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不動産投資で失敗する人の特徴5選と成功を目指すための5つの処方箋

2017年に働き方改革の一環としてソフトバンクをはじめ大手企業が次々と副業を解禁する動きがあり、翌2018年1月には厚生労働省が「モデル就業規則」を改定し、本業に支障のない限り副業が可能になりました。

不動産投資は、日中働きながらできるし長期的に安定収入が期待できるものの、ローンを別途組まなければ手が出せないし、失敗話もよく耳にします。

そこで不動産投資で失敗する人に共通する特徴を明確にしたうえで、成功を目指すための処方箋をお示ししましょう!

共通項を見出し、同じ轍を踏まないようにすれば投資はぐんと成功へと近づきます。

不動産投資をお考えの方はぜひ当記事を参考にしてください。

1. 不動産投資で失敗する人の特徴5選

実は不動産投資で失敗する人には、次のような共通した5つの特徴がみられるのです。

①不動産投資に関する知識や情報が足りないまま始める

不動産投資は「不労所得」という言葉から、努力や勉強しなくても収益をあげられると誤解が生じがちですが、そのような考えの人はまず失敗します。

不動産投資は高額な費用を費やすので、本来ならば業界動向や最新知識について本業よりも勉強時間が長くなって当然です。

何より投資は競争世界なので、常にライバルよりも新しい情報が求められます。

②不動産業者の言うことを鵜呑みにする

実は不動産仲介業者は不動産を売るのが仕事で、不動産を運用するプロではありません。

そのため、彼らの賃貸経営のアドバイスに「うまい話」が出てきたら「要注意」です。

仲介会社は責任を取ってくれません。第三者にアドバイスを仰ぐなど慎重にパートナーを選びましょう。

投資はあくまでも自己責任で最終判断して下さい。

③キャッシュフローを把握していない

不動産投資は毎月安定的に家賃収入が手に入るので、不足資金を融資でカバーすれば十分お金が回っていくと安易に考えるのはまちがいです。

というのも、継続的な家賃収入確保には建物や部屋の劣化に対応するための管理費などのランニングコストが必要だからです。

これは家賃収入の20%が目安とされるので、残り80%でローンの返済をしなければなりません。

この返済率が60%を超えるとキャッシュフローが20%を割り込み、リスク対応できない負のスパイラルに陥ってしまいます。

返済比率を考えずにローンを組むのは避けてください。返済率は40%程度に留めるべきです。

④不動産投資のリスクを甘く捉えている

不動産投資には、6つのリスクがあるといわれています。

  1. 空室・家賃滞納
  2. 修繕費用
  3. 設備更新
  4. 家賃下落
  5. 地震や風水害などの自然災害
  6. 事故物件

です。

この内、自助努力で克服できるものは限られています。

自然災害は防ぎようがありませんし、投資物件の周辺に競合する新築物件が完成すると部屋を埋めるには家賃値下げが必要な上、経年劣化も避けられないからです。

とりわけ借入金が大きいほどこれらリスクに対する耐性は低下しますし、現在の超低金利時代にあっては金利上昇リスクも存在することなど、リスクから目を背けてはいけません。

⑤目標がないまま投資を続ける

量的に把握できる明確な目標を設けないと、感覚がマヒし直面するリスクが大きくなるため、具体的目標がないまま不動産投資を始めるのは極めて危険です。

また、良い物件が市場に出るのはタイミング次第なので、それを待つには継続して取り組む必要がありますが、投資当初に明確な目標がないとそのタイミングまでモチベーションを維持することが難しくなります。

2. 失敗は防げる!不動産投資で成功を目指すための5つの処方箋

以上の失敗を防ぎ、不動産投資を成功させるための処方箋として、以下の5つを提案します。

①本やネットあるいはセミナーで最新情報や知識を仕入れよう

不動産投資はサラリーマンにとって手っ取り早い副業として人気があります。

自己資金があまりなくても給与生活者であれば有利に融資が受けられますし、不動産の担保価値が高いからです。

そのため、不動産投資に関する本が数多く出版されていますが、大体20冊読めば最低限の知識を身に付けられるといわれています。

またセミナーでは不動産業界のプロから直接ノウハウを学ぶことができるため、効率よく深い知識を仕入れることが可能です。

セミナーは定期的に開催されているので、参加されてはいかがでしょうか?

