不動産投資における賃貸併用住宅のメリットやデメリットとは｜賃貸物件との違いを比較

広い親の土地を相続したり敷地を購入したような場合には、その余った敷地を有効活用できる方法はないかと考える人も多いのではないでしょうか。

自宅に併設して賃貸住宅を建てれば、普通の戸建て住宅と変わらない居住空間を持てるだけでなく、家賃収入でローンを返済することもできます。

また固定資産税や相続税を軽減できるなどのメリットも。

この記事では、賃貸併用住宅を造る場合のメリットとデメリット、注意すべき点などについて解説をします。

1. 賃貸併用住宅とはオーナーの居住用と賃貸用が共存した物件

賃貸併用住宅とは、自宅の一部にアパートなどの賃貸住宅を併設した住宅を言います。

つまりオーナーが住むスペースと入居者が住む賃貸スペースが一棟に共存した住まいのこと。

賃貸併用住宅は土地を有効に活用して自宅部分を自分の好きなようにレイアウトし、さらに賃貸住宅で家賃収入を得て返済に当てることができます。

自宅と賃貸部分を横に並べるタイプと縦に並べるタイプがあり、賃貸部分は一般的に4戸程とする場合が多いです。

2. 賃貸併用住宅と一般の賃貸物件の違いを比較

初めに同じ賃貸住宅でも、賃貸併用住宅と普通の賃貸住宅ではどこが違うのか説明します。

借入するローンの種類が違う｜住宅ローン・不動産投資ローンの比較表付き

住宅ローンは、国民の生活の基盤となるマイホームを購入するためのローンです。

そのため、国はさまざまな優遇策を設けて住宅の取得促進を行っています。

一般的に住宅ローンは低金利で融資を受けられますが、賃貸住宅は高金利で条件も厳しい不動産投資ローンを利用しなければなりません。

 

一方で賃貸併用住宅最大のメリットは、賃貸部分を含めて住宅ローンを利用できること、さらに低金利の住宅金融支援機構の住宅ローンを組むことができること。

但し住宅ローンを利用するためには、床面積の50％以上がオーナーの居住用の住宅でなければならないという制約はあります。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いを一覧表にまとめました。

	住宅ローン	不動産投資ローン
借入の目的	マイホームの購入	不動産物件を購入し家賃収入を得る
返済の原資	毎月の給与など	毎月の家賃収入が主体
借入額の目安	年収の2倍～8倍程度	年収の1倍～20倍程度
借入金利の目安	年0.5%～2.0%程度	年1.5%～5.0%程度
返済期間	25年～35年	25年～35年
融資審査基準	個人の属性と返済能力	物件の収益性に重き

