リフォームが住宅ローン控除と節税対策に【条件と必要書類一式のまとめ】

「住宅が古くなったからリフォームしようと思うんだけど住宅ローン控除できるの？」

今回注目するのは、リフォームについてです。住宅ローン控除の対象となる要件・リフォームする事で所得税以外の減税がある・必要書類などを知る事ができます。

それは、あなたの住宅ローン返済が楽になり還付された資金で余裕をもった繰り上げ返済がおこなえる事に繋がります。

それではみていきましょう。リフォームをするか迷っているあなたも、「リフォームしたくなる減税方法とは？」

１　住宅ローン控除でリフォーム費用は対象となる？ならない？

築年数を超えると、大規模修繕が必要になります。目安としては10年～15年となっていて、中古物件を購入した人は自分好みにリフォームする人もいます。

そんな時の費用は、住宅ローン控除の対象になるのでしょうか？以下をみていきましょう。

答えは：YES｜対象となる６つのリフォーム内容

 

 

 

 

 

住宅ローン控除の対象となる延べ床面積などの条件

リフォーム費用を住宅ローン控除で減税するには、以下の条件を満たしている必要があります。

• リフォームする住宅は、自分が所有していて自分の居住目的の為に家屋に対する増改築・リフォームであること
• 増改築の日から6か月以内に居住し、減税の適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 住宅ローン控除を受けるには、1年間の合計所得金額が3,000万円以下であること
• 増改築等をした後の住宅の床面積が50m²以上で、床面積の2分の1以上が自分の居住用であること
• 工事費用が100万円を超えており、その2分の1以上が自分の居住用部分の工事費用であること
• 10年以上のローンであること
• 住宅へ居住した年とその前後2年間ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例などの適用を受けていないこと

更に、上記に加え中古物件の場合は以下の条件を満たす必要があります。

• 木造住宅の場合、築20年以内であること。マンションのなどの耐火建築物は、築25年以内であること。
• 一定の耐震基準を満たしている事が証明されていること
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

２　住宅ローン控除を使わなくても減税できるリフォーム内容と費用

減税方法は住宅ローン控除だけではありません。それぞれの減税方法をみていきましょう。

省エネ改修減税をわかりやすく説明

「地球に優しい！」こんな言葉を聞いたことはありませんか？
室内で快適に暮らす為、省エネを取り入れた改修工事をする事で省エネリフォーム減税が適用となります。

減税の対象となる工事内容は以下の通りです。

全居室の全ての窓の断熱改修・床の断熱工事・天井の断熱工事・壁の断熱工事・ソーラー設置工事など

減税の対象となる工事費用の限度額は以下の通りです。
※リフォーム費用から補助金などを差し引いた金額が50万円を超えた場合

自己資金から補った場合：250万円
ソーラー設置工事の場合：350万円

それぞれ、10％にあたる金額が所得税額から控除された後、還付金としてあなたの元へ返ってきます。

バリアフリー改修減税をわかりやすく説明

「老後の事を考えて今からバリアフリーにしよう」または、「将来両親と同居する予定」など、快適な暮らしをする為に必要なリフォーム工事をした場合はバリアフリー改修減税が適用となります。

