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新築アパート投資のメリットやデメリットとは?|新築と中古の違いを比較!

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不動産投資としてアパート経営をするときに、アパートを新築するのと中古アパートを購入するのとでは、どちらが有利なのでしょうか?

新築と中古を比較するためには、メリット・デメリットを確認することが必要でしょう。

なお、最初から土地のある人とない人によって、どちらが有利になるかは異なるかもしれません。

しかし、不動産投資に必要な知識として、投資物件が新築と中古の違いが投資活動にどのように影響するのかを確認することは大切なことです。

 

今回は、新築のアパートを使用するときのメリット・デメリットを中心にご紹介しましょう。

アパートを新築することに、どのようなリスクがあり、また失敗するケースとして何があるのかを具体的に説明します。アパート経営を目指す人は参考にしてください。

Index

1. 新築アパートの投資方法はどのようにするのか?

新築アパートの投資方法とは、更地にアパートを新築して家賃収入を得る方法です。

新たに建築するためニーズに応じたアパートを建てることができるので物件の差別化を図ることができます。アパート経営のリスクである、空室の可能性が少なくなるのです。

銀行からの融資についても、中古物件と比較して融資が受けやすくなるのが一般的です。

融資期間が長くなったり、金利が安くなったりと銀行も融資に積極的なケースが少なくありません。初めてアパート経営を目指す人には、新築のほうが取り組みやすいといえます。

2. 新築アパートでの投資の8つのメリットとは?

①その土地の入居者のニーズに合わせた建築が可能

アパートを新しく建てるため、その土地の入居者のニーズに合わせた自由度の高い設計が可能です。ニーズに合ったアパートであれば、周辺の他の物件に比較して入居率が高くなるでしょう。

不動産投資であるアパート経営で大切なのは、そのアパートが住みたくなる物件であるかどうかです。

ニーズの高い物件に投資することが成功のポイントになります。

②家賃が高くても入居が決まりやすい

新築であれば、家賃が高くても入居の可能性は高まります。

なぜなら、物件を選択するときに見かけが物件選択の大きなポイントになるからです。「新築できれいだから家賃が高いのは仕方ない」と納得する人が少なくありません。

③修繕費や維持費のコストが低くすむ

中古アパートと異なり、新築であれば修繕費や維持費も当面は必要ありません。

アパート経営で修繕などのコストは、経営を圧迫する要素です。経営コストを軽減することが、不動産投資ではメリットになります。

④担保力があり、ローンが比較的組みやすい

新築物件であれば、中古物件に比べて評価額が高いため銀行からの融資の可能性が高まります。

不動産投資に銀行ローンの利用は欠かせません。現金がなくても銀行からの融資により投資が可能です。さらに、金利などの融資条件も有利になります。

⑤減価償却による節税効果が高くなる

税務上、建物の資産価値の減少を計算する減価償却費が多くなるため節税効果が高くなります。

減価償却費は、資産価値から計算するので新築のほうが高く、また新築のほうが償却期間も長くなるのです。

収入から減価償却費を差し引いた額に税金が課税されるため、減価償却費が多いほど節税効果が高くなります。

⑥長期的な融資が可能になる

新築であれば、融資期間が長期になるメリットがあります。銀行ローンでは、物件の法定耐用年数を基準に融資期間を設定するのです。

一般的に木造のアパートであれば、22年の法定耐用年数から建築後経過した年数を差し引いた残りの年数が融資期間になります。

しかし、新築のアパートであれば、融資期間が30年を超えるなど、法定耐用年数を超える期間を設定する銀行もあります。

⑦税金の優遇処置がある

戸建て以外のアパートのような貸家住宅の場合、40㎡以上280㎡以下の新築であれば、新築後3年間は120㎡までの部分について税金が2分の1減額されます。

マンションのような3階建て以上の耐火建築物であれば減額は5年間です。

⑧相続税の対策になる

相続の場合の土地評価は、土地上に賃貸住宅を建築して人に貸すことで土地の評価額が下がるため、相続税対策としてもメリットがあります。

土地だけで所有していると相続税が高くなるので、アパート建築による節税対策が注目されているのです。

3. 新築アパートでの投資の7つのデメリットとは?