管理方法の違い

賃貸物件はオーナーの自宅と離れて建設する場合が多いので、管理・運営を管理会社に依頼するのが一般的です。

しかし賃貸併用住宅は、同じ建物の中にオーナーも賃借人も居住するので、管理しやすく、管理会社を使わず自ら管理をするオーナーもいます。

また賃貸併用住宅は、通常の入居世帯数も賃貸物件と比べて少ないので、賃貸住宅ほど手間がかからないということも直接管理できる理由。

賃貸併用住宅物件の間取り

賃貸物件の場合には、同じ間取りの居室が多いのが一般的。

賃貸併用住宅はオーナーの居住空間を取るために、各室の間取りが異なることもあります。

また将来子どもと同居するなどライフスタイルの変化を考慮し、二世帯住宅に変更可能な間取りで作る人も。

賃貸併用住宅の固定資産税について

自宅であれ賃貸住宅であれ、土地に対しては固定資産税の軽減特例があります。

固定資産税の軽減特例は、1世帯あたり土地面積が200㎡までは課税標準額が1/6になり、それ以上の敷地は1/3となります。

しかし自宅のほかに賃貸併用住宅1世帯分を建設すれば、同じ敷地内に2世帯住んでいるとみなされるので400㎡までが1/6の課税標準額に。

これは賃貸併用住宅の大きな節税メリットです。

3. 賃貸併用住宅で不動産投資をするメリット・デメリット

ここまで賃貸物件の違いを説明しましたが、つぎに賃貸併用住宅のメリットやデメリットについて解説しましょう。

4つのメリット

賃貸併用住宅には、4つの大きなメリットがあります。

家賃収入でローンが払える

ローンを組んでマイホームを購入すると、毎月の給与収入などで返済していかねばなりません。

しかし賃貸併用住宅であれば、入居者が毎月支払う家賃収入を返済に充てることが可能。

家賃収入で住宅ローンを返済できれば、ゆとりを持って生活することができるでしょう。

住宅ローンが使える

既に述べたように賃貸住宅を購入する場合には、住宅ローンは使うことはできないので、不動産投資ローンを利用しなければなりません。

しかし自宅のスペースが50％以上の賃貸併用住宅であれば、低金利の住宅ローンの利用が可能。

不動産投資ローンはリスクがあるので年1.5%～5.0%程度の高い金利になりますが、住宅ローンは年0.5%～2.0%程度の低金利で借りられます。

節税ができる

固定資産税の節税については既に述べたとおりですが、相続税や所得税でも節税が可能です。

相続税の小規模宅地等の特例は、被相続人と共に居住していた土地を相続した場合、330㎡までは土地の評価額を80％減額するというもの。

したがって賃貸併用住宅は、小規模住宅地等の特例を受けられるので相続する場合の大きなメリットに。

 

