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不動産収入だけで金持ちになれる?年収500万までの道のりや確定申告についても解説

仕事を辞めて、不動産収入だけで生活することができるのでしょうか?

年間で500万円程度あれば、暮らしていくことは可能でしょう。

年間500万円ということは、1カ月で40万円程度の収入があれば、1年で500万円に近づきます。

でも「月40万円もの不動産収入を得るなんて、そもそも不動産を買うお金もないし、仕事も忙しいし無理!」

と諦めてしまう人が多いのではないでしょうか。

 

実は自己資金が少なくても、主婦・サラリーマン・OLなど日ごろ忙しい人でも、不動産収入だけで年間500万円を得ることは可能です。

今回は不動産収入だけでお金持ちになるための秘訣と、不動産収入をを得たら欠かせない「確定申告」についてお伝えしていきます。

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1. 不動産収入とはどんな収入?

不動産収入とはどんな収入?

そもそも不動産収入とは、不動産を購入し、賃貸に出すことで得られる「家賃収入」のことです。

家賃収入には、入居者から徴収する管理費や共益費・また駐車場使用料なども含まれます。

不動産収入に含まれないもの

不動産収入かと思いきや、不動産収入に含まれないものとして、敷金や保証金といった、借主が退去する際に返還する「預り金」があります。

ただし、敷金(保証金)はクリーニング代や修繕費などを除いて借主に一部返還します。

敷金のうち「返還しない部分のみ」が不動産収入に含まれる点には注意しましょう。

2. 不動産収入だけで金持ちになるためのステップ6つ

不動産収入だけで金持ちになるためのステップ6つ

不動産収入だけで金持ちになるためには、ただ不動産を買えばよいというワケではありません。

お金持ちになるために必要な行動を以下の6段階に分けて解説しましょう。

  1. 不動産を複数所有する
  2. ただ不動産を所持すればよいというワケではなく、満室経営を目指す必要がある
  3. 不動産経営におけるリスクも把握しておく必要がある
  4. 修繕費の積み立てやリフォームの予定をあらかじめ計画に入れておく
  5. 資金に余裕が出てきたら繰り上げ返済を検討する
  6. 確定申告をする

①不動産を複数購入して賃貸する

不動産を1戸賃貸するだけでお金持ちになることはできません。

不動産収入のみで生活できるようになるためには、不動産を1戸・2戸・1棟・2棟と徐々に増やしていき、複数所有する必要があります。

最初は区分マンションを購入し、ローン残債をなくす

不動産を購入するには、ほとんどの場合ローンを組みますが、一般的なサラリーマンの場合はまずは区分マンションを購入し、コツコツローン残債をなくしていくのが安牌です。

ローンを組めるからといって、いきなり一棟マンションを購入すると、もちろん高額になるので毎月の返済額も増えます。

 

不動産経営を始めて初年度は不動産購入にかかる諸経費や、不動産所得税などかかる経費が多いため、一棟マンションだと高額な持ち出しが発生する可能性があります。

最初のうちに無理をしてローンを組むと、いきなり資金繰りが厳しくなるリスクが高くなるのです。

最初はワンルームがねらい目

ワンルームは価格が安いにもかかわらず、不動産投資のキーワードである需要を満たしているお得な物件だといえます。

単身者であればフットワークが軽く、賃貸で暮らす人の需要が高いため、

ファミリー向けのマンションよりも空室期間が短くなりやすいというメリットがあります。

2戸目や1棟目を購入する

区分マンションの経営が安定し、ローンの残債が減ってきたら新たに不動産を買い増しする必要があります。

1戸目の残債が減ったら、2戸目や1棟目の購入を考えましょう。

 

1戸目の残債がなくなってあなたの純資産となったあかつきには、2戸分の家賃収入を返済に充てることができるため、返済スピードも上がり、3戸目・1棟目も視野に入ってくるというワケです。

資金に余裕がある人、年収が高くローンを組んでも余裕がある人はマンションやアパート1棟から始める手もあります。

購入にあたっては計画性を持つことが重要

不動産収入だけで生活できるようになるためには、複数の不動産を購入する必要がありますが、購入は計画性を持って慎重に行うべきです。

ローンはいわば借金であり、毎月返済していく必要があるもの。

 

あなたの生活を圧迫しないように、

  • 毎月どれぐらいの家賃収入を目指したいのか
  • 1戸目のローン返済計画
  • 2戸目・1棟目をいつ頃購入できそうか
  • どのぐらいの価格の物件を購入するのか
  • どの金融機関に融資を打診するのか
  • 2戸目・1棟目のローン返済計画

などさまざまな観点から購入計画を立てなければなりません。

②ただ所持するだけでなく満室経営を目指す

不動産収入を得ていくには、空室になりにくい「人気が高い物件」を購入し、満室経営を目指す必要があります。

さらに短期ではなく、長期的に収入を得ていくことを考えなければなりません。

 

いくら利回り(不動産価格に対するリターンの割合)の良い物件を所有していても、

空室であれば実質利回りは低くなりますし、収入を得ることはできないためローン返済ができなくなる可能性もあります。

いくら利回りが良くても需要がない物件であれば投資対象とすることは難しいでしょう。

適切な管理や入居者対応が必要

不動産収入を長期的に得るには、入居者にながく入居してもらったり、空室期間を短くする工夫、つまり管理が必要です。

人気が高い物件を購入したら、適切な建物管理、適切な入居者対応を行わなければなりません。

 

もしあなたが賃貸に住む時に、共用部分が汚かったり、設備の故障があったのに対応してくれなかったら、すぐに退去したくなるでしょう。

また、退去してしまった場合にはすぐに空室を埋めるべく、室内クリーニングをしたり、賃貸募集をかけなければなりません。

本業が忙しく、不動産管理ができないなら、不動産の管理会社へ管理委託するのがオススメ。

管理委託料は毎月の家賃収入の5%程度で、建物管理や入居者対応、入居者募集を行ってくれるため、仕事をしながらでも家賃収入を得ることができるメリットがあります。

③リスク対策も行っておく

不動産収入を得るにあたっては、放置していては収入が途絶えてしまったり、あなたが損をしてしまうリスクもあります。

リスクには対策を立てておくことで、回避や軽減が可能です。

不動産収入を得ていくにあたっての代表的なリスクと対策を表でご紹介します。

リスクの種類 対策
空室になって家賃収入が得られなくなってしまう
  • 人気の高い物件を購入する(駅近・周辺環境が良いなど)
  • 適切な管理を行う
火災や地震などの災害によって、家賃収入が途絶えてしまう
  • 新耐震基準のマンションを購入する
  • 木造より火災に強いRC造の物件を購入する
  • 火災保険や地震保険に加入する
室内設備の修繕やリフォームが必要になり、収支を圧迫してしまう
  • 新築物件を購入する
    (購入当初からリフォーム費用がかかるリスクがない)
  • 中古物件は、リフォーム費用がかかることを見越して物件を購入する
  • 修繕費用を積み立てておく
ローンの金利が上がってしまい、返済が厳しくなる
  • 変動金利ではなく固定金利を選ぶ
  • 繰り上げ返済を行う

④修繕やリフォームへの備えをしておく

毎月のローン返済とは別に修繕費やリフォーム費用がかかることもあるため、日ごろから備えておく必要があります。

上記のリスクでもお伝えしましたが、エアコンや給湯器など室内設備が故障した場合、入居者に過失がない限りは、あなたが修繕費用を負担しなければなりません。

また、部屋が老朽化してきたらリフォームをしなければならない場合も。

 

不動産収入をすべて懐に入れるのではなく、一部積み立てておいたり、リフォームや修繕費用がかかることも見越して計画を立てておきましょう。

⑤余裕が出たら繰り上げ返済も検討する

ボーナス時に繰り上げ返済をしたり、資金に余裕が出てきたら繰り上げ返済を考えましょう。

不動産購入時にローンを組んだら早く返せれば返せるほど、早く返済できるだけでなく、

返済総額を減らせる、2戸目を早く購入できるなどといったメリットがあります。

⑥副業として不動産収入を得ている人でも確定申告は必須!

会社にお勤めの場合は、確定申告をしたことがない人が多いのではないでしょうか?

しかし給料の他に、副業として不動産収入を得ていたら確定申告をしなければなりません。

不動産収入で生活していくうえでは欠かせないものなので、忘れないようにしてください。

確定申告については「4. 不動産収入を得た場合の確定申告の方法」で後述します。

3. 不動産収入だけで年収500万円突破するまでのシミュレーション

不動産収入だけで年収500万円突破するまでのシミュレーション

不動産収入だけで年収500万円を目指すために、実際にシミュレーションをしてみましょう。

目標を達成するために大切なのは、成功するイメージを持つことです。

まずは区分マンションからスタートしよう

ポイントは、駅近などの好立地・中古・ワンルーム。

購入価格が1,500万円程度の中古物件を購入し、家賃を7万円に設定したと仮定します。

自己資金は多いに越したことはありませんが、最低でも100~200万円は用意した方が良いでしょう。

2戸・3戸・1棟などと増やしていき、ローンなしのマンションを作っていく

当面の目標は、1戸目のローンの完済です。

返済に余裕があれば、上述した繰り上げ返済などにより、積極的にローンを減らしてください。

 