①時代とともに木造は敬遠されるようになる

アパートの場合、木造で建築されることが多いため音の心配があります。

たとえば、RC造であれば、周囲をコンクリートで覆うため防音効果が高いのですが、木造だと音漏れの可能性が高いのです。

入居者の需要としても、木造アパートよりRC構造が多い賃貸マンションの人気が高くなる傾向にあります。

②アパートは家賃が下がりやすい

アパートは、マンションに比べると家賃の下落率が高くなります。家賃の下落は収益の悪化につながるので注意が必要です。

たとえば、新築時の家賃が続くとして返済を計画すると予定通り進まなくなります。

③融資期間を長くするとキャッシュフローがでなくなる時がくる

融資期間が長いと、キャッシュフロー(現金収支)が合わなくなるときがきます。

たとえば、融資期間が35年だとすると、木造の法定耐用年数が22年なので減価償却費の計上だけが22年で終わります。

つまり、収入から差し引くことのできる減価償却費がなくなると、利益を多く得たことになるので税金が高くなります。

返済と税金の支払いで現金が残らないかもしれません。

④アパートは売却してもなかなか売れにくい

新築の場合、銀行の融資期間を法定耐用年数よりも長く設定してくれるのですが、中古アパートになると法定耐用年数がリミットになるのが一般的です。

たとえば、築後10年経過していると22年から10年を差し引いた12年が融資期間になることが多くなります。

中古アパートを購入する人にとっては、返済期間が短くなり月々の返済額が多くなるため購入を控える傾向が高まるでしょう。

⑤建設中に建設会社が破綻すると大変

建築中に建設会社が破綻する可能性があります。既存のアパートを購入するのと異なり建設によるリスクを負うかもしれません。

請負による建築では建築中の物件の所有権が建設会社にあるので、物件の引渡しなどさまざまな問題が生じます。

⑥アパート建設による無理なコスト削減で建物に欠陥が見つかる場合がある

RCの賃貸マンションでなく木造のアパートを建てるのは、建築コスト軽減が目的でしょう。

しかし、そのコスト軽減が手抜き工事につながることがよくあります。入居者は、新築を信頼して入居するので欠陥があれば、当然トラブルになるでしょう。

⑦想定していたアパートの大きさと違う物が出来る場合がある

建築会社が事前にモデルプランを紹介するのですが、プランどおりの出来上がりをイメージしていると想定外のことも生じます。

建築するためには建築基準法上さまざまな規制があります。部屋の大きさなど事前の確認を欠かすことはできません。

4. アパートで新築と中古では何が違うのか?|比較表

不動産投資のアパートを新築にする場合と中古にする場合との一般的な違いを比較表にしました。

新築 中古
資金 建築費が必要 購入費が割安
家賃 新しいので高く設定できる 古いので高く設定できない
利回り 物件価格が高いため悪い 物件価格が安いため良い
融資期間 法定耐用年数が関係しないので長い 法定耐用年数が関係するので短い
維持コスト 修繕の必要が少ないので安い 修繕の必要が多いので高い

5. 新築アパートの投資にはどんなリスクが潜んでいるのか?

マンションと比べると劣ってしまう

アパートは立地の劣る場所に建てられることが少なくありません。

なぜなら、立地がよいと資産価値が高くなり税金も高くなるため、家賃収入を高くする必要があるからです。入居者数を増やすために大きな賃貸マンションが多くなるでしょう。

アパートは家賃が下がりやすく、空室のリスクが高い

木造の場合、老朽化が早いので家賃を下げることで対応するのが一般的です。老朽化が進めば空室のリスクも高くなります。

アパート投資のローンの環境が悪くなる可能性がある

現在、相続税対策としてアパート経営に人気があり、銀行も融資を率先しています。しかし、状況によっては金融庁が規制するかもしれません。ローン環境の悪化も考えられるのです。

