新築アパート投資のリスクやデメリットとは？！｜他の不動産投資との違いを一覧表で比較

堅実に資産形成をする手段として、新築アパート投資に興味を持つ人が増えています。

しかし、失敗して大損してしまう人も多いのが実情。

新築アパート投資はリスクやデメリットだらけの危ない投資なのでしょうか？

いいえ。確実にメリットはありますし、リスクやデメリットを把握し、対策を講じてさえいれば、新築アパート投資で収益を得ることは難しいことではありません。

 

今回は、新築のアパート投資を考える際の、リスクやデメリット、またメリットについて解説。

更に、他の不動産投資方法との比較も分かりやすく一覧表にしてご紹介します。

アパート投資に興味がある人、目指す人は参考にしてください。

1. 失敗する人が後を絶たない！新築アパート投資に隠されたリスクとは

新築アパートの投資方法とは、更地にアパートを新築して家賃収入を得る方法です。

ただ、「新築でキレイだからちゃんと儲かるでしょ」と高を括って失敗する人が後を絶ちません。

なぜ、新築アパート投資で失敗してしまうのでしょうか？

リスクを紹介しますので、しっかり学んで、対策を練ってください。

木造アパートは敬遠する人も多い

アパートは木造建築のものが大半で、新築であっても「木造」というだけで敬遠してしまう入居希望者は数多くいます。

木造建築は、騒音や音漏れ・耐震性・耐火性などが、RC造（鉄筋コンクリート造）と比べると劣ってしまうためです。

入居者の需要としても、木造アパートよりRC構造が多い賃貸マンションの人気が高くなる傾向に。

 

近年は「軽量鉄骨造」「ALC造（気泡コンクリート造）」など、木造以外のアパートもあるので検討してみても良いかもしれません。

アパートは家賃が下がりやすく、空室リスクが高い｜建設途中で家賃相場が崩れることも

木造アパートの場合、老朽化が早いので家賃を下げることで対応するのが一般的です。

老朽化が進めば空室リスクも高くなります。

 

また、アパートの家賃は周辺相場を鑑みながら適正家賃を設定しますが、新築アパート投資の場合は、建設して貸し出すまでの数ヶ月～1年の間に、家賃相場に変動が起き、想定している家賃より安い家賃に設定しなければならない場合も…。

融資期間を長くするとキャッシュフローが出なくなる時がくる

新築アパート投資において融資期間が長いと、キャッシュフロー（現金収支）が合わなくなるときがきます。

たとえば、木造アパートの場合、融資期間が35年だとすると、減価償却費の計上だけが22年（木造の法定耐用年数が22年）で終了。

つまり、収入から差し引くことのできる減価償却費がなくなると、利益を多く得たことになるので税金が高くなります。

返済と税金の支払いで現金が残らなくなる時が来るかもしれません。

アパートは売却したくてもなかなか売れない

新築の場合、金融機関は融資期間を法定耐用年数よりも長く設定してくれるのですが、

中古アパートになると法定耐用年数が融資期間のリミットになるのが一般的です。

 

たとえば、築後10年経過していると22年から10年を差し引いた12年が融資期間になることが多くなります。

中古アパートを購入する人にとっては、返済期間が短くなり月々の返済額が多くなるため、購入を控える傾向が高まるでしょう。

新築アパート建設を任せる建設会社のリスクもある

新築アパート投資は、既存のアパートを購入するのと異なるため、建設によるリスクを負うかもしれません。

建築中に建設会社が破綻するリスクがあったり、工事が遅れたり、見積もりよりも大幅に予算がオーバーしてしまうという事態が起こったり、

請負による建築では建築中の物件の所有権が建設会社にあるので、物件の引渡しなどさまざまな問題が生じます。

 

