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不動産投資の成功の確率は?|成功の秘訣を知って失敗しない投資をしよう!

不動産投資に興味がある人は、実際に投資している人の内何パーセントの人が成功しているのかが気になるでしょう。

成功の確率が高ければ、銀行の定期預金なんかより、ずっと利回りが良さそうなので挑戦したいと思う人も少なくないはずです。

 

例えば不動産投資で「毎月5万円の家賃収入を受け取ることができた」

…これって「成功」なのでしょうか?それとも「失敗」なのでしょうか?

たぶん、人により答えは異なるでしょう。

そもそも資産家からしてみたら大失敗かもしれません。

しかし、一般の人なら、それなりに満足…?

 

そこで今回は、不動産投資の成功の確率を検証してみます。

さらに、成功の確率を上げるためには、どうすれば良いのかもご紹介しましょう。

実は、成功の可能性は、やり方しだいで大きく上昇すると言えます。その方法を知っているか知らないかに尽きるのです。

1. 不動産投資は成功しやすい?

「不動産投資は成功しやすい」と言われることがあります。

しかし、大切なことは何をもって「成功」と言えるのか、あらかじめ確認しておくことでしょう。

それが、不動産投資を実践する時に最も肝心といえる目標の設定につながるのです。

不動産投資の成功は何をもって成功と言えるのか?

不動産投資をする目的や目標は人それぞれ。

家賃収入のみで生計を立てるという本格的な投資から、単なる節税対策や生命保険として利用する投資まで、いろいろな考え方があります。

つまり、最終的に設定した目標をクリアすることで「不動産投資の成功」と言えるのでしょう。

どれくらいの確率で成功しているのか?

成功の目安は投資家により異なります。

そこで、一般的な目標別の成功率をご紹介しましょう。

あくまで、おおよその目安なので運用をスタートする時の参考にしてください。

目標の設定 成功の確率
家賃収入のみで生計を立てる 10%以下
副業として収支のプラスを維持する 50%以上
相続税の節税対策など 50%以上

不動産投資は失敗しにくい理由とは?

不動産投資は賃貸物件という資産を所有するので、運用に失敗しても物件を処分することでリスクを軽減できると言うのが一番の理由でしょう。

このことから、破産という最悪のケースは回避しやすいと言われています。

「実物資産を所有している」という強みがあるのです。

2. 不動産投資の成功事例は参考程度にしておく方が良い?

不動産投資のブログを目にすると、不動産投資での成功事例を記載したものがあります。

事例を研究することは、成功の秘訣ではあるのですが、あくまで参考程度にしておくのが無難です。

書籍に書かれている内容は自分の状況と違う事が多い

たとえば、「田舎の木造住宅を自分でリフォームして成功した」などの書籍を見かけますが、誰でも達成可能な投資方法とはいえません。

ただ単に成功した人の運が良かっただけかもしれないのです。

成功の可能性からすると、決して高いものではありません。

真似したからといって成功するものではない

他人の成功例に惑わされてはいけません。

同じことをするだけで稼げるのであれば苦労は無いのでは?

