不動産収入で年間500万は可能!?実践方法から税金まで徹底解説

サラリーマンを辞めて、不動産収入だけで生活することができるのでしょうか?

年間で500万円程度あれば、暮らしていくことは可能でしょう。

年間500万円ということは、1カ月で40万円程度の収入があれば1年で500万円に近づきます。

家賃5万円として、8戸のマンション・アパートくらいが目安になりそうです。

しかし、自己資金が100万円程度では、年間500万円規模のアパートを購入することは難しいかもしれません。

あきらめないといけないのでしょうか?

 

実は、自己資金が少なくても、不動産収入だけで年間500万円を得ることは可能です。

最初から大きな物件を購入する必要はありません。「融資」→「完済」のルーティーンのコツさえつかめば、投資物件はどんどん増えていくのです。

今回は不動産収入だけで年収500万円を突破するための秘訣と、不動産投資に欠かせない税金についてお伝えしていきます。

1. 不動産収入だけで生活するために欠かせないのは「物件選び」

不動産収入だけで生計を立てるためにはスタートが肝心です。

最初の物件選びを間違えると思うような収益を得ることは難しいでしょう。ポイントは利回りです。

新築ではなく中古の区分マンションを複数所持する!

新築マンションを一戸買うよりも区分の中古マンションを複数買うほうがお得です。

なぜなら、新築物件は、価格が高くなるため利回りが低くなるからです。

では、確認してみましょう。利回りの計算式は次のようになります。

利回りの計算式
利回り=1年間の家賃収入÷購入価格×100

たとえば、新築と築年数の浅い中古では家賃はそれほど変わりません。

たとえば、家賃が5万円だとして、1,500万円の新築と1,200万円の中古で比較してみましょう。

新築(1,500万円) 中古(1200万円)
5万円×12カ月÷1,500万円×100=4% 5万円×12カ月÷1,200万円×100=5%

中古を購入するほうが手にするお金が増えることになります。

したがって、中古物件の購入から始めるほうが早く収入を増やすことができるのです。

ただ所持するだけではなく満室経営を目指す

目標は満室経営です。

利回りの良い物件を所有していても、空室であれば収入を得ることはできません。

利回りばかりを追いかけるのは危険です。いくら利回りが良くても需要がない物件であれば投資対象とすることは難しいでしょう。

こんな物件がねらい目

狙い目は、ワンルームマンションです。

単身者であればフットワークが良いため、ファミリー向けのマンションよりも空室期間が短くなるというメリットがあります。

引っ越すときに家族の意見などを考慮する必要がないからです。

さらに、単身者の場合は賃貸で暮らす人が多いため需要も多いのです。

ワンルームは、価格が安いにもかかわらず、不動産投資のキーワードである需要を満たしているお得な物件だといえます。

築古でも大丈夫

物件選びのポイントは立地です。

単身者の場合、駅に近いなど「立地が良ければ、少々築古でもかまわない」という人が少なくありません。

「便利」が入居のポイントになります。入居時の室内のメンテナンスさえ怠らなければ特に問題はないでしょう。

2. 不動産収入だけで生活?!年収500万円突破までのシミュレーション

家賃収入だけで年収500万円を目指すために、実際にシミュレーションをしてみましょう。

目標を達成するために大切なのは、成功するイメージを持つことです。

まずは区分マンションからスタートしよう

ポイントは、立地・中古・ワンルームです。購入価格が1,500万円程度の中古物件を購入し、家賃を7万円に設定したとしましょう。

自己資金は多いに越したことはありませんが、最低でも100~200万円は用意してください。

2部屋目・3部屋目・1棟などと増やしていき、ローンなしのマンションを作っていく

当面の目標は、1戸目のローンの完済です。

返済に余裕があれば繰上げ返済などにより、積極的にローンを減らしてください。

なぜなら、1戸目のローンが完済すれば、2戸目のローンの返済にまわせるため2戸目のローンの返済が格段に早くなります。

具合的には、2戸のローンが完済すれば、3戸目の物件に対して「7万円(家賃)×3戸分=21万円」を返済に使えるのです。

ここまでくれば、3戸目の返済も6年程度で可能になるでしょう。

家賃を次の物件のローン返済に加算するのが物件を増やすポイントです。

3. 不動産投資にかかる費用・税金も把握しておくべき

利回りの概算は「年間家賃÷購入価格」でした。

しかし、不動産投資において必要な費用や税金を忘れてはいけません。

実際には「(年間家賃-諸費用)÷購入価格」になります。費用や税金が不動産投資のポイントになるのです。

家賃収入-必要経費を計算して手元に残るお金を計算しよう

不動産投資では、運用の際に手元に残るお金がいくらになるのかを把握しておかなければなりません。

家賃収入などは、確定申告により納税することになります。

そこで「家賃収入-必要経費」の意味についてご紹介しましょう。

不動産投資は「不動産所得」

不動産投資で得た家賃収入は、所得税のうちの「不動産所得」」になります。

不動産所得の計算の仕方は、「家賃などの不動産総収入から不動産経営の必要経費を差し引いたもの」です。

この不動産所得に税率が掛けて所得税を計算します。

不動産所得で経費にできるもの一覧

不動案投資のために支出した費用や税金などは必要経費として不動産総収入から差し引くことができます。主なものをご紹介しましょう。

必要経費
修繕費

管理会社に支払う委託費

減価償却費

ローン金利

不動産取得税

固定遺産税

不動産収入にかかる税金一覧表

所得税は、所得に税率を掛けて計算するのですが、税率は「累進課税」により所得が多いほど高くなります。

「所得税の速算表」にあてはめれば簡単に計算することができます。

○所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 9.75万円
330万円超695万円以下 20% 42.75万円
695万円超900万円以下 23% 63.6万円
900万円超1,800万円以下 33% 153.6万円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279.6万円
4,000万円超 45% 479.6万円

参考:国税庁・所得税の税率

たとえば、必要経費を差し引いた課税される所得が500万円だとすると、330万円超695万円以下に該当するので、「500万円×20%-479.6万円=57.25万円」になります。

税金納付・還付のために確定申告は必須!

確定申告は税金を納付するためだけに行なうのではありません。

税金を納めすぎた時に申告することで還付されることもあるのです。

申告には、白色申告と青色申告の2種類が用意されています。

白色申告

白色申告とは、所定の様式「確定申告書B」と「不動産収支内訳書」で申告します。

後は添付書類として控除関係の書類を用意してください。申告自体は難しいものではありません。

申告が始めてであれば、税務署で確認しながら進めることもできます。

青色申告

白色申告に比べると、決算書作成のために簿記の知識が必要なので申告が複雑になります。

しかし、控除額を利用できる他、経費の算出や損失の繰越しなどメリットが多いので、投資家を目指すのであれば青色申告をおすすめします。

経費や確定申告についてより詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

不動産収入だけで生活するには買い増しが必要!

不動産収入だけで生活するためには、投資物件を買い増していくことになります。

ポイントは、1戸目の融資を完済することです。1戸目の家賃収入を2戸目以降の返済額に使うことができれば返済速度が一気に速まります。

そこで、不動産投資に必要な費用、収入をしっかり得られるかどうかをシミュレーションしたい人や不安がある人はMIRAIMOセミナーで個別相談を受け付けています。

無料で開催していますので、お気軽にご利用ください。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする