プロパティマネジメントとは?必要性はあるのか?|おすすめのPM会社を3社を紹介!

元々プロパティマネジメント(PM)は、1980年代のアメリカから誕生しました。

一般的な管理業務をするだけでなく、その物件の価値を高めてくれるのがPM会社です。

日本には2000年頃から導入されて以来、その必要性と重要性から不動産投資には欠かせないものになってきています。

では、

  • プロパティマネジメントの業務内容は何があるの?
  • どのようにして不動産の価値を高めているの?
  • 利用するメリットは?

あまり聞き覚えのない単語で謎も多いですが、その業務の重要性やメリットについて迫っていきます。

1. プロパティマネジメント(PM)とは?

「Property Management(PM)」は直訳すると「財産管理」。

不動産を所有する投資家(オーナー)の代わりにする、「不動産経営に関する管理業務」のことを指します。

つまりPM会社は簡単に言うと「管理会社」のようなものですね。

PMの業務内容とは?

PMは人を対象にした運営や管理を行います。

24時間365日対応のコールセンター・入居時、退去時の立会い・オーナーの資産全体を対象に業務を行うPM会社などもあります。

また、PM会社は管理している建築物が生み出した収益に連動して報酬を受け取るケースがほとんどです。

そのため、収益を最大化するために取り組む姿勢が問われます。

★入居者の募集またはテナントの募集に特化したPM会社
不動産市場のマーケティングを指標にし、エリア(全国)に見合った家賃や賃貸条件の設定を提案します。

更に、数多い仲介会社と連携することで、広い情報網と無駄の無い契約を目指します。

★集金管理に強いPM会社
家賃の滞納が続いた場合、専門部隊が即座に督促業務を開始し滞納期間が長引くことを回避してくれます。

特に一棟の場合、少なからず家賃の滞納リスクを抱えています。回収するには時間を使う場合もあるため、回収に慣れている方に任せた方が賢明です。

そしてPMの業務には大きく分けて以下の4つがあります。

①リーシングマネージメント

入居者付け(テナント付け)を行って入居率や稼働率を上げる業務のことです。

市場調査から始まり、募集方法の企画から契約締結までを担います。

②建物管理

巡回や点検、清掃などの基本的な賃貸管理業務のことです。

この日々のこまめな管理が空室を作らない(入居者を逃さない、入居希望者を惹きつける)コツになるので地道でも重要な業務です。

③アカウティングマネジメント

家賃などの費用を回収する出入金管理業務です。

請求書の発行・支払いの手続き・収支管理やレポート作成など、業務は多岐にわたります。

⑤コンストラクションマネジメント

建物の修繕工事などの工期や予算を調節し、円滑に運ぶための業務です。

工事の進捗や入居者の安全や快適な住環境を確保するためのマネジメントします。

PMが注目されているのは何故?

プロパティマネジメントは2010年代からその注目度は高まっています。

ただただ不動産管理業務をするというわけではなく、新しい手法を取り入れて(例えばシェアハウスやコワーキングスペースなど)収益化できたことで、

不動産オーナーに「管理方法によって不動産の価値を高めて収益化できる」と見直されてきました。

一般の住宅管理だけでなく、テナントやオフィスなど様々な不動産の価値を高めるプロパティマネジメントの人気が出るのはうなずけますね。

PM会社を利用した場合の費用

賃料の3~5%が相場となっています。例として、8万円の賃料であれば2,400円~4,000円がかかります。

1棟そのものを全室任せる場合は、割引料金が適用されることもあるようです。

2. プロパティマネジメントでよく活用される用語集

PMの業務内容には、以下の専門用語を使用します。

リーシング業務

テナントを募集するために、様々な手を施し誘導する営業活動を意味します。

ビルの稼働率を向上させる重要な業務・賃貸マーケティングや物件のブランディング・テナントのニーズを把握しておくなど、高度なノウハウが求められます。

フィービジネス

不動産所有者に、サービスを提供しその対価として手数料を受け取るビジネス。PMフィーは、賃料の一部やインセンティブなど様々な種類があります。

ブランディング

所有する不動産それぞれの価値を向上させ、他の物件との差別化を図ることを意味します。

PMフィー

フィー(Fee)=手数料。つまり管理手数料のことです。

3. プロパティマネジメントと異なる管理方法について

不動産業界では多種多様な経営方法があり、それぞれの管理や運用方法が異なるため専門的な知識が必要です。

PMとは異なるそれぞれの業務内容がどのようなものかを把握しておきましょう。

アセットマネジメント(AM)|資産管理

「Asset Management(AM)」は資産を対象とした運営や管理を行います。(投資顧問業務

本来、REITファンドによる大型の不動産投資に対してAMの専門会社が必要となることが一般的です。

つまり、資産規模が大きくなればAMとPMの両方が個人の不動産投資家にも必要となります。

投資家や投資ファンドから委託を受けて運営方法などをマネジメントするAMは、PMへ管理を委託する指示を出すことも業務の一貫です。

物件の維持管理と収益の最大化を図ることを目的とし、物件買付・運用・売却などの流れを一通り行います。

不動産証券化の動きが強まる中、「所有することと経営は別」という見方をすれば、不動産ファンドのAMは重要な役割を果たす業務だと言えます。

ファシリティマネジメント(FM)|施設管理

「Facility management(FM)」は施設を対象とした運営や管理を行います。

お客様の保有資産を(土地・建物・構築物・設備など)長期的視野と計画性を持ってマネジメントする業務です。

物件が供給過多にある日本は、施設関係費が世界の中で高額と言われています。

バブル時代に建てられた施設は、有効活用されずに放置されている状態です。

以上のような施設を改善していくために、今最も必要とされているのがFMです。

ビルマネジメント(BM)|ビル管理

「Building Management(BM)」は物件・付帯設備などの管理を行います。

オフィスビル・商業施設などの建築物所有者(ビルオーナー)や不動産投資家に代わり、管理を行います。

業務内容は日常清掃・設備の管理・点検・巡回見回り・保守管理・警備業務・防災消防管理・植栽管理・美観管理など多岐にわたります。

なお、BM会社の中にはPMの業務を提供する会社もあります。

PMの業務と異なる部分は、収益に対する姿勢です。

契約仕様書に定められた定型業務を固定費で請け負うケースがほとんどのため、物件自体の収益性は報酬に関係しません。

4. プロパティマネジメントの必要性やメリットについて

PMの業務内容や用語などをご説明しましたが、不動産投資においてPM会社に依頼するメリットや必要性は何でしょうか?

