空室率を改善する7つの方法を分かりやすく解説！｜地域別の空室率を知るには？

不動産投資には安定的な家賃収入があるというメリットがある一方で、空室リスクというデメリットがあります。

どんなに利回りの良い物件であっても、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロ。

空室率の改善は不動産投資において重要な役割を果たしています。

そこで今回は、不動産投資の空室率を改善するための方法についてわかりやすく解説していきます。

この記事を読むことによって、現状を把握して入居率を上げるための方法や、地域別の空室率の調べ方などについての理解が深まるでしょう。

不動産投資の空室率に困っている人は必見です。

1. 空室率の改善には、まず現状を把握する

空室率を改善するために、まずは何が悪いのか、現状を把握するところから始めます。

原因を突き止めないと、改善策を考えることができないからです。

不動産投資を行っている方の多くは、物件の管理を管理会社へ委託しているのではないでしょうか。

ご自身の物件の現況を知るために、まずは現地へ足を運びましょう。

実際に現地へ行ってみると、共用部分の清掃が行き届いてないなど管理状況が不十分であったり、周辺にあったお店の移り変わりや競合物件が増えていたりするなど購入時とは環境が異なっていたりすることなどに気が付きます。

競合物件が増えていると感じたら、その物件の間取りや賃料を調査。

現状を把握することで原因を突き止めた上で、改善策を考えましょう。

東京23区の空室状況について

株式会社タスが発表している「賃貸住宅レポート」の中で、首都圏の空室率についてのデータがまとめられています。

2023年11月のレポートを読み取りましょう。

https://corporate.tas-japan.com/_assets/wp-content/uploads/2018/12/024d43d79e115daaabfd67c806e13b88.pdf　TAS 賃貸住宅市場レポート2023年11月より一部抜粋

首都圏（東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県）における空室率について、2016年10月からまとめられているもの。