ブログなどで実際の失敗談を読む

その時間的余裕がない方は、失敗者のブログを覗いてみることです。

個人投資家はとにかく孤立しがちなので、他人の体験談に耳を傾けることで投資を実感し、また人脈を広げるきっかけにもなります。

②不動産業者の言葉に惑わされず自分の眼で判断しよう

仲介会社の担当者と話をする前に、自分なりの仮説を立ててから判断することも大切です。

子供の誕生日に株式をプレゼントするアメリカと違って、日本では投資教育やその経験が皆無なため他人に頼りがちですが、自分の中で判断するようにしましょう。

物件調査は現地に足を運んで行う

不動産物件は生き物にたとえられます。不確定要素がつきものだし、現物を実際に目にしなければわからないことが多いからです。

駅からの道のりの様子や周辺地域の入居者層など、数字に表れず実際に自分の眼でないと確かめられない要素も考慮して総合的に判断する必要があります。

③融資・収支計画は入念に立てよう

不動産投資は、株式投資などと異なって実は事業経営であるという認識が大切です。

つまり、家賃収入で収益を獲得するインカムゲイン型経営なのです。

利回りなどの具体的な数字に強くなろう

したがって、利回り・その計算に必要な融資期間・毎月返済額・長期の家賃収入予測額・ランニングコストを正確に把握しておきましょう。

具体的かつ客観的数字で投資を判断すべきです。

④リスクはつきものだと心得てリスクヘッジを

先に指摘した5つの不動産投資リスクは、不可抗力なものがほとんどなので、その対応を事前に準備しておく必要があります。

リスクは分散させるもの

まず借入金が多いほどリスクに弱くなるので、購入物件の1割位は自己資金で用意すべきです。

また空室リスクと利回りの数値は正比例する傾向があるので、うまい話には注意しなければなりません。

さらにサブリースによる家賃保証は継続しないので、本質的なリスク抑制にはならないということを頭に入れておきましょう。

以下の記事でリスク回避策について説明しているのでぜひ参考にしてください。

関連記事不動産投資のリスクは回避できる|発生しやすいリスクや対策方法を紹介

2019.02.16

⑤ゴールを定めて出口戦略を練ろう

具体的な目標を決める上で大切なことは、期限を決めることと、時間経過に伴う目標自体の変更を躊躇しないことです。

まず期限を明確に区切ることでプレッシャーが生まれ、良い結果をもたらします。

次いで、時間経過で環境が変化するため、それに適合させて目標を見直すことも大切です。

物件だけではなく資産運用のゴールを設定しよう

そもそも投資とは投下資金を回収するだけでなくそれに利益を上乗せすることが目的ですから、不動産以外の投資対象との比較で資産運用目標を検討すべきです。

したがって、利益確定タイミングと損切りタイミングを定量的に決めておかないと、その時々の感情に流されて失敗してしまいます。

3. 注意!サラリーマンの副業でも確定申告が必要な場合

毎月の給料から税金や健康保険料・年金が天引きされているサラリーマンに確定申告は不要と考えがちですが、確定申告が必要な場合があることを忘れてはいけません。

副業でも確定申告が必要となる条件とは

不動産収入をはじめ各種の所得金額(収入から必要経費を控除したもの)が20万円を超える場合は、給与所得者であっても確定申告が必要となります。

会社が副業禁止の場合は徴収方法に気をつける

特に注意しなければならないのは勤務先が副業を禁止している場合で、不動産投資が会社にバレないようにすることです。

「特別徴収」では所得税・住民税が給料天引きとなってしまうので、会社から支給されている所得以外に副業による所得があることが確定申告でバレてしまいます。

そこで、確定申告書第2表の住民税に関する事項にある「普通徴収」を選び、自分で納付する必要があります。

関連記事不動産投資をしていることが会社にバレる理由とは?バレない為の方法を解説!

2018.12.15

4. 入念な準備と対策が成功率を大きく上げる!

不動産投資のメリットは、長期にわたって安定的に家賃収入という形で所得が得られることです。

楽して儲けることを期待してまた余裕資金があるからという安易な気持ちで不動産投資を始めると、単なる散財に終わってしまったり、投資効果を無視した無計画リノベーションに走ったりします。

そこで、価格が手ごろでリスクが低めの物件による「スモール・スタート」で始め、長期間で利益をコツコツ回収し育てる「ロング・リターン」という考え方が好ましいでしょう。

いずれにせよ、事前に入念な準備と対策が必要です。そのためにはやはりプロの力を借りることを強くお勧めします。MIRAIMO運営元のASIS(エイシス)株式会社には特に不動産投資の経験と知識の豊富なスタッフがそろっています。

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