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不動産収入だけで生活できるようになるには?目指せ脱サラリーマン大家

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サラリーマンをしながら副業としての不動産収入があるだけでも大きなメリットになりますね。

そして、いずれは不動産収入だけで生活できるようになる方法があるとすれば…。あなたは知りたくないですか?

「大家として不動産収入だけで生活ができればいいのに…」

誰もが一度は夢見たことがあるでしょう。

「でも、一般のサラリーマンには無理な話」と、あきらめてしまう人が多いようです。

しかし、何ごともやってみなければ始まりません。

 

まず、一定の方法に従って1戸の物件を手にすることで、いずれは脱サラして不動産収入だけで生活できる可能性があります。

いきなり脱サラは無理ですが、一定のサイクルで計画を立てればサラリーマンをしながら徐々に専業大家を目指すことができるのです。

1. 安定した不動産収入のためにはどの種類の不動産投資用物件を買うかが重要

大家として脱サラするためには、安定した不動産収入を得る必要があります。

そのために必要な投資用マンションとは、どのような物件なのでしょうか?ポイントは、安心できる物件であり、かつ長く使用できる物件であることです。

1-1. 新築ではなく中古を複数所持する!

新築マンションよりも中古のほうが、利回りが高いのです。

利回りの高い物件ほど、お得に利用できる安心な物件といえます。なぜ中古物件のほうが、利回りが高いのでしょうか?利回りの計算式を確認すれば分かりやすいのでご紹介しましょう。

「利回り=(年間家賃収入額-諸経費)/物件価格×100」

利回りの計算式を確認すると、分母である物件価格が低ければ利回りが高くなりますね。

同じ立地であれば、中古物件のほうが新築よりも物件価格は低くなります。したがって、分子である家賃が同じだとすれば中古のほうが利回りは高くなるのです。

 

当然、中古のほうが家賃は低いのですが、それほど違いはありません。賃貸するときには、入居する前にリフォームにより新築同様の内装にするからです。家賃がそれほど変わらないのであれば、物件価格が安い中古物件のほうが、利回りが高くなりますね。

新築を2戸所有するなら中古を3戸所有するほうが家賃収入としてはお得です。

さまざまな地域に複数の不動産を持つことが、地震などのリスクに対応することにもつながります。

1-2. ただ所持するだけではなく満室経営を目指す

利回りのよい中古マンションを複数所有していても、空室だらけでは安定した不動産収入を目指すことはできません。

満室状態を維持したいのであれば、物件の購入時がポイントになります。

こんな物件がねらい目

ねらい目は、単身者向けのワンルームマンションです。

ファミリー向けのマンションは投資には向きません。なぜなら、家族が多い分それぞれの希望も異なり、入居を決定するまでに時間を要するのです。つまり、空室期間が長引く可能性が高くなります。

さらに、現在は金利が低いため住宅ローンの月々の返済額のほうが賃貸の家賃を支払うよりも安いのです。ファミリー向け賃貸の需要自体が下降しているといえます。

需要があるかないかは、投資の大きなポイントになるのです。

単身者であれば一人で入居を決めることができますね。フットワークが軽いため空室期間が少なくて住むのです。さらに、一般的に単身の間は賃貸を利用する人が多いので、ワンルームマンションの需要は多いといえます。不動産収入が見込めますね。

築古でも大丈夫

立地がよければ、築古でもかまわないという入居者が意外に多いのです。

築古の物件では、入居希望者があらわれないような気がします。ところが、借家というのは、一生住む家ではありません。それほど高いクオリティーを求めていない人も多いのです。

立地がよければ、内装さえメンテナンスされていれば入居を希望する人はいます。立地や内装というポイントをおさえることで空室リスクを避け、安定した不動産収入を得ることができるのです。

 

満室経営を目指すなら詳しくはこちら

関連記事空室対策8つのポイントを実践し満室経営を実現!

