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中古マンションを売却する前に売主が知っておくべき流れを解説|売却に関する5つのQ&A

不動産投資の収益物件や住宅の買い替えなどで、物件を売却しなければならない時があるでしょう。

いずれの場合も売却はスムーズに進めたいものです。

しかし、一口に売却と言っても取引の流れを理解できている人は、思いのほか少ないのではないでしょうか?

 

不動産のような高価な物件を取引するケースは、それほどないのが現実です。

したがって、初めての売却であれば分からないことだらけでしょう。

ところが、初めての売却でも事前に一定の流れを押さえておけば、売却をスムーズかつ有利に進めることもできるのです。

 

今回は、中古マンションを売却する前に売主が知っておく必要のある流れを解説します。

また、具体的に「売却に関する5つのQ&A」として、不動産売却の疑問と対策をまとめてみました。

売却の流れを実践的に説明していますので参考にしてください。

1. 中古マンションを売却する前に売主が知っておくべき流れ

中古マンションを売却する前に売主が知っておくべき流れ

中古マンションを売却する時には、売主が知っていなければならない取引の流れがあります。

売却のポイントとして押さえておいてください。

①売却価格の相場を調べる

中古マンションなど、売却物件の価格を決定する際には、物件の相場を調べることからスタートしなければいけません。

相場を知らないと、売却を依頼する不動産会社の選択に失敗してしまうケースがあります。

なぜなら、不動産会社の中には、物件を早く売るために価格を下げたり、仲介契約を得るために価格を高くしたりするケースがあるからです。

どちらも、信頼できる不動産会社とは言えないでしょう。

②査定を依頼する

中古マンションに限らず、一般的に不動産を売買する時には不動産会社に査定を依頼します。

売主自身でおおよその相場は調べることができるでしょう。

しかし、物件は、その特徴に応じて価格が高くなったり安くなったりするのです。

したがって、実際に売却できる価格を設定する際には、不動産会社による専門的な査定が必要になります。

見積もりは必ず複数の会社に依頼しよう

見積もりは複数の会社に依頼しなければいけません。

なぜなら、不動産会社により査定が異なるケースが少なくないからです。

 

不動産会社には、扱う物件に応じて独自のルートを持つケースがあります。

たとえば、中古マンション売却の経験が豊富な会社であれば、取扱件数が多いため高値売却の可能性が高いのです。

 

また、会社によっては、資金繰りのため物件価格を安く設定して早く売ろうとするかもしれません。

したがって、複数の業者に声をかけるのが不動産売却の鉄則です。

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③不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介の依頼先が決定すると、その不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には様々な種類があり、それらの契約内容を理解しておかなければ、トラブルに繋がりかねません。

契約内容の違いを、しっかり把握しておきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、最も依頼人を拘束する契約であり、他の不動産会社に重ねて依頼でいないだけでなく、売主自身が契約相手を探すこともできません。

しかし、専属なので媒介報酬が確保されているため不動産会社が積極的に取り組みます。

 

また、法律により売主と買主をスムーズに結びつけるためのシステムである「レインズ」への登録や業務処理状況の報告も義務付けているので、

信頼できる不動産業者であれば安心できる契約だと言えるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約も依頼人を拘束する契約です。他の不動産会社に重ねて依頼することができないのは専属専任媒介契約と同じですが、売主自身が契約相手を探すことは許されています。

他社と契約できないので媒介報酬が確保されているところは同じ。

また、「レインズ」への登録や業務処理状況の報告を義務付けているところも専属専任媒介契約と同じシステムになります。

一般媒介契約

他の不動産会社にも重ねて依頼することができるので、自由度は高くなります。多くの取引相手の紹介を受けることができるのはメリットでしょう。

しかし、依頼人を拘束することがないので法律の規制も緩くなり、レインズへの登録義務や業務処理状況の報告義務は義務付けられていません。

また、媒介報酬が確保されていないため、熱心さに欠けるところもあるようです。

関連記事媒介契約は3種類|それぞれの特徴とメリット・デメリットを詳しく説明

2018.07.07

④売却価格を決定して希望者を募る

売却価格を決定するのは仲介業者ではありません。最終的には売主自身が決めることになります。

仲介業者が査定するのは、あくまで目安だと考えてください。

 

売却価格は高いに越したことはないでしょうが、高すぎると売れ残り、結果として相場よりも安く売らざるを得なくなることも。

売主自身の都合だけではなく買主の購入意欲も考慮して、仲介業者と相談して決めてください。

仲介を依頼したのであれば信頼することも必要です。

内覧を行い室内を見てもらう

中古マンションであれば、購入希望者が内覧により室内を確認するのが一般的です。

売却を決めたのであれば、室内は整理整頓しておきましょう。

 

第一印象は、購入意欲に大きく影響するのです。

特に、水回りをきれいにしておくのが売却のコツだと言われます。

また、購入希望者は「お客様」であるという意識を持ってください。売主のサービス精神が売却をスムーズに進めるのです。

⑤購入希望者と詳細を交渉する

不動産売買の場合、取り扱う物件が高価なため、売主と購入希望者とで様々な交渉をしなければなりません。

なかでも、中古マンションのような既存建物では「瑕疵担保責任」についての交渉がポイントになります。

瑕疵担保責任とは

瑕疵(かし)とは、欠陥のことです。たとえば、屋根から雨漏りがしたり、床にシロアリが巣くっていたりするような物件は資産価値の低下につながります。

そこで、売買した物件に欠陥があった場合に買主が売主に損害賠償の請求や契約の解除を求めることを瑕疵担保責任というのです。

売買契約には、瑕疵担保責任を負わないような特約も可能なので、契約内容には注意が必要でしょう。

関連記事瑕疵担保責任って何?分かりやすく簡単解説!|瑕疵担保責任は不動産だけではない!

