不動産投資物件が財産分与の対象になる場合とは｜離婚した場合の不動産の分与方法を解説

現在は大離婚時代ともいわれる世の中。

将来を誓い合った仲睦まじい夫婦でも、いつそれぞれの道を歩み始めるのかわかりません。

離婚の際にもめごとになりやすいのが、不動産投資物件など不動産の財産分与です。

この記事では、不動産投資用物件が財産分与の対象となるケースおよび分与の方法などについて解説します。

1. 不動産投資用物件が財産分与の対象になる2つのケース

夫婦が離婚をするときに財産分与の対象となるのは、所有する全ての財産ではありません。

はじめに不動産投資用物件が、財産分与の対象になる2つのケースについて説明しましょう。

財産分与とは

財産分与とは、離婚する際に夫婦が結婚中に二人で築いた共有財産を分配する制度。

結婚以前に保有していた財産や相手の協力なしに取得した財産については、財産分与の対象外になります。

したがって相続や贈与による財産や結婚前に自分のお金で購入した不動産物件については、財産分与の対象とはなりません。

①共有名義でローンを組んだ場合

夫婦二人の共有名義でローンを組み、投資用の不動産物件を購入した場合には、財産分与の対象となります。

共有名義であれば、夫婦二人の協力により財産が増えたと考えられるためです。

単独名義でも共同でローン返済を行っている場合

またどちらかの単独名義で資金の借り入れをしている場合でも、夫婦二人の力でローン返済をしているケースでは夫婦の協力により財産が増えたとされます。

したがって単独名義であっても、不動産物件は共有財産とされ財産分与の対象に。

②婚姻中の給与で購入した場合｜実質的共有財産

妻が専業主婦の場合、夫の給料で購入した投資用不動産は夫婦の協力により形成されたとみなされます。

したがってそのようなケースでも、実質的に共有財産となるので財産分与の対象に。

2. 不動産の分与方法について解説

それでは預貯金のように簡単に分けることはできない不動産は、どのように分けたらよいのでしょうか？

次に不動産分与の方法について説明しましょう。

ローン完済・残債はあるがオーバーローンでない場合

ローンを既に返済し終わっている不動産を分ける場合は、それほど難しくはありません。

不動産物件を売却して、得た現金を二人で分ければそれで済みます。

 

また不動産の価値が借入金を上回っている場合を「アンダーローン」と言いますが、この場合も売却すれば利益が出るのでそれほど問題はないでしょう。

それではローンの残債はあるがアンダーローンのケースで財産分与をするには次の3つの方法があります。

①どちらかが不動産を取得して代償金を支払う

ローンの返済額が残っている場合、不動産をどちらかが単独で保有し、放棄した人に対して代償金を支払う方法。

代償金額は、不動産物件評価額からローンの残額を差し引きその半額を支払い清算します。

 

家の評価額が高ければ代償金は多くなり、低ければ少なくなるので不動産の評価は財産分与の大きなポイント。

なお不動産評価については、固定資産税評価額や実勢価格・査定評価額などの方法があります。

 

妻が家を保有することになれば、子供が転校する必要もなく生活パターンを変えずに過ごせるので、大きなメリットになります。

②不動産を売却して代金を分割する

不動産を引き継ぎローンの残債を支払っていく能力が夫婦共にない場合や、

不動産を引き継ぐ気持ちがない場合には、不動産物件を売却し得た代金を分けます。

現金で折半するので、離婚後にトラブルにならない良い分与方法と言えるでしょう。

③賃料を寄与割合に応じて支払い続ける

投資用不動産は、その物件からは毎月家賃が発生します。

不動産を引き継いだ人が月々の家賃を受領し、元配偶者に寄与度に応じて支払うという方法が。

 

この方法は離婚の際に分与する財産範囲を決めるので、将来物件の価値が大きく変動することもあります。

夫婦できちんと合意をしておかないと、将来トラブルに発展することも。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、不動産投資ローンの残高が物件価値を上回る状態のこと。

この場合は物件を売却しても、借入金を全額返済できないので債務だけが残ってしまいます。

したがって財産分与はできません。

 

