人気急上昇!注目される武蔵小杉で不動産投資する魅力を調べてみた件

グランツリー、ららテラス、東急プラザにイトーヨーカドー。川崎市のヘソと呼ばれている(主観)、そう武蔵小杉。

今、住みたい街としても注目されている武蔵小杉は実際に不動産投資に向いているのでしょうか?

  • ・武蔵小杉の魅力
  • ・シミュレーション
  • ・出口戦略
  • ・将来性

についてまとめてみました。

実際私は武蔵小杉から電車で10分ほどの場所に住まいがあるのですが、愛着ある街としてもご紹介させていただきます。

1.武蔵小杉はどんなところ?魅力を徹底解説

武蔵小杉駅は、神奈川県川崎市中原区です。「ムサコ」の愛称で親しまれています。

  • JR南武線
  • JR横須賀線
  • JR湘南新宿ライン
  • 東急東横線
  • 東急目黒線

上記の乗り入れ路線が5つあります。
ここ3年間、住みたい街ランキングでトップ10入りしている武蔵小杉の1番の魅力としてはやはり「アクセスの良さ」です。

駅名 所要時間(路線名)
東京 17分(JR横須賀線)
品川 10分(JR横須賀線)
新宿 22分(JR湘南新宿ライン)
渋谷 13分(東急東横線)/16分(JR湘南新宿ライン)
池袋 27分(東急東横線)/28分(JR湘南新宿ライン)
横浜 12分(JR横須賀線・JR湘南新宿ライン)/15分(東急東横線)
川崎 8分(JR南武線)

上記の表のように、主要な駅へ乗り換えなしで行けるアクセスの良さが武蔵小杉の1番の魅力です。

1-1 中原区にある駅と路線

中原区は武蔵小杉駅の他に、

  • 武蔵新城駅(南武線)
  • 武蔵中原駅(南武線)
  • 向河原駅(南武線)
  • 平間駅(南武線)
  • 元住吉駅(東急東横線・東急目黒線)
  • 新丸子駅(東急東横線・東急目黒線)

の上記6つの駅があります。先程記載した5つの乗り入れ線で行き来が可能です。

1-2 武蔵小杉駅周辺の環境・施設紹介

まず、武蔵小杉駅の周辺スポット3選を以下で紹介していきます。

1-2‐1 周辺スポット3選

  1. 京浜伏見稲荷神社
  2. 丸子山王日枝神社
  3. 等々力陸上競技場

などがあります。

1-2‐2 周辺環境・施設の魅力紹介

ここ最近、武蔵小杉の再開発は進んでいるため、住みたい街に上位にランクインしています。では、周辺環境がどうなっているのか以下にまとめました。

★駅周辺の再開発が進み住みやすい環境になってきている
駅周辺は木のアーチがありとてもきれいで、ベビーカーがらくらくすれ違えるほどの広い歩道です。また、周辺には保育施設もたくさんあります。そのため、共働きで子育てする環境として魅力的です。

★タワーマンションが、どんどん建っている
再開発でタワーマンションがたくさん建ってきています。そのほとんどが住居です。特に東側エリアがタワーマンションの再開発地区になっており、今後は北側のエリアにも建っていきます。

★複合商業施設が増え子育て世代から人気が出ている

  • 2013年4月「武蔵小杉東急スクエア」
  • 2014年4月「ららテラス武蔵小杉」
  • 2014年11月「グランツリー武蔵小杉」

など、武蔵小杉には複合施設がたくさんあります。駅近の商業施設が多いので子育て世代から人気が出てきています。

★武蔵小杉駅南口高架下の発展開発おすすめスポット
武蔵小杉は、ここ10年間で東急東横線の乗降客28%・街全体の人口16%増加とどんどん発展していきいます。東と西を繋ぐガードの高架下に新たな5店舗が11月25日にOPENしました。コンセプトは「大人が寄り道したくなるスペース」お店が新しく誕生しました。
駅前からお住まいに向かう境目なので、仕事や買い物帰りに立ち寄れる・ちょっと息抜きするのに人気なスポットです。

