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不動産購入後の確定申告の手引き|確定申告の疑問Q&A

マイホームなどの不動産を購入するには多額のお金が掛かるので、誰もが「余分な費用を少しでも減らせないか」と考えますよね。

ローンを利用して住宅を購入した場合には、いくつかの要件を満たすことによって税金が戻ってきます。

この制度を「住宅ローン控除」と言いますが、利用するためには確定申告が必要!

 

しかし確定申告を行ったことのない人は、「確定申告って何」「どのようにしたらいいの?」と悩むことでしょう。

この記事では、主にこれから不動産の購入を検討している人を対象として、確定申告の手順や注意点等について解説をします。

きちんと確定申告をして、住宅ローン控除の特典を受けましょう!

Index

1. 不動産購入後の確定申告の手引き

不動産購入後の確定申告の手引きそれでは確定申告とは、どのよう制度なのでしょうか?

主に確定申告を利用したことがない人を対象に、まずこの制度の基本から解説をします。

確定申告とはどんな制度なのか?

確定申告とは、簡潔に言えば自分で納税額を申告し納税する制度です。

納税額は収入から所得を計算し、基礎控除や扶養控除・社会保険料控除・生命保険料控除・医療費控除などを差し引き、算出します。

前年分の1月1日~12月31日の1年間について、翌年の2月~3月に税務署へ申告します。

確定申告が必要な人とは

それではどのような人が確定申告をしなければならないのでしょうか?

次に該当する人は、確定申告をする必要があります。

  1. 給与所得のある人
  2. 公的年金に係る雑所得のみの人
    公的年金等の収入が400万円以下で源泉徴収対象の場合は不要
  3. 退職所得がある人
    源泉徴収をされた場合は不要

なお、ふるさと納税をした人や医療費控除を受ける人、住宅ローンを組んだ人は確定申告をすることで税金を軽減することが可能です。

サラリーマンでも必要?

サラリーマンは、年末調整により会社が所得税の過不足を計算し精算するので、一般的には不要です。

但し、サラリーマンであっても次に該当する場合には確定申告をしなければなりません。

  1. 給与収入が2,000万円を超える人
  2. 副業がありその所得が20万円を超える人
  3. 年末調整した会社以外に収入がある人

義務はないが確定申告すべき人

また以下の条件に当てはまる方は申告により税金が戻ってくる可能性があります。

  1. 住宅ローンを組んで自宅を買った人
  2. 退職所得の受給に関する申告書を未提出の人
  3. 医療費の支払い額が年間10万円を超える人
  4. 年末調整で控除申告を行っていない人

確定申告書提出までの大まかな流れ

確定申告をするためには、必要書類を用意し申告書を作成し、税務署に提出しなければなりません。

その後に納税する、または還付を受けるのです。

書類提出の大まかな流れは次の通りです。

書類を集め整理しておく

  • 給与所得や年金の源泉徴収票
  • 医療費の領収書
  • 社会保険料控除証明書
  • 生命保険控除保険証
  • 寄付金の領収書

確定申告に必要な申告書を用意する

申告書Aまたは申告書B(申告する所得が給与所得、雑所得の場合には申告書A)を用意します。

申告書を作成する

  • 住所・氏名を記入する
  • 収入金額を記入し所得金額を計算する
  • 所得控除を計算する
  • 納税額を計算する
  • その他の事項を記入し第一表を完成する
  • 住民税に関する事項を記入し第二表を完成する

確定申告はいつ行う? 申告方法は?

