土地のあり・なしでアパート経営の収益は変わる?それぞれのメリットデメリットを分析!

土地を持っている方は、いろいろな土地活用を検討されていると思いますが、その中でもアパート経営を始める人が最近増えています

ハウスメーカーの営業活動も活発化しているせいか、地方でもあちこちで新築アパートの建設が目立つようになりました。

土地を持っているとアパートを建てるだけでアパート経営ができるのでうらやましいですよね。

しかし土地がない人も諦める必要はありません。やり方次第では十分収益を上げることだって可能ですよ。

今回は土地あり・土地なし別にアパート経営をするメリットとデメリットをご紹介します。これからアパート経営をはじめようという人は、ぜひ参考にしてみて下さい。

1. 土地を持っている人がアパート経営をする上でのメリット・デメリット

1-1. メリット|土地活用にぴったり

税金の支払いが減る|節税対策

土地を持っている人は、すでに固定資産税と都市計画税を毎年納付していると思いますが、更地にしていると優遇がありません。

そのため土地の上に建物を建てている人と比べると、高い税金を払うことになります。土地の上に建物があると、固定資産税は1/3程度まで減るので、かなりの節税になるのです。

また相続税においても同様で、土地に建物を建てておくと評価額が下がるので、更地のままより節税に。土地ありの人は、アパート経営を行うと節税対策になるのでおすすめです。

安定した収入が増える

アパート経営を行うメリットは、何と言っても毎月家賃収入が入るところ。

更地ではお金が入ってこないので、土地ありの方は、やはり賃貸経営の検討をすることをおすすめします。

もちろんアパートを建てるため初期費用は必要ですが、アパートローンを利用すれば、家賃収入でローンが返済できます

建築費を押さえることで収益性が高くなる可能性あり

アパートの建築費は高くつきそうで、建てることに躊躇する人もいるかもしれません。

しかしアパートは造りがシンプルなので、木造であれば安くおさえることもできます

そうするとアパート経営の収益性も上がります。また昨今は超低金利時代で、ローンも組みやすくなっているので、土地ありの方にはおすすめです。

1-2. デメリット|土地の不向き

初期投資が大きい

アパートを建ててアパート経営を行うとなると、建築費が高くつくのがデメリットに。

アパートの規模にもよりますが、一般的に木造アパートの坪単価が50万円位と言われています。たとえばワンルーム6戸のアパートを建築しようとすると、約3,000万円は必要になるでしょう。

土地ありの人でも、建築費に関してはアパートローンなどを利用する必要があるでしょう。

長期的に見なければならない

一旦アパートを建てると、気が変わったからといって、すぐにやめるわけにはいきません。

たとえばアパート経営の収益性が悪いので、コインパーキングなどの駐車場経営に変更しようとしても、建物が建っているので簡単にはできません。ましてやアパートローンを利用していれば銀行の担保も入っているので無理でしょう。

このようにアパートを建てると、20年、30年と長期的に考えなければなりません。

そのため将来起こりそうなリスクも考慮した経営戦略が必要になります。

たとえば人口減少問題が引き金となる空室リスクや家賃下落といった問題については無視できませんね。

土地ありといっても、安易にアパート経営に手を出すのは危険。将来的なキャッシュフローの減少も想定した経営戦略が必要になります。

エリアを選べない

すでに土地ありの方がアパート経営をはじめようとする場合、その土地がアパート経営に向いているのかは重要ポイントに。

たとえば駅から遠い、スーパーが近くにないなど、生活に不便な場所の土地であれば、アパートを建てても入居者が集まらないかもしれません。

すでに土地ありの方は、アパート経営をはじめる土地を選べないというデメリットがあります。

2. 土地なしでアパート経営をするメリット・デメリット

2-1. メリット

土地・エリアを選定可能

土地なしの人がアパート経営をはじめる場合、まずは土地探しからスタートします。

土地探しでは、集客力がありそうな土地にターゲットを絞っていくので、アパート経営に適した土地を手にすることができます

土地ありの人は選択肢がないので、アパート経営が失敗するかもしれないリスクも抱えてしまうので、これから土地探しをする人は、収益性の高いものを見つけられるかもしれませんね。

事前調査を入念にできる

土地ありの人は、アパートを建てると決めると固定資産税や都市計画税が課税される1月1日という日付が一つの区切りに。

その日を1日でも超えてしまうと、更地としての税金を1年分支払わなくてはなりません。そのためどうせ建てるなら、その日までに建てておくのが節税となるわけです。

土地なしの人であれば、土地の課税がかかっていないので、納得するまでゆっくり探すことができます。土地の売り出しというのは、それほど数多いものではないので、理想の土地がすぐに見つかるとは限りません。

あせって土地を購入する必要もないので、入念な調査もしながら、慎重にアパート経営の準備が出来そうですね。

2-2. デメリット

多額の資金が必要

土地がない人は、土地ありの人と比べて初期費用が高額になってしまいます。

土地と建築費用の二重に費用がかかるので、自己資金や融資額も大きくなってしまいます

するとアパート経営の収益性にも影響してくるため、十分な資金計画が必要になるでしょう。

融資を受けるためにはある程度の条件が必要

アパート経営を行うのであれば、アパートローンなどの不動産投資ローンを利用する方が多いです。

アパートローンは土地ありの人であれば建築費用だけ、土地なしの人であれば土地と建物にかかる費用を借りることができます。

アパートローンは、融資審査が一般の住宅ローンとは少し違います。

まず申込人の年収・勤続年数・他社借り入れ状況といった本人属性については、住宅ローンと同じです。

しかしアパートローンではそれに加えて、アパートの物件評価と、アパート経営の収益性も審査されます

また銀行のアパートローンでは、自己資金も必要に。

自己資金ゼロのフルローンを行っている銀行もありますが、そうなると融資額も大きくなってしまうので、少しは自己資金を入れることをおススメします。自己資金は融資額に対して1割~2割程度が理想的です。