また不動産所得を計算する際には、家賃収入から減価償却費・管理費などの諸費用を控除できます。

不動産所得が赤字の場合には、給与所得から赤字分を差し引けるので所得税を少なくすることが可能に。

自分にライフスタイルに合わせて活用できる

賃貸併用住宅は、オーナーのライフステージに合わせて住宅をリノベーションすることも可能。

「現在は子供は小さいが、将来2世帯住宅にしたい」、

反対に「今は2世帯住宅は必要だが、先行きは賃貸住宅にしたい」などオーナーのライフスタイルの変化に対応しやすいと言えます。

6つのデメリット

賃貸併用住宅はメリットだけではありません。デメリットもあるので注意しましょう。

建築費用が割高になる

賃貸併用住宅は、自宅に加えて賃貸部分も作るので当然建築費は多くかかります。

また各室にキッチンやトイレ・洗面所を造らなければならないので建築費はどうしても割高に。

そのため、金融機関からの借入額が多くなりがちです。

多額の借入金をしても入居者が見つからない場合には、金融機関に返済できなくなるリスクも。

賃貸管理する必要がある

物件の管理は、賃貸住宅の場合は管理会社を通して行うのが一般的です。

賃貸併用住宅の場合でも、もちろん管理会社に委託することは多いのですが、賃貸する部屋数が少ない場合にはオーナーが直接管理することも。

また管理会社にすべてを委託する場合でも、オーナーは入居者と同じ建物に住むので設備の不具合などの連絡を受けることもあります。

そのためオーナーが、必然的に管理に参加せざるを得なくなることもあるでしょう。

入居者とのトラブルが発生する可能性がある

オーナーは入居者と同じ建物に住むので、ちょっとしたことで入居者とトラブルになることもあります。

また入居者同士や近隣の人とのトラブルが発生すると、オーナーが前面に出ざるを得ない場面も。

またトラブルに至らなくても、ライフスタイルの異なる人たちと同じ建物に住むだけでストレスを感じる人もいるでしょう。

売却しにくい上に価格が安くなってしまう可能性がある

賃貸併用住宅は自宅と賃貸住宅がセットになっているので、需要が少なく売却が難しいことが多いです。

そのためあらかじめ出口戦略を考えておかないと、安い価格でしか売却できず、

家賃収入では利益が出ても不動産投資トータルでは利益が出なかったという恐れも。

利回りが低くなる

賃貸併用住宅は、自宅部分が半分以上ないと住宅ローンが適用になりません。

したがってオーナーの居住空間を半分以上にすると、賃貸部分は建物の半分以下となるので家賃収入が少なくなり表面利回りも低くなります。

不動産投資の拡大を考えている場合は融資が受けにくくなる

賃貸併用住宅を多額の融資を受けて購入した場合、金融機関からは大きな住宅ローンの融資を受け、別に低利回りの賃貸物件を購入したとみなされます。

そのため「次の投資物件を手にいれたい」、「不動産投資を拡大していきたい」と考える人には不動産投資ローンの融資が受けにくくなるでしょう。

4. 賃貸併用住宅の種類

 賃貸併用住宅を造るにあたって、どのような造りにするかは大事なことです。
次に賃貸併用住宅の建て方について説明します。

縦割り

縦割りとは、オーナーの自宅を1階と2階というように階をまたいで縦に配置した間取りです。

1階と2階がオーナー宅なので階上からの騒音を気にする必要がなく、階下に騒音が響く心配も不要。

子供が小さく遊び盛りの場合には、オススメの建て方と言えるでしょう。

横割り

横割りで作る場合には、オーナー宅を階上に作る方法と階下に作る方法があります。

階上にオーナー宅を造れば、眺望や日当たりがよく屋上も利用できますが、子供が小さい場合には階下への騒音が気になるところ。

階下に居住スペースを造れば、敷地を利用して草花を植えることができ高齢者がいる場合には外出も楽ですが、日当たりや眺望が悪いこともあるでしょう。

5. 賃貸併用住宅を購入する流れ

ここまで賃貸併用住宅のメリット・デメリットを説明してきましたが、それではどのように購入したらよいのでしょうか。

次に賃貸併用住宅購入の流れについて説明します。

賃貸併用住宅建築のプランを考えた上で土地を探す

賃貸併用住宅を造るためには、まず土地を探さなければなりません。

所有している土地が広いので、「賃貸併用住宅でも建ててみようか？」と考える人もいますが、その土地に賃貸需要があるか考えないと必ず失敗することに。

いくら広い土地を保有していても、立地や周辺環境が賃貸向けの条件に合致しなければ、不動産投資に成功することはできないでしょう。

自宅スペースを50％以上確保するにはどのような敷地が良いのか、縦割りが良いのか横割りかなどを考え探す必要があります。

土地の購入とローンの申し込みをする

良い土地が見つかったら下記に記載した方法で、不動産会社に土地の買い付けの申込みと住宅ローンの申請を行います。

土地の買付申請

良い土地が探せたら、不動産会社に買付の申込をします。

収支予定表の作成

賃貸する部屋の数と間取り・予定家賃などを決め、利回りを計算します。

収支予定表を作成しておけば経営に役立つだけでなく、住宅ローン申し込みの際に金融機関に提出する添付書類にも。

住宅ローンの申し込み

住宅ローンを申し込む場合には、一般的に不動産会社が金融機関の紹介をしてくれます。

しかしもっと有利な条件で融資を受けたいと思う場合には、自分で探すことも可能。

また住宅ローンの申し込みには、住民票や源泉徴収票・印鑑証明書などが必要になるので、あらかじめ用意しておきましょう。

建築の細かな打ち合わせと予算の管理

賃貸用住宅を造る場合には、あらかじめオーナーの希望として大まかなプランを作っておきます。

自宅のスペースや賃貸する室数・間取り・縦割りか横割りか等々。

次にそのプランを基に予算を考慮し、自宅部分および賃貸部分の詳細を建設会社と煮詰めていきます。

物件の管理を任せる管理会社選びと入居者募集依頼

建物の概要が決まったら、次に物件を管理してくれる管理会社を決めなければなりません。

管理会社の仕事は入居者募集から始まり、入居者との契約・家賃の集金や滞納の督促・クレーム処理・退去手続き・共有部分の清掃など業務は非常に煩雑で多岐。

したがって賃貸経営が成功するか否かは、管理会社次第と言っても過言ではありません。

物件に近い駅周辺の不動産管理会社数社に、管理内容などを問い合わせ比較することが良いでしょう。

また管理会社に任されている物件が周辺にあれば、どんな管理をしているか見ておくことも。

賃貸管理と空室リスクへの備えをしておく

優秀な管理会社に管理を依頼すれば、すべての業務を安心して任せられます。

しかし普通の賃貸住宅と違いオーナーは同じ建物に住むので、クレームや設備の故障などの連絡を直接受けることも。

そのようなときには、いやだと感じていても誠意をもって対応しなければなりません。

 

