資の「持ち出し」とは

持ち出しとは、計画を超える費用の出費があり、マイナス分を自分で負担することです。

不動産投資でいえば、運用上の費用として管理やメンテナンスの費用が予定を超えることもあれば、固定資産税の負担が想定を超えることもあるでしょう。

本来、不動産投資は毎月の収益を増やす目的で実行するので、損失が出ないようにしなければなりません。

したがって、災害などによる突発的な事態に対応するための持ち出しはともかく、持ち出しの常態化は避けなければならないのです。

2. 不動産投資で持ち出しを防ぐ方法とは？

不動産投資に拘わらず、自己資金の持ち出しが続けば損失につながります。

そこで、持ち出しをいかに防ぐかを検証しましょう。

表面利回りだけではなく、実質利回りを確認する

表面利回りとは、「想定される年間家賃収入÷物件価格」で計算されます。

一般的に投資物件の広告などに記載されている利回りですが、表面利回りのなかには管理費や税金など物件を運用するための費用が含まれていません。

したがって、表面利回りだけでなく、実質利回りを確認しなければ実際の収支は分からないのです。

実質利回りであれば、

「（想定される年間家賃収入－年関経費）÷（物件価格＋購入費用）」

になるので、必要になる経費や購入時の費用も含めた計算になります。

実質利回りを上げる方法は？

実質利回りを上げるためには、初期投資を抑えることや空室リスクを避けることがポイントです。

安い物件を購入することで実質利回りの分母を下げることができるので利回りが高くなり、空室にしないことで家賃収入をキープすることができます。

具体的な方法としては交通の便などの立地がよい場所を選び、中古マンションを購入して入居者が気に入るように内装などに少し手を入れるのです。

賃貸需要のある物件であれば、実質利回りを上げることは、それほど難しいことではありません。

持ち出しをしないようにするには？

持ち出しをしないということは、必要以上の費用を出費しないということです。

必要な費用は仕方ありません。

不動産投資には何らかのリスクが発生するものです。

投資計画を立てる段階で、リスク分を含めて余裕のある計画を設定しておきましょう。

 

