前面道路の幅と容積率緩和の深い関係と計算方法をわかりやすく説明

容積率は都市計画で定められた指定容積率で求めた数値より、「前面道路による容積率」が低い場合、そちらが反映されることになります。

少しがっかりしてしまいますよね。

でも、あなたの持っている土地の近くに広い道路があったら、容積率の限度がもう少し大きくなる可能性があるんです。

一見して難しそうな道路幅員による容積率制限。

今回はこちらについて分かりやすくご説明していきます。

1. 前面道路とは

まず前面道路というのは文字通り。「敷地に面した道路」のことを言います。

建築基準法上、そもそも建物の敷地は、道路に2m以上は接しなければいけないという決まりがあります。

敷地が複数の道路に面する場合は基本的に「接している距離が長い方の道路」を示します。

容積率算定時は広い方の道路を選べる

容積率の限度は

  1. 都市計画で50~1300%で定められた「指定容積率」
  2. 前面道路による容積率を指す「基準容積率」(敷地の接する道路の幅員12m未満の場合に適用)

の2つのうち、小さい数値を取ることになります。

その時…すなわち

  • 道路の幅員によって定める容積率の道路幅員を算定する時
  • 敷地が複数道路(角地や両面道路)に面する時

以上の場合は、一番広い前面道路の幅員を用いることができます。

2. 前面道路にの幅によって容積率の限度が変わる?

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、「容積率の制限」があり、「指定容積率」を下回ることがあります。

その場合、容積率は特定行政庁によって決められている数値(以下の表の通り)になります。

※特定行政庁・・・建築主事がいる市町村の長・建築主事を置かない市町村では都道府県知事のこと

用途地域など 前面道路の幅員にかける数値
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
40%
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
40%
(特定行政庁が指定する区域=60%)
その他 60%
(特定行政庁が指定する区域=40%または80%)

前面道路による容積率の計算例

前面道路が4mの第1種低層住居専用地域で指定容積率が40%の場合・・・4m×40%=160%

200%と160%を比べると160%の方が厳しい(小さい)数値なので容積率は160%となります。

ちなみに幅員が4m未満の場合は4mとして計算します。

※前面道路が幅員12m以上である場合は、「指定容積率」が採用されます。

3. 特定道路を接続することによる容積率緩和

前面道路の幅と容積率緩和の深い関係と計算方法をわかりやすく説明

 

前面道路の幅員が6m以上で、70m以内の距離で幅員15m以上の道路(特定道路と言います)に接している場合は容積率が緩和されることが建築基準法で規定されています。

(※ただし都市計画で定める容積率の範囲内の緩和になり、「指定容積率」より「前面道路による容積率」の方が低い場合のみの適用となります。)

これは、広幅員の道路に接する敷地の容積率と、それに隣接する「狭い幅員の道路が前面道路になっている敷地」の容積率の間に急激な変化が生じるのを防ぐために設定されています。

その加算数値は特定道路までの距離・前面道路の幅員によって決まり、以下の図の通りの計算となります。

特定道路付近の土地の容積率計算例

前面道路が4mで本来は40%×4mで160%の容積率の場所。

しかし特定道路まで35mの立地の土地とします。

(12m-4m)×((70m-35m)÷70)=4

つまり、4mが前面道路の幅員に加算され、前面道路は8mに換算されます。

よって40%×8m=320%まで容積率が緩和されます。

しかし、指定容積率が320%以下の場合はその割合が上限となります。

4. 大通りが近くにあると容積率が大きくなるかも

  1. 前面道路とは自分の土地の「接している距離が長い方の道路」
  2. 前面道路による容積率の制限
  3. 特定道路が近いと容積率が緩和されることがあること

この3点はご理解いただけたでしょうか?

容積率や建ぺい率が「緩和」されることについてはこちらの記事で詳しく説明していますのでご覧ください。

関連記事【緩和についての総まとめ】広い家を建てたい人は知っておくべき容積率と建ぺい率の話

2017.10.22

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