提出期間|2月中旬~3月中旬

例年2月16日~3月15日が申告期間となっていますが、還付申告については1月1日より受付可能。

提出は申告期間に行わなければならず、期間内に算出した税金も納めなければなりません。

申告書Aまたは申告書B(申告する所得が給与所得、雑所得の場合には申告書A)を用意します。

提出場所|管轄の税務署

確定申告は所属する納税地を管轄する税務署に提出するので、通常は住民票のある所在地を管轄する税務署となります。

申告方法|郵送・手渡し・オンライン

申告は大別すると、下記の3つの方法があります。

  1. 税務署へ書類を持参する
    相談しながら記入することもできますので、初めて確定申告をする人には適した方法といえます。
    提出した際には控えに受領印をもらうことも可能。
  2. 税務署に郵送する
    窓口に並ぶことなく提出できるので、確定申告に慣れた人に向いた方法です。
    3月15日の消印があれば有効です。
  3. e-Taxによりインターネットで申告する
    パソコンを利用してe-Taxにより申告することもできます。
    パソコンに習熟していれば、紙の書類や領収書も添付する必要がないので大変便利。
    e-Taxを利用するには、ICカードリーダーの接続可能なパソコン、電子証明書付きのマイナンバーカード、e-Taxに対応した ICカードリーダーが必要です。

2. 住宅ローン控除を使用する際の確定申告の注意点

住宅ローン控除を使用する際の確定申告の注意点それでは、次に住宅ローン控除を利用する際の確定申告についての注意点等について解説します。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除は、正式には住宅借入金等特別控除と言い、ローンを利用して住宅を購入する場合や改築をするときの優遇措置です。

条件を満たせば、10年間年末ローン残高の1%が所得税から控除され還付されます。

所得税では控除しきれなかった部分については住民税より控除されます。

またこの制度は、2019年10月の消費税の10%に増税に伴って控除期間が10年から13年に拡充されます。

控除の申告は毎年必要?

住宅ローン控除を受けるためには、毎年確定申告を行わなければなりません。

しかし給与所得者は、2年目からは年末調整で済ますことができます。

【注意】申告しなければ控除は受けられない!

住宅ローン控除は、税務署に申告することで制度が適用になります。

住宅は人生で最も大きな買い物。

1%の控除は大きな金額なので忘れずに申告しましょう。

住宅ローン控除の適用条件をチェックしよう!

住宅ローンを受けるためには、適用条件に合致しなければなりません。

新築住宅と中古住宅とでは要件が異なるので、それぞれについて解説をします。

新築住宅を購入した場合

新築住宅を購入した場合には、次の条件を満たしていることが必要です。

  • 借り入れをした年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 住宅を取得後、6ヵ月以内に入居
  • 登記簿に記載されている床面積が50㎡以上
  • 床面積の2分の1以上が自分の居住用住宅

中古住宅を購入した場合

中古住宅を購入した場合には、新築住宅の条件を満たし、且つ下記の条件のいずれか一つを満たしていることが必要です。

  • マンションなど耐火建築物の場合は築25年以内
  • 木造などの場合は築20年以内または一定の耐震基準を満たしている
  • 購入後に耐震改修工事を行い、耐震基準を満たしている
  • 生計を一にする親族等からの購入ではない

関連記事住宅ローン控除を受ける条件12ポイント|年収や物件の広さによっても変わる!

2018.09.25

どれくらい控除を受けられる?

一般住宅の場合と長期優良住宅・低炭素住宅認定の場合では、控除額が異なるのでそれぞれについて解説をします。

一般住宅の場合

住宅ローン控除は、一般住宅の場合は返済期間10年間は年末ローン残高の1%が控除されます。

最大控除額は、年間40万円なので10年間では400万円まで。

しかし全ての人が400万円戻ってくるわけでなく、10年間の各年末に4,000万円以上のローン残高があり、所得税と住民税の合計が40万円以上である人のみ満

額適用になります。

また控除額が1%に満たない場合には、住民税の一部についても控除されます。

例えば、年末ローン残高が3,000万円の場合
1%が控除されるので3,000万円×1%=30万円が控除可能。
この場合、所得税額が9万円で住民税額が19万円と仮定すると、
9万円+19万円の28万円を上限として控除される。

しかし住民税では控除限度額が決められており、最大で13.65万円。
従って所得税の9万円+住民税の13.5万円=22万5千円が戻ってくることに。

※なお 2019年10月1日に消費税が10%になると、負担軽減の目的で住宅ローン控除が拡充されます。

10年間の控除期間が3年間延長され、13年間になる予定です。

長期優良住宅・低炭素住宅認定の場合

 

長期優良住宅・低炭素住宅(※)共に一定の条件を満たせば、税制の優遇措置を受けることができます。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、基準を満たせば最大500万円の控除を受けることが可能です。