土地探しから、アパートが建つまで時間がかかる

これから土地を探すという方は、実際にアパートが建つまでは相当な時間がかかることを覚悟しておいてください。

まず土地探しで時間がかかります。土地探しでは、自分が行おうとするアパート経営に合った土地を探すことになると思いますが、なかなか理想の土地に出会えないもの。場合によっては1年以上も土地を探しているという話も、よく聞きます。

また土地が決まった後は、建築業者選びが大変です。工務店やハウスメーカーなど、たくさんの業者がありますが、いくつかの会社に見積もりをとって検討する作業というのも時間がかかるもの。

そういうわけで、土地なしの人は、土地ありの人に比べて、アパート経営のスタートまで倍以上の時間はかかるかもしれません。

3. ほぼ全てが立地で決まるアパート経営の真髄

アパート経営が成功するか否かは、土地ありか、土地なしか、ということではありません。

重要なのは土地の立地条件に起因するところが多いと言えるでしょう。アパート経営には適した土地と、そうでない土地があります。そのポイントをいくつかご紹介いたします。

3-1. アパート経営をすべき土地

人口の多い都市部では駅から徒歩8分圏内であること

都市部エリアでアパート経営を行う場合、多くの人が車生活でないので、駅から近いアパートが人気。

できれば駅から徒歩8分圏内であることが一つの目安に。部屋を探している人のアパート選びの第一条件に「駅近物件」を挙げている人も多いので、ここは重要ポイント。

もし徒歩10分を超えてしまうと、候補から外すという人も多いようです。

土地ありの人で駅から遠い場合は、よく検討してみましょう。

必ずダメというわけでなく、もしかすると駅から遠くても大学が近くにあるなど、別のメリットもあるかもしれません。集客のターゲット層を絞った上で考えてみて下さい。

地方では駐車場を確保できる広さがあるか

都市部では車を持っている人は少ないですが、地方へ行くとマイカー保有率はグッと上がるので、駐車場というのが大きなポイントに。

アパートの敷地内に駐車場を併設できればいいのですが、土地が狭くて駐車場を設けることができない場合は、近隣駐車場のチェックも。

特に郊外のアパートであれば駐車場がない物件は避けられる傾向です。

土地ありでアパート経営を始めようとする方は、あまり土地が狭いと建物だけで精一杯かもしれません。アパート経営では立地に合わせた戦略というのが重要になってきます。

近隣にアパートがあり、空室が目立たない地域

アパート経営を行うエリアの競合アパートはしっかりチェックしましょう。

競合は少ない方がいいのですが、全くアパートが建っていないエリアというのは、需要も少ないことに。またアパートはいくつか建っていたとしても、空室が目立つアパートが多いエリアというのも要注意ですね。

そんなところでアパート経営を始めても、入居者が期待できないですね。土地ありの方も、土地なしの方も、周辺環境のチェックは入念にしてみて下さい。

3-2. 業者選びも重要

アパートを建てるのは、一戸建てを建てるよりも費用がかかるもの。

できればコスパの良い建築業者を選びたいものですよね。

ところが建築業者はたくさんあります。大きく分けると、工務店か大手ハウスメーカー。それぞれメリットとデメリットがあります。

①工務店のメリットとデメリット

工務店には一般住宅を専門にしているところと、アパート建設を専門にしているところがあります。また事業規模も大きなところもあれば、親方と従業員数名というように、規模の小さなところも。どういう工務店がいいかというと、やはり信頼できるところかどうか、また腕のある大工がいる工務店かどうかがポイントになるでしょう。

まず費用面であまりにも高い金額を提示してくるような工務店は信用できませんね。また欠陥のあるアパートを建てられても、あとから入居者から苦情が入ったりして困りますよね。やはり実績があり、評判の良い工務店を選びたいものです。

②ハウスメーカーのメリットとデメリット

ハウスメーカーはテレビCMなどで知名度が高いですね。聞いたことのある名前の会社というのは、何となく信用してしまうものです。ハウスメーカーは、事業規模が大きく、全国対応しているところが多くあります。過去の実績も多いので、実際にアパートを見に行くこともできますね。アパート経営についてのノウハウもあるので、何かとサービスやサポートを受けられるというメリットがあります。

一方で、ハウスメーカーというのは工務店と比較すると、費用が高くなりがちに。アパート建築の坪単価は高めに設定されているので、どうしても建築費用は高いです。また最近では土地ありの大家の元へ、積極的にセールスを行っているハウスメーカーも。オーナーはやる気がないのに、営業マンのすすめでアパート経営を安易に始めてしまい、大失敗したという人もいらっしゃいます。

4. 土地あり、土地なしのどちらにも勝算あり!

アパート経営を始める場合、土地ありの人が有利に見えるかもしれません。

しかしそれはアパート経営に適した立地であることが前提の話。

どんな土地でもアパート経営に向いているとは限らないので、土地ありが必ずしもアパート経営に成功するとは言えません。

土地なしの人も、土地の取得費用がかかるという初期費用の負担は大きいですが、その分アパート経営に適した土地を得ることができるので、うまくいけばアパート経営に成功するでしょう。

土地があるか、ないかは、確かに大きな問題ではありますが、それぞれメリットとデメリットがあるので、あとは賃貸経営を進めるビジネス手腕が問われるのではないでしょうか。

 

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