大きな業者であれば安心感はあるのですが、下請けなどを多用するため建築費が高くなります。

小さな業者であれば、建築費は抑えられるのですが信頼性に欠けるかもしれません。

アパートを建築するときには建築業者選びもポイントです。

建設費の無理なコスト削減で建物に欠陥が見つかる場合がある

RCの賃貸マンションでなく木造のアパートを建てるのは、建築コスト軽減が目的でしょう。

しかし、コスト軽減が手抜き工事につながることがよくあります。

入居者は、新築を信頼して入居するので欠陥があれば、当然トラブルになるでしょう。

2. 新築アパート投資にはメリットもある！

新築アパート投資における数々のリスクやデメリットを紹介してきました。

リスクが怖くなってしまった人もたくさんいるかもしれませんが、新築アパート投資にはリスクやデメリットを上回るメリットもたくさんあるので覚えておいてください。

入居者のニーズに合わせた建築が可能

新築アパート投資はアパートを新しく建てるため、その土地の入居者のニーズに合わせた自由度の高い設計が可能です。

ニーズに合ったアパートであれば、周辺の他の物件に比較して入居率が高くなるでしょう。

不動産投資であるアパート経営で大切なのは、そのアパートが住みたくなる物件であるかどうかです。

ニーズの高い物件に投資することが成功のポイントになります。

融資が受けやすい上、長期融資を受けることも可能

新築アパートであれば、法定耐用年数を基準に融資期間を設定するため、金融機関からの融資が受けやすくなります。

不動産投資にローンの利用は欠かせません。

お金があまりない人でも、融資を受けることでアパート投資ができるのです。

 