その場合住宅購入金額が4,000万円以上、40万円以上の所得税・住民税を納めていることが必要です。

例えば、年末ローン残高5,000万円の場合
1%が控除されるため、5,000万円×1%=50万円が控除可能。

この場合所得税額が12万円、住民税額が21万円と仮定すると、
所得税の12万円+住民税の13.5万円=25万5千円が戻ってくることに。

なお長期優良住宅・低炭素住宅でも年末ローン残高が4,000万円以下では、控除される額は一般住宅と変わりありません。

※長期優良住宅…長期優良住宅認定制度の基準をクリアした長期間にわたって安心に快適に暮らせる家

低炭素住宅…都市の低炭素化の促進に関する法律を満たした住宅

住民税からも控除を受けられる場合とは

住民税については、下記のいずれかの少ない金額が控除されます。

  • 前年度の所得税から控除しきれなかった金額があるとき
  • 課税総所得金額 ×7% (上限13万6500円)

なお住民税の場合には、税務署へ手続きをすれば、市区町村へ申告する必要はありません。

住宅ローン控除を受けるために必要な書類

一般住宅

  • 確定申告書…税務署で入手。サラリーマンはA表、その他はB表
  • 住宅借入金等特別控除額計算明細書…税務署より入手
  • 土地・家屋の登記事項証明書…法務局より入手
  • 住宅ローンの残高証明書…金融機関より郵送
  • 売買契約書・建築請負契約書の写し…不動産会社より入手
  • 源泉徴収票…勤務先から入手
  • 住民票の写し…役所より入手
  • 本人確認書類…免許書・パスポート・マイナンバーカードなど

長期優良住宅・低炭素住宅

  • 認定通知書の写し…不動産会社から入手

中古住宅

  • 耐震基準適合証明書あるいは住宅性能評価書写し…不動産会社から入手

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2018.06.19

3. 認定住宅新築等特別税額控除を利用する際の注意点

認定住宅新築等特別税額控除を利用する際の注意点 認定住宅新築等特別税額控除は、認定住宅を新築で取得した場合に、その年の所得税を減額できる制度です。

ローン利用しているかを問わず適用が可能なので、住宅の取得費を抑えることができます。

認定住宅新築等特別税額控除とは?

認定住宅とは、耐震性や省エネルギー性などの基準を満たしている住宅のこと。

認定住宅の場合この制度を利用すれば、床面積の10%まで所得税を控除できます。

また控除しきれない部分については、翌年にその金額を繰り越しし控除が可能。

 

申告の方法は確定申告により行い、5年間は有効です。

但し、この制度では住民税は控除されません。

この制度に該当する住宅には次のようなものがあります。

  • 認定長期優良住宅
  • 認定低炭素住宅
  • 低炭素建築物とみなされる特定建築物

適用条件をチェックしよう!

この制度の適用を受けるためには次に挙げる条件を満たす必要があります。

  • 所得金額が3,000万円以下
  • 新築住宅の取得
  • 床面積の2分の1以上が居住用
  • 取得してから6ヶ月以内に居住
  • 住宅の床面積が50㎡以上
  • 証明書が発行された住宅
  • 入居した年とその前後の2年間(5年間)に、「居住用財産の3,000万円特別控除」および「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例」などの特例を受けていない

どれくらい控除を受けられる?(平成30年分)

この制度で受けられる控除を計算式で表すと、次のようになります。

所得税控除額=43,800円 × 床面積(㎡) × 10%

たとえば床面積が140㎡の住宅を購入したとすると

43,800円×140×10%=613,200円

が控除されます。

但し65万円が限度額となっているので、床面積が148㎡を超えると限界となります。

認定住宅新築等特別税額控除を受けるために必要な書類

認定住宅新築等特別税額控除の適用を受けるためには、次のような書類が必要です。

  • 認定住宅新築等特別税額控除額の計算明細書…税務署より入手
  • 確定申告書(給与所得者はA表、その他はB表)…税務署より入手
  • 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し…不動産会社より入手
  • 家屋の登記簿謄本…法務局より入手
  • 家屋の請負契約書または売買契約書または登記事項証明書…不動産会社より入手
  • 給与所得者の場合には源泉徴収票…勤務先より入手
  • 認定住宅の証明書…不動産会社より入手

