あなたの土地の用途にこんな制限が？！最もわかりやすい用途地域の種類と調べ方

親から相続した土地や購入した土地など、自身が所有している土地に家を建てるのは自由では？と思うかもしれません。

しかし、家を建てる場合には、都市計画法に基づく用途地域や建築基準法などによって建てられる建物が制限される場合も。

用途地域を設けるのは、

• 建ぺい率（土地の広さに対してどこまで使ってもよいか）
• 容積率（建築物の延床面積の敷地面積に対する割合）
• 建物の高さ

などを制限することで、計画的なまちづくりを行うためです。

実際に土地を活用するにあたって、その土地にどういった建物が建てることができるのかは非常に重要。

用途地域の種類と制限を理解することで、有効な土地活用が可能になります。

1. 土地ごとに決まっている用途地域って何？

では、用途地域とはどういったものなのでしょうか。

自分の土地だからといって好き勝手に建物を建築されると建物の高さやが違うなど無秩序に建築されることになります。

そうなると公共施設の建設など効率的に行うことができず、計画的なまちづくりを行うことができません。

そのため、計画的なまちづくりを行うための法律として都市計画法が制定されました。

都市計画法では、都市計画に基づいて大きく都市計画区域と都市計画区域外にエリアを分けられますが、都市計画区域は首都圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏や政令指定都市を中心に設定されており、地方圏では設定されていない地域も多くなっています。

更に都市計画区域を市街化を進めていく市街化区域、積極的な市街化を行わない市街化調整区域、市街化区域・市街化調整区域に区分されない非線引き区域に区分しています。

都市計画		区域区分	用途地域
都市計画区域		市街化区域	必ず定める
		市街化調整区域	原則として定めない
		非線引き区域	定めることが可能
都市計画区域外	準都市計画区域	–	定めることが可能
	準都市計画区域外	–	–

市街化区域においては特に市街化を促進していく地域となるので、秩序あるまちづくりが行えるように用途地域を定めて制限を設けているという訳です。

その他の区域では、非線引き区域、準都市計画区域においては用途地域を定めることが可能。

市街化を促進しない区域である市街化調整区域では原則用途地域は定めません。

2. 12種類もある用途地域と制限をカンペキに理解しよう

用途地域は、大きく住居系・商業系・工業系の３つに分かれます。

住居系は特に細かく用途地域が設定されており、低層、中高層など7種類、商業系2種類、工業系3種類。

家を建てる場合は住居系地域に建てることが多くなりますが、他のエリアでも要件が合えば家を建てることは可能ですが唯一住居を建てることができないのが工業専用地域。

では、実際に用途地域ごとに所有する土地にどういった建物を建てることができるか見てみましょう。

2-1. 12種類の用途地域と役割

用途地域は秩序あるまちづくりを行う為に、住居系・商業系・工業系と分けられており、それぞれ建築できる建物や建ぺい率、容積率、高さ制限など様々。

12種類の用途地域についてそれぞれ役割について確認してみましょう。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境保護を目的とした地域であり、建物の高さは10mまたは12m（都市計画によって決定）を越えてはならない。

住宅（共同住宅や老人ホーム、店舗・事務所付き住宅なども含む）や小中学校の建築が可能。

第二種低層住居専用地域

主として、低層住宅の良好な環境保護を目的とした地域であり、第一種低層住宅専用地域同様に建物の高さは10mまたは12mを越えてはいけません。

一種低層住宅専用地域の条件に加えて小規模（150㎡以下）の店舗なども建築が可能。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境保護を目的とした地域であり、大学・病院、中規模（500㎡以下）の飲食店・店舗、小規模車庫（2階以下かつ300㎡以下）の建築が可能。

