不動産投資の成功に必要なある法則|事例やブログを見て学ぼう

あなたの成功基準は何ですか?
目的や着地点を明確にしたうえで不動産投資を始めないと、どう動けば理想が叶うのかを見失う事になります。

不動産経営には必ず踏ん張り時が訪れます。
そんな時、リスクヘッジやポートフォリオをしておくことで窮地を乗り越えることができるのは確かです。

だからこそ、目的をもつことが成功へ繋がります。
着地点を定めておけば、周りの意見に振り回されることなく資産を築くことができます

また、不動産投資を始めようと思ったきっかけはとても大切です。
特に、書籍の「金持ち父さん貧乏父さん」に影響を受けている人は多く、資産を運用しようという意欲や危機感があなたの行動力を掻き立てる原動力になります。

これからあなたが知る成功のポイントは、人生の成功ポイントでもあります。事例と共に、今ある不安を取り除きましょう。

1 あなたの目的や着地点により成功ポイントは変わる

100種類以上ある資産運用の中から、あなたは不動産投資を選びました。
もちろん、他の資産運用を活用しながらポートフォリオしている人はいらっしゃると思います。

そのような中で「思うように利益がでない」「もっと成功したい」など、現状を変えたいと思っていませんか?

ご自身の思い描く到着地点に達していない人は、今ある所有物件や保有している資産を売却または買い足す、という選択をおこなう必要があるかもしれません。

セミリタイアしたい人向けの実例

一棟または区分・戸建を複数所有し、事業規模で経営をおこなうことが必要です。また、家賃設定がいくら望めるかを調査する必要があり、あなたが所有する予定年数まで保ているかも考慮しましょう。

(例)一棟マンションの東京23区内 (築40年)

住居数65部屋×8万円(家賃設定)=520万円
※ランニングコストは差し引いていません。また、満室時の想定収入です。

 

(例)一棟アパートの地方 (築13年)

住居数8部屋×6万円(家賃設定)=48万円
※ランニングコストは差し引いていません。また、満室時の想定収入です。

 

(例)区分ワンルームマンション5戸の東京23区内 (築34年)

住居数5部屋×7万円(家賃設定)=35万円
※ランニングコストは差し引いていません。また、満室時の想定収入です。

 

住居数が多いと、毎月の収入は500万円を超える場合もあります。しかし、管理や設備の交換費、トラブルなども多くなるのが一棟の特徴です。

そして、更に注意すべきなのがサブリースを活用する場合です。ほとんどが家賃の下落を言い渡され、想定利回りは崩れ落ちます。融資を受けて購入している場合は、支払いが困難になり破綻する方もいるため安易に契約すると悪夢に苛まれることでしょう。

~成功する確率をUPさせる方法~

①周辺環境を徹底的にリサーチする(住みやすい環境や住んでる層など)
②家賃相場は5年後も続かないものと心得る
③管理委託は分散して依頼する(あなたの経営を握る鍵となるため仲介会社よりも大切)

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

毎月の収入を3万円でも増やしたい人向け

この場合、2つの選択肢があります。
・融資を受けて購入する場合自己資金の比率が重要
・表面利回りが最低でも7%の物件をキャッシュで購入

経営には、ランニングコストがかかります。要は、経費として扱うものです。管理を委託している場合や修繕費用などを家賃収入から差し引くことになりますので、表面利回り7%から4%に下がる場合もあります。

正確な数字を知りたい場合、実質利回りを意識しましょう。

~成功する確率をUPさせる方法~

①自己資金を多く用意する(借入をする場合は経営の軸を保つことができる)
②最低でも、人口が3万人~5万人のエリアへ投資する(空室を防ぐため)
③入居者募集に強い管理会社と契約する

節税目的で購入したい人におすすめ

経営することが目的ではなく、キャピタルゲイン重視の人は節税効果の高い不動産投資が向いています。
特に、一棟よりも区分の方が売買しやすいです。理由として、比較的マーケットの層が購入しやすい金額で売買されていることがあげられます。

