トラブルなし!容積率や建ぺい率オーバーの既存不適格物件を売却する方法

建築の法律「建築基準法」。その法律はどんどん改正されています。

昔建てた家が法改正でいつの間にか「既存不適格物件」に…

譲り受けた家が容積率オーバーで売れない…

綺麗で安かったから買ったら違法建築の家だった…

知らずにそんな物件を買っていた・持っていたらあっけにとられてしまいますよね。この猫のように。

不動産投資の観点から見ても違法物件は買うべきではありませんし、そのままでは出口戦略が立てられません。

今回はそんな物件がどうしたら売れるか?を解明していきましょう。

うまくやれば違法で売れなかった物件が高額で売れたりと、劇的に変わることもあるんです。

1. 容積率や建ぺい率がオーバーしている物件とは?

容積率・建ぺい率がオーバーしている物件には、

①建築基準法を守り建築されたが、その後法改正や都市計画の変更で現在の基準に合わなくなってしまった物件=既存不適格物件

②建築する前から違反と分かって建てた物件=違法建築物

の2種類があります。

容積率建ぺい率オーバーの物件例

こんな物件が違法建築になります。

①届け出を出さずに増築したことで、建物の建ぺい率や容積率がオーバーし違法建築物になった住宅

②居宅だったのに用途変更をせずに共同住宅に転用している脱法ハウス

③現行法施行前に建てたもので、幅員4メートル未満の道路に接している住宅

④法改正に伴って違法建築になったものシリーズ
・高さ制限をオーバーしている住宅
・防火指定に違反している住宅
・日影規制に抵触している住宅
・耐震基準を満たしていない住宅(旧耐震のもの)

なんと普通に市場に出回っている「旧耐震の建物」も「既存不適格物件」という部類に入るのです。

2. 既存不適格物件や違法物件の場合どんな影響があるのか

では、上記の物件を所持している場合、どのようなことが起こりうるのでしょうか?”

2-1. 融資が受けられない

あなたが物件を購入、売却を検討している場合、まず違法建築物件には基本的に融資は付かないものとして考えてください。

ノンバンク等で借りられたとしても、売却時に買い手がつかない、ついたとしても買い手も融資がつきづらい…と
負のループに陥ります。違法建築物件は始めから避けるのが得策です。

既存不適格については全くつかないということはありませんが、やはり属性がいいか、自己資金率を高くしないと融資がおりにくい傾向にはあります。

ただ、既存不適格物件は増築やリフォームの制限を緩和する規定も設けられていたり、買い取り業者も多く、売却に関しては問題ない場合が多いです。

2-2. 行政処分が下る場合もある

万が一建築基準法違反が発覚すると工事停止命令や行政処分(強制執行)などの処置が施される場合もあります。

しかし現在は明確な罰則というものはなかったり、居住権の効力もあり居住している住宅を強制的に取り壊すことは難しいので、建築基準法に違反していても野放しになっている場合が多いです。

ただ、明らかに日照権やプライバシーの問題上などがある場合は自治体から是正を求められたり、近所からクレームが入るという可能性もあります。

3. 違法物件・既存不適格物件を売る方法

では、そうした建ぺい率容積率がオーバーした物件を所持していて売りたい場合、またリフォームして住みたい場合はどうすればいいのでしょうか?

3-1. 減築リフォームをする

増築の反対語、「減築」という言葉があります。

減築とは国土交通省によると「住宅の建築面積の一部や階数を減らすなど、建築物の床面積を減らして住宅のコンパクト化を図ること」とされています。

違法建築物を減築する時は今の延床面積よりは狭くしなければいけないという決まりはありますが、狭さを感じさせないリフォームもあります。

床面積を減らすことによって合法の建築物に戻すのです。

減築リフォームは

  • 子供が独立して部屋が余ったが減築リフォームで管理が楽に
  • 固定資産税が安くなった
  • 壁などを取ったら解放感が生まれた!

などのメリットが沢山ある、最近流行りつつあるリフォーム方法です。

 

減築リフォーム例

減築リフォーム

  • 細かく分かれていた間取りをゆとりのあるLDKに変更
  • 中庭(建築面積に含まれない)を作って明るさと開放感を持たせる

など減築されていても今以上に広く感じるいうこともあります。

もちろん吹き抜けや中庭は床がありませんので敷地面積・延床面積に入りません。

 

3-2. 既存不適格物件を積極的に買い取っている業者に買取を頼む

どうしても売却益が出にくい「既存不適格物件」。

しかし、住むうえでの問題がない物件は立地にもよりますが、そこそこの値段で買い取ってくれる業者も出てきます。

また、既存不適格物件の扱いを強化している業者に頼むことで適正な価格での売却も可能になります。

4. 既存不適格でもあきらめずに運営・売却方法を探ろう

都市計画が進む中、物件を購入した後に「既存不適格」になってしまうことはざらで、23区内ではそんな物件が大量に出回っています。

既存不適格物件は条件がいいにも関わらず自己資金で賄えるほど価格が安い傾向にあるので、立地やスペック・築年数により十分収益物件にすることもできます

選ばないことも重要ですが、すでに自分の所有している物件が建ぺい率容積率オーバー・既存不適格でも気を落とすことはありません。気を落とさずに打開策を見つけましょう。

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