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マンション大規模修繕の真実|悪徳コンサルタントに騙されないためにできること

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マンションは戸建て住宅と比較すると立地条件が良いことが多く、通勤や通学、買い物などといった日常生活の利便性が高いことから、マンション住まいを選択する人も多いのではないでしょうか?

戸建て住宅の場合は自分の好きなタイミングで外壁の塗装や瓦の交換などの補修や改修工事を行うことができますが、

マンションの場合は共有財産であることから、住民が好きなタイミングで行うことができません。

その代わり各設備の耐用年数に合わせてマンションの管理会社などによって長期修繕計画というものが定められており、それに合わせて大規模修繕工事を実施することで建物の状態を維持します。

中古マンションを購入した際に、引き渡しのタイミングで急に足場が組まれ大規模修繕工事が始まってしまっていたらビックリしてしまう人も多いことでしょう。

大規模修繕工事とは一体どのようなものなのでしょうか?マンションの大規模修繕の詳細について見ていきましょう。

1. マンションの大規模修繕はどのぐらいの周期でやるのか

マンションの大規模修繕工事はどの程度の周期で行われるものなのでしょうか?

国土交通省が定めるマンションなどの特殊建築物は、10年を経過した際には2~3年以内に全面打法による外壁などの剥がれや浮きが生じていないかのチェックを推奨しています。

マンションの設備にはそれぞれ耐用年数が定められており、その耐用年数と全面打法による検査の周期を勘案するとだいたい12年周期に大規模修繕が行われると考えることができるでしょう。

しかし、中には耐用年数が5年、10年、15年、30年の設備もあるため少しでも足場などの設置費用を抑える目的で15年や30年にまとめて行うなどマンションによって異なる場合もあります。

2. マンションの大規模修繕の必要性

マンションの大規模修繕が必要な理由はマンションの美観的な問題だけでなく、以下のような項目を向上させるために行います。

2-1. マンションの安全性のため

10年経過を目安に行われる外壁の全面打診を行った際に、外壁のコンクリートやタイルの浮きが生じたまま放置しておくと、コンクリート片やタイルが落下して思わぬ事故につながる可能性があります。

外部への影響だけでなく、ベランダの手すりや階段の手すりなども劣化したまま放置していた場合には、居住者も事故に遭遇してしまう可能性もあるでしょう。

定期的にマンションの修繕を行うことで事故を未然に防ぐことができます。

2-2. マンションの快適性

マンションの壁面や廊下などに亀裂が入っていた場合には、そのまま放置しておくと水が浸入していき鉄部などの腐食や雨漏りが生じる可能性があります。

給水管や排水管なども耐用年数を超えて使用していた場合には、継ぎ目などからの漏水やつまりなどによる逆流などによって日常生活に支障が生じかねません。

耐用年数が到来した設備に関しては随時修繕や交換を行った方が、日常生活を快適に過ごすためにも良いと言えるでしょう。

2-3. マンションの資産価値

経年劣化とともにマンションの各設備が老朽化してきます。

その際に老朽化したまま放置しておくと、そこから腐食が始まってしまうなど外観上の問題だけでなくマンションの主要な構造体である躯体が劣化してしまい、強度が低下してしまいます。

全体的な強度が下がってしまうことにより、台風や地震といった災害の影響を受けやすくなることと、外観上の問題からマンションの資産価値が大きく下がってしまうことになるでしょう。

資産価値が下がってしまうと、引っ越しなどの際にマンションの価格が購入時よりも大きく下がってしまうだけでなく、なかなか買い手が現れないなどの問題に発展してしまうので注意が必要です。

3. 大規模修繕工事の進め方

マンションにとって大規模修繕工事が必要なものであることは分かりましたが、どのような流れで大規模修繕に向けて取り組んでいけばいいのでしょうか?

まずは以下のような準備を行います。

3-1. 大規模修繕工事を居住者全員に周知

大規模修繕工事の時期が近付いてきた際には、まずマンションの入居者全員に大規模修繕工事が始まることの周知を行わなければなりません。

大規模修繕工事は居住者の賛成なしには行うことができず、通常の大規模修繕工事であれば過半数、スロープの設置など形状の変更を伴うような工事を伴う場合は4分の3以上の賛成が必要になります。

そのため、事前に居住者全員に大規模修繕工事の必要性についての理解をある程度得た状態で工事を迎える必要があります。

3-2. 大規模修繕工事専用の委員会を設立

マンションの管理組合は区分所有者の全員で構成されるもので、通常1年周期で役員の交代を行います。

しかし、大規模修繕工事に関する議論は長期間に及ぶため、役員が1年ごとに交代していては引継ぎなどで議論がまともに進行しません。

そのため、大規模修繕工事専用の委員会を設立して役員を選任することで、大規模修繕工事の前後をしっかりとサポートする体制を整える必要があります。

委員会が設立された後は、いよいよ大規模修繕工事の準備に取り掛かりますが、その後の進行をコンサルタントや管理会社に委託するか管理組合自らで行うかをまずは決めなければなりません。

