【2024年】海外不動産投資で人気な5か国の利回りを比較｜国選びのポイントとは？

国内の不動産価格は、東京オリンピックに向け外国人投資家も関心を示すなどの影響で上昇を続けています。

既に価格が上昇してしまった物件に投資するのは、今後の価格下落などのリスクを負うことになるかもしれません。

そこで、海外に目を向ける投資家が増えています。

 

特に現在成長中の国の不動産は、比較的低価格で購入することができ、高利回りで運用できる物件が多いといわれているのです。

したがって、不動産投資のチャンスを海外に求めるのも効果的でしょう。

しかし、海外の不動産に投資することはハイリターンになる反面、ハイリスクの可能性も高くなりますので事前準備が必要になります。

今回は、海外不動産投資で人気な5か国の市場と利回り、また、国を選択するときのポイントをご紹介します。

1. 【2024年】海外不動産投資で人気な5か国の市場現況と利回りをチェック

2024年現在、海外不動産の投資先として人気のある5か国の市場現況や利回りをご紹介しましょう。

海外不動産投資を検討されている人はチェックしてください。

マレーシア｜住宅価格は低下中

住宅価格は、依然として低い水準で推移しています。アジア危機以前の1997年を下回る水準です。

2024年1月から、一定額以上の不動産に対する印紙税が3％から4％に引き上げられたので、高額な物件の需要の減少が予想されています。

しかし、2024年には経済が好調に推移したので、市場の改善も期待できます。

クアラルンプールのアパートとマンションの賃貸利回りは2.0％から5.0％程度です。

バンガローは、2023年11月に約2.5％を達成しています。

フィリピン｜高級マンションの価格は未だ上昇中

居住用不動産市場は、経済の堅調な成長により好調に推移しています。

過去10年間にマニラ首都圏の高級マンション市場は大幅に成長を続けています。

また、土地の価格は中期的に上昇を続ける見込みです。

住宅の賃料は下落傾向です。主要都市の内外で供給が増えるので、今後1％から3％の下落が見込まれています。

賃貸利回りは低下しており、空室も増えています。2023年7月の賃貸利回りは6.1％です。

オーストラリア｜外国人投資家は手を出しにくい状況に？

5年間の住宅価格上昇後も引き続き上昇を続けています。特に8大都市の住宅価格は急上昇しました。

さらに、外国人投資家に対しては、居住用の不動産の印紙税の引上げや取得に承認を要するなど手を出しにくい状況にあるといえます。

住宅価格が高騰しているのに賃貸利回りは上昇を示しています。

8大都市では、賃貸利回りが2023年9月に3.3％から3.6％.に上昇しています。

シドニーでも前年同期の3.0％から3.1％の上昇です。

アメリカ｜住宅市場は概ね好調だが賃貸は空室率が上昇中

住宅価格上昇は、5年間の高騰後も引き続き上昇を続けています。需要は堅調であり、住宅価格は引き続き上昇しています。

住宅ローンの金利が低い状態で推移しているため住宅販売も好調です。

賃貸については、賃料が引き続き安定して上昇しているのですが、一方で空室率も上昇しています。

南部では、2024年に最高空室率を記録しています。賃貸利回りは、2023年7月のロサンゼルスで3.0％台前半です。

カナダ｜住宅価格下落の見通しにも地域差アリ

住宅価格は、住宅ローン率の上昇・市況の厳しさ・規制変更の影響などのため下落の見通しです。

しかし、2024年にトロント周辺の高級住宅販売数が過去最高を記録するなど、地域差も生じています。

賃貸利回りは、モントリオールで2024年初頭に5.4％から7.0％と堅調です。

トロントでは、4.4％から5.0％に上昇しています。

住宅価格の高騰のため物件購入が難しく、賃貸の空室率が減少しています。

2. 海外で不動産投資をするならどこ？｜選び方のポイント5つ

現在、海外の不動産は、国内に比べて購入しやすい価格で取引されている物件が少なくありません。

また、高利回りの運用ができるものもあります。そこで、海外の不動産に投資するときの選択するポイントをご紹介しましょう。

①成長率をチェック

海外の不動産に投資するときには、その国自体が今後成長するかどうかをチェックする必要があります。

成長による物件価格の上昇などを期待して投資するからです。

個々の物件についての調査も必要ですが、まず投資する国自体のチェックから始めてください。

チェックの仕方は、GDPと人口を数字で確認します。

GDPが上昇傾向にある、また20代から30代の今後の労働力として期待できる年代の人口が多い国であれば、成長が見込めるので長期的に投資できると判断できるでしょう。

②為替の動向を確かめる

為替の動向もチェックしてください。

なぜなら、投資した国の通貨が高くなると物件の価格は上昇し、通貨が安くなると物件の価格は下落するからです。

したがって、通貨が高くなる国に投資するほうが利益を得やすくなります。

一般的には、今後成長が見込める国の通貨が買われます。

成長率が高ければ投資した物件価格の上昇も期待できるのです。投資した国の為替の動向は、投資物件に大きな影響を与えます。

③物件価格や利回りを確かめる

投資を検討する国の現在の物件価格や利回りの相場も確認しなければなりません。

相場とかけ離れて安い物件や利回りの良い物件であれば、それなりの不具合があることが一般的でしょう。

とにかく安ければお得な物件とは限らないのです。

あらかじめ、物件価格や利回りの相場を確認することで、不要な物件リスクを避けることができます。

「相場と違いすぎるのは、何か理由があるはずだ」と判断することにより、物件を注意深く調べることができるからです。

④ローンが利用できるか

海外の不動産を購入するときに金融機関のローンが利用できるかどうかを事前に確認しておかなければならないでしょう。

融資が受けられなければ、投資物件をキャッシュで購入するしかありません。

キャッシュで購入できるのであれば、ローンによるリスクを回避することができ、さらにメリットのある運用ができるかもしれませんが、一般的な投資家にとっては現実的ではないでしょう。

⑤その国に詳しい不動産会社がいるか

不動産投資に限らず、投資するときに大切なポイントは新鮮な情報を得ることです。

たとえば、海外不動産に必要な「成長率」「為替」「物件価格」「利回り」などの情報は新鮮なものでなければ意味がありません。

情報源になるパートナーが、投資物件のある国に対して詳しくないのであれば海外不動産への投資はおすすめできません。

なぜならば、海外の不動産では頻繁な現地確認が難しいので、パートナーからの情報で判断することが少なくないからです。

3. 海外不動産投資の第一歩は情報収集｜セミナーにも足を運んでみよう

海外の不動産に投資するときのポイントは、新鮮な情報を得ることができるかどうかです。

情報から投資判断をすることになるのです。

したがって、投資する不動産の情報源となる現地情勢に詳しいパートナーと出会う必要があります。

たとえば、海外不動産を取扱う不動産投資会社でセミナーを実施しているところがあれば、積極的に参加してください。

そして、しっかりした情報を保有している不動産投資会社をパートナーとして選択することが海外不動産投資を成功させるポイントになるでしょう。

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