2017.09.15

2. 年収700万円までの収益シミュレーション

不動産収入だけで年収700万円にするには、1戸の家賃が7~8万円だとして、8戸程度の物件を所有しなければなりません。

厳しい数字のような気がしませんか?でも、決して不可能な数字ではないのです。

2-1. 1戸目を購入しないと始まらない

まずは、最初の1戸を購入しなければなりません。何にでも最初があります。不動産投資も同じこと。

まずは、1戸を購入することを目指してください。具体的には100万円から200万円の自己資金で、残りはローンを利用して不動産投資をスタートするのです。

購入物件は、立地のよいものを選びましょう。立地が悪ければ空室リスクがともないます。ねらい目は東京23区にある駅から10分以内のワンルームマンションです。家賃収入をローンの返済にあてるのはもちろんのこと、繰上げ返済により完済を早めましょう。

1戸目のローンを完済したら、1戸目の家賃を2戸目のマンションのローン返済にまわしてください。

つまり、2戸目のマンションのローン返済は、2戸分の家賃をあてることができるので1戸目のマンションよりも返済期間は短くなります。

2-2. 2戸の物件が購入できれば3戸目も時間の問題

ローンを完済したマンションを2戸所有することで、その後の物件購入は、とても楽になります。

3戸目のローンの返済に3戸分の家賃をあてることができるからです。

また、不動産投資の金利上昇リスクを避けるためには、ローンの額を資産全体の3分の1程度にすれば比較的安心して運営できるといわれています。具体的にご紹介しましょう。

  • 価格:1,500万円
  • 利回り:6%
  • 家賃:7.5万円
  • 金利:2%

上記の物件を2戸所有しているとしましょう。新たに購入する3戸目も同じような物件であれば、ローンの支払に3戸分の家賃収入22.5万円をあてることができます。

この場合、金利が3倍くらいに上昇したとしても7年程度で返済が可能です。

3戸の物件のうち2戸を所有していれば、1戸を全額ローンにしても、ローン額を資産全体の3分の1にするという金融上昇リスクを避けるための要件も満たしていますね。

金利計算をシミュレーションするなら「詳しくはこちら

3. 不動産収入が高額になったら「法人化」すべき

不動産収入が増えてくると、法人化することにメリットがあるといわれています。

個人に比べてどこが有利なのでしょうか?不動産収入が増えてきたときの参考にしてください。

3-1. 支払う税金を節約するため

法人化の主な目的は、税金の支払を少なくするためです。税率は個人と法人とで異なります。

個人の場合も法人の場合も課税所得金額が高くなるほど税率も高くなるのは同じなのですが、課税所得金額が一定の額を超えると個人に比べて法人の税率が低くなるのです。

ポイントは課税所得金額です。

支払う税金は、課税所得金額が900万円までなら個人のほうが安いのですが、900万円を超えると法人のほうが安くなります。

3-2. 短期での売買は法人にメリットがある

法人のほうが売却時の税金が低くなる場合があります。

不動産収入は、家賃だけではなく売買によるメリットも大切です。個人の場合は、売却した物件の所有期間の長短に応じて、売却したときの所得税の税率が異なります。

5年以内であれば短期となり所得税と住民税を合計して税率が39%であり、5年を超えると長期となり合計して20%の税率です。

法人の場合、税率は所有期間にかかわらず一定ですが、個人の短期の税率よりも低いというメリットがあります。

3-3. 損失によるリスクを軽減するため

不動産収入などが損失のため所得がマイナスになった場合、個人だと3年間しか繰越が認められていないのですが、法人だと9年間も繰越が認められるのです。

法人化について、もっと知りたいなら詳しくはこちら

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

4. 不動産投資とは一定のサイクルの繰り返し

家賃でローンを支払うというサイクルを繰り返すことで、1戸目よりも2戸目、2戸目よりも3戸目というように、だんだんとローンの返済期間が短くなります。

思いのほか早く収益物件をふやすことができるのです。

最初から不動産収入での生活をあきらめていたのでは夢がかないません。目標を持ち、計画を立て、実行に移すことで夢に近づくことができるのです。

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