埼玉県や東京23区は多少空室率が改善されている月があるものの、

2016年10月と2023年9月を比較すると、全体的に空室率が上昇していることが記載されています。

なぜ空室率が高くなってきているのか？

それでは、なぜ空室率が高くなってきているのでしょうか。

日本では少子化問題が叫ばれて久しいものの、改善には至っていませんよね。

日本の人口は年々減り続けているのに、住宅の供給は止まりません。

つまり、需要よりも供給の方が多くなってきているということ。

そのため、必然的に空室率が高くなってしまうのです。

なぜ新たに新築の賃貸物件が増えているのか？

新たに新築の賃貸住宅が増えていることには理由が。

老後資金のため、脱サラしたいなど不動産投資を行う理由は人によって様々ありますが、新築賃貸住宅が増えている背景には相続税対策が挙げられます。

平成27年1月以降の相続から、基礎控除額などの税額が変更となりました。

このことにより、相続税の課税対象者が拡大することとなったのです。

相続税対策を考えて不動産投資を行う人が増えたということが考えられます。

2. 入居率を上げるためにできる7つの改善方法

物件の現状を把握したあとは、入居率をあげるために行動しましょう。

ここでは、入居率をあげるためにできる改善方法を7つご紹介します。

①出来る限り長く住んでもらえるようにする

退去してしまうとクリーニング費用や募集時の広告料など、次に貸すための費用がかかります。

また、次の入居者の家賃支払いが開始するまで家賃収入がなくなってしまいます。

1番空室率の改善になるのは、入居者の退去を防ぐこと。

出来る限り入居者には長く住んでもらえるように環境を整えましょう。

例えば、

• 共用部分を綺麗にする
• クレームには迅速かつ丁寧に対応する
• 入居者の要望に耳を傾ける

など。

管理会社の協力が必要不可欠ですので、管理会社の管理状況はきちんと把握しておきましょう。

特に、クレームの対応が遅いと入居者の不満に繋がりやすいです。

管理会社の対応が遅いと感じれば、その旨を管理会社に伝えて改善してもらいましょう。

②物件情報の写真を魅力的なものに変える

今は不動産会社へ行く前にインターネットで物件を検索している人が多いです。

ネット社会においては、物件情報に掲載されている写真が非常に重要。

そのため、物件情報の写真を魅力的なものに変えることをおすすめします。

まずは物件情報をお部屋探しの人に見てもらう必要があるからです。

不動産ポータルサイトによっては、写真掲載枚数などの条件を満たすと他の物件より目立つ表現がされます。

写真を魅力的な物に変え、アピールしたい設備などがあればすべて掲載しましょう。

③人気のある設備を設置する

お部屋探しをされる方の中には、設備から検索している方がいます。

需要のある設備を設置すれば、こうしたニーズに応えることが可能に。

とはいえ、やみくもに設備投資しても費用対効果が割に合わない可能性があります。

物件のターゲット層を明確にして、入居者が求めている設備を検討しましょう。

例えば、女性向けであればセキュリティの強化、忙しい社会人の多い物件であれば宅配ボックスの設置など。

設備投資をする場合は、費用と回収にかかる時間をきちんと計算して計画的に行いましょう。

④リフォーム等をして物件の価値を上げる

築年数が経過している物件では、水回りなどが古く敬遠されてしまうことがあります。

リフォーム等をして物件の価値を上げるのも1つの手。

和室を洋室に変えたり、キッチンなどの水回りを入れ替えたりすることで印象が変わり、客付けに繋がるでしょう。

ただし、リフォームを行うにはそれなりの費用と時間がかかります。

費用をかけたものの家賃から回収できなかったり、想定していたより工期が延びて需要のある時期を逃してしまったりすることも。

想定していたよりも費用や時間がかかってしまうことがよくありますので、リフォームを行う場合には費用対効果についてきちんと検討しましょう。

⑤客付けが得意な管理会社に変更する

管理会社にはそれぞれ特徴があり、得意分野が異なります。

入居者が決まらなければその間の家賃収入はゼロ。

客付けが得意な管理会社に変更することも検討してみましょう。

⑥気配りができ、メンテナンスが行き届いている管理会社に変更する

先述のように、入居者を退去させないことが入居率を上げる方法の1つです。

入居者の満足度を上げるために、気配りができてメンテナンスが行き届いている管理会社へ変更することも検討してみましょう。

特に、入居者からのクレーム対応が遅い管理会社ですと、入居者が物件自体に不満を持ってしまう可能性があります。

管理会社の管理状況について、書類だけではなくきちんと現地で確認しましょう。

⑦周辺の家賃相場を把握する

購入時とは周辺環境や競合物件の状況が変化している可能性があります。

周辺の家賃相場を把握しておきましょう。

自分の物件よりも設備が整っているのに家賃が安いという物件が多く出ていることがあります。

周辺の家賃相場を把握し、自分の物件の立地を理解してから対策を立てましょう。

3. 地域別の空室率を調べるには

東京などの首都圏と地方では、不動産市場の状況がまったく異なります。

地域別の空室率を調べるにはどのようにしたら良いでしょうか。

ここでは地域別の空室率の調べ方や計算方法などをご紹介します。

空室率を計算する方法

総務省統計局のホームページでは「住宅・土地統計調査」というデータを見ることができます。

このデータからは、都道府県や市町村別の住宅総数や空き家の数が読み取れます。

空室率の計算方法は以下の通り。

空室率が低い地域とは？

上記のように、総務省統計局で公表している「住宅・土地統計調査」を活用すると、空室率の低い地域が割り出せます。

ただし、空室率が低いという理由だけで不動産投資物件を購入するのは考え物。

不動産投資において立地は非常に重要ですから、様々な観点から検討することをおすすめします。

以下の記事では日本の主要都市の空室率をまとめているので参考にしてください。

4. 物件購入時、空室になりにくい物件を選ぶ必要がある

どんなに利回りの良い物件であっても、入居者が決まらなければ家賃収入が入りません。

物件を購入するときは、空室になりにくい物件を選ぶ必要があります。

空室率の改善に悩んでいる方がいれば、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

不動産管理や運用でお困りの方、不動産投資に興味がある方は、MIRAIMOの無料個別相談会やオンライン無料相談（LINE）がありますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。