2018.07.09

⑥売買契約を結ぶ

購入希望者との交渉が成立すれば、売買契約を結ぶことになります。

売買契約日は様々な書類が必要になるので、あらかじめ準備しておかなければいけません。

売買契約に必要な書類・もの

売買契約に必要な書類等
  1. 身分証明書(運転免許など)
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3カ月以内のもの)
  4. 住民票
  5. 登記済権利証・登記識別情報
  6. 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
  7. 土地測量図・境界確認書
  8. 建築確認済証・検査済証
  9. マンション管理規約(マンションの場合)
  10. その他

手付金を受け取ろう

売買契約が結ばれる際には、買主から手付金を受領します。

手付金とは債務不履行の有無にかかわらず解約権を認めるために支払うものです。

買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返還することで売買契約を解除することができます。

⑦残りの代金を受け取って物件引き渡し

決済日には、物件の引渡し・売買代金の支払い・登記手続き・設備や備品の説明など様々な手続きを行うので、

取引をスムーズに進めるためには、あらかじめ事前準備をしておく必要があります。

引き渡しに必要な書類・もの

引き渡しに必要な書類等
  1. 実印
  2. 所有権移転登記や抵当権抹消登記に必要な書類
  3. 実測図など物件についての書類
  4. 仲介手数料や登記費用など必要な資金
  5. その他

引き渡しまでに住宅ローンを完済しておこう

物件を引き渡す時には住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

また、決済日に支払を受ける残代金で住宅ローンを返済する場合も少なくありません。

所有権移転登記や抵当権抹消登記手続きの必要があるので、あらかじめ金融機関や司法書士などに確認しておきましょう。

2. 中古マンション売却に関する5つのQ&A

中古マンション売却に関する5つのQ&A

初めて中古マンションを売却するのであれば、様々な疑問が生じるでしょう。

そこで、売却時によくある質問をQ&A の様式でまとめてみました。

【Q1】居住中でも売れるの? 空室の方がよく売れる?

中古マンション購入時には、必ず内覧が行われます。

そして、売主が居住中でも「売れない」という心配はないでしょう。

なぜなら、部屋とは家具などが設置されて初めてバランスが取れるからです。

空室では閑散としてしまうケースが少なくありません。

購入希望者は、居住中の物件を内覧することで、購入後の家具のセッティングなどをイメージしやすいというメリットもあるのです。

【Q2】内覧で良い印象を与えるには? 掃除はすべき?

中古マンションでは、第一印象が購入の決め手に大きく影響します。

購入希望者は「お客様」であるという認識が必要です。

「お客様」を迎える時に室内の整理整頓をして印象をよくしておくことは欠かせません。

特に水回りについては、チェックが厳しいと言われるので注意してください。

最低限の清掃はしておくべきでしょう。

一見して汚れの目立つ部屋を購入したいと思う人はいないのです。

【Q3】売りたい事情はどこまで話すべき?

たとえば、建物に不具合があり売却したいと思っているのであれば隠してはいけません。

なぜなら、瑕疵担保責任により損害賠償を請求されるケースがあるからです。

買主に実損を与えるような事情は、あらかじめ説明しておかなければならないと言えます。

しかし、直接買主に影響しない事情であれば、あえて正直に伝える必要はありません。

ポジティブな理由を全面に押し出した方が、買主の好感を得やすいでしょう。

【Q4】契約後でもキャンセルはできる?

売買契約を結ぶ際に買主から売主に手付金を支払います。

この手付金はキャンセル料としての役割を持つのです。買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで売買契約をキャンセルすることができます。

手付金には解約手付としての性格があるのです。

一般的に、手付金の額は売買代金の1~2割程度になります。

【Q5】売却したあとの税金はどうなる?

まず、マンション売却時に必要な税金としては、抵当権の抹消に必要な登録免許税や売買契約書の作成に必要な印紙税などが必要です。

そして、マンション売却の翌年に必要な税金としては、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を確定申告しなければいけません。

関連記事中古マンション売却にはどんな税金が掛かる?|実例シミュレーションで解説【おすすめツール紹介】

2019.02.13

3. 流れを把握しておけば不安も少ない! スムーズな売却を目指そう

中古マンションの売却には一定の流れがあります。

売却の流れを把握することでスムーズな取引ができるのです。

初めての売却では、戸惑うことも多いでしょう。

しかし、売主として事前にポイントを押さえて準備しておけば安心して取引することが可能になります。

 

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