減税の対象となる人は以下の通りです。

50歳以上であること・要介護者または要支援を受けていること・障害者・家族が障害者や要介護者など

減税の対象となる工事内容は以下の通りです。

通路の拡幅・階段の勾配の緩和・浴室やトレイの改良・段差解消など

減税の対象となる工事費用の限度額は以下の通りです。
（ただし、リフォーム費用から補助金などを差し引いた金額が50万円を超えた場合）

自己資金から補った場合：200万円

10％にあたる金額が所得税額から控除された後、還付金としてあなたの元へ返ってきます。

耐震リフォーム減税をわかりやすく説明

1981年6月に建築基準法が改正されて、耐震基準が強化されました。

突然の地震に備えて、建築基準法が改正される前の住宅をリフォーム工事した場合は耐震リフォーム減税が適用となります。

減税の対象となる工事内容は以下の通りです。

現行の耐震基準に適合されるための耐震改修工事であること

減税の対象となる工事費用は以下の通りです。

自己資金で補った場合：250万円

10％にあたる金額が所得税額から控除された後、還付金としてあなたの元へ返ってきます。

３　住宅をリフォームすると5つの減税が受けられる

これから説明する減税制度から1つだけ選び、所得税から一定額を控除しましょう。

所得税から減税される3つの方法と対象となる要件

①住宅ローン控除

リフォームローンを借りて（返済期間10年以上）一定要件を満たすリフォームが対象となります。

入居した年から10年間、「所得税から各年の住宅ローン年末残高の1％」が控除されます。

年間控除額の上限は40万円となり、最大控除額は400万円です。控除額が所得税額より多い場合は、翌年の住民税から13万6500円を上限に控除されます。

②ローン型減税

リフォームローンを借りて（返済期間5年以上であること）バリアフリー・省エネのリフォームをするとローン型減税が適用となります。ただし、一定の要件を満たす人に限ります。

また、バリアフリーと省エネの両方が併用できる他、投資型減税との併用も可能です。

減税制度が適用開始となるのは入居した年から5年間です。

「所得税から対象リフォームの工事費用（限度額250万円／補助金を除く）の住宅ローン等年末残高の2％」と、「それ以外のリフォームの工事費用相当分（限度額1000万円）の年末ローン残高の1％」の合計額が控除されます。

③投資型減税

耐震・省エネ・バリアフリーのリフォームをすると投資型減税が適用となります。
ただし、一定の要件を満たす人に限ります。

また、耐震とバリアフリーなどの両方をリフォームする場合は減税制度の併用が可能です。

減税制度が適用開始となるのは「入居した年の所得税から標準的な工事費用相当額（補助金等を除く）の10％」または「控除限度額」のいずれか少ない額が控除されます。

ただし、所得税額より控除額が多い場合は所得税額が上限となります。

投資型減税の控除限度額は以下の通りです。

耐震リフォーム・省エネリフォーム
25万円（省エネで太陽光発電装置を設置する場合は35 万円）

バリアフリーリフォーム
20万円

減税内容	控除が対象となる期間	控除額	リフォームローンの要件
投資型減税	1年	200万円または250万円	ローンのあり・なしに関わらず適用
ローン型減税	5年	1,000万円	5年以上
住宅ローン減税	10年	4,000万円	10年以上

住宅をリフォームする事で減税される2つの方法と対象となる要件

所得税から減税される他に、以下の減税措置もあります。

④固定資産税の減税措置

入居後の固定資産税が減税されます。ただし、工事が完了した3カ月以内に住宅が所在する市区町村へ申告が必要です。

一般的な耐震リフォームをした場合

家屋にかかる固定資産税の2分の1が1年度分軽減されます。
（1戸当たり床面積120平米相当分まで）

2021年3月31日までに工事が完了するリフォームが対象となります。

バリアフリー・省エネリフォームをした場合

家屋にかかる固定資産税の3分の1が1年度分軽減されます。
（1戸当たり床面積がバリアフリーリフォームは100平米相当分、省エネリフォームは120平米相当分まで）

2021年3月31日までに工事が完了するリフォームが対象となります。

⑤贈与税の非課税措置

両親や祖父母から資金援助してもらいリフォームをすると贈与税の非課税措置が適用となります。
ただし、一定要件を満たす場合に限ります。

また、贈与額700万円までが非課税となる制度もあります。（一定基準を満たすリフォーム工事は1200万円）

対象となるリフォームの内容は以下の通りです。

• リフォーム後の家屋の床面積が50平米以上240平米以下
• 自分が所有し住んでいる住宅のリフォーム工事
• リフォーム工事費が100万円以上
• 資金贈与を受けた翌年の3月15日までにリフォーム工事等を完成させ入居すること。または、それ以後遅滞なく入居することが確実と見込まれること（翌年中に入居しない場合、当制度は適用されず修正申告が必要になる）

