不動産投資に木造物件は不向き?|メリットデメリットと上手く運用する3つのポイント

不動産投資とは、賃貸マンションやアパートを購入して、家賃収入を得るという投資方法です。

したがって、まず物件探しから始めることになりますので、投資できる予算から購入物件を検討することになるでしょう。

ところで、物件の構造によって運用に違いが生じるのをご存知ですか?

木造とRC(鉄筋コンクリート造)では耐用年数が異なります。

したがって、運用できる期間に違いが生じるのが一般的です。また、購入価格にも差があります。

木造物件であれば購入価格が安くなるようですが、木造で不動産投資ができるのでしょうか?今回は、木造のメリットやデメリットを確認してみましょう。

さらに、投資対象が木造であっても上手く運用できる方法をご紹介します。

1. 木造物件のメリット4つ|RCとの比較

不動産に投資する時に木造物件を選択するメリットをご紹介しましょう。RC造と比較して確認していきます。

①安く購入できる

木造物件はRC造物件よりも安く購入できます。

不動産投資を検討する時は、予算の設定から始めるのが一般的でしょう。

物件購入のための支払い能力を把握できていなければ話になりません。

木造であれば月々のローン返済額が削減できます。

木造物件の具体的な建築費用は、1坪が50万円前後だといわれます。

ところが、RC造であれば80万円前後は必要になり、なかには100万円を超える場合もあります。

予算から判断すると木造のほうが利用しやすいといえます。

②減価償却が早い

減価償却費は、所得税を計算する時に費用として計上できます。

したがって、減価償却費が多いほど節税効果が高くなるのです。

減価償却費は耐用年数により異なります。

耐用年数が短いと短期間で償却するため1回についての減価償却費は増えるのです。

耐用年数は、木造で22年、RC造で47年とされています。

たとえば、同じ金額を減価償却するとして22年で償却するのと47年で償却するのでは、22年のほうが1回分の減価償却費が多くなります。

したがって、木造のほうが当面の節税効果は高くなるのです。

③維持費があまり掛からない

木造の場合、RC造よりも少ない維持費ですみます。

なぜなら、木造は修繕する時に手を加えやすい簡潔な構造になっているからです。

RC造は、基本的にコンクリートで固める構造なので、手を加えるのが難しくなります。

不動産投資のポイントは、修繕などにより長く物件の状態を維持することです。

そのために、定期的に維持費を支出しなければなりません。

したがって、維持費を抑えることができることは運用上大きなメリットになります。

リフォーム・解体費用も安い

不動産投資では、売却などの出口戦略を打つか、リフォームなどによる運用の継続かを判断しなければならない時があります。

売却の際にかかる解体費用や運用継続の場合のリフォーム費用も、木造のほうがRC造よりも安いのです。

④固定資産税が安い

固定資産税が安いのも木造のメリットです。

固定資産税は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算します。

固定資産税評価額は、一般的に実勢価格の6~7割です。木造であればRCよりも経年劣化が早いので納税額が安くなります。

建物は時の経過により老朽化していきます。

つまり、毎年物件の価値が減少していくのです。

築後20年程度の運用で比べてみると、木造はRCの25~30%の納税額になります。

2. 木造物件のデメリット4つ|RCとの比較

メリットだけであれば、迷わず木造を選択すればよいのですが、デメリットもあります。RC造と比較して確認していきましょう。

①老朽化が早い

耐用年数からも判断できるように、木造はRC造に比べて老朽化が早いです。

鉄やコンクリートとは異なり強度が弱く、また湿気やシロアリの被害を受けやすいとうデメリットがあります。

長期間使用するためには、修繕費用が必要になるケースが多いでしょう。

②耐久性・耐火性

木造は、基本的に主要構造部を木で造るため、耐久性や耐火性では、鉄やコンクリートで造られたRCに劣ります。

したがって、木造の場合、地震や火災などの災害リスクを負う可能性は高くなるのです。

③機密性・防音性

造は、RCのようにコンクリートで壁を仕切っていないため機密性や防音性が劣ります。冷暖房の効きが悪かったり、周囲の音が聞こえたりするのです。入居する物件を選択する時に木造を避ける人もいるので注意が必要でしょう。

④融資期間が短い

金融機関が融資する時には、物件を担保に取ります。これは、返済が滞った時に売却して回収にあてるためです。

物件自体の寿命が短ければ、融資期間も短くなります。なぜなら、老朽化した物件であれば売ることが難しいからです。

3. 木造物件で不動産投資をする時のポイント3つ

物件の構造を木造にするかRC造にするかを選択できる人ばかりではないでしょう。

予算からして木造でないと無理という人も少なくないはずです。そこで、木造物件で不動産投資をする時のポイントをご紹介します。

①出口戦略を練っておく

出口戦略とは、一般的に投資物件の売却のことになります。

実は、不動産投資においては出口戦略がとても重要なのです。

出口戦略に失敗すれば、その投資自体が失敗したのと同じだといわれています。

特に木造の場合、RC造のように長期の運用ができません。

そのため、あらかじめ売却の目安を設定しておかなければなりません。

老朽化が進んだ物件であれば、リフォーム費用などの支出がかさみ購入のメリットがなくなります。

したがって、売れなくなるのです。出口戦略としては、売り時を逃してはいけません。

②物件選びは建物割合をチェック

建物割合とは、土地付き建物を売買する時の土地と建物の価格の割合です。

たとえば、一戸建ての住宅を3,000万円で売買する時に、土地の価格が2,000万円で建物の価格が1,000万円というように分けることです。

土地建物の合計金額が同じであれば、建物割合が大きいほど購入する側が有利になります。

なぜなら、減価償却の対象になるのは建物だけだからです。

したがって、建物割合が大きいほど減価償却費が高くなるため節税効果が高くなります。

③マンション・アパートの場合|空室リスク対策を万全に

木造・RC造にかかわらず、不動産投資をするうえで空室リスクは避けなければなりません。

空室になれば、家賃という収入が断たれるので運用上最大のリスクといえます。

空室にならないためには、立地を選ぶことがポイントです。人の集まる需要のある場所を選択してください。

木造の場合、リフォームやメンテナンスをして入居意識を高めることが大切でしょう。

賃貸の場合、物件を選択する時に構造よりも外観重視の人が意外に多いのです。「きれい」な物件であれば需要は高まります。

4. メリットデメリットを把握した物件選びを!

不動産投資では、物件の構造により購入代金や運用方法が異なります。

木造では、価格・減価償却・維持費・固定資産税などについてはメリットがある反面、老朽化・耐久性・耐火性・気密性・防音性・融資期間などについてはデメリットがあります。

したがって、木造を選択する時には、その特徴を押さえて運用してください。

また、物件選びで悩んでいるのであれば、積極的に専門家の知恵を借りることをおすすめします。

MIRAIMOでは気軽に質問できる無料セミナーを開催していますので、ぜひご参加ください。

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