何回も利用している武蔵小杉ですが、渋谷まで出るのが億劫な時ほど、このスポットが大変便利です。

2.武蔵小杉の推移を見てみよう~人口・利回り・家賃・地価~

上記で魅力を記載しましたが、では実際に不動産投資に向いているエリアなのか?人口・利回り・家賃・地価の推移がどうなっているのか以下で紹介していきます。

2‐1 川崎市の区別人口推移

川崎市の総人口は、1,489,477人(平成28年10月)です。川崎市の中には、

  • 中原区
  • 川崎区
  • 幸区
  • 高津区
  • 多摩区
  • 宮前区
  • 麻生区

の上記7つの区があります。区ごとの人口数を以下の表にまとめました。

人口数(増減)
中原区 210,543人(+5,8%)
川崎区 203,804人(+4,8%)
幸区 144,487人(+5,5%)
高津区 201, 792人(+9,8%)
多摩区 205,389人(+4,3%)
宮前区 207,895人(+3,8%)
麻生区 153,101人(+7,1%)

川崎市全体の人口が増加傾向にあります。その中で最も、人口数が多いエリアは武蔵小杉駅のある中原区です。

2‐2 家賃相場

中原区の家賃相場を間取りごとに以下に表でまとめました。

間取り 中原区の家賃相場 川崎市の家賃相場
1R/1K/1DK 7,2万円 6,7万円
1LDK/2K/2DK 10,2万円 9,5万円
2LDK/3K/3DK 12,8万円 11,7万円
3LDK/4K/4DK 17,0万円 14,5万円

上記の表に記載しましたが、川崎市の家賃相場よりも中原区の家賃相場は高くなっています。

2‐3 平均利回り

そもそも、利回りとは投資額に対してどれだけの年間利益を得られるのか数字です。例えば、100万円を投資して利益が10万円であれば利回り10%ということです。

全物件を対象に利回りの平均を以下に表でまとめました。

利回り(中原区の平均) 利回り(川崎市の平均)
6,0% 6,6%

川崎市全体の平均利回りより、若干ですが中原区の方が低いです。

2‐4 地価

川崎市中原区の地価は、417,182円です。川崎市で1番高いところが幸区の446,667円。1番低いところが麻生区の229,875円です。中原区は幸区に次いで2番目に高いです。

武蔵小杉エリアの基準地価の上昇率は「全国トップ」です。

3.実際にどれくらいの収益が見込めるのか?|シミュレーション付き

実際に収益がどのようになるのかシミュレーションしながら以下で説明していきます。

3-1 物件概要

  • 武蔵小杉駅:徒歩5分
  • 販売価格:1,960万円
  • 表面利回り:5,38%
  • 管理費:5,300円(毎月)
  • 修繕積立金:1,100円(毎月)
  • 建物構造:RC構造
  • 間取り:1R
  • 所在階:2階(7階建て)
  • 総戸数:80戸
  • 専有面積:24,45㎡
  • バルコニー面積:3,16㎡
  • 築年数:2007年3月(築10年)

3-2 収益シミュレーションをしてみよう

 

頭金として200万円ある程でシミュレーションしました。毎月の家賃収入が88,000円で、そこからローン・修繕費・管理費の返済が60,994円と6,400円(67,394円)です。そのため、毎月の収益が(88,000円-67,394円)20,606円得られます。

4.出口戦略

不動産投資の最終的な収益が売却時に決まるので、出口戦略は購入と同じくらい非常に重要です。

しかし、不動産投資の売却について、あまり知らない人が多いと思います。高額で購入してしまうと挽回できず、売却の際安くしか売れな状況になってしまいます。資産を拡大させていくのに、とても大切なことです。出口戦略とは何を意識すればいいのか以下で説明していきます。