また賃貸物件には、空室はつきもの。

あらかじめ良い清掃会社やリフォーム会社を探しておけば、退去者が出てもすぐ募集をかけられるでしょう。

また空室が出た場合に金融機関への返済が滞らないよう、自己資金の充実に努めなければならないのは当然のことです。

6. 賃貸併用住宅で不動産投資をする際の7つの注意ポイント

次に賃貸併用住宅を経営する際に注意すべきポイントについて解説します。

転勤などで住めなくなる場合、売却する必要がでてくる

転勤はサラリーマンの宿命、転勤の可能性がある人はあらかじめ対応策を考えておきましょう。

自宅と賃貸部分の両方を購入してくれる人を見つけるのは難しく、売却できず値段を下げざるを得ないこともあります。

また売却できずローンが残っている場合には、金融機関への返済ができなくなり契約違反とされる恐れも。

自分の家も集合住宅であることを把握しておく

自宅部分はもちろんマイホームに違いありませんが、建物全体から見れば集合住宅の一部。

賃貸部分には、オーナーとはライフスタイルの異なる人が住んでいます。

自宅は集合住宅の一部であると認識して生活しないと、入居者からクレームをつけられることになりかねません。

収支計画はきっちり立てておく

賃貸住宅を経営するに当たり重要なことは、収支計画をきちんと立てること。

何も考えずやみくもに経営すれば、空室や滞納が発生し金融機関にローンを返済できなくなるでしょう。

収支計画を立てるにはまず周辺の住宅の同じ型式の住宅が、いくらで貸しているのか調べる必要があります。

その上で適正な家賃収入を設定し、費用を計算し収支計画を作成することが大事です。

サブリース契約には注意が必要

賃貸併用住宅に限らず賃貸経営では、管理会社からサブリース契約をすすめられることがあります。

サブリース契約は、不動産会社が賃貸物件を一括して借り上げ、オーナーは家賃から手数料などが差し引かれた金額を受け取る家賃保証制度です。

空室が発生しても家賃が保証されるのがメリットですが、空室が埋まらないような場合には家賃の値下げを要求されることもあります。

また管理会社との契約解消をしようとしても、簡単にはできないことも。

サブリースでは契約書の内容をよくチェックし、納得ができなければ安易に契約を結んではなりません。

物件の管理やメンテナンスはプロに任せる

賃貸併用住宅ではオーナーが同じ建物に住むので、簡単に管理できると考えがちです。

自分で管理できれば、管理会社に手数料を支払わないで済みますものね。

しかし、賃貸住宅の管理は入居者の募集に始まり家賃の管理や督促・修繕・クレーム処理・契約更新・退去処理など広範囲。

特にクレーム処理や修繕については早朝や夜間に関わらず連絡があり、素早く適切な対応を取らなければ入居者との関係は悪くなります。

また家賃を滞納している人には督促を何度もしなければならず、退去が出た場合には原状回復費の確定に立ち会わなければなりません

よほど気持ちや時間の余裕がなければ管理は難しいので、不動産管理会社に委託したほうが無難です。

不動産投資の知識を事前に身につけておく

賃貸併用住宅経営と言っても、投資であることは変わりなく必ずリスクがあります。

したがって安易に始めると、ローンの返済や管理が不能になり最悪の場合には賃貸併用住宅を手放さなければならないことも。

賃貸併用住宅を成功させるためには、不動産投資に対する勉強を絶えず行う必要があります。

勉強の方法は書籍・ネットなどがありますが、セミナーに出席すれば最新の情報や知識を身につけることができ、同じ問題意識を持つ投資仲間の話を聞くこともできるでしょう。

賃貸部分は入居者のことを考えて設計する

賃貸併用住宅の自宅部分については、オーナーの希望通り設計すればよいですが、賃貸部分はプロに任せた方が無難です。

豊富な経験と知識を持つプロに依頼すれば、敷地や予算に合わせた間取りや設備などの設計が可能。

オーナーの好みで設計すれば、入居者にとって使い勝手が悪い住宅となってしまい、空室が発生する原因にもなりかねません。

7. 賃貸併用住宅の費用の相場と計算方法

賃貸併用住宅を造ろうと思っても、果たして予算内で収まるか気になるところですよね。

この項では賃貸併用住宅の費用と計算方法について解説をします。

賃貸併用住宅の建築費の費用相場

一般的に賃貸併用住宅の㎡あたりの建築費は、住宅と比べると高くなります。

なぜなら、各部屋にトイレや浴室・洗面所・エアコンなどを設置し、水道やガス・電気などの工事を行わなければならないためです。

したがって賃貸併用住宅の建築費の相場は賃貸住宅と同じ程度かかると考えておかねばなりません。

建築費の計算は、一坪あたりの建築費に延べ床面積を乗じた金額。

坪単価は建築構造の種類によって変わる

賃貸併用住宅の構造は、木造や軽量鉄骨・重量鉄骨・鉄筋コンクリート造りなどがあります。

坪単価は、主に建築構造の種類によって決まります。

建築構造	坪単価
木造	40〜60万円
軽量鉄骨	50〜70万円
重量鉄骨	60〜80万円
鉄筋コンクリート	70〜100万円

敷地面積から、建設可能な床延べ面積がわかる

土地を保有している人は、どの程度の賃貸併用住宅が建てられるか気になるところですよね。

それは土地の建ぺい率と容積率により計算できます。

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を言い、容積率は敷地面積に対する建築延べ面積の割合のこと。

また土地には用途地域と言うものが定められ、建築可能な延べ床面積の上限が定まっています。

 

8. 賃貸併用住宅に関するおすすめブログ3選｜体験談を参考にしよう

 賃貸併用住宅を経営するにあたって、おすすめするブログを3つ選んでご紹介しましょう。
ぜひご参考にしてください。

僕と妻の賃貸併用体験記

30代前半の夫婦が賃貸併用住宅を建てようと企画し、土地を購入し賃貸併用住宅を作り上げるまでの体験記。

土地の探し方や工務店・金融機関・工務店・管理貸家・引越しなどのカテゴリーに分かれ、これから賃貸併用住宅建設を目指す人向けのブログです。

参照：僕と妻の賃貸併用体験記

ゼロから始める賃貸併用住宅のつくり方

筆者は現在賃貸併用住宅に家族3人で暮らしている方で、賃貸併用住宅を作るだけでなくその後に遭遇するさまざまな事例を紹介しています。

例えば、住宅ローンの借り換えや不動産取得税が後から来てびっくりしたこと・台風などの被害に保険金が下りること・賃貸費用住宅の節税等々の体験記はきっと役立つでしょう。

参照：ゼロから始める賃貸併用住宅のつくり方

賃貸併用住宅のオーナーの本音

32歳で一児の母親が書いているブログで、マンションの売却から賃貸併用住宅を計画・建設・入居・経営するまでについて書かれています。

間取りや設備・入居者の生活音などについて、女性らしいきめ細やかな視点は参考になるでしょう。

参照：賃貸併用住宅のオーナーの本音

9. 賃貸併用住宅のメリットやデメリットを把握して自分に合った投資をしよう！

賃貸併用住宅建設する上で、最も重視しなければならないのは立地条件です。

ただ単に「所有している土地が広いから賃貸併用住宅を造ろう」という安易な考えでは、到底成功はおぼつかないでしょう。

この記事で解説した項目をよく理解し、賃貸併用住宅経営の参考にしてください。

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