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不動産投資の原状回復でオーナーが払う範囲はどこまで?|場所別に費用相場を解説

マンションやアパートで不動産投資をしているオーナーは、入居者の退去には頭を悩まされるかもしれません。

部屋の「原状回復」をしなければ、次の入居者を募集することはできないからです。

 

そもそも、原状回復の範囲はオーナー負担する範囲と借主に負担してもらう範囲に分かれますが、境界線は何なのでしょうか?

そして、キャッシュフローにも大きな影響が出る、原状回復費用の相場はどのぐらいなのでしょうか?

そこで当記事では、不動産投資における原状回復のオーナー負担の範囲や、費用相場について解説してきます。

1. 不動産投資で入居者が退去すると原状回復が必要になる!

不動産投資で入居者が退去すると「原状回復費」が発生する!

不動産投資においては、入居者が退去したタイミングで原状回復が必要になります。

前の入居者の生活跡が残っていたり、設備の不具合があったりしたら次の入居者も不快になるでしょう。

 

原状回復とは入居者が入居した当時の状態に戻すことを指します。(“現状”ではないので注意してください。)

もちろん原状回復にも費用がかかるので、あなたが不動産オーナーなら、自分が負担するべき原状回復の範囲と、かかるであろうおおよその金額を考えて収支計画に組み込んでおくことが必要になります。

「原状回復義務」は入居者にある

2020年4月に改正された民法では、原状回復について以下のように定められています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

引用:e-Gov 民法第六百二十一条

つまり、通常の使用による損耗や経年劣化したもの以外は、入居者が原状回復義務を負います。

何年も同じところに住んでいれば、自然とフローリングに擦過傷ができたり、クロスが黄ばんできたりするものなので、オーナー負担になるということです。

2. 不動産投資においてオーナーが負担する原状回復の範囲は?

不動産投資においてオーナーが負担する原状回復の範囲は?

不動産投資において原状回復費は不動産投資の収支にも関わってくるので、どこからどこまでがオーナーの責任なのか、入居者に負担してもらえる箇所はどのようなところなのか気になりますよね。

「入居時の元の状態に戻す」といっても定義はあいまいです。

部屋にはさまざまな設備があるため、何をどこまで修復し、誰が原状回復の責任を負うかでトラブルになってしまうことも…。

オーナー負担が負担すべき範囲、入居者に負担してもらう範囲を覚えておいて、トラブルを避けましょう。

原状回復の範囲は「原状回復ガイドライン」に沿って決められる

あいまいな原状回復の責任の所在や範囲を明確にし、トラブルを防止するために、国土交通省が定めた「原状回復ガイドライン」があります。

困ったときは原状回復ガイドラインを見てみるのがオススメ。

以下で原状回復ガイドラインに沿って原状回復の範囲をオーナー・入居者別に解説していきます。

参考:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)

オーナーが負担する原状回復の範囲

上述の民法で定められている「通常の使用による損耗や経年劣化したもの」についてはオーナーが原状回復費用を負担しなければなりません。

具体的には、

  • エアコン・給湯器・コンロ・網戸など付属設備の修理清掃交換
  • クロス(壁紙)の日焼け
  • 画鋲やエアコンを設置した際の壁や穴
  • フローリングや畳の色あせ
  • 家具を置いたことによる床のへこみや跡

などの原状回復はオーナー負担になります。

次の入居者のための原状回復はオーナー負担

さらに、次の入居者を募集するためにする修繕やクリーニングもオーナー負担になります。

  • 部屋内部のクリーニングや消毒
  • 鍵交換
  • エアコン洗浄
  • フローリングにワックスをかける
  • 次の入居者のための畳の表替え

などが当てはまります。

入居者に負担してもらう原状回復の範囲

入居者に原状回復義務があることは先述しましたが、「原状回復」の定義を原状回復ガイドラインで見てみると、

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

引用:原状回復ガイドライン

つまり、入居者の不注意や故意に(わざと)つけられた傷や不具合は入居者に負担してもらって原状回復をします。

  • 飲み物をこぼしてできたカーペットのシミ
  • タバコのヤニによるクロスの黄ばみ、臭い
  • 子供によるクロスへの落書き
  • ペットによる設備の破損や臭いの染みつき
  • 冷蔵庫を設置したサビ跡
  • 台所のひどい油やスス汚れ(使用後に手入れをせずに汚れがこびりついているもの)
  • 重量物をかけるために空けた釘やネジ穴(下地ボードを交換する必要があるもの)
  • 雨が吹き込んで放置し、色落ちしたフローリング

