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不動産投資のリスクは回避できる|発生しやすいリスクや対策方法を紹介

不動産にはさまざまなリスクが存在します。

リスクと聞くと失敗が浮かび上がり、大きい損をしてしまうイメージが出てしまうかもしれません。

不動産投資も投資である以上、リスクが0というわけにはいきません。

しかし、リスクを知り対策を行えば回避することが可能です。

 

今回は不動産投資に関するリスクと適切なリスク回避策をお伝えします。

不動産投資をする上で覚えておきたいポイントがありますので、この機会に学んでみてください。

1. 不動産投資で発生しやすいリスクは回避できるのか?

不動産投資はリスクが発生します。

空き室リスク・災害リスク・資産価値下落リスクなど多岐にわたることを想定しておく必要があります。

こんなにリスクがあるならば「やらないほうがいいのでは?」と思うかもしれません。

しかし、リスクを回避する方法はあり、対策さえ練っておけば安定した不動産経営につながるので対応したほうがいいのも事実です。

2. 不動産投資購入時のリスクや失敗を回避する方法

リスクを放置していると、何かあった時に自身の首を絞めてしまいます。

不動産投資する際に注意したいリスクやリスクを回避する方法を紹介しますので見ていきましょう。

物件のニーズを把握する

不動産投資をしても入居者がなかなかつかないと家賃収入が入りません。

不動産におけるわかりやすいリスクではありますが、こちらも回避するための準備があります。

それが「物件のニーズを把握すること」です。

  • 物件の属性
  • 地域
  • 周辺環境

を見ることを意識しましょう。

 

たとえば、都内の中古ワンルームマンションであればターゲットは単身者であることは間違いないでしょう。

単身者には独身の社会人・大学生・高齢者が想像でき、地域ごとに特性が出てきます。

物件の近くに大学があれば大学生が主に利用することになるでしょう。

大学生にとって生活しやすい環境であるかを調べることで事前に人気が出やすいのかを知ることができます。

 

更に平日や休日の朝・昼・夜の時間帯ごとに物件周りがどのような顔を持っているかも知っておくとベターです。

たとえば、女性の場合は駅から近くても、帰り道が暗いという理由でその物件を選ぶことはありません。

このようにターゲットの思考や生活パターンなどを把握することは不動産投資をする上で必須です。

物件のニーズを把握することで空室リスクをグッと減らすことが可能になるでしょう。

不動産知識が豊富な人との関係を作る

不動産投資の経験が少ないもしくはない場合は不動産知識が豊富な人との関係を作ることをおすすめします。

特に実際に不動産投資をしている人がベストです。

本でたくさん勉強したと言っても実際にできるかどうかは別ですし、本にはないことも対応する必要が出てきます。

不動産知識が豊富な人と関係を作れれば、物件の良し悪しや経営するうえでのポイントも教えてくれます。

 

不動産知識が豊富な人と知り合うには下記のどちらかの方法をとるといいでしょう。

  1. 親戚もしくは知り合いの不動産関係者 or 不動産保有者にコンタクトを取る
  2. 複数の不動産会社に行き、営業の人と仲良くなる

特におすすめなのが実際に不動産を保有している人との関係を作ることです。

実際に持っているからこそわかる苦労や大切にしているポイントを聞くことができるかもしれません。

しかし、ここで大事なのはその方との関係性を作ることを優先して下さい。

いきなりやってきて「不動産の知識を教えて」と言われていい顔をする人はあまりいないでしょう。

あなたになら話してもいいと思える関係性を作ることが重要です。

物件瑕疵確認リストを作る

瑕疵とは欠陥や欠損などを意味します。

不動産には瑕疵担保責任があり、新築マンションは10年間、中古マンションは数か月と決められています。

そこまでの間に瑕疵を見つけた場合は売主に対して責任を請求することが可能ですが、過ぎた場合は請求できません。

雨漏り・水回りのトラブル・騒音・シロアリなどの問題は厳重にチェックしないとわからないものです。

 

物件を購入してから瑕疵に気づいてしまい、請求しようにもできない状況になったら大きいリスクを抱えたことと同義です。

物件瑕疵確認リストを作って、チェックをすることでリスク回避できます。

どうしても心配な場合は住宅診断を利用するのも手です。

プロの視点で瑕疵がないかチェックし、費用は1回5万円ほどですみます。

 

瑕疵があった場合に入居者離れや家賃収入が下がるなどの問題が発生するくらいであれば、住宅診断を利用したほうがいいかもしれません。

新耐震基準を満たしていない物件の購入は避ける

日本は地震が多い国です。

不動産物件には耐震基準が設定されており、地震に耐えられる構造であることが義務付けられています。

しかし、耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

 