例えば、不動産の時価が1,000万円なのにローンの残債が1,200万円ある場合にはマイナス200万円となるので財産分与の対象となりません。

また既に支払い終えた分についても、物件の価値が負債を下回るので対象外。

3. 不動産を財産分与する流れ

不動産の財産分与については次のような手順で行うと良いでしょう。

全財産を書き出す

財産分与をきちんと行うためには、すべての財産を把握しなければなりません。

分与すべきものは、不動産だけでなく二人で蓄えた預貯金や自動車・株券・生命保険金なども。

 

一方、マイナスの財産である自動車ローンや住宅ローン・借金などの債務も含めて全財産を一覧表にしておきましょう。

またアパートやマンション・自宅などの建物については減価償却があるので、計算は複雑です。

そのため不動産会社等に相談し査定を依頼をした方が良いでしょう。

2人で協議をする

全財産を把握したら、次に夫婦で協議を行います。

原則的には折半することですが、家族の介護をしたような場合には寄与度を、仕事も家事も妻が行っていた場合には貢献度を主張すべきです。

また後述しますが、不動産を譲渡する場合には税金がかかるので要注意！

（2人で解決しない場合）第三者を交えて協議をする

夫婦で話し合いをしても、財産分与がまとまらない場合もあります。

そのようなケースでは、家庭裁判所の調停を依頼することに。

なお調停をしても解決できない場合には裁判を行い財産分与を決めることになります。しかし時間と費用が掛かるので、二人の協議で決めたいものです。

4. 財産分与で不動産を譲渡する場合に掛かる税金｜譲渡所得税・不動産取得税

離婚により財産分与をする場合に、譲渡する側にも譲渡される側にも税金がかかる場合があります。

どんな場合に税金が発生するのか解説しましょう。

譲渡する側｜譲渡所得税

譲渡する側については、金銭による財産分与のケースでは所得税はかかりません。

しかし不動産や株式などの有価証券・高価な美術品などを譲渡する場合には、譲渡所得税がかかることも。

 

財産分与した時の価格が、取得した時の価格よりも値上がりをしているようなケースでは、その差額に譲渡所得税がかかってきます。

ほかに不動産取得税や登録免許税・固定資産税もかかることもあるので、譲渡する側は注意しましょう。

譲渡所得税には特別控除がある

マイホームを譲渡する場合には、3,000万円までは特別控除の特例を受けることが可能です。

例えば2,500万円で購入したマンションを、2,800万円で妻に譲渡する場合の差額の300万円については非課税に。

離婚前であれば配偶者控除を利用できる

婚姻期間が20年以上であれば、贈与税については2,000万円の配偶者控除を受けることができます。

そのため離婚前に財産分与をするのであれば、配偶者控除を利用すると良いでしょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なる

譲渡所得税は、保有する資産が5年超か否かで税額は変わってきます。

5年超の所有期間が必要である長期譲渡所得の場合には、所得税が15％・住民税は5％ですが、

5年以下の短期所得では所得税が30％・住民税が9％に。

所有期間により税額が大きく変わるということも、覚えておいた方が良いでしょう。

譲渡される側｜不動産取得税

財産分与を受ける側は、原則的に贈与税は適用されません。

なぜなら離婚の場合にはただ単なる贈与ではなく、財産分与の請求権に基づくもので、離婚後の生活を安定させる目的があると考えられるためです。

 

しかし財産が多すぎる場合（明確な基準はありません）や贈与税を免れようとした場合には贈与税がかかることに。

なお、不動産を登記するための登録免許税（固定資産税の2％）、

及び固定資産税（固定資産税評価額×1.4％）はかかってきますので、考慮しておかねばなりません。

5. ローンの返済状況によって選択肢も変わる｜自分達に合った方法を選ぼう

離婚による財産分与は、後々揉めることなく迅速に公正に処理することが大事。

うやむやにしてしまうと、後になって大きなトラブルに発展してしまうことも。

後々揉め事にならないようローンの返済状況や名義などをきちんと把握し、最適な方法を選択するようにしましょう。

なお、不動産について不安や疑問な点があれば、MIRAIMOの「不動産投資勉強会」や「個別相談会」に相談することをおすすめします。