• ????????????????????

賃貸住宅の空室率を下げるには?|実践してばっちり改善!

  • ????????????????????

空室率が上昇傾向にある中で不動産投資を始めても大丈夫なのか?と思っている方のために、

  • 全国の賃貸総住宅数と空き家数、空室率
  • 空室になる原因とその改善対策

についてまとめた記事を書きました。この記事を見て全国に空室がどれくらいあるのか?また、エリア別の空室率がどうなっているのかなどを理解した上で、空室になる原因とその改善対策のポイントを抑えて頂ければと思います。

1.全国の賃貸住宅総数と空き家数、空室率の状況|一覧表

全国の賃貸住宅数と空室率の以下にエリア別で表にまとめました。

 

賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
全国 21,952,540 4,174,180 19,0%

 

★東北エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
北海道 1,091,380 226,810 20,8%
青森 179,780 46,940 26,1%
岩手 161,570 37,650 23,3%
宮城 410,820 88,350 21,5%
秋田 101,620 24,920 24,5%
山形 111,240 24,470 22,0%
福島 255,430 58,230 22,8%

 

★関東エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
茨城 390,020 107,180 27,5%
栃木 273,230 66,700 24,4%
群馬 261,490 65,490 25,0%
埼玉 1,036,210 190,770 18,4%
千葉 921,900 189,260 20,5%
東京 3,379,710 490,880 14,5%
神奈川 1,605,490 258,870 16,1%

 

 

★中部エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
新潟 361,890 77,920 21,5%
富山 103,680 24,890 24,0%
石川 160,460 37,900 23,6%
福井 74,360 22,400 30,1%
山梨 121,760 34,290 28,2%
長野 254,920 70,640 27,7%
岐阜 234,030 60,020 25,6%
静岡 796,030 146,910 18,5%
愛知 1,275,770 205,860 16,1%

 

★近畿エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
三重 191,880 40,780 21,3%
滋賀 158,200 28,060 17,7%
京都 453,300 79,250 17,5%
大阪 2,109,850 425,110 20,1%
兵庫 896,060 178,030 19,9%
奈良 160,250 39,610 24,7%
和歌山 120,990 29,690 24,5%

★中国エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
鳥取 73,410 16,820 22,9%
島根 75,050 14,060 18,7%
岡山 282,180 52,500 18,6%
広島 519,010 94,500 18,2%
山口 228,370 43,700 19,1%

 

★四国エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
徳島 102,570 22,970 22,4%
香川 133,170 32,650 24,5%
愛媛 229,390 48,550 21,2%
高知 117,490 26,790 22,8%

 

★九州エリア

県名 賃貸住宅総数 空き家数 空室率(%)
福岡 1,064,890 201,580 18,9%
佐賀 97,540 15,280 15,7%
長崎 210,790 38,680 18,4%
熊本 264,600 47,320 17,9%
大分 206,440 37,320 18,1%
宮崎 164,130 25,910 15,8%
鹿児島 266,290 46,920 17,6%
沖縄 263,900 30,750 11,7%

 

※この数字は2017年7月25日現在のものです。LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」参照。

2.人口減少が空室率が上昇していく大きな要因?!

少子高齢化と言われている日本は、メディアでも取り上げられている様に、人口がどんどん減少の糸を辿っています。しかし、賃貸物件はどんどん建設されています。空室率が上昇している大きな要因がそこにあります。

国土交通省が発表した、昨年2016年の建設着工統計調査によると「新設住宅着工戸数」96万7,237戸(前年+6,4%)です。2年連続の増加で3年ぶりの高水準です。(2013年は98万25戸)

  • 持ち家:29万2,287戸(前年+3,1%)
  • 分譲住宅:25万532戸(前年+3,9%)
  • 一戸建て:13万3,739戸(前年+8,2%)
  • マンション建分譲:11万4,570戸(前年-0,9%)
  • 貸家:41万8,543戸(前年+10,5%)

上記が、新設住宅着工戸数の内訳です。貸家が40万戸を超えるのは2008円以来、8年ぶりです。

では、なぜ新築の貸家着工戸数が増えたのでしょうか?大きな要因2つを以下で説明していきます。

2‐1 相続税の改正

大きな理由としては相続税の改正です。(2015年1月施行)

基礎控除額の改正

改正前「5,000万円+(法定相続人数×1,000万円)」

改正後「3,000万円+(法定相続人数×600万円)」

相続する財産の中で、相続人数によって変わる非課税枠が縮小されました。財務省の試算では、「相続税の課税対象になる財産をもつ人の割合」は全国で約4~6%台に広がっています。

2‐2 アパートローンとサブリース

先程説明した相続税以外にも、アパートローンの「低金利の長期化」が要因とも言われています。また、土地所有者が建てたアパートを建設事業者が長期間にわたり一括で借り上げて、一定期間の賃料保証をする「サブリース」も増加要因の一つです。

3.空室率の改善対策とは?