なぜなら、1戸目のローンが完済すれば、1戸目と2戸目の家賃収入をローンの返済にまわせるため、2戸目のローンの返済が格段に早くなります。

具合的には、2戸のローンが完済すれば、3戸目の物件に対して「7万円(家賃)×3戸分=21万円」を返済に使えるのです。

ここまでくれば、3戸目の返済も6年程度で可能になるでしょう。

家賃収入だけで年収500万円を達成するには、1戸だけでなく、総額で1億近い物件を所有する必要があることも。

いきなり1億の物件は無理でも、適切なペースで適切な物件を購入し、返済していけば勝機は見えてきます。

家賃を次の物件のローン返済に加算できる状態にするのが物件を増やすポイントです。

4. 不動産収入を得た場合の確定申告の方法

不動産収入を得た場合の確定申告の方法

不動産収入を得ている人にかかる所得税や確定申告について押さえておきましょう。

確定申告は税金を納付するためだけに行なうのではありません。

税金を納めすぎた時に申告することで還付されることもあるのです。

不動産収入から経費を引いた「所得」に対して所得税がかかる

不動産収入は、所得税のうちの「不動産所得」になります。

不動産所得の計算の仕方は、「不動産総収入から不動産経営で使った必要経費を差し引いたもの」。

不動産所得に税率をかけて所得税を「所得税の速算表」にあてはめて計算。

税率は「累進課税」により所得が多いほど高くなります。

 

○所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 9.75万円
330万円超695万円以下 20% 42.75万円
695万円超900万円以下 23% 63.6万円
900万円超1,800万円以下 33% 153.6万円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279.6万円
4,000万円超 45% 479.6万円

参考:国税庁・所得税の税率

たとえば必要経費を差し引いた課税される所得が500万円だとすると、330万円超695万円以下に該当するので、「500万円×20%-479.6万円=57.25万円」になります。

必要経費を漏れなく計上する

不動産経営のために支出した費用や税金などは、必要経費として不動産収入から差し引きます。

経費は漏れなく計上しましょう。

所得を少なくして、払う税金を最小限に抑えることができます。

 

主な経費をご紹介しましょう。

不動産所得を得た場合に必要経費にできるもの
  • 修繕費
  • 管理会社に支払う管理委託費
  • 減価償却費
  • ローン金利(元本部分は経費にできないので注意)
  • 不動産取得税
  • 固定遺産税

関連記事不動産所得の経費のうち計上できるもの・できないもの|知らないと損する節税術

2018.03.02

必要書類を揃えて記入し、期限内に提出する

確定申告をするには、必要書類を揃えて記入し、確定申告の期限内に提出する必要があります。

中には準備に時間がかかる場合もあるので、余裕を持って準備しましょう。

例年は2月中旬~3月中旬が申告期限で、最寄りの税務署に直接持っていくほか、郵送やe-Taxを利用する手もあります。

不動産収入を得た場合の確定申告における必要書類
  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書
  • 収支内訳書(不動産所得用)

※上記3種類の書類は国税庁のホームページから取得可

  • 源泉徴収票
  • 不動産売買契約書
  • 不動産収入を証明するための書類(家賃が入金されている通帳・賃貸契約書など)
  • 必要経費を証明するための書類(領収書・譲渡対価証明書・借入返済表・税金の納付通知書など)

経費や確定申告についてより詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事家賃収入を得たら確定申告をしよう!|初心者大家にも分かりやすい手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

5. 【コロナ対応】不動産収入を得ている人は持続化給付金を申請できる?

不動産収入を得ている人は持続化給付金を申請できる?

2020年初頭からコロナウイルスが大流行し、事業で影響を受けた人が支給を受けられる「持続化給付金」という制度が2020年5月にスタートしました。

事業収入が前年同月比で50%以上減少した月があると対象となりますが、不動産収入を得ている人も対象になるのでしょうか?

結論から申し上げますと個人で不動産収入を得ている人は、持続化給付金を受けることはできません。

一方で法人として不動産収入を得ている場合は持続化給付金支給の対象です。

 

個人事業主が持続化給付金を受け取るために、必要な案件は

2019年以前から事業により事業収入(売上)を得ており、今後も事業を継続する意思があること。

引用:持続化給付金規定(個人事業者向け)

とあります。不動産収入は事業収入には入りません。

一方で法人の持続化給付金申請規定には

2019 年以前から事業により事業収入(売上)を得ており、今後も事業を継続する意思があること。
※事業収入は、確定申告書(法人税法第二条第一項三十一号に規定する確定申告書を指す。
以下同じ。)別表一における「売上金額」欄に記載されるものと同様の考え方によるものとする。

引用:持続化給付金規定(中小法人等向け)

とあり、不動産収入が除外されていない点がポイントです。

※対象になるのは、2020年3月31日までに法人を設立した人です。今から法人化しても対象にはならないので注意しましょう。

※情報は2020年9月現在のものです。

6. 不動産収入だけで生活するには買い増しが必要!

不動産収入だけで生活するためには、投資物件を買い増していくことになります。

ポイントは、1戸目の融資を完済を目指すこと。

1戸目の家賃収入を2戸目以降の返済額に使うことができれば返済速度が一気に速まります。

そこで、不動産投資に必要な費用、収入をしっかり得られるかどうかをシミュレーションしたい人や不安がある人はMIRAIMOの勉強会や個別相談会のお申し込みを受け付けています。
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