それぞれにメリットデメリットがありますが、管理組合自らで行う場合には費用を抑えることができるものの、トラブルの対応が困難になってしまうなどの問題があるので委託するほうが無難と言えるでしょう。

その後の流れは以下のようになります。

  1. マンションの調査や診断
  2. 修繕計画の計画案作成
  3. 修繕工事の設計
  4. 工事(施工)会社の選定
  5. 積立金などの資金計画を確認
  6. 総会による決議
  7. 大規模修繕工事の契約締結
  8. 大規模修繕工事の実施
  9. 完了結果の確認
  10. 保証期間中のアフター点検

基本的には委託したコンサルタントや管理会社が業者を選定し計画を進めていきますが、各業者との契約は管理組合が行わなければなりません。

また、大規模修繕工事を行うためには総会での決議が必要となりますが、各居住者の意見の取りまとめを事前に行っておくことでスムーズにその後の項目に進むことができるようになるでしょう。

大規模修繕工事の流れは一通り理解できたと思いますが、業者の選定などを考えるとかなり費用が必要になるのではと不安になった人も多いのではないでしょうか?

次に、マンションの大規模修繕工事に必要となる費用や相場について見ていきましょう。

3-3. 修繕に必要な費用や相場は?

東京都都市整備局が行った「マンション実態調査」の結果によると、大規模修繕工事の費用として多かったのは

1000万円超~3000万円、次いで3000万円超~5000万円となりました。

おおよその目安として言われているのが、

1住戸あたり100万円(60万円~120万円)前後を大規模修繕工事までに貯めておく必要があるという結果になっています。

それに対して国土交通省がまとめたガイドラインによると、1ヵ月当たりの修繕積立金の積立額を以下のように設定することを推奨しています。

  • 15階未満:178~218円/㎡
  • 20階以上:206円/㎡

平均して1㎡当たりの修繕積立金を200円で専有面積を65㎡(首都圏68㎡、近畿圏61㎡)と仮定すると、1ヵ月当たりの修繕積立金が1万3000円となります。

年間では15万6000円となり大規模修繕を迎えるには十分な費用を確保できるようにガイドラインでは設定されていますが、実態はどうなのでしょうか?

4. 修繕積立金の意味

修繕積立金はマンションにおける大規模修繕工事が必要になった際に、修繕費用が不足しないようにあらかじめ貯蓄しておくための資金となっています。

しかし、新築マンションの販売時にはガイドラインである程度の修繕積立金の標準値を定めているにもかかわらず、標準値の範囲内で修繕積立金の設定を行いません。

その理由は、マンションの販売を手掛けるデベロッパーが修繕積立金を低設定にしてランニングコストを少なく見せることで入居者を募ったり、長期修繕計画が曖昧なものになったりしているためです。

そのため、いざ大規模修繕工事が近付いてきたときには修繕積立金が不足するという事態に陥ってしまい、結果的には追加徴収を行わなくてはならなくなるでしょう。

5. マンション修繕の「悪質コンサルタント」に注意

大規模修繕工事の計画をしっかりと練って修繕積立金もきちんと貯めることができていたにもかかわらず、トラブルに巻き込まれる管理組合が増えているのをご存知でしょうか?

大規模修繕工事の進行役として委託したコンサルタントが不正を働いている場合が多く報告されており、近年テレビなどでも話題に取り上げられるようになっています。

悪質コンサルタントが狙っているのは、マンションが大規模修繕工事のために積み立てた多額の修繕積立金です。

その多額の積立金を狙って、必要のない工事を発注して手数料を得たり、談合して施工先からマージンを得たりなど悪質な行為が後を絶ちません。

大規模工事の進行役を選ぶことも気を抜くことができなくなっていると言えるでしょう。

6. 自分の住まいに関することに責任を持つ

大規模修繕工事で失敗しているマンションの傾向としては、全てを委託会社に丸投げしてしまっている管理組合で発生することが多くなっています。

大規模修繕工事の計画を練る上で、安価であればいいという訳でもなく、しっかりとした提案を行っている管理会社やコンサルタントを見極めなければなりません。

それだけでなく、提案された長期修繕計画が今必要な工事なのか、適正価格なのかをしっかりと判断する必要があり、管理組合が大規模修繕工事で果たさなければならない役割は多岐にわたります。

そのため少しでも大規模修繕工事で失敗しないためには、マンションの居住者が自身の住まいに対して関心を持ち、積極的に議論に参加することが最も大切と言えるでしょう。

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