しかし、保有期間により税金が異なります。5年以内の所有で39.63%。5年以上は20.315%です。
5年以内に売却すると5年以上に比べて1.9倍も税金が変わります

~成功する確率をUPさせる方法~

①購入するタイミングを考慮する(初年度は初期費用が多くかかるため、購入する時期にいくらの所得があるかにもより節税効果は変動するため)
②売却しやすい東京23区で購入する
③売却値は、すぐに売りたい場合金額を下げて売りにだすことを心得ておく

セカンドハウスとしても使用したい人には

「購入した物件にいずれ住みたい」「憧れのリゾート地にセカンドハウスや別荘を持ちたい」などの場合は、海外投資がオススメです。国内でも、観光地のエリアで民泊をおこないながら自分もいずれ住むことができます。

民泊に限らず、シェアハウスの運営をおこなうことで利回りをあげることもできます。また、土地の購入をすることで賃貸業だけではない不動産経営がおこなえます。

~成功の確立をUPさせる方法~

①外人が好むエリアをリサーチする(宿泊料の設定や相場も調べておく)
②自己資金を用意しておく(海外投資は融資がほとんど受けれないため)
③土地付きの物件を購入する場合は評価額のチェックをする(土地の評価が高い方が売却しやすいため)

2 成功者の事例を載せる

初心者が読んでおくべきブログや、アパート経営・区分・戸建など分野が分かれています。
不動産投資全般の知識を勉強しておくことで、リスクヘッジもおこなえます。そのため、様々なブログをチェックしておいて損はありません。

不動産投資を始めセミリタイアしたパターン

 

古川栄一郎さんのブログ

http://a1yoshikawa.blog61.fc2.com/

不動産投資で月に20万円のキャッシュフローを目指すパターン

 

桂稔さんのブログ

http://investment-it.com/

不動産投資で成功し趣味に生きるパターン

 

ユニークな一匹狼さんのブログ

http://blog.livedoor.jp/capital_flight/

3 成功者から学ぶ成功の法則と成功率をあげる方法

成功の法則を知ることは大切です。
しかし、もっと大切なのは知った後の行動です。

簡単なように思えることでも、実際に不動産投資で失敗し破綻した人は存在します。ですから、普通ではいけないんです。普通よりも上をいく思考と行動力が、成功する確率をあげるとも言えます。

成功者に共通して言える事は、リスクヘッジできていること

あなたはどのようなリスクヘッジをおこなっていますか?
または、何パターンのリスクを回避してきましたか?

恐らくこんなはずじゃなかったと思うことのほとんどは、収支のバランスが取れていないことではないでしょうか。

ここで問題です。
購入したい物件はあなたの条件にあうものではありません。
しかし、融資を受けて購入しなくてもよい物件で、そこそこの家賃収入は見込めそうです。
買いますか?買いませんか?

答えは、条件に合わない物件を購入するべきではありません

理由として、長期で保有する場合、「減価償却が何年残っているか」「売却の際に売り手が付くか」なども考慮しなければいけないからです。

物件を選定する際は、100点満点の物件でなくとも80点を目安に購入するか決める。後の20点は、あなたの努力で埋めることができるのなら買いましょう。

自己資金の割合が高い

頭金を用意することは、経営の軸を安定させる方法として1番有効です。気持ちの余裕がある場合は、冷静な判断をおこなうことができます。空室が続いた場合でも、ローンの返済の負担が無いだけで余裕が生まれますし、あなたの到着地点を最短ルートで導いてくれる役割も果たします。

しかし、自己資金を用意していても失敗してしまった人は存在します。自分でバリアを張ることができずに、物件を購入してしまったケースです。詐欺やトラブルの例は様々ですが、相手が悪いのはもちろんでも、あなたに不動産投資の知識があれば防御できたことです。

