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東京に負けない!神奈川県で不動産投資を勝ち抜く方法

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不動産投資ブームの中、東京オリンピック関連など開発が集中する首都圏の不動産に人気が集まっています。

リーマンショック後は大きく下がった不動産価格も首都圏を中心に大幅に価格が上昇し、投資利回りは大きく下がっています。

その中でも、東京都23区内の人気は高く、周辺地域と比べ投資利回りが低いので投資先として手を出しにくい状況となってきています。

 

今後、首都圏で投資するには、どのエリアが狙えばいいのでしょうか。

そこで注目したいのは、東京都に続く県別人口第2位の神奈川県です。

神奈川県は、市としては日本で一番人口の多い横浜市、年々開発が進み成長著しい川崎市などがあり、投資先として東京都23区にも負けない魅力のある都市です。

今回は、そんな東京に負けない魅力のある神奈川県で不動産投資を勝ち抜く方法についてお話ししたいと思います。

1. 神奈川県とは?


神奈川県は東京都の南西に位置し、東には東京湾、南は相模湾に面しており、北は東京都、西は、山梨県、静岡県となっています。

県の面積は2,416.18km、東京都に続く2番目の人口の多さで900万人を越えています。

県内の市町村33(市19、町13、村1)あり、3つの政令都市(横浜市、川崎市、相模原市)があります。

県東部にある沿岸部は、横浜市川崎市を中心に都市化、工業化が進んでおり、京浜工業地帯に位置する為大企業の工場が多いエリアとなっています。

県中央部から西部にかけては、鎌倉の大仏で有名な鎌倉市や江ノ電・新江ノ島水族館のある藤沢市、鎌倉市~茅ヶ崎市をまたぐ湘南海岸、温泉地として有名な箱根など観光の名所が多く、外国人観光客にも人気のスポットとなっています。

神奈川県は東京都に隣接しており、主要電鉄の走る川崎駅、横浜駅周辺は、東京都内へのアクセスも良いので、東京のベッドタウンとしてさいたま市、千葉市と並んで高い人気を誇っています。

1-1. 地域別分析 横浜市・川崎市

神奈川県の主要都市には、横浜市川崎市があり、不動産投資を考える上でも東京都23区に続く投資先としてこの2つの都市は外すことが出来ません。

横浜市

神奈川県の県庁所在地です。面積は437.56㎡あり、人口約370万人と市としては日本一。

横浜市の最大の特徴は交通の利便性です。

横浜駅を中心に神奈川県全域に路線が敷かれ、東京都内はもちろん、八王子方面へも横浜駅から行くことが出来ます。

駅周辺には、横浜ベイクォーター、大手百貨店などの大型商業施設が数多くあり、2019年には横浜ベイサイドマリーナ地区のアウトレット建替え、2020年完成予定の横浜駅西口駅ビル計画が予定されるなど今後も発展が期待できます。

又、横浜市を象徴するランドマークタワーのあるみなとみらいエリア周辺は、赤レンガ倉庫、山下公園、横浜中華街といった観光スポットとして人気が高く、皆さんがイメージする横浜と言えばこの辺りを指します。

横浜市の不動産投資について詳しくはこちらの記事に記載しましたのでご覧ください。

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2017.08.05

川崎市

面積143.00.㎡と横浜市と比べると3分の1ほどですが、人口は2016年には京都市を抜いて第7位、2017年4月には150万人を超えました。

全国住みたい街ランキングで横浜市に続く人気の都市「武蔵小杉」は、大規模タワーマンションの建設ラッシュにより人口が一気に増加、武蔵小杉のある川崎市中原区は2009年と2017年を比較すると10.85%増加しています。

 

南部は、横浜市鶴見区とともに重工業地帯、北部は、多摩川低地や多摩川丘陵があり丘陵エリアは住宅街となっています。

川崎市は東京に隣接していることもあり、横浜市よりも東京都のベッドタウンとしての性格が強いですが、この10年で一気に開発が進んだことで若者の街と言われ、特に川崎駅周辺は一日中人が往来しています。

川崎市内最大のターミナル駅であるJR川崎駅は、ショッピングセンター年間売上全国1位になったこともあるラゾーナ川崎、アトレ川崎など大型商業施設があり、一日の乗車人数は2014年には北千住、高田馬場を上回り20万人を越えました。

開発が進み人気の高まっている川崎駅周辺エリア、タワーマンションの建設で人口が増え続ける武蔵小杉駅エリアなど川崎市は不動産投資の投資先としても注目度の高いエリアです。

武蔵小杉の不動産投資について詳しくはこちらの記事に記載しましたのでご覧ください。

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2017.08.21

1-2. 神奈川県の治安は?