などが当てはまります。

手入れ不足による汚損の原状回復も入居者負担になる

上記を見ると、「手入れを怠ってできてしまった傷・汚れ・カビ・サビ」も入居者負担になり、「善管注意義務違反」と言います。

民法第400条に「債権の目的が特定物の引渡しのときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しないといけない」というものがあるため、賃貸物件を適切に管理することは入居者の義務となっているからです。

3. 不動産投資で原状回復費はどれぐらいかかる?|場所別の原状回復費用相場

不動産投資で原状回復費はどれぐらいかかる?|場所別の原状回復費用相場

不動産投資をしている人が負う原状回復費の相場は1㎡あたり2,000円程度となっています。

ただしあくまで目安。場所別の原状回復費相場を一覧表にしましたので併せて参考にしてください。

場所 原状回復費相場
クロス(壁紙)貼り換え 1,000~1,500円
1部屋60,000~70,000円程度
エアコンの取り換え 6畳用:40,000円~
12畳用:60,000円~
20畳用:110,000円~
取付工事費:10,000~50,000円
コンロ一式の交換 100,000~200,000円
工事費:10,000~20,000円
給湯器の交換 工事費込み100,000~600,000円
換気扇交換 台所換気扇:8,000円~30,000円
浴室換気扇:20,000~40,000円
フローリング貼り換え 4畳:70,000~100,000円
6畳 90,000~180,000円
8畳 100,000~200,000円
表替え:1枚5,000円~15,000円
新調:1枚10,000円~25,000円
網戸交換 1枚1,500~2,500円
工事費:30,000~50,000円
風呂釜(浴槽)交換 据え置き:50,000円
埋め込み:200,000~500,000円
トイレ交換 50,000~600,000円
ハウスクリーニング 15,000~70,000円
(間取りによる)

入居者の退去はいつ起こるか分からないため、毎月原状回復に備えて少しずつ積み立てておきましょう。

特に給湯器、エアコンなどの設備は不具合がなくても10~15年が寿命ですので、交換を検討するのが賢明です。

4. 不動産投資において原状回復だけで良いか、リフォームも必要か判断する基準

不動産投資において原状回復だけで良いか、リフォームも必要か判断する基準

原状回復は損傷個所を元通りに直すだけの最低限の修繕で、リフォームは設備の機能性を高め、より良いものにすること。

不動産投資でリフォームを加えると、入居者がつきやすくなる、設備をグレードアップすることによって家賃を上げることができるといったメリットが。

そしてメリットを鑑みた上で、今自分の物件にはリフォームが必要かを自身で判断する必要があります。

どうしても判断がつかない場合は、管理会社に相談してみると良いでしょう。

 

不動産投資におけるリフォームでお困りの方は、MIRAIMOでも無料相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

設備の交換は、上記の表の通り性能やタイプによって値段に幅があります。

最低限の原状回復を行うのか、さらなるグレードアップを目指してより良い設備を取り入れるのか、リフォームをする必要があるのかは、リフォームをした後の利回りを計算した上で、慎重に検討しましょう。

5. 原状回復の範囲を明確にして、不動産投資の収支計画を立てよう

不動産投資において、原状回復義務は入居者にあるものの、通常通りの使用でできた損傷や経年劣化した部分、次の入居者のための修繕はオーナーが費用負担しなければならないことが分かりました。

原状回復の定義はあいまいなため、原状回復ガイドラインを参考にして明確にする必要が。

そして、原状回復費用も不動産投資の収支計画に組み込んで、余裕を持った計画を立てることが不動産投資の成否を左右することにもつながります。

 

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