先程、空室率が上昇する原因を説明しましたが、では対策としてはどうするべきなのか?以下で改善対策ポイントを、国が行っている対策と不動産オーナーが出来る対策に分けて説明していきます。

3-1 国が行っている空室率改善対策とは?

まず最初に、国が行っている改善対策を以下で説明していきます。

空き家に問題は、メディアなどでも取り上げられている様にどんどん社会問題にもなってきています。そのため、国でも改善対策を取り組んでいます。その内容を以下に記載します。

  • 空き家の用途転換
  • 新築賃貸物件建設抑制

の上記2つです。自治体が補助金を出し支援して用途転換をする動きを少しずつ行っています。これは重要な対策ではありますが、やはり根本的な建設増加の抑制がもっと必要になってきます。ワンルームマンション建築抑制のために、2002年頃から強化されてきました。

  • 専用面積
  • 管理形態
  • 敷地内の環境
  • プライバシー保護の配慮

など上記4つの建築規制が行われています。

 

3-2 不動産オーナー自身で!ターゲット別の空室率改善策

では、空室になった場合の改善対策とは?以下で説明していきます。

  • 外国人・シングルマザー入居者も積極的に受け入れる
  • 家賃相場を把握しておく
  • すぐ入居できる(入居したいと思う)ように家具や家電などのサービスを付ける
  • 家賃ではなく敷金礼金を下げる
  • フリーレント期間を付ける
  • 不動産管理会社を変える

など上記6つの改善対策があります。フリーレントとは、家賃無料期間を設けるということです。

そうすることで空室リスクの軽減または、改善対策になります。

 

今回はこのうちターゲット別の空室対策について以下で説明していきます。

 高齢者(65歳以上)

2017年現在、日本の総人口は減少している中で高齢者(65歳以上)の人口は約3500万人弱と年々増加しています。高齢者の方は持ち家の方は非常に多いです。もちろん賃貸の方もいらっしゃいます。

ただ、高齢者の方に賃貸して心配な事と言えば、やはり最近メディアなどでもとりあげられている「孤独死」です。そのリスク軽減対策としては、「人感センサーを用いたサービス」「NPO法人による見守り巡回サービス」「人文会社との提携サービス」など、色々な会社で対策が検討されています。

 障害者

上記で高齢者が増加傾向と言いましたが、実は障害者も増加傾向にあります。
障害者の方に対して差別意識をもたれる方いらっしゃいます。対策としては「医療機関や地域と連携」「同居者や家族と相談」することです。そうすることで、近隣住民とのトラブルを防げます。

外国人

外国人の長期滞在者も今、年々増加傾向にあります。日本は少子高齢化ということもあり、大学では積極的に留学生を受け入れているところが増えてます。
対策としては「管理会社が語学を話せるスタッフを雇う」「外国人のための保証会社(家賃滞納への整備対応)」などです。

シングルマザー

シングルマザーの方がみんな生活が苦しい訳ではないですが、家賃滞納の心配をされるオーナーさんもいらっしゃるかと思います。
そのため、保証人がいないと入居を認めないケースなど多く見られます。対策としては「シングルマザー向けシェアハウス」などが良いでしょう。

 

上記で紹介してきましたが、思い込みで断ってしまう不動産オーナーさんが多く見受けられます。きちんと入居者と向き合い、管理会社と相談する事で対処でき、空室対策ができます。
つまり、先入観だけで決めつけるのではなくきちんと向き合い、入居者の間口を広げることで空室率は劇的に改善することもあります。

 

4.空室率改善策をためしてみよう

空室率が上昇している現状と、その原因・改善対策を説明しましたがいかがでしたでしょうか?
不動産投資を始めるにあたって空室率はとても気になるところだと思います。空室になればもちろん家賃収入も入ってこなくなり、最悪の場合破綻してしまいます。しかし、改善対策をすればそのリスクを軽減または回避することができます。この記事から空室率のノウハウを吸収した上で、不動産投資をして頂ければ幸いです。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

お得な不動産情報を優先的にご案内 CLUB ASIS
0から始まるセミナー
ASIS株式会社
E−bookダウンロード

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする