不動産投資のやり方を分かりやすく解説！｜メリット・リスク・流れを知ろう！

最近では、不動産投資に興味のある人が増えているようです。

しかし、「不動産という高価な商品に投資するなんて、よほどの資産家でないと無理だろう」「難しそうでやり方が理解できない」

と考えている人も少なくないでしょう。

 

はたして、一般の人には手が出ない難しい投資スタイルなのでしょうか？

実は、不動産投資は普通のサラリーマンにこそオススメな投資方法なのです。

不動産投資の流れややり方さえ押さえていれば、株式投資よりもリスクが少なく、かつリターンの安定した投資といえます。

何か副業がないかと探している人には、ピッタリの収入源になるかもしれません。

 

今回は、不動産投資のやり方（概要や流れ、運用方法など）をご紹介しましょう。

メリットやリスクを知ることで、あらかじめ対応策を講じれば、決して難しい投資方法ではありません。

将来の年金や貯蓄に不安のある人には、最適な資産運用になるのではないでしょうか？

1. そもそも不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパートを購入して入居者から家賃を受け取るという投資方法です。

また、不動産を売却して売却益を得る方法もあります。

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

インカムゲインとは、購入した不動産を人に貸して家賃収入を得るという収益のあげかたです。

そして、キャピタルゲインとは、購入した不動産を景気の影響などで価格が上昇したときに売却して売却益を得るという収益のあげ方です。

不動産投資の仕組みについて

現在の不動産投資は、インカムゲインが主流といえます。

仕組みとしては、不動産を購入し、他人に貸して家賃収入を得るのです。

一般的に不動産の購入資金は、銀行のアパートローンや不動産投資ローンを利用して賄います。

投資の種類について

ひと口に不動産投資といっても様々な投資のやり方があります。投資物件としては、どのような種類があるのでしょうか？

マンション投資

マンション経営をするために、マンションを1棟購入する必要はありません。

1戸単位で購入してマンション投資をすることができます。

ワンルームでもOKなので、サラリーマンにも人気のある物件です。

アパート投資

アパート経営であれば、1棟を購入または建築することに。

自分の土地がある場合などに始めるケースが多いです。

木造の中古物件の場合、耐用年数により融資期間が短くなることがあります。

戸建て投資

一戸建てを対象とする投資方法です。

所有している土地に戸建を建てたり、一戸建てを購入したりして投資します。

シェアハウス投資

最近の流行として、自分の物件をシェアハウスとして利用する投資方法があります。

若い人たちに人気があり、注目されている不動産投資です。

2. 不動産投資のやり方｜流れを紹介

最初に不動産投資の概要をつかむことがポイントです。ここで一般的な不動産投資の流れをご紹介しましょう。

①不動産投資に必要な情報の入手と投資の目的を決める

不動産投資には、情報の入手と投資目的の設定が欠かせません。

まずは、基礎知識を得ることから始めましょう。セミナーを利用することで情報の入手も可能になります。

また、あらかじめ目的を設定することで運用計画も立てやすくなるでしょう。

②金融機関の情報を取得する

不動産投資には銀行ローンが欠かせません。

金利などで有利な融資を受けることのできる金融機関の情報を取得することがポイントです。

銀行ローンの返済は長期に渡るので、金利が異なれば総支払額で大きな違いになります。

③不動産投資をするために事業計画を立てる

融資可能額を知ることで必要な自己資金やローンの返済年数が分かり、購入物件から得ることのできる家賃収入とのバランスを計画できるでしょう。

不動産投資には、事前の事業計画がとても重要なのです。

④物件を購入する

不動産を購入する時には、不動産投資の目的に沿った物件を購入しなければなりません。

単に安ければ良いというものではなく、長期的な目的に応じた物件でなければならないのです。

物件を探す

不動産投資は、パートナーとなる不動産業者との連携が大切です。

必要な情報を不動産業者に伝え、条件に合う物件があれば紹介を受けるというスタイルになります。

物件を決めて、購入申し込みをする

物件を探して絞り込み、金融機関からの融資の目途が立てば購入申込に進みます。

購入申込は厳密には契約ではありません。

購入の意思表示と契約するための条件調整だと考えてください。

物件購入するために条件の交渉をする

単純に物件の売値よりも安く購入できたとしても、それほど意味はありません。

あくまで投資分析をして、導き出された投資として成り立つ契約金額のための金額交渉をしてください。

売買契約して、物件の引き渡しが完了する

一般的には、売主と買主が顔を合わせて不動産売買契約に至ります。

売買契約が済めば物件の引き渡しであり、現地で最終確認をしてから残代金の支払いと同時に登記済権利証・賃貸契約書・鍵などの引き渡しで完了です。

⑤物件の管理をする

入居者がいれば通知が必要で、家賃の振込先などの変更をしてください。

また、入居者との賃貸契約書を作りなおす、または入居者に「すべての権利義務を引き継いだ」という書類を交付することになります。

物件を管理会社に委託する

賃貸管理には手間や時間が必要なので、サラリーマン大家であれば全て自分で行うことは難しいでしょう。

賃貸管理は必要の範囲で不動産管理会社に任せることができます。

不動産管理会社をうまく利用するのも不動産投資のコツです。

3. 現在の不動産投資の状況について

現在の不動産投資の状況は、どのようになっているのでしょうか？あらかじめ、確認しておきましょう。

不動産投資をする人が年々増加傾向にある

不動産投資で利益を得れば確定申告をすることになります。

不動産所得の申告は、ここ10年で100万人の増加です。

現在の不動産投資家の数は320万人を超えていて、年々増加傾向にあるのです。

サラリーマンによる不動産投資が増えてきている

不動産投資とは資産家のみの投資方法ではありません。投資家の多くがサラリーマンなのです。

なぜなら、

• 不動産投資であれば銀行のローンが利用できるため、自己資金が少額でも運用できる
• 管理は管理会社に任せることで手間がかからず本業に支障が出ない

といった理由があります。

また、現在は金融機関も低金利で融資しているので始めやすいと言えるでしょう。

不動産投資をする目的で多い理由

サラリーマン投資家が増えた主な理由は、不動産投資が老後の年金対策や資産運用のための有効な手段であるからです。

将来受給できる年金だけでは、余裕のある生活が難しいと言われています。

また、お金を銀行に預けるよりも高利回りになる不動産投資に目を付けたのでしょう。

4. 不動産投資のメリットとは

なぜ、不動産投資を始める人が増えてきているのでしょうか？投資対象として不動産投資を選択するメリットをご紹介しましょう。

安定した収入源を手にいれる事で老後が安心

家賃収入とは、不労所得として毎月安定した収入になります。

将来受給できる公的年金だけで、病気などの不測の事態に対応できるでしょうか？

家賃収入は、将来に不安を感じる人にとって、もってこいの収入源といえるのです。

銀行に眠らせる事なく、効率の良い資産運用ができる

お金を銀行に預けていても利息によるメリットは少額です。

しかし、不動産投資であれば、多ければ15％程度の利回りが望めます。

効率のよい資産運用の可能性があるのです。

生命保険の代わりにできる

銀行ローンを利用すれば「団体信用生命保険」に加入するので、万が一契約者が死亡したときにはローンの残債を支払う必要がありません。

そのためローンのない賃貸物件を遺族に残すことができます。

生命保険としても活用できるのです。

インフレ対策として活用できる

一般的に家賃相場や物件価格は景気と連動します。したがって、不動産投資はインフレ対策にもなるのです。

相続税の節税対策になる

不動産投資は相続税対策として利用されることが少なくありません。

なぜなら、お金を賃貸住宅に替えることで、相続税の計算の基礎になる「相続税評価額」を3分の1程度に減らすことができるからです。

5. 不動産投資によるリスクを知ろう

不動産投資はメリットばかりではありません。あらかじめ、想定されるリスクを知っておくことが大切です。

空室によるリスク

空室になると家賃収入が望めません。銀行ローンを組んでいれば返済が滞る可能性もあるでしょう。

空室リスクの対策としては、購入時に交通の利便性のよい好立地な場所を選ぶのがポイントです。

滞納によるリスク

滞納は空室よりも高リスクです。空室であれば、次の入居者を募集できますが、滞納であれば募集するわけにはいきません。

そして、滞納者を追い出すことも難しいのです。

対策としては、管理会社などのプロに任せることになるでしょう。

借入によるリスク

ローンの返済額には余裕が必要です。余裕がないと空室や滞納が発生したときに対応できません。

また、金利上昇によるリスクも抱えることになるでしょう。

あらかじめ、頭金の準備や繰上げ返済で支払額に余裕を持たせるのが借入リスクの対策です。

自然災害によるリスク

自然災害は避けることができません。したがって、災害を受けるという前提での対策が必要です。

保険加入は避けることができないでしょう。

また、海辺や山際を避けるなどの事前対策も被災の可能性を下げることになります。

管理会社倒産によるリスク

管理会社が倒産してしまうリスクもあります。

家賃や敷金の管理を委託していれば大きな損失になるでしょう。

しかし、管理会社が「賃貸住宅管理業登録制度」に加入していれば、会社運営資金と家賃などが別管理されているのでチェックが必要です。

家賃や資産価値が下がるリスク

時の経過と共に物件の資産価値は下がります

。それにともない家賃も下がるのが一般的な傾向です。

しかし、立地が良く需要のある物件であれば下落率は緩やかになります。

また、定期的なメンテナンスで老朽化を防ぐことも可能でしょう。

6. 投資物件を選ぶ際のポイント

不動産投資の成功の秘訣は投資物件の選択だと言えるでしょう。安ければOKではありません。選択のポイントをご紹介します。

賃貸に需要がある場所を探す

賃貸物件の生命線は需要の有無です。いくら高利回りの物件でも需要が無ければ家賃は見込めません。

たとえば周辺に駅や大学・会社など人の集まる場所であれば需要が見込めます。

さらに、リスク回避のためには複数の需要が必要でしょう。

初心者は区分マンション投資がおすすめ

不動産投資の初心者であれば、区分マンションに投資することをおすすめします。

なぜならば中古のワンルームであれば、1,000万円を切る価格でも購入できるからです。

中古でも家賃にそれほどの差はありません。お得な高利回りの投資が可能になります。

ワンルームの投資の方が需要がある

ファミリー向けよりもワンルームのほうに需要があるのです。

なぜなら、住宅ローンが低金利なのでファミリーであれば、賃貸よりも購入を意識するからです。

しかし、単身者であれば、あえて購入しようと考える人は少ないでしょう。

価格が安く、利回りが高い物件が投資に向いている

価格が安く、利回りが高い物件が投資に向いているといえます。ポイントは中古物件です。

利回りの概算は「年間家賃収入÷購入価格」で計算するので、購入価格の安い中古物件であれば利回りが高くなります。

投入した資金を早く回収できるのです。

7. 不動産投資による成功例と失敗例

不動産投資では、必ず成功するとは限りません。失敗することもあるのです。

そこで、成功例と失敗例をご紹介しましょう。

あらかじめ、ポイントを確認しておくことが不動産投資では大きな意味を持つのです。

不動産投資での成功例

一般的なサラリーマンであるAさんが、わずか5年で4戸のマンションを購入し、10年後には家賃収入だけで年間300万円を得ることができました。

初心者が不動産投資で成功するためのポイントは、次の3つを心がけることだと言われます。

成功のポイント

購入物件を選択する時に空室リスクの少ない物件を選ぶ 物件を増やすときに借入割合40％を維持してローンを利用する 入居者募集とトラブル解決に強い管理会社を選ぶ

不動産投資での失敗例

Ｂさんは不動産会社からのサブリース契約による家賃保証を見込み、不動産投資をスタートしました。

しかし、不動産会社から家賃の減額交渉を受け、銀行ローンの返済が厳しくなってきています。

失敗のポイント

サブリース契約でも家賃が下がることがある 契約を解除するには違約金が請求されることがある サブリース契約の有無を問わず賃貸需要の少ない地域にはリスクがある

8. 不動産投資のやり方についてもっと良く知りたい場合は相談しよう

不動産投資の概要について説明しましたが、大切なのは良いパートナーを見つけることです。

不動産の知識を高めるためにはセミナーを受講するのが早道でしょう。

知識だけではなく様々な情報も得ることができるからです。

 

MIRAIMOでは、もっと気軽に不動産投資について知りたいという人のために、この度オンライン無料相談窓口を開設しました！

少しでも疑問や不安がありましたら、勉強会や個別相談と併せてお気軽にご利用ください。