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【緩和についての総まとめ】広い家を建てたい人は知っておくべき容積率と建ぺい率の話

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せっかく土地があるならできる限り有効活用したいですよね。

様々な制限がある容積率・建蔽率ですが、

この部分は建ぺい率もうすこし大きくて(緩和)いいよ

この部分は建ぺい率は制限しなくていいですよ

など…土地により緩和されたり制限がなくなったりと様々な規定があります。

今回はより広い物件を建てたいというあなたのために、容積率や建ぺい率の緩和・制限などの特例について分かりやすくお話していこうと思います。

広い空間でのびのびしましょう。

1. 建ぺい率や容積率が緩和される場所や条件

用途地域ごとに定まっている元々の建ぺい率・容積率の数値を各自治体の特例によって大きくすることです。

中心市街地や既成市街地は土地が元々狭小で、土地を有効利用したい意向が強くなっているため、容積率や建ぺい率を緩和する制度ができました。

そこで緩和の対象になる立地をまとめてみました。

1-1. 特定行政庁が指定する角地

特定行政庁が指定する角地の場合のみ建ぺい率が+10%になります。角地全てが建ぺい率の緩和対象になるわけではないので注意が必要です。

角地の緩和を受けるには2つのポイントがあり、

①街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地

②特定行政庁が指定するもの

となります。

更に市区町村によって角地の定義がことなるので確認が必要です。

例 東京都練馬区の建ぺい率緩和規定

①の規定の図

一つの例として、東京都練馬区では建ぺい率の緩和が以下の角地に限り緩和されます。

①2つの道路が隅角120度未満で交わる角敷地

②幅員がそれぞれ8m以上の道路の間にある敷地でその道路の間隔が35mを超えないもの

③公園等(広場・川など)に接する敷地またはその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、②の敷地に準ずるもの

共通事項として④敷地の周長が3分の1以上道路と接していること

というような基準があります。

参考:練馬区建築基準法施行規則「角地緩和について」http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/takuchi/kidown.files/kadotikanwa.pdf

このように、隅角が120度未満で建ぺい率の緩和措置が取れるのは他の自治体にも多いです。

角地の「隅切り」

隅切りとは交差点の角を曲がりやすくするために角を削ることを言います。

6m未満の角地に接する土地は隅切りが必要となります。(角地部分が120度を超える場合は不要)

「視認性の確保」「自動車の円滑・安全な走行」という規約が指定されているためです。

上図のように角地の頂点を起点として、長さ2mの底辺となる二等辺三角形で隅切りを行います。

なお、隅切りによって切られた部分の敷地面積は建築面積の対象・・つまり建ぺい率や容積率の計算上で算入されます。(ただし道路としての利用に限られ、建築物の設置は不可能)

1-2. 前面道路が特定道路に接続されているとき

容積率算定時に「前面道路による容積率」が適用されるかつ、その前面道路が特定道路に接続されるときに、容積率が緩和されることがあります。

前面道路の緩和についてはこちら↓

関連記事前面道路の幅と容積率緩和の深い関係と計算方法をわかりやすく説明

2017.10.19

1-3. 防火地域の耐火建築物

防火地域内に耐火建築物を建設する場合のみに限って、都市計画で定められた建ぺい率に10%を加えることができます。

防火地域についてはこちら↓

関連記事火災への不安も建ぺい率も緩和される「防火地域内の耐火建築物」とは?

2017.10.20

1-4. 東京都の旧耐震基準のマンション

都内の分譲マンションの約5分の1が旧耐震基準の建物ですが、大地震の被害軽減を図って、東京都が2014年に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」を出しました。

旧耐震基準のいわゆる「既存不適格」のマンションの「割り増し容積率」の上限を300%から400%に引き上げる「容積率緩和」で建て替えを促しています。

既存不適格についてはこちら

関連記事トラブルなし!容積率や建ぺい率オーバーの既存不適格物件を売却する方法

2017.10.18

2. 建ぺい率や容積率が不算入になる場所

建ぺい率や容積率の特例で、延床面積の中に含めなくていい・除外できる場所が「不算入」の場所となります。

ただ緩和されるだけとは違って指定の範囲内は建ぺい率や容積率の数値に入れなくていいのでその分広い住宅を建てることができます。

場所によって一部が不算入にできるなどの措置をとることができます。

主に不算入になる場所は地階や出窓・マンションの共有部分の他、
駐車場やバルコニーといった「高い開放性のある場所」に容積率の不算入措置を取ることができます。

不算入についてはこちら↓

関連記事建ぺい率や容積率の不算入部分を知ると有効利用できる○○!

2017.10.20

3. 建ぺい率や容積率の制限がなくなる条件3つ

建ぺい率の制限を受けない建築物、つまり100%の建ぺい率で敷地いっぱいに建築物を建てることができるものがあります。

条件は以下の通り。

1建ぺい率の限度が80%とされている地域内(近隣商業地域または商業地域内)で「防火地域内にある耐火建築物」

2巡査派出所・公衆便所・公共用歩廊など、公益上必要になるもの

3公園・広場・道路などにある建築物のうち特定行政庁が安全上・防火上・衛生上で支障がないと認めて許可したもの

いずれも一般住宅だと難しい条件かもしれませんね。

4. 緩和部分を知っておいて損なし

緩和について解説・まとめてみましたがいかがでしたでしょうか?

自分で注文住宅を建てる際は、できるだけ面積を有効利用したいですよね。

細かい部分かもしれませんが、土地選び、物件選びの際に

「ここは角地だから建ぺい率高め!」

「このバルコニーは幅1mないから容積率不算入だな」

知る人のみが気づくことができるお得ポイントが転がっているかもしれません。

緩和・不算入について覚えておいて損になることはありませんよ。

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