6. 新築アパート投資で良くある失敗内容について

アパートが稼働するまでの資金繰りを見誤る

アパートを建てるには銀行融資を受けるのが一般的なので資金繰りをしておかなければなりません。

なぜなら、家賃収入を返済にあてるには時間が必要だからです。アパートの建築中はもちろん、引渡しを受けてからも数カ月は予定した家賃収入は望めません。

想定家賃を見誤り失敗する

広告などに記載されている想定家賃とは、想定利回りを計算するための仮の家賃なので、想定家賃で返済計画を立てることは危険です。あくまで、周辺の家賃相場により計画を立てるべきでしょう。

建築費の試算誤りにより、大幅な予算オーバーになってしまう

建築費には、本体工事費用以外にも地盤改良工事など、さまざまな工事費用が必要です。

建築費用を本体工事だけで考えていると大幅に予算オーバーしてしまいます。

賃貸が必要のないエリアに建築してしまう

不動産投資のポイントは、投資物件に需要があるかどうかです。周辺に会社や学校などがないため入居する必要がない地域にアパートを建てたとしても意味がありません。

いくら物件がきれいでも、家賃が安くても入居する人はいないでしょう。

建築業者選びに失敗して工事が遅れたり、予算がオーバーしてしまう

アパートを建築するときには建築業者選びもポイントです。

大きな業者であれば安心感はあるのですが、下請けなどを多用するため建築費が高くなります。小さな業者であれば、建築費は抑えられるのですが信頼性に欠けるかもしれません。

7. 新築アパートの物件選び方と必要な設備とは?

最寄り駅の路線の便利さ

不動産投資で成功するためには、立地のよさを優先しなければなりません。

最寄り駅の路線が便利なアパートであれば空室のリスクが少なくなります。ロケーションのよい駅から10分以内であれば絶好の立地といえるでしょう。

周辺に商業施設がある

商業施設に近いところに位置するアパートも人気があります。

買物のためにわざわざ交通機関を利用するのは面倒でしょう。日用品を周辺でそろえることができるアパートが便利です。

お風呂とトイレが別になっている

お風呂とトイレは、別々に設置されている物件に人気があります。

一緒だと家族の入浴中にトイレを利用できなかったり、においが気になったりするからです。

十分な収納スペースがある

部屋をきれいに保つ秘訣は、十分な収納スペースのあるアパートを選ぶことです。

収納スペースが少なければ、荷物や衣類を整理するためにタンスなどを室内に置かなければ仕方ありません。家具が多いとスッキリした部屋とはいえないでしょう。

お風呂に追い焚き機能が付いている

お風呂に追い焚き機能があるかどうかもアパート選択のポイントです。

追い焚きにより家族の生活の時間帯が異なっていても常に温かい湯に入ることができます。

インターネット等の高速通信設備が用意されている

現在は、インターネットのない生活は考えられないという人が少なくありません。

光ファイバーなどの高速通信設備を備えていれば快適に利用できるでしょう。高速通信設備を導入しているアパートが増えてきています。

耐震性がある建物

最近は大きな災害が頻発しています。耐震性はアパート選びの大きなポイントになるようです。

新築であれば、1981年に施行された新耐震基準を満たしているので安心できるでしょう。

二階以上の建物である事

二階以上の部屋が選ばれるようです。なぜなら、セキュリティー面では、二階以上の部屋のほうが安心できるからです。

一階だと人通りが気になるほか、不審者が侵入しやすいと考えられます。

生活スタイル合わせられる間取り

間取りの良し悪しは、入居する人によりさまざまでしょう。

部屋数が多ければよいというものでもありません。間取りは、実際に使用することを想定して決めなければ、使い勝手が悪くなることがあるので注意が必要です。

8. 新築アパート投資は良く考えた上で始めよう!

新築アパートに投資する場合、たくさんのメリットがあります。

しかし、メリットばかりに注目すると思わぬ落とし穴があるようです。不動産投資で成功するコツは、メリットを追う以上に、失敗に注意して想定されるリスクに備えることではないでしょうか?

 

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