認定住宅の種類により証明書は異なります。

区分 必要な書類
認定長期優良住宅
  • 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
  • 住宅家屋証明書(または認定長期優良住宅建築証明書)
認定低炭素住宅
  • 低炭素建築物建築等計画の認定通知書の写し
  • 住宅家屋証明書(または認定長期優良住宅建築証明書)
低炭素建築物とみなされる特定建築物
  • 特定建造物要の住宅用家屋証明書

4. こんな時はどうなる? 確定申告の疑問Q&A

こんな時はどうなる? 確定申告の疑問Q&A この項では、不動産購入後の確定申告の注意点をQ&A方式で解説します。

【Q1】確定申告をしなかったらどうなるの?

確定申告の提出期限は、例年2月16日~3月15日までとなっています。

申告が遅れた場合でも提出することができますが、期日を過ぎると期限後申告となり、下記のようなペナルティが課されるため、申告義務がある方は必ず確定申告しましょう。

  • 無申告加算税
    50万円までは15%、50万円以上の場合には20%が加算されます。
    ただし期限が過ぎても自主的に申告した場合には5%まで軽減、1ヵ月以内なら加算は免除になります。
  • 延滞税
    期限内に納付しなかった場合には、延滞税も発生します。
    期限日から2ヵ月内では、納付すべき税金に対しての7.3%または特例基準割合+1%のどちらか低い金額を日割りで計算し支払わなければなりません。
    2ヵ月を超えると、年14.6%、または特例基準割合+7.3%の低い金額を日割りで納めることに。

【Q2】確定申告の間違いに後で気づいた時は?

既に提出した確定申告書に間違いがあったことに気づいたら、正しい申告書を再提出しなければなりません。

期限内に気が付いた場合

正しい確定申告書を作成し再提出、後の日付が申告日付となります。

提出期限後に気が付いた場合

  • 税額が増える場合…修正申告書を提出し申告を修正します。増えた税額については延滞税を支払わなければなりません。
  • 税額が減る場合…更生の請求書を提出しますが、還付を受ける場合には申告期限から5年以内に提出する必要があります。

【Q3】申告時と源泉徴収の住所や名前が違う場合は?

確定申告時の住所が源泉徴収票と異なるときには、確定申告時の住所・氏名を記載します。

還付を受ける場合には、預金口座の名義と申告する人の氏名・住所と同一でないと振り込まれません。

【Q4】電子申告は何かメリットがあるの?

電子申告を利用する人は最近増えてきましたが、どのようなメリットがあるのでしょうか?

  • 税務署に出向かず申告ができる
    税務書の窓口では、混んでいて時間がかかることもありますが、e-Taxならば会社または自宅に居ながらにして申告ができます。
  • 24時間いつでも申告が可能
    税務署の開設時間は月曜日~金曜日の午前8時30分から午後5時までとなっていますが、e-Taxを利用すれば土日・祝日でも、真夜中でも申告できます。
  • 書類の添付を省略できる
    税務署に提出する場合には、源泉徴収票や社会保険料の控除証明書、生命保険の支払い証明書、領収書などを添付しなければなりませんが、e-Taxなら不要。
    確定申告書も、直接インプットできるのでわざわざ用意する必要はありません。
    但し添付すべき書類については、5年間保管しておかねばなりません。
  • 自分で計算する必要なし
    紙での提出の場合には、自分で計算しなければなりませんが、e-Taxなら自動計算してくれます。
  • 還付金の振込が速い
    振込もスピーディで、通常3週間程度で振り込まれます。

5. 不動産を購入したら手順を押さえてスムーズに確定申告をしよう

不動産の購入には、多大のお金が掛かります。

ローンを利用して住宅を購入した人は、確定申告の手順をきちんと押さえて申告し税金を取り戻しましょう。

なお、不動産購入においてご不明点・ご不安な点がある場合は、MIRAIMOで「無料オンライン相談」を受け付けているのでお気軽にご質問ください。

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