不動産投資において物件の周辺環境、治安の良さは重要な要素のひとつです。

物件の所在エリアが犯罪率の高いエリアだと、防犯面を気にする女性等の賃貸需要に影響を与えます。

不動産投資では治安の良いエリアへ投資する方がリスクは低くなります。

では、神奈川県内の治安についてはどういった状況になっているのでしょうか。

神奈川県内の犯罪率ランキングで確認してみましょう。

神奈川県の治安のいい街ランキング

順位 市町村名 犯罪率 住みやすさ
横浜市西区 2.92 3.56
横浜市中区 2.70 3.60
川崎市川崎区 2.29 3.22
厚木市 1.87 3.33
大和市 1.73 3.48

参考:スマイティ https://sumaity.com/town/ranking/kanagawa/crime/

犯罪率の算出方法は、そのエリアの犯罪数を人口で割ったもので計算されます。

昼間人口の多い都市部や観光客の多いエリアなどは、住んでいる人以外の犯罪も含まれるので犯罪率は高めになる傾向になります。
犯罪率の全国平均は0.90%で神奈川県は0.98%となっており、全国平均と比べると犯罪率は少し高めです。

1位は横浜駅も含まれる横浜市西区。昼間人口が多く、横浜駅西口方面は大きな繁華街となっていることから犯罪率は高くなっていますが、利便性の良さから住みやすいエリアとしても人気があります。

2位の横浜市中区は、赤レンガ倉庫、山下公園、横浜中華街といった観光スポット、関内駅周辺は横浜市最大の歓楽街があります。

3位の川崎市川崎区は川崎駅があり、駅周辺は商業施設、歓楽街となっていることから犯罪率が高くなる傾向にありますが、横浜市西区同様に交通、生活の利便性が良いことから住みやすいエリアとしても人気があります。

神奈川県全般では、厚木市、大和市、海老名市、平塚市といったところも犯罪率が高いので、神奈川県で不動産投資をする上ではどこのエリアや駅周辺で犯罪率が高いのか確認をして投資する必要があります。

1-3. 神奈川県の交通事情

神奈川県は東京の南部に位置しており、横浜駅から東京駅へはJR東海道線を利用すると25分、川崎駅から東京駅へは19分と通学通勤にも30分圏内と非常に便利です

JR東海道線は沿岸部を走り、上野から神奈川県西部の茅ヶ崎、平塚、小田原を通って熱海まで繋がっています。

 

その他横浜駅からは、JRでは新宿、渋谷、池袋駅に繋がる湘南新宿ライン・上野、東京方面へは京浜東北線・成田空港から横須賀を繋ぐ横須賀線・八王子に繋がる横浜線・東急では渋谷駅へと繋がる東急東横線・京浜急行だと品川から三崎港まで続く京急線などがあります。

車での移動は首都高速を利用すると横浜駅から銀座まで約35分~40分程度で移動が可能です。

2. 神奈川県の魅力スポット

2-1. みなとみらいエリア

【エリア分析】東京に負けない神奈川県で不動産を勝ち抜く方法

横浜の街のイメージはと言えばみなとみらいエリア

特に日本一とも言われるみなとみらいエリアの夜景は、一度は観ておきたいスポットです。

みなとみらいエリアの夜景は、横浜ランドマークタワーをはじめ、臨海パーク、横浜ワールドポーターズ、赤レンガ倉庫へと続き、新旧が混ざったその光景は非常に幻想的です。

2-2. 横浜中華街

【エリア分析】東京に負けない神奈川県で不動産を勝ち抜く方法

横浜市中区山下町に位置し、敷地内には500店舗以上のお店があり、日本で最も大きく、東アジアを代表する中華街と言われています。
横浜中華街、神戸南京町、長崎新地中華街を「三大中華街」と呼びます。
年間2100万人が訪れる人気の観光スポットで、日本に居ながら中国の文化や雰囲気を味わうことが出来ます。

旅行やデートの際には是非とも訪れたいスポットです。

2-3. 山下公園

【エリア分析】東京に負けない神奈川県で不動産を勝ち抜く方法

横浜でデートをするなら必ず訪れたいのが山下公園

山下公園、元町、横浜中華街などをデートして、みなとみらいエリアの夜景を見るというのが浜っ子の定番デートコース。

山下公園からは、圧巻の大型船日本郵船氷川丸、サザンオールスターズの歌詞にも出てくるマリーンルージュが停泊する大桟橋など港の景色を楽しめます。

他には、童謡「赤い靴」の歌詞にも出てくる赤い靴を履いた女の子像があり、赤い靴をモチーフにしたお土産なども人気です。

3. 神奈川県の不動産データ

3-1. 神奈川県の人口増減

全国2位の人口を誇る神奈川県は人口増加が続いています。

神奈川県でも少子高齢化の影響は免れず、2040年には人口が8,343,495 人にまで減少することが見込まれます。(国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」(平成25年3月推計)より