①不動産を維持する上で専門の知識やノウハウを持っている

不動産投資を始める際は、ある程度の知識や情報(専門用語や経営方法)が必要になってきます。

ただ、不動産投資は「購入する前よりも購入した後」の方が重要です。

保有しているだけでインカムゲインが入るとは言え、空室リスクや売却が難しい場合もでてきます。

原因がどこにあり何を改善するべきなのかは、数々の管理・運営を行うPMであれば様々な実績から積み上げた対策を用意しています。

つまり、あなたに不動産投資の知識がなくても、PMを活用することでリスクを回避できるのです。

②所有と経営の分離が必要になってきている

所有と経営の分離とはすなわち、オーナーが経営を業者に任せることです。

不動産投資の経営には管理業務や入居希望者や入居者の対応など多岐にわたり、サラリーマンなど仕事がある人にとっては大変なことです。

そこで不動産経営をPM会社に任せることですることは「PMに管理手数料を払うこと」のみになります。

不動産は基本長期にわたって所有することになるので、どんなにライフスタイルが変化しても何もせずに家賃収入が受け取れる、変わっていく市場に合わせて物件の価値を上げることができるといった業務を担ってくれるプロパティマネジメントの人気が高くなってきています。

③時代のニーズに合わせた効率的な資産の組み換えができる

不動産投資では、一定期間が経過すると必ず建物は老朽化します。

  • その際に
  • 売却する
  • 売却した後に別の投資物件を購入する(資産組み換え)
  • 建て直しやリフォームを行う

などの選択肢があります。その際に相談できるのがプロパティマネジメント。

色々な選択肢の中から、その時の市況やあなたの状況に合わせてどの手段を取ったらより収益化を図れるのかアドバイスをしてくれます。

MIRAIMO運営元のASIS株式会社はPM会社ではありません。

ですが、上記の3つ

  • 知識を得たい⇒不動産投資を行う上での知識やノウハウをお伝えする
  • 管理について相談したい⇒管理業務(提携している管理会社様)にも強い
  • 不動産投資をしているが今後どうするか悩む⇒資産の組み換えの相談

などのお悩みやご相談全てにお答えします。無料セミナーや個別相談会を開催しているのでお気軽にご利用ください。

5. 住居を取り扱うおすすめのPM会社3社をご紹介

では実際におすすめのPM会社(住居系)を3社ご紹介します。

①パシフィック・ディベロップメント アンド マネージメント

http://www.pdmcoltd.com/

東京都心部の中高額賃貸住宅を中心に、投資・開発・運営(PM)までを手がけるブティッ ク型の不動産会社です。※ブティック型とは、「特化」したという意味です。

②東急住宅リース

http://www.tokyu-housing-lease.co.jp/

2018年10月時点の管理戸数は約8万8,000戸です。その数は、 都心の物件を中心に管理するPM会社としては業界トッ プクラスの規模となります。

③グローバルコミュニティ

http://www.glob-com.co.jp/tokyo.html

大和ハウスグループのPM会社です。大阪・神戸・京都・姫路などの関西エリア 一帯の他、東京・名古屋・福岡など、全国で17の拠点を有しています。

6. PMに関する資格を取得する条件とは?

PMの中には「不動産経営管理士(CPM)」の資格を持つ方もいます。

受験資格や研修がしっかりしているため、不動産経営の業務に関する豊富な知識やスキルが必要になります。

そして、以下のことをクリアしなければ受験できません。

  • 条件を満たす物件の不動産管理業務経験が3年以上経験している
  • 受験するためには、支部の承認を受けた上で以下の3通の推薦状を提出する

4ヶ月の間に17日間研修に参加し、3つの試験に合格することでやっと取得することができる資格です。

「CPM(サーティファイ・プロパティマネジメント)」というアメリカの民間資格を取得すると、一定レベル以上の不動産投資ができることを証明されます。

現在この資格を持っている日本人は約200人と非常に少数です。

このように、PM業務は誰しもができることではありません。だからこそ、不動産所有者に代わり管理を行うことができるプロフェッショナルと言えます。

7. 不動産投資で行き詰った場合は一度PM会社に相談してみよう!

現在あなたが所有する物件で、「どうにも利益が上がらない」とお悩みであれば、1度複数のPM会社に見積もりを出してもらうのも良いかと思います。

専門的な分野で活躍するプロが、オーナー目線で運用と管理を行ってくれることはメリットです。

注意するポイントとして、

  • 仲介業務を行っていないプロパティマネジメントを利用すること
  • 全国規模で管理を行っていること

を基準として選定しましょう。

 

MIRAIMO運営元:ASIS株式会社ではあなたの不動産投資をトータルサポートしています。

物件を買って終わりではなく、その後のご相談にものっています。

不動産投資にご興味をお持ちの方も既に不動産投資をしている方も一度無料セミナーにご参加ください。

個別相談も随時可能なのでお気軽にご連絡ください。

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