さらに融資期間が長期になるメリットがあります。

一般的に木造のアパートであれば、22年の法定耐用年数から建築後経過した年数を差し引いた残りの年数が融資期間になります。

しかし、新築のアパートであれば、融資期間が30年を超えるなど、法定耐用年数を超える期間を設定する金融機関もあります。

家賃が高くても入居者が決まりやすい

新築アパート投資であれば、家賃が高くても入居の可能性は高まります。

なぜなら、物件を選択するときに「見かけや内部のきれいさ」が物件選択の大きなポイントになるからです。

「新築できれいだから家賃が高いのは仕方ない」と納得する人が少なくありません。

修繕費や維持費のコストが低くてすむ

新築アパートは中古アパートと異なり、新築であれば修繕費や維持費も当面は必要ありません。

アパート経営で修繕などのコストは、経営を圧迫する要素です。

経営コストを軽減することが、新築アパート投資の大きなメリットになります。

減価償却による節税効果が高くなる

税務上、建物の資産価値の減少を計算する減価償却費が多くなるため節税効果が高くなります。

減価償却費は、資産価値から計算するので新築のほうが高く、また新築のほうが償却期間も長くなるのです。

収入から減価償却費を差し引いた額に税金が課税されるため、減価償却費が多いほど節税効果が高くなります。

税金の優遇処置があったり、節税対策にもなる

税金の優遇処置

戸建て以外のアパートのような貸家住宅の場合、40㎡以上280㎡以下の新築であれば、新築後3年間は120㎡までの部分について税金が2分の1減額されます。

マンションのような3階建て以上の耐火建築物であれば減額は5年間です。

相続税の節税対策にも

相続の場合の土地評価は、土地上に賃貸住宅を建築して人に貸すことで土地の評価額が下がるため、相続税対策としてもメリットがあります。

土地だけで所有していると相続税が高くなるので、アパート建築による節税対策が注目されているのです。

3. 新築アパート投資と他の不動産投資法を一覧表で比較

不動産投資には、新築アパート投資のみならず区分マンション（マンション一室のみ）・マンション一棟という手もあり、

またアパート・区分マンション・一棟マンション共に新築中古に分類されます。

それぞれを一覧表で値段・借入のしやすさ・流動性（売りやすさ）・難易度に分け、比較してみましたので参考にしてください。

（※なお、新築物件の場合の流動性は「築浅中古」としての流動性を記述しています。）

	新築アパート	中古アパート
値段	高い	安い
借入のしやすさ	比較的しやすい	少し厳しい
流動性	普通	低い
難易度	初心者～中級者向け	上級者向け

	新築区分マンション	中古区分マンション
値段	少し高い	安い
借入のしやすさ	しやすい	比較的しやすい
流動性	高い	高い
難易度	初心者向け	初心者向け

	新築一棟マンション	中古一棟マンション
値段	かなり高い	高い
借入のしやすさ	厳しい	厳しい
流動性	普通	低い
難易度	上級者向け	上級者向け

新築アパートは区分マンションより物件価格はもちろん高いですが、マンション一棟を購入するよりは比較的安く済んだり、

借り入れは不動産投資の中でも比較的しやすく、初心者でも十分投資可能です。（物件や借入者の諸条件による）

区分マンションより部屋数も多い分、空室リスクを分散できる上、新築なので家賃を高く設定することができます。

4. 失敗しない新築アパート投資のコツ！

最後に新築アパート投資で失敗しないためのコツをいくつかご紹介しましょう。

ポイントを押さえて投資をすることでしっかりとキャッシュフローを得ながら、安全に投資をすることができるのです。

本・ブログ・セミナーなどで新築アパート投資について勉強する

何も知らないまま、「儲かりそうだから」「土地が余っているから」といった理由だけでアパート投資に手を出すのはおすすめしません。

まずはアパート投資がどういったものなのか、どのような手順で行うのか、

どのような物件を選べばよいのかなど、基本的な不動産投資の知識を入れておきましょう。

おすすめなのが、本やブログ、セミナーなど安価かつ手軽に不動産投資について学べるものです。

いくつかご紹介しましょう。

ブログ：主婦の私でも出来た月収130万円「新築アパート」投資法

3人のお子さんを育てながら主に新築アパート投資で成功している、専業主婦みほさんのブログです。

ご自身の実際の購入や融資の様子、不動産投資のノウハウなどが書かれているため、初心者でも参考にしやすいでしょう。

書籍：サラリーマンの僕がやっている稼げる「新築アパート」実践投資法

著者の丸川隆行さんは実際に新築アパート投資を行っています。

具体的かつ現実井的に土地探しから契約、建築、入居者募集までアパート投資について丁寧に綴られている本です。

また、当メディアMIRAIMOでも不動産投資に関する勉強会や個別相談会を随時開催しています。

費用は無料で、初心者の方にも分かりやすくご説明しますので、お気軽にご相談ください。

土地を持っている、いないに関わらず周辺環境は重視しよう

アパート投資で成功するためには、立地のよさを優先しなければなりません。

入居者がいなければ家賃収入は入ってこないからです。

 

最寄り駅の路線が便利なアパートであれば、需要が高いので空室のリスクが少なくなります。

ロケーションのよい駅から10分以内であれば絶好の立地といえるでしょう。

また、病院・スーパーなどの商業施設・学校など、生活必需施設が周辺にあるとより良いです。

新築アパート投資では会社選びも重要｜建設会社・管理会社

新築アパート投資においては、アパートを建設する会社や、管理を任せる管理会社選びも重要になってきます。

会社選びのコツとして、

• 会社の規模
• 建築or管理実績
• 口コミ
• 実際の入居率
• 担当の対応

などを見て、任せる建設会社や管理会社を決めましょう。

 

またアパートを建設する会社には、

• ハウスメーカー
• 工務店
• 建設会社（ゼネコン）

などさまざまな種類があるため、自分が建てたいアパートを想像してよく検討しましょう。

入居者の利便性を高めるため、内部の設備を意識しよう

アパート投資では内部設備の善し悪しも空室リスクにかかわってきます。

• 風呂トイレ別
• 広い収納スペース
• 追い炊き機能
• 無料インターネット
• 宅配ボックス

などが人気設備ですが、費用対効果をよく考えて導入設備を考えましょう。

5. 新築アパート投資は、リスクやメリットを理解してから検討しよう

新築アパートに投資する場合、たくさんのメリットがあります。

しかし、メリットばかりに注目すると思わぬ落とし穴があるようです。

新築アパート投資で成功するコツは、メリットを追う以上に、失敗に注意して想定されるリスクに備えることではないでしょうか？

 

不動産投資をする上で、疑問や不安を残したまま始めることはおすすめしません。

MIRAIMOでは無料個別相談会を随時実施しています。

あなたの好きな日時・方法（対面か電話か）で不動産投資に関する疑問や不安を解決しますので、お気軽にお問い合わせください。