3-2. 家賃相場

神奈川県で人気のエリアの単身、ファミリー向け物件のそれぞれの家賃相場をランキングにしました。

単身向け物件

順位 エリア 家賃相場
1位 川崎市中原区 7万円
2位 川崎市多摩区 5.67万円
3位 横浜市神奈川区 6.22万円
4位 川崎市川崎区 6.93万円
5位 川崎市高津区 7.02万円

ファミリー向け物件

順位 エリア 家賃相場
1位 横浜市都筑区 11.67万円
2位 横浜市戸塚区 11.39万円
3位 横浜市青葉区 11.54万円
4位 横須賀市 8.51万円
5位 茅ヶ崎市 9.19万円

3-3. 神奈川の平均利回りと空室率

神奈川県の平均利回りは、

区分マンションで横浜市内7%前後、川崎市内6.5%前後。

その他エリアでは、11%前後、一棟アパートで横浜市内7.5%前後、川崎市内7.0%前後、その他エリアでは、8.5%前後となっています。

 

賃貸住宅における空室率は、一番低い順に横浜市泉区10.6%、都筑区10.8%、鶴見区11.6%となっており、

横浜市内の空室率は10%~16%、川崎市内12%~15%となっています。

その他のエリアでは、鎌倉市11.1%、三浦市11.4%と低く、その他は、15%~30%と空室率は高めとなっています。

参考:LIFULLHOME’S http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/

4. 神奈川県の投資ワンルームマンション例

物件概要

★JR京浜東北線 鶴見駅 徒歩8分
京浜急行線 花月園前駅 徒歩4分
★区分マンション SRC造 2階/10階建
★築年:31年
★物件価格:700万円(管理費・修繕積立金9800円)
★想定年間収入:72万円
★表面利回り:10.29%
★専有面積:16.37㎡
★間取り:1K

単身者を狙い、駅前開発が進むJR鶴見駅まで徒歩8分以内の好立地・ニーズのある場所を選びました。

物件価格も安く、利回りも非常に高くなっています。

横浜市内でも京浜東北線駅周辺は、専有面積が16㎡前後のユニットバスでも賃料が高く取れ、不動産投資をするに非常に良いエリアだと思います。

周辺環境



・JR鶴見駅は、東京まで25分~30分圏内、横浜駅へ11分、川崎駅へ3分で移動が可能で、京急鶴見駅も利用できるので学生、単身のビジネスマンに非常に人気のエリアです。

・JR鶴見駅には、成城石井やスターバックスのあるCIAL鶴見や西友があり、買い物や食事など生活をするのに非常に便利です。

・鶴見区は、横浜市内の中では坂が少ない地域で非常に住みやすいです。

5. 神奈川県で不動産投資をするメリットデメリット

5-1. メリット

東京都の次に人口の多い神奈川県、特に横浜市、川崎市は商業エリアも充実しており、東京までのアクセスの良さも魅力です。
単身者はもちろん、ファミリー層にも人気の高いエリアです。

横浜市、川崎市は空室率も低く、賃料も周辺の県と比べると高いので物件価格が下がりにくく、不動産投資をするには非常に魅力的なエリアです。

又、神奈川県内には横浜市をはじめ、鎌倉市、茅ヶ崎市など観光スポットも多く、インバウンド需要も見込めるので今後もますます発展が期待できるエリアです。

5-2. デメリット

神奈川県全域で考えると、横須賀市、小田原市など大型の都市でも空室率が20%以上のエリアも多く、投資先としては厳しいエリアもあります。
又、横浜市は坂が多いので、駅から少し離れたアパートなどは立地に注意をする必要があります。

神奈川県で不動産投資をする上で注意するポイントは、空室の多いエリアは避け、横浜市、川崎市など賃貸需要も多い、これから発展するエリアで投資しましょう。

6. 神奈川県で不動産投資を成功させるために読む本

「首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資」

 

不動産投資 神奈川

東京に続く第二の都市神奈川県横浜市、川崎市で不動産投資を成功させるために是非読んでおきたい一冊です。

神奈川県を含む首都圏ではどういった投資を行えば成功するのか余すところなく解説しています。

7. 東京都の投資が厳しい今、神奈川県に投資妙味あり

東京都内、特に23区内の不動産への投資が加速しており一極集中の状態です。
そのため、23区内の物件価格は高止まりし、利回りは低下する一方です。

そんな中、新たな投資先として神奈川県が注目されています。

横浜市中区、川崎市川崎区といった人気エリアは、不動産価格も上がってきており東京都内の利回りに近づきつつありますが、横浜市鶴見区や川崎市中原区、多摩区など特に単身に人気のあるエリアでは、まだ物件価格が23区内ほど高騰はしておらず、利回りもまだまだ高い物件も多くあります。

23区内の山手線沿線外の足立区や練馬区でワンルームアパートを買うよりも、まだまだ利回りも高く、好立地の物件を狙える横浜市、川崎市内で物件を買う方が将来性も高いと思います。

これから不動産投資を考えている方は是非神奈川県の物件をご検討ください。

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