知恵袋に頼らない!自分でできる容積率と建ぺい率のらくらく計算法まとめ

建ぺい率は?容積率とは?と言ったとき、ほとんどは建ぺい率や容積率の意味のみをご存知で、その計算や求め方はあまりご存知ではない人が多いのではないでしょうか?

かくいう私も少し前まではその一人でした。数学は大の苦手です…

テストで100点なんて夢のまた夢でした。

 

で、答えが分からないからと言って今のご時世、Google先生に頼りすぎてはいませんか?

かくいう私も頼っています・・・・。

ただ毎回ネットを通して質問に答えてくれるのを待っているのはじれったいですよね。

いっそ、プロの不動産コンサルタントに直接聞きに行ってしまった方が早いですね。

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自分の所有している土地や物件の建ぺい率や容積率の計算は覚えれば、ぱぱっとできます。

数学が苦手な私でも簡単に理解できた建ぺい率や容積率の計算方法をお伝えしていきます。

1. 建ぺい率による上限建築面積計算法

建ぺい率は敷地全体のうちでどれぐらいの面積を「建築面積」とできるかの割合を表します。

こちらに関しては上限の割合が用途地域ごとに以下の表のように決められています(指定建ぺい率と言います)。

敷地面積×指定建ぺい率で求めます。

指定建ぺい率の表

用途地域 基本 防火地域内の
耐火建築物
角地
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
30%・40%・50%・
60%
+10% +10%
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
50%・60%・80% +10% +10%
近隣商業地域 60%・80%
商業地域 80% 制限なし +10%
工業地域 50%・60% +10% +10%
用途地域の指定のない区域 30%・40%・50%・
60%・70%

例えば単純明快に100㎡の敷地で60%の建ぺい率だと

最大の建築面積100×0.6=60㎡ となります。

 

60%って・・・たったそれだけ?と思う方も多いと思います。

上記の計算通り建築面積を図にすると以下のようになります。

このように建ぺい率は60%でも意外と大きいのです。室外機や庭や駐車場などを付けることを考えると十分な面積がとられています。

2つ以上の用途地域にまたがっているときの建ぺい率計算方法

2つ以上の用途地域にまたがる敷地の場合は、

区域ごとに分けたそれぞれの区域に属する建築面積の割合に応じて計算し、合計を出します。(按分計算といいます。)

按分計算によって算出された数値がその土地の建ぺい率です。

例として以下の場合。

左が第1種低層住居専用地域で建ぺい率60%の60㎡の敷地・

右が第1種住居地域で建ぺい率80%の40㎡で計100㎡の敷地とします。

左60×0.6=36㎡/右40×0.8=32㎡

というように面積の上限を計算したら、それぞれを足します。

すると36㎡+32㎡=68㎡が建築面積の上限になります。

つまり68㎡÷100㎡=68%がこの地域の上限となります。

容積率についても同じように求めます。

2. 容積率の上限計算方法

容積率は敷地面積に対して「建物の床面積の合計」つまり「延床面積」の割合のことを指します。

敷地面積×指定容積率で求めます。

容積率に関しても下表の通り用途地域ごとに上限が決められているので建ぺい率と同じく各市区町村の都市計画課などで調べる必要があります。

指定容積率の表

地域・区域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50%・60%・80%・100%・150%・200%
のうち都市計画で定める割合
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100%・150%・200%・300%・400%・500%
のうち都市計画で定める割合
商業地域 200%~1300%(100%単位)のうち都市計画で定める割合
工業地域
工業専用地域
100%・150%・200%・300%・400%
のうち都市計画で定める割合
高層住居誘導地区
(住居部分の床面積が総床面積の
3分の2以上のもの)
都市計画で定めた数値からその1.5倍以下で当該
高層住宅誘導地区に関する都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域 50%・80%・100%・200%・300%・400%
のうち特定行政庁が指定する割合

例えば、

100㎡の敷地で容積率が150%だとすると、
100㎡×1.5=150㎡となります。

基準容積率の表

ただ、容積率を決めるのはそれだけではありません。
前面道路の幅が12m未満の場合、用途地域によってきめられている割合「基準容積率」というものがあります。

地域・区域 容積率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
40%
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
40%(特定行政庁が指定する地域では60%)
その他 60%(特定行政庁が指定する地域では40%か80%)

以上の表の割合×前面道路の幅員をかけて求めます。

そして求めた「基準容積率」と「指定容積率」いずれか数値の小さい方が「容積率の上限」になります。

例えば

指定容積率150%上限の第1種低層住居専用地域で前面道路の幅員が4mある場所だとします。

この場所の基準容積率は 40%×4m=160%。

数値の小さい指定容積率150%が適応されます。

3. 建築面積と延床面積はどうなる?

では、100㎡の敷地で60%の建ぺい率だと実際の面積はどうなるでしょう?

最大の建築面積=水平投影面積は60㎡になります。

そして延べ床面積は150%と定められている地域の場合、150㎡が最大の延べ床面積になります。

しかし、最初に求めたように1フロア毎の最大の面積は60㎡までになるので注意が必要です。

4. 既に建っている建物の建ぺい率・容積率の計算方法

建ぺい率は建築面積÷敷地面積×100%で計算します。
容積率 は延床面積÷敷地面積×100%で計算します。

100㎡の土地に50㎡の建築面積の建物が建っていたら

単純に50÷100×100=50%になりますよね。

そして土地が100㎡、延床面積が90㎡だったら

90÷100×100は=90%となります。

5. 緩和・不算入の場所もあるのでもう少し建てられる可能性が

容積率や建ぺい率を算定するときに

  • 地下部分や駐車場は不算入で、建ぺい率・容積率には入らない
  • ベランダは1m以下の出幅しかないから建ぺい率容積率に不算入
  • 角地だから容積率が緩和される

など場所によっては緩和や不算入にすることができますので、特定行政庁に確認が必要です

緩和についてはこちらをご覧ください。

関連記事【緩和についての総まとめ】広い家を建てたい人は知っておくべき容積率と建ぺい率の話

2017.10.22

6. 建ぺい率容積率はこれから自分で計算できる!

容積率と建ぺい率を計算するのは簡単です。

が、特例で不算入になる場所・緩和される場所はきちんと覚えておくことが前提となります。

緩和される場所さえ覚えておけば建ぺい率容積率を計算することは難しくはありません。

自分の家の建ぺい率容積率を知っておくと、自分の建物が違反建築物ではないか、あとどのぐらい増築できるのかなどを知ることができます。

もう知恵袋に頼らなくてもよくなるかもしれませんよ。

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