自己資金とセットで、自分を守る知識が重要です。そのためには、セミナーに出向くことをオススメします。

不動産投資への視野を広げる

不動産投資は、多種多様です。

国内だけではなく海外へ投資をしてる人がいます。海外は、投資手法や購入の仕方が多少異なる部分があるため、日本での不動産投資と比較して、ハイリスク・ハイリターンの場合があります。

また、国内の紙幣だけを重要視するのは危険です。今後日本は、人口減少のリスクを背負っていて紙幣の価値が下がっています。
「資産を運用しなければあなたの生活は苦しくなりますよ」と危険を促されているわけです。

不動産のマーケットは、需要と供給の問題がなければ本来安定しているものです。多くの人が集まり経済の影響をあまり受けないエリアや、発展途上国に投資をすることで、インカムゲイン・キャピタルゲインを望めます。

エリアを制するものは、不動産投資を制すると言えるほど重要ポイントです。

投資家の経営方法を盗む

アメリカの大統領であるドナルド・トランプ氏は、世界の不動産王としても有名な方です。
また、彼にも成功の法則があります。不動産を購入する際は必ず自分の目で調査をして、周辺の住人にも聞き込みをするそうです。立地の良さと新築という条件を崩さず、経営をおこなっています。

更に、リスクヘッジはありとあらゆるパターンを用意しておくそうです。この2つを重要視することで、成功へ至り資産は35億を超えます。

不動産王の異名を持つトランプ氏ですが、世界一貧乏な男となった時代もあります。復活を遂げることができた理由も、資金や知識だけではない行動力にあると言えます。

本を読む

不動産投資に関わらず、本を読んでいる方は知識や教養があり思考の転換が速いため、人生の成功を納める方が多く存在します。

どんな本を読めば成功できるのかはあなた次第ですが、オススメの本をご紹介します。

金持ち父さん・貧乏父さん

投資家達の登竜門でもあるこの本は、投資において大切なことが書かれています。経済的自由を掴むためにも読むべき1冊です。

不動産の税金の基本を学ぶ

年に1度の確定申告では、慣れないことが多いため経営の知識と同じくらい学んでおくべきポイントです。節税効果や経費になるものなどを把握しておきましょう。

不動産投資の学校

 

入門編と実践編の両方を読み合わせることで、不動産投資の基礎知識や経営ノウハウを学ぶことができます。

専用ページ

4 初心者が陥る落とし穴を考慮しながら成功ポイントを考える

初心者の人は、ある程度の期間と時間を設けてじっくりと知識や情報収集をおこないましょう。

私も、不動産投資の勉強を始めてから半年が経ちましたが、まだまだ勉強不足だなと感じる毎日です。

失敗する人の共通点

失敗する人の共通点は、情報を鵜呑みにしてしまうことではないでしょうか。特に、成功している人のスキームを真似ることは危険です。あくまでも、あなたが実践できることからチャレンジしましょう。

また、「表面利回りが8%なら安心」「空室が防げるエリアは絶対東京23区」など、決めつけで投資を始めてはいけません。地方へ投資して成功している人もいれば、表面利回りが8%でも破綻する人はいます。

不動産投資をおこなう人は多いものの、成功している人はほんのひと握り。不動産市況が最悪の状態を避けていられるのも、失敗する人・海外投資家・融資環境など、様々なことが影響しています。

その中で、あなたの不動産投資が成功するためには、先に失敗をした人の意見を参考にできるというスタート地点を活用することです。

どんな状況であれ、経営を続けていける方の勝ちです。「諦めたらそこで試合終了。これは過程であって結果ではない」と、粘る気持ちが大切です。

5 不動産投資で成功するには入念な下準備をしよう

成功の法則を掴んだ後は、着地点を決めましょう。

どこに向かうかが明確であれば、行動も移しやすく成功への近道を歩めます。また、サポートしてくれる仲介会社や管理会社は、あなたのプランにあったスキームを全力で用意してくれるはずです。

お困りのことがあれば、ぜひ当メディアにお問い合わせください。

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