そもそも不動産投資では同じ物件というのは存在しないので「全く同じ条件で投資をする」というのは不可能です。

現実はそこまで甘くないでしょう。「私はコレで成功した!」というのは、だいたいは「盛られている」と考えたほうが無難です。あくまで参考程度に。

3. 不動産で成功するために抑えておきたいポイント9つ

不動産投資は基礎知識を押さえておかないと成功は望めません。

そこで、ここからは忘れてはならないポイントを9つご紹介します。

しっかりと意識して運用することで成功の可能性はグッと上昇するでしょう。

①購入する場所に需要があるか

まず、いくら高利回りの物件でも賃貸需要がなければ話にならないということを肝に銘じておいてください。

その場所に住みたいと思うかどうかが大切なのです。

立地の良し悪しで、その後の運用が大きく異なります。

②購入する物件の周囲の状況が良いか

周辺状況の良し悪しも確認しておきましょう。

賃貸需要のキーワードは「便利さ」です。

誰でも通勤・通学や買い物に便利なところに住みたいでしょう。

日常生活に支障が無くスムーズに生活できるかどうかを見極めてください。

③物件を購入するタイミングに問題がないか

不動産売買の基本は「安いときに買い、高いときに売る」というシンプルなスタイルです。

したがって、キャピタルゲイン(売却益)を狙うなら、現在のように地価の値上がりが続いている時に購入するのはおすすめできません。

ちなみに、地価は東京オリンピック後に値下がりすると言われています。

④無理のない資金調達が出来ているか

自己資金100%で不動産投資をすれば失敗することはないでしょう。

それは、空室が出た場合には家賃を下げれば解決できるからです。

しかし、融資を受けている場合では空室になると返済ができなくなるため、家賃を下げられず空室が長引いてしまうという悪循環に陥ってしまいます。

収支のバランスが崩れたときが「失敗」につながるのです。

⑤購入する建物の選びも重要になる

築年数の浅い物件を選ぶことで節税効果が高くなります。

なぜなら「減価償却費」という費用として利益から差し引きことができるからです。

つまり所得税を節税できます。築年数の古い物件だと減価償却できる期間が短くなるのです。

⑥投資物件は古くなる前に売却した方が良い

不動産投資では、「売却」という出口戦略までを通して成功したかどうかを判断しなければなりません。

したがって、売れる間に売却するという考え方も大切でしょう。

建物が古くなると様々なリスクが生じるので、古くなる前に買い換えるという考え方です。

⑦表面の利回りだけでなく、実質利回りを確認する

利回りの計算は「年間家賃収入÷購入価格×100」です。

しかし、この計算は表面的な数字に過ぎません。

運用するためには管理費・税金・保険・修繕費など様々な経費が必要だからです。

そこで、実質利回りで確認しなければなりません。

実質利回り
(年間家賃収入-諸経費)÷(購入価格+購入費用)×100

⑧信頼できる管理会社を選ぶのが成功の秘訣

不動産投資では、パートナー選びがポイントです。

特に管理会社には運用の多くを任せることになるので信頼のできる会社でなければなりません。

選択には、実績・規模・従業員数・顧客数などを吟味する必要があります。

⑨資産価値がある投資物件を購入する

資産価値の有無を判断する目安は、都市部の需要のある物件です。

需要があればあるほど資産価値は下がりづらくなります。

資産価値が維持できれば家賃を下げる必要もありません。

また、「売却」という出口戦略にも強い物件になるのです。

4. 初心者が不動産投資で成功するには

初心者でも不動産投資で成功することは可能です。

現在活躍している投資家も投資初心者の頃がありました。

しかし、どのような物件を購入し、どのようなリスクに備えなければならないのかという知識がなければ成功することは難しいのです。

初心者におすすめの不動産投資の種類

現在は、人口減少にともない住宅需要も減少しています。

したがって、不動産価格が高騰するとは考え難いでしょう。

つまり、不動産の転売による売却益を望む時代ではありません。賃貸による家賃収入をメインに運用するほうが現実的です。

不動産投資に必要な知識は?

不動産投資とは、パートナーとなる不動産業者に投資に関わる業務を任せることの多い投資スタイルです。

不動産業者に物件を紹介してもらい、管理会社に運用を任せるというように、その道のプロの力を借りなければ成り立ちません。

基礎的な知識は必要ですが、専門知識は必要ないのです。

初心者はどんな投資物件がおすすめ?

初心者には中古マンションの区分所有物件をおすすめします。

たとえば、ワンルームであれば価格が安いため、自己資金の割合を高くできるので融資額を抑え、返済リスクを軽減できます。

賃貸需要は、ファミリーよりも単身者のほうが高いというのもポイントです。

不動産投資をする前にシミュレーションは重要

不動産投資に限らず、どのような商売でも収支を把握できなければ成功は難しくなるでしょう。

家賃という収入がありますが、管理費・税金・保険料・修繕費など様々な支出もあります。

当然、ローンの返済もあるでしょう。事前のシミュレーションは欠かせません。

5. 不動産投資で成功するには知識を身につける必要がある

不動産投資で成功するために不動産の専門知識は必要ありません。

しかし、最低限押さえておくべき基礎知識はあります。ポイントをチェックすることで、不要なリスクを軽減できるでしょう。

リスクさえ回避できれば、結果として成功したことになるのです。

不安なことや分らないことは、専門家に聞くのが効率的かつ効果的な方法です。

MIRAIMOでは無料オンライン相談をすることができます。

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投資初心者が「成功するためには何を知ればよいのか」というようなご質問にも丁寧にご回答させていただきます。

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経験した私だから言える成功の秘訣〜不動産投資の一歩目で踏み外さないために~ 不動産投資家 午堂登紀雄氏
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