第二種中高層住居専用地域

主として、中高層住宅の良好な環境保護を目的とした地域であり、第一種中高層住居専用地域に加えて、大規模（500㎡超）の飲食店・店舗の建築が可能。

第一種住居地域

住居の環境保護を目的とした地域であり、自動車教習所・ホテル・旅館・ボーリング場・スケート場・プールの建築が可能。

第二種住居地域

主として、住居の環境保護を目的とした地域であり、第一種住居地域に加えて、カラオケボックス・パチンコ屋・勝馬投票券発売所の建築が可能。

準住居地域

道路沿いの業務の利便と住居の環境保護を目的とした地域であり、大規模車庫（3階以上または300㎡超）、小規模（200㎡未満）の劇場・映画館、小規模（150㎡以下）の工場の建築が可能。

近隣商業地域

近隣住民への日用品供給等の商業の利便を目的とした地域であり、住宅や店舗に加えて中規模（300㎡以下）の工場の建築が可能。

商業地域

主として、商業の利便を目的とした地域であり、商業ビルや事務所、ショッピングセンター、映画館などの市街の中心地となるエリア。工場以外は特に制限はなく、ラウンジや風俗店舗なども建築が可能。

準工業地域

主として、環境を悪化しない工業の利便を目的とした地域であり、危険度が高い、環境を悪化させるような大規模工場以外の建築が可能。

工業地域

主として、工業の利便を目的とした地域であり、どんな工場でも建築が可能。

住居や飲食店・店舗の建築は可能ですが、学校施設、ホテル・旅館などの建築ができません。

工業専用地域

工業の裏面性を目的とした地域であり、どんな上場でも建築が可能ですが12種類の用途地域のうち唯一住宅の建築ができません。

工場用地としてしか土地活用の方法がなく、工場用地の場合は広さなど必要となります。

2-2. 用途地域別｜建築できる建物の制限一覧表

用途地域における建物の制限一覧表についてはこちらのPDFをご参照ください。

用途地域における建物の制限一覧表

3. 自分の土地の用途を調べるには？

では、実際に自分の土地の用途地域を調べるにはどうすれば良いのでしょうか?

一番確実なのは、やはり役所へ行って確認することですが、平日に調査しないといけないので手間が掛かります。

最近では、役所のホームページでも用途地域を調べたり、用途地域を調べるサイトなどを利用することで簡単に調べることができます。

3-1. 役所に問い合わせたりホームページを活用する

用途地域は市役所など自治体の窓口で調べることができます。

自治体によって担当窓口は異なりますが、都市計画課、市街地整備部業務課などの課が窓口となります。

窓口では、住所と用途地域を調べたい旨を伝えると用途地域ごとに色分けされた備え付けの地図を調べてくれます。

又、各自治体のホームページでも用途地域を調べることができるサイトが用意されていますので、例えば「東京都港区　用途地域」と検索すると簡単に見つけることができます。

ホームページで用途地域を調べる場合は、住所又は地図から探すことになります。

用途地域はエリアによっては何種類も該当している場合がありますので、正確な住所を把握しておいてください。

3-2. 用途地域を調べるサイトを使う

市役所に問い合わせたり、自治体のホームページで調べる以外には、用途地域を調べるサイトがあります。

MapExpert

MapExpert（URL: http://www.mapexpert.net/）はメタウェアリサーチ有限会社 (英語名： MetaWare Research Inc.)が運営しているサイト。

用途地域マップだけでなく、人口世帯数マップや病院マップ・公示価格マップ・学区マップなどもあります。

用途地域は、住所を選択していくだけで簡単に調べることが可能。

※実際と異なるケースもありますので、最終的には市役所にて確認してください。

4. 用途地域の制限を確認して良い土地選びを

先祖代々の土地は場所を変える訳にもいかないので用途地域に合わせた建物を建てるなどの土地利用ができます。

しかし、新たに土地を購入する場合は、用途地域を調べて制限を確認しておく必要があります。

万が一、用途地域を調べずに土地を購入してしまい、後で建築許可を取りに行ったら希望の家が建てられないということも。

住居については工業専用地域以外では建築することが可能ですが、やはり住居系エリアに建築する方が住環境や利便性の面でも良いと思います。

用途地域の制限をキチンと確認した上で良い土地を選んでください。

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