建ぺい率や容積率の不算入部分を知ると有効利用できる○○!

地下室を作りたい。カーポートを作りたい。出窓が欲しい。

というように家を広くしたい・増築したい願望がある方も多いのではないでしょうか?

私は荷物が多いので部屋にウォークインクローゼットが欲しいです。賃貸だから増築はできないんですけどね。

しかし増築するとなると気になってくるのが建ぺい率や容積率。

オーバーしてしまうと建築基準法違反になってしまいます。

 

容積率や建ぺい率の制限さえなければ・・・

そう思っているあなたに朗報。

建ぺい率や容積率には建築面積や延床面積に含めなくていい場所もあるんです。

 

今回は用途地域ごとに定まっている元々の建ぺい率・容積率の数値を特例によって大きくする「緩和」の中の一つとして「不算入」ご説明していきます。

緩和についてはこちらの記事をご覧ください。↓

関連記事【緩和についての総まとめ】広い家を建てたい人は知っておくべき容積率と建ぺい率の話

2017.10.22

1. 不算入とは

建ぺい率や容積率の特例で、建築面積や延床面積の中に含めなくていい・除外できる場所が「不算入」の場所となります。

ただ緩和されるだけとは違って指定の範囲内は建ぺい率や容積率の数値に入れなくていいのでその分広い住宅を建てることができます。

2. 住宅での不算入部分

地下

住宅として使用する地下部分は、総床面積の3分の1を限度として、容積率算定の総床面積から除外することができます。(3分の1を超えると超えた部分の面積が算入対象になる)

一部が地面から出ていても地面からの高さが1m以下なら「地階」とみなすことができます。

他にもこの緩和条件が適用される条件として、図にある通り

地階の床から地面までの高さが天井高の3分の1以上(つまり地階の部屋の高さの3分の1以上が地下にあること)
など、主に2つの条件があります。

車庫・駐車場・駐輪場

建物についている車庫・駐車場・駐輪場などの床面積は、総床面積の5分の1を限度として、容積率算定の総床面積から除外することができます。(5分の1を超えると超えた部分の面積が算入対象になる)

しかし、独立型のガレージ・車庫・カーポートなど、住宅と別棟になる場合は延床面積の算入対象になります。

なお、屋根付きでもカーポートのように「高い開放性のある建築物」にも建築面積つまり容積率の不算入措置をとることができます。

条件は

  1. 外壁のない部分が連続して4m以上
  2. 柱の間隔が2m以上
  3. 天井の高さが2.1m以上
  4. 地階を除く階数が1であること。

先述通り地下に車庫を設ける場合は、「地階」の条件を満たせばもちろん建ぺい率不算入となります。

 

軒・庇(ひさし)・バルコニー(ベランダ)

軒・庇(ひさし)・バルコニー(ベランダ)は外壁の出幅が1m以下の場合は容積率算定上で不算入となります。その先端より1m以上突き出ている出ている部分のみ建築面積に算入されます。

ただし、条件があり、

①外気に有効に解放されている部分の高さが1.1m以上

②天井の高さの2分の1以上

両方を満たしていることが必要となります。つまり、駐車場などと同じくどのぐらいの開放性があるかによって変わるのです。

出窓

出窓は容積率算定上から不算入になります。

ただし、「床から30cm以上の高さ」「壁から出ている部分が50cm以下」「部屋の天井より低くする」という条件があります。

なお、出窓に収納などを付けると建築面積に含まれるので注意しましょう。

 

アパート・マンションの共用部分

共用住宅では
廊下・階段・エントランスホール・エレベーターホール・エレベーターそのもの(ただし地域により適用されない場所も)・バルコニー・駐輪場などの共用部分は容積率の計算は不算入です。

3. ややこしいけど嬉しい不算入部分を有効活用

容積率緩和規定はあくまで容積率のを算定する際の延床面積から除外するもので、他の規定・制限における延床面積の計算では算入されるものなので混同しないようにしましょう。

不算入(緩和)部分については柱の有無・屋根の有無によっても変わることがあります。容積率や建ぺい率の不算入については自治体によって上記に述べた以外の特例があることもあるのできちんと市区町村役所に確認しましょう。

増築したいときは地下室や出窓など不算入の部分で検討すれば建築面積や延床面積を抑えることができます。

知って得する土地の有効活用法の一つになるでしょう。

増築する際は注意点があるのでこの記事も参考にしてみてください。

関連記事違反はご法度!増築・リフォームをするときは建ぺい率容積率に注意

2017.10.19

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