2023年3月31日の契約までが対象となり、2023年4月以降の非課税枠は段階的に変更される予定です。

４　住宅ローン控除を受けるのとは多少異なる必要書類一覧｜リフォーム別

必要書類はあらかじめ用意しておく事で手続きが楽になります。

バリアフリーの場合

所得税から減税する・固定資産税の軽減措置をする際に必要となる書類一覧です。

• 工事完了後の登記事項証明書
• 住民票の写し
• 介護保険の被保険者証の写し等
• 源泉徴収票
• 工事請負契約書の写し等
• 増改築等工事証明書
• ローン年末残高証明書（ローン型減税を受ける人のみ必要）
• 住宅借入金控除額の明細書（ローン型減税を受ける人のみ必要）

省エネリフォームの場合

所得税から減税する際に必要となる書類一覧です。

• 工事事完了後の登記事項証明書
• 住民票の写し
• 源泉徴収票
• 工事請負契約書の写し等
• 増改築等工事証明書
• ローン年末残高証明書（ローン型減税を受ける人のみ必要）
• 住宅借入金控除額の明細書（ローン型減税を受ける人のみ必要）

固定資産税軽減措置をする際に必要となる書類一覧です。

• 固定資産税減額申告書
• 住民票の写し
• 省エネ改修工事が行われたことが確認できる書類
• 熱損失防止改修工事証明書

耐震リフォームの場合

所得税から減税する際に必要となる書類一覧です。

• 工事完了後の登記事項証明書
• 住民票の写し
• 源泉徴収票
• 工事請負契約書の写し等
• 住宅改修証明書

固定資産税の軽減措置をする際に必要となる書類一覧です。

• 固定資産税減額申告書
• 耐震リフォーム費用が確認できる書類
• リフォーム後に交付された住宅性能評価の写し
• 工事請負契約書の写し等
• 固定資産税減税額証明書

贈与税が非課税となる書類一覧です。

• 受贈者の戸籍謄本
• その年の所得金額を明らかにする書類
• 受贈者の戸籍附票の写し
• 工事請負契約書の写し等
• 増改築等工事証明書

５　住宅のリフォーム費用を減税したい！申請方法

投資型減税・住宅ローン減税（控除）・ローン型減税・贈与税の非課税措置の場合は、税務署へ確定申告をしに行きます。

固定資産税の軽減措置の場合は、工事完了日から３ヵ月以内にあなたが住む住宅が所在する市区町村の窓口へ申告をしに行きます。

６　ゴミ置き場・バルコニー・ベランダなどは土地の面積に含めるの？

住宅ローン減税を受ける際は、50㎡以上なければ控除が適用となりません。その為、申請（申告）する時は土地の面積をどこまで計上していいのか確認しておきましょう。

含まれる・含まれないもの

区分マンションを所有している人は、専有部分と共有部分で分かれています。

専有部分とは室内の事で、共有部分はバルコニー・エントランス・廊下などです。その為、共有部分は専有面積には含まれません。

また、専有面積は内法面積と壁芯面積に分かれています。

内法面積は壁の内側の面積をいいます。壁芯面積は室内を囲むコンクリート壁の厚みの中心線で囲んだ面積をいいます。その為、実際の居住部分の面積は内法面積となります。

以上の事に気をつけて、住宅ローン控除を受けましょう。

７　リフォーム費用を住宅ローン控除で減税する方法　まとめ

様々な減税方法がありましたね。その中でも、リフォーム費用を住宅ローン控除で減税するにはあなたのお住まいが住宅ローン控除が適用となるかが重要です。

特に、50㎡を超えていなければ適用条件には満たない為、どこからどこまでが専有面積なのかを把握しておきましょう。

住宅ローン控除の流れを知りたい人はこちらを読めば疑問などが解消できるかと思います。

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