旧耐震基準は震度5程度の地震で何らかの損傷を起こす可能性があるとされ、新耐震基準は震度6から7の地震で倒壊することはないと定められています。

震度5は地域によっては年に数回起きる可能性も考えられます。

災害リスクを回避するためにも新耐震基準を満たしている物件を選ぶようにしましょう。

多額の追加費用が必要な物件は購入しない

物件を購入してから追加費用を発生させる不動産会社も存在します。

細かい諸経費であれば問題ないかもしれませんが、中には多額の追加費用を請求するところも存在します。

ここで注意いただきたいのが利回りに関することです。

 

支出が増えてしまえば、その分利回りは減ってしまいます。

不動産を経営していくにあたり、費用が多くなるとあまりにも低い利回りとなるのであれば購入しないことをおすすめします。

不動産投資は納得のいく利益を上げるのが目的であり、多額の追加費用で利回りが下がるのは避けたほうがいいからです。

3. 不動産投資をしている最中に起きやすいリスクを回避する方法

空室リスクや資産価値下落リスクなど、不動産投資において実際によくおこるリスクを回避するための方法を見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資をする上で最も注意したいのが空室リスクです。

家賃収入がなくなれば0円の収入になり、ローンや税金の支払い分、損してしまいます。

可能な限り空室は避けたいのがすべての不動産投資家の素直な気持ちです。

空室を下げる工夫には主に下記の3つの方法があります。

  1. 内装をキレイにする
  2. 家賃もしくは他の費用を安くする
  3. 管理会社と相談をする

 

上記のいずれかもしくは複合した対応をすることで空室リスクを回避することができます。

リノベーションなどで内装をキレイにすればマンションが少し老朽化していても、中を見ることで印象をガラッと変えてくれます。

見てくれ(外観)は悪いけど中身(内装)はいい人間なら印象はいいですよね?それと同じです。

これにちょっと入居者の負担費用が下がれば入居率は上がることでしょう。

 

他にも管理会社と相談するのも有効な手です。

募集のアピールを増やしてもらう、内覧の回数を増やしてもらうなどの手を打てば空室リスクを回避することができるでしょう。

初心者が悩むくらいであれば、プロに頼んだ方が結果は出やすいです。

資産価値下落リスク

不動産物件は年数が経てば経つほど資産価値は下落していきます。

しかし、急激な下落をするのは新築からの数年間であり、中古マンションの場合は緩やかに資産価値が下落します。

とは言っても、資産価値を下げたくないというのが素直な気持ちではないでしょうか。

完全に資産価値を下げさせないことは難しいですが、資産価値を下げさせにくい対処法なら存在します。

 

資産価値が下がる要因として外観や内装の劣化による老朽化が挙げられます。

マンションであれば修繕積立金で外観の老朽化を防ぐことができ、内装に関してはオーナーがリフォームをすることで対応可能です。

リフォームの場合は相応のお金が掛かりますが、長期的な利益を求めるのであれば対応を検討したほうが吉です。

家賃設定の見直し

物件自体の価値や物件周りの環境が変化すれば、家賃設定の見直しも検討する必要があります。

入居者としても納得のいく家賃で住みたいので、落としどころをどうするかを探る必要があるでしょう。

空室は避けたいですがマイナス経営にならないように細心の注意を払うようにしてください。

サブリース契約を結ぶ

サブリース契約とは仮に空室になってしまった場合でも家賃収入の保証をしてくれること。

サブリース会社と契約を結ぶことで空室発生しても家賃が支払われるので安心感が強いです。

ただし、注意するべき点として一般的な管理委託手数料(5%前後)よりも高い手数料がかかること(20%前後)、周辺相場の変動により家賃を下げられてしまうことがあるということを押さえておきましょう。

サブリース契約自体は魅力的に見えますが、利回りや利益の部分に目を向けていくことが大切です。

賃貸管理会社と契約する

物件を購入して不動産経営を始める場合、管理方法を決める必要があります。

1つは自身で管理をする方法、もう一つは賃貸管理会社と契約して管理してもらう方法です。

本業を持っている場合は賃貸管理会社と契約して管理してもらう方法をおすすめします。

 

物件の管理には集金やトラブル対応・入居者募集・滞納時の対応など多岐にわたります。

本業を持っている方が自身で管理するとこれらの対応をしなければなりません。

仕事を休んで不動産業のほうに集中してしまうと、最悪の場合は解雇されてしまいます。

賃貸管理会社と契約して管理を任せた方が時間的にも精神的にもゆとりができるのでおすすめです。

4. 投資にはリスクがつきもの!リスクを予見して対策を講じることで回避できる

絶対にリスクのない投資は存在しません。

不動産も例外ではなく、多岐にわたる方面からリスクを想定し適切な対策を講じる必要があります。

リスク=怖いというイメージがついてしまうかもしれませんが、リスクを回避することで不動産投資のメリットを十二分に感じることもできるのも事実です。

不動産投資においてもっとも大事なのは「正しい知識を持つ」ことです。

不動産投資における様々なリスクと対策についてより詳しくは以下の記事で解説しているので参考にしてみてください。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

 

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不動産投資は適切に行えば、資産運用として大きな力を発揮し老後生活だけでなく、自身の生活の柱の一つにすることも可能になるでしょう。

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