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不動産投資はいくらから始められる?|初期費用と不動産の価格について知っておこう

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不動産投資に興味を持っていても、自己資金がいくらからスタートできるのかわからないと思っている方が多いのではないでしょうか?

確かに不動産は高い買い物なので、ある程度頭金の準備が必要だと思われています。

しかし実際には不動産投資はローンが利用できるので、自己資金は少なくても大丈夫なんですよ。

 

またローンと言っても、住宅ローンとはまったく異なる金融商品です。

たとえば年収がそれほど多くなくても、物件次第では1億円など大口ローンを組めるサラリーマンも存在します。

今回は不動産投資に必要とされる初期費用や自己資金など探ってみたいと思います。

Index

1. 不動産投資はいくらから始められるのか?

1-1. 不動産投資は「初期投資額」が多い

まずは不動産価格と初期費用の違いを知ろう

不動産価格とは売買価格のこと。

不動産投資をする際には、不動産価格以外にもいろいろな諸費用が発生します。こうした費用はまとめて初期費用とよばれ、物件購入時に支払わなければなりません。

初期費用は何にお金がかかるのか?

不動産を取得するときにかかる初期費用には、次のようなものがあります。

  • 印紙代
  • 登記費用
  • 火災保険料
  • 団体信用生命保険料
  • ローン手数料
  • 仲介手数料
  • 固定資産税・都市計画税

こうした初期費用は売買価格に応じて変わります。

また税金に関しては、固定資産税・都市計画税は購入時に精算することになりますが、不動産取得税といって不動産取得時にのみかかる税金も。これは登記が終わって数か月して納付書が送られてくるものです。

不動産投資をいくらから始められるか考える時には、こうした初期費用は忘れないでください。

初期費用の金額が変わってくるポイントについて

初期費用の金額は売買価格によって変わります。

またローンを利用する金融機関や、新築か中古かによっても大きく変わってくるので、不動産投資をする時は、いくらから投資を始めるのかを決め、あわせて初期費用も計算しておくと後で慌てることがないでしょう。

初期費用は不動産価格の5%前後になる

不動産取得時にかかる初期費用は、不動産の物件購入価格の約5%前後だと言われています。

しかし物件によってそれぞれ異なるので、高いものだと10%位かかることも

不動産投資の初期費用に関してより詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事不動産投資に必要な初期費用は実は安い?始める前に知らないと損する全知識

2017.06.01

1-2. 自己資金ゼロのフルローンによる投資はよく考えよう

最近の不動産物件購入では、自己資金がゼロでも、物件価格の100%借り入れできるところが増えています。ひと昔前までは、自己資金といえば売買価格の1割から2割程度必要でした。

しかし最近ではフルローンのおかげで不動産が買いやすくなっています。

ところがフルローンにはデメリットも。自己資金が入っていないため借入金が大きくなります。すると毎月の返済額が高くなるため、賃貸物件で空室が出て家賃収入が途絶えると、ローン返済が自己負担に。

資金力に余裕がなければ厳しい状況になってしまいます。フルローンを組む場合は、収支設計をしっかり立てて投資に見合うものかを熟考しましょう。

2. 不動産の種類と価格の目安について

2-1. 不動産の主な種類について

不動産物件には、いろいろな種類がありますが、大きく次の3つに分けられます。

  • 区分所有(新築マンション一室・中古マンション一室など)
  • 土地付き建物(一戸建て・マンション一棟・アパート一棟・ビル・倉庫など)
  • 土地

2-2. 首都圏にある新築のワンルームマンションの平均価格

首都圏の新築ワンルームマンション一室の平均価格は、約2,600万円です。

2-3. 首都圏にある中古のワンルームマンションの平均価格

首都圏にある中古ワンルームマンションの平均価格は、新築の半分の約1,200万円です。

2-4. 都心近郊にある中古のワンルームマンションの平均価格

都心近郊の中古ワンルームマンションの平均価格は、約1,000万円です。

3. 不動産投資のローンの仕組みについて

不動産投資のローン返済は、基本的に家賃収入で払うため、住宅ローンほど大きな負担にはなりません。

そのため投資を始めるのが早ければ早いほど、ローン完済も早期に。

一旦完済してしまえば家賃が丸ごと利益になるので、大きな収入に。

その後次なる物件を購入することもでき、投資がどんどん広がっていくことでしょう。

4. 不動産投資のローンを組むメリット・デメリット

不動産投資はいくらから始められる?|初期費用と不動産の価格について知っておこう

4-1. メリット

ローンを組んで不動産投資を行うと、かなり高額な物件を購入できることも。そうなると利息も高くなってしまいますが、キャッシュフローが大きくなるため、大きな利益が期待できるでしょう。

また不動産物件を探す際の物件選びにも影響が。たとえば自己資金だけで物件を買おうとすると、売買金額の上限が設定されるので、選択肢が狭くなってしまいますよね。

しかしローンを利用すれば少々価格が高くても、利回りのよい収益性の見込める優良物件を探しやすくなるでしょう。

さらにローン利用をすれば、若いうちから投資を始められるため、不動産投資が長期的に取り組めます

不動産投資は短期間で利益を出していくものではなく、長期的なスパンで見るべきで、20代や30代など早い時期に着手することで、不動産投資で成功しやすくなるでしょう。

4-2. デメリット

不動産投資でローンを利用するデメリットといえば、空室リスク。家賃収入をローン返済に充てるため、空室で家賃が入らなくなると、ローンの返済に影響が

当然ローンは自分で負担しなければならないものですが、空室が長く続くようであれば、負担が大きくなりますよね。

またローンの金利変動リスクも忘れてはなりませんね。今は超低金利時代なので、固定金利と変動金利のどちらも低くなっていますが、いつまで続くかわかりません。

しっかりキャッシュフローが出ている物件でなければ、賃貸経営が苦しくなります。いくらから苦しくなるのかといったシュミレーションも必要となるでしょう。

5. 不動産ローンを組むためには?

5-1. 不動産ローンを組むには信用力が最も重要になる

不動産に限ったことではありませんが、基本的にお金を借りる時には信用力が重視されます。

金融機関から見られる信用力とはいわゆる社会的信用力なので、性格など人格面は関係ありません。金融機関から見て、お金を貸してもしっかり返済してくれる人物かどうか審査されます。

5-2. 信用力は何で決まるのか?

金融機関で見られる信用力とは、次のような点があります。

  • 勤務先(資本金・設立年・従業員数など)
  • 勤続年数
  • 年収
  • 前職の情報
  • 他社からの借り入れ状況

一般的に公務員は安定しているので信用力が高いとされています。サラリーマンでも転職したばかりでなく、しっかり年収や勤続年数があれば融資を受けられます。

いくらから、といったものは金融機関の独自の審査基準によって異なります。

5-3. 融資金額は何で決まるのか?

不動産投資の融資金額の決定は、住宅ローンとは違います。

よく住宅ローンでは「年収の5倍」などと言われることがありますが、不動産投資でローンを組む場合は、それ以上も可能になる場合があります。

主に申込者の属性から見た信用力と、購入予定の物件評価の2点で総合的に判断。よってどちらかに問題があると、希望した満額は借りられないでしょう。

6. 自己資金が少ない場合に不動産投資はできないのか?

6-1. 100万円以下での不動産投資はできない事はない

不動産投資はいくらから始められるといったことはありません。

もし自己資金が100万円以下だったとしても、不動産投資をあきらめる必要はありません。売買価格に対して評価が高い物件なら、フルローンに近い形も十分あり得ます。

また築古の物件を超激安で購入し、リフォームを安く仕上げるという手段も。

やろうと思えばいろいろな手段があるので、チャレンジ精神が大切かもしれませんね。

6-2. 不動産投資による経験値は実際に投資しないと増えていかない

投資は不動産に限らず、経験がモノをいう世界。株やFXもそうですが、知識だけでなく経験を積んでいかなければ利益を出すことはできません。

そういうわけで、なかなか足を踏み込めないのが投資の世界ではありますが、勇気を出して、最初の一歩を踏み出した人だけが豊かになれる世界でもあります。

しかし初心者はリスクも大きいため、まずは小さな額からスタートしましょう。

それを積み重ねていくことで、不動産投資を見ていく目が養われるはず。何もしなければ何も生まれません。基礎知識を備え、少しずつ実践してみて下さい。

6-3. 不動産による知識は無理の無い程度に少しずつコツコツと積み重ねていく方が良い

まずはリスクの低い物件から投資してみましょう。たとえば中古ワンルームマンションなど不動産価格の安いものから始めてみるのもいいのでは?

それと同時に不動産投資の勉強も進めましょう。たくさんの知識を身につけるといつかどこかで役立ちます。またマネーリテラシーも身に付いていけば、将来的に大きな投資で成功できる可能性が広がるでしょう。

7. 頭金0でも不動産投資はできる!ただし知識を付けた上で無理の無い投資をはじめよう

不動産投資の頭金はいくらからといった決まりはありません。たとえ0円でもスタートすることは可能。ただしフルローンにはリスクが伴うので、頭金は入れないとしても、少なからずの預貯金がないと、途中で返済できないこともあるので注意しましょう。

また不動産投資を始める時は、まず基礎知識を身に着けておきましょう。

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