まず、売却の際に購入した物件を何年後に売却するのか?の計画を立てておきましょう。

つまり、目先の家賃収入だけに意識を向けて不動産投資をするのは危険です。

不動産投資では予測できない事も起こります。もちろんそれは、人生にも起こりうる事です。その結果、不動産経営を続けていけなくなった際に、あなたが購入した不動産は資産価値のあるのでしょか?お金を生んでくれる、なおかつ実物資産である不動産を、安易に購入してはいけません。

購入から売却までをよく考えて購入する事がとても重要です

そうは言っても、不動産投資は安定した家賃収入が得られる場合、長期で保有することに向いています。売却目的でなければ、よほど変な物件を購入しなければ大丈夫です。

5.どんどん再開発が進み将来性がある武蔵小杉!

ここ10年間で大分街並みが変化した武蔵小杉ですが今後はどうなるのでしょうか?今後の予定を以下で紹介していきます。

  • 2018年 パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト完成(予定)
  • 2018年 川崎市立小学校完成(予定)
  • 2018年 日本医科大学武蔵小杉病院完成(予定)
  • 2019年 綱島街道拡幅・上丸子跨線橋完成(予定)
  • 2019年 川崎市立小学校開校(予定)
  • 2020年 小杉町3丁目東地区第一種市街地再開発事業 再開発ビル完成(予定)
  • 2022年 三菱地所レジデンスツインタワー完成(予定)

などの開発計画があります。この先もどんどん発展していく武蔵小杉は将来性がすごくありそうですよね。
マンションタワーがどんどん建っていく中で、今後は学校や病院などファミリー層にとって凄く住みやすい環境なっていきます。また、都内までのアクセスも良く高架下など仕事帰りにおいしいお酒飲めるスポットなども増えてきて単身者の方も住みやすい環境です。

武蔵小杉はとても需要があり地価も上がってきているので、不動産投資をする場所としては良いかもしれないですね。

6.※追記 人口増加に伴う弊害|武蔵小杉駅の混雑

2017年10月に朝日新聞よりこんな記事が出ました。

「住みたい街」武蔵小杉、駅の混雑「相当危険な状態」2017年10月6日の朝日新聞より引用 http://www.asahi.com/articles/ASKB53SLWKB5ULOB00C.html

現在武蔵小杉周辺では人口増加が際立っており、それに伴う弊害が武蔵小杉駅の混雑に現れています。

2016年度の国土交通省の発表した鉄道混雑率によると

  • JR横須賀線の武蔵小杉、西大井間では191%、
  • JR南武線の武蔵小杉、武蔵中原間では188%

とかなりの混雑率となっています。

国土交通省では以下のように定義している。

・混雑率100% ・・・定員乗車(座席につくか、吊革につかまるか、ドア付近の手すりにつかまる事ができる)

・混雑率150% ・・・広げて楽に新聞を読める

・混雑率180% ・・・折りたたむなど無理をすれば新聞を読める

・混雑率200% ・・・体がふれあい相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める

・混雑率250% ・・・電車が揺れる度にからだが斜めになって身動きができず、手も動かせない。

この混雑率を見ればわかる通りに通勤通学に対してかなりのストレスがあるでしょう。
私も横須賀線を利用しているのですが、朝の通勤電車は常時満員で稀にですが人の圧迫から気分が悪くなったこともあります。

実際、武蔵小杉の朝のホームは人で溢れかえってます。加えてホームが狭く、危険が伴っています。

朝日新聞の文面にもホームドアの設置を求める署名活動が行われていたり、
川崎市の福田紀彦市長は市の職員に対して、「オフピーク通勤(通勤ラッシュを避けた時間帯での通勤)」を呼びかけたりなど、

市民に加えて行政もその危険性を認識しています。

住みたい街として注目される反面、交通インフラ整備が追いついていない状況です。
未来を見て武蔵小杉に不動産投資をする場合に、人口増加・新築マンションの建設予定以外にも、

いかに住み良い街として人口増加に対して整備が追いつくのか

という観点で行政の動きにも着目すべきでしょう。

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