問題は必要の範囲を超える費用です。

たとえば、立地の悪い場所を選択すると空室のために持ち出すことになり、古い物件を購入すればメンテナンスのために持ち出すことになるでしょう。

立地や物件を選ぶ際には十分な注意が必要になります。

不動産会社の営業マンのセールストークに乗せられない

不動産会社の営業マンのセールストークに乗せられてはいけません。

営業マンの仕事は、物件を売ること。

そのため基本的には、担当者自身の成績を上ることに注力するはずです。

セールストークは多いのにリスクについては語らないような営業マンには注意してください。

最初から「おいしい話には裏がある」と考えておくのが無難です。

不動産投資は、すべて自己責任になると認識しておきましょう。

少なくとも基本的な不動産知識は身に付けてからスタートしなければいけません。

3. 既に持ち出しで不動産投資をしている場合の対処法

不動産投資で既に持ち出しが続いているのであれば、早急に対応しなければ損失が増え続けるかもしれません。

そこで、持ち出しのケースの対処法を紹介します。

市況がいい場合はできる限り早く売却する

市場相場が好況であれば、売却を考えるほうが賢明でしょう。毎月の赤字が続けば、大きな損失につながりかねません。

持ち出しが必要な物件には何らかの問題がある場合が多いので、所有期間が長くなれば売却が難しくなります。

売ることをマイナスと考えてはいけません。

不動産投資は、購入から売却までを含めた一連の流れで成功したかどうかの判断をします。

売れる間に売るという出口戦略も大切なポイントです。

融資条件の見直しをする（借り換え等）

他の金融機関への借り換えにより融資条件を見直すのも持ち出し対策としては有効でしょう。

銀行ローンは長期に渡って返済するので、わずかな金利の違いでも支払い総額にすると大きな違いになるのです。

さらに借り換え時の融資条件で返済期間を延ばせば、月々の返済額を抑えることができるため、持ち出し対策としては効果的な方法でしょう。

不動産投資では、金融機関の金利情報などに目を光らすこともポイントになります。

不動産管理会社を見直す、変更する

不動産管理会社に問題があることもあります。

たとえば、管理費用が安いという理由のみで管理会社を選択するのはいけません。空室期間が長いような管理会社であれば見直しが必要でしょう。

空室は不動産投資の厳しいリスクの1つです。

入居率の高い管理会社であることが選択の条件でしょう。

一般的に入居率はホームページに記載されています。会社規模や従業員数を確認し、顧客数の多い実績のある管理会社を選んでください。

所有している物件をリノベーションする

持ち出しは賃貸需要の低下が大きく影響します。

「住みたい」という意識を高める工夫を講じなければいけません。

需要を高める要素は立地だけではなく、物件自体の魅力もポイントです。

したがって物件の再生を管理会社と相談することをおすすめします。

手直し的なリフォームから思い切ったリノベーションまで、予算や計画に応じた施工方法はさまざま。

リノベーションには費用が掛かるので、持ち出しがさらに多くなると考えるでしょう。

ところが、リノベーションによって物件自体の魅力が高まり賃貸需要が増えることで家賃の値上げにもつながるのです。

お金に余裕がある場合は繰り上げ返済する

自己資金に余裕があるのであれば、繰上げ返済を選択するのも持ち出しの対処法になります。

しかし、繰上げ返済で注意しなければならないのは、残金について返済期間を短縮するのではなく、月々の返済額を減額する方法を選択するということ。

なぜなら、返済期間を短縮しても月々の返済額は変わらないので、持ち出しに対応することができないからです。

月々の返済額を減らしてこそ、持ち出しを回避するための手段になります。

現在の物件を手放し、買い替える

持ち出しになるのは、収支の悪い物件に投資しているからだと考えられます。

そこで、物件の買い替えを検討してください。

収支のよい物件に買い替えることで持ち出しを軽減するという考え方です。

現在、持ち出しがなくても、物件が古くなると所得の計算で減価償却費が計上できないため、売却を検討する人が少なくありません。

一般的に購入した仲介業者に売却を相談すると有利に進むといわれます。

4. 不動産投資で毎月赤字が出ているのは失敗なのか？

毎月赤字になるのは不動産投資では失敗になるのでしょうか？

実は、必ずしも失敗とはいえないケースもあるのです。

毎月赤字が出ていても失敗ではないケース

毎月の赤字でも問題ないケースとしては、そもそも「キャピタルゲイン」を得るための運用であれば、赤字が出ても失敗にはならないことが挙げられます。

キャピタルゲインとは、購入した物件を買値よりも高く売って売却益を得る投資方法です。

たとえば、毎月の赤字がトータルで100万円の持ち出しだとしても、売却益が200万円であれば、100万円のプラスになるので失敗にはなりません。

毎月赤字が出て失敗のケース

不動産投資では家賃収入を「インカムゲイン」といいます。

インカムゲインでは、毎月の家賃収入という安定した収益を目指すので、基本的には月々の収支が黒字でなければ意味がないでしょう。

ところが、収支のプラスを維持できないケースがあります。

一般的に赤字になる原因は、空室や家賃の値下がりです。

空室が続き計画していた家賃収入が入らない

不動産投資をスタートする時には、満室経営を想定するでしょう。

しかし、そこに大きな落とし穴があります。

賃貸需要の少ない物件を選択してしまうと、その後の空室リスクに悩まされるのです。

予定していた家賃収入を得ることができなければ、収支が悪化して返済リスクにつながることもあります。

したがって、空室により収支がマイナスになるのは不動産投資では失敗です。

家賃が下がったり、修繕費による持ち出しが完済した時の物価の価格より高い場合

銀行ローンの完済が近い状態での赤字は、それほど問題ないでしょう。

なぜなら、返済がなくなれば収支が良くなるからです。

しかし、早い段階での赤字には注意しなければなりません。

時の経過と共に物件の資産価値は低下します。

資産価値が下がれば家賃も下げなければならないでしょう。また、建物が古くなると修繕も必要になります。

ポイントは、それらの持ち出しが、完済時の物件価格よりも高いと失敗になるのです。

所得が赤字続きの場合

たとえば、空室が長く続くと家賃収入が入らないため、自己資金を持ち出すことになります。

所得上も赤字になるようだと収支を見極める必要があるでしょう。収入以上に経費が使われているかもしれません。

目安としては、ローン完済時の物件価格よりも持ち出し分が多くなるようだと不動産投資としては失敗になります。

5. 不動産投資で失敗しないためのポイント

一般的に不動産投資では、持ち出しをすると失敗につながるようです。

では、失敗しないためには、どのようなポイントがあるのでしょうか？

不動産投資はまずは手ごろな値段でリスクが低い物件から始める

不動産投資では、スタート時の物件選択が重要になります。手ごろな値段でリスクの低い物件を選んでください。

たとえば、中古の区分マンションであれば値段も手ごろでしょう。

最初からアパートのような一棟物に手を出すのは危険です。

狙い目としては、単身者用のワンルームマンションであれば賃貸需要が安定しているといわれます。空室などのリスクも低くなるでしょう。

長期的にコツコツと運用する

不動産投資を始めるのであれば、長期的な運用を検討する必要があります。

購入した時から売却する時のことを考えるくらいの長期戦です。

また、リスクを分散するために複数の物件に投資する人も少なくありません。

しかし、最初から複数の物件に投資するのではなく、

たとえば初めは中古のワンルームから始めて、様子を見ながらコツコツと運用することで資産を増やしていきましょう。

6. 不動産投資の計画をよく練って持ち出しを防ごう

不動産投資では、計画時点から収支を意識した計画を練らなければいけません。

なぜなら、収支のマイナスは自己資金の持ち出しにつながるからです。

資産を増やす目的で始めた投資で自己資金を減らしたのでは不動産投資を始める意味がないでしょう。

なお、不動産投資における収支などで疑問や不安が生じれば、専門家のアドバイスを受けることがおすすめです。

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