共益費の消費税は課税or非課税？4つの条件を確認して勘違いを防ぐ

マンション・アパート・市営住宅といった集合住宅に必要な共益費。

家賃の中に含まれているものもあれば、別途に毎月請求される場合もあります。なかには共益費ゼロといった賃貸物件もあり、ケースバイケース。

そもそも「共益費って何の費用？」と思っている人も多いかもしれません。

共益費とはその名の通り、マンションやアパートの共用部分にかかる費用のことです。

その建物の居住にあたって必要なもので、居住者で分担するものになっています。

共益費は家賃の5％～10％の間で設定されていることが多いようです。

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今回はこの共益費に対して消費税が課税される4つの基準についてご説明いたします。

1. 家賃に消費税がかかる4つの条件を徹底解説！

消費税がかかるかどうかは、全て消費税法によって定められています。

条件1.家賃の契約が事業用であれば課税になる

家賃に消費税がかかるかどうかは、使用する用途によって異なります。

現在の消費税法では、1カ月以上の居住用賃貸の家賃について非課税を認めています。つまり通常の居住目的の賃貸契約の家賃に消費税はかからないということです。

逆に、居住以外の事務所・店舗・テナントといった事業で使用しているのであれば、家賃に消費税が課税されます。

また敷金や保証金は非課税ですが、礼金や権利金は課税対象です。

条件2.契約形態を事業用に変更した場合

居住用の家賃の消費税は非課税ですが、事業用の家賃は課税されます。

たとえば最初の契約時に居住用として契約していたのに、途中で借り主が事業用として使うようになった場合は、消費税を払う必要があります。

その場合は契約書上で事業用に変更しなければなりません。

契約書でその変更事実が確認できない限りは消費税の課税は発生しません。

つまり「事業用で使用している」という実態でなく、あくまでも契約書ベースで決まるため、変更が合った場合は、速やかに大家に連絡を入れましょう。

条件3.居住用マンションでも駐車場料等は課税対象

駐車場料は居住用でも事業用でも課税対象になります。

駐車場は事務所・店舗・倉庫などと同じ扱いになり、居住用の駐車場であっても、消費税がかかることが消費税法で定められています。

条件4.特殊な家賃の中にも課税になるものがある

居住用と事業用というように、用途が明確でない場合の家賃を考えてみましょう。

①店舗兼住宅

それぞれの面積比に応じて、店舗スペース部分は課税、居住スペース部分は非課税に区分されます。

②社宅

会社が社宅を借り上げる場合は法人契約になりますが、会社の役員や従業員の居住用なので、大家へ払う家賃も従業員からもらう家賃も、社宅は全て非課税です。

③下宿

居住用住宅と同様に、使用する部屋代は非課税になります。

ただし、まかない付き下宿の場合は、まかない部分は消費税がかかり、部屋部分は非課税というように区分されるので注意しましょう。

2. 共益費・管理費の消費税はどうなる？

2-1. 共益費や管理費は全て非課税

マンションの共益費や管理費は全て非課税になっています。

こうした費用は、マンションの清掃や維持管理等の費用に充当されるもので、建物には必要なもの。

当然、居住者はそうした費用の負担をしなければいけないわけですが、家賃と同様に必要なものと考えられるため、非課税扱いになります。

2-2. 付帯設備利用料が賃貸料に含まれていれば非課税

最近の賃貸マンションでは、家具や電化製品などが付いているところが増えています。

アメリカなど欧米の賃貸マンションでは、生活に必要な家具家電が一式付いているのは普通ですが、日本でもこうした形態のマンションが増えています。

その場合、家具や家電の使用に関する使用料に関して、契約書に「家賃に含む」といった記載があれば、消費税は非課税。

但し、家賃とは別に使用料という名目で料金を徴収していれば、消費税が課税されます。よって契約書の内容次第で変わります。

2-3. 光熱費も賃貸料に含まれていれば非課税になる

電気・ガス・水道料金といった費用に関して、あらかじめ家賃に入っている賃貸マンションがあります。契約書にその旨が記載され、使用実績が問われない場合であれば消費税は非課税。

しかし、家賃と別の名目で、一定額の水道光熱費を請求したり、あるいは使用実績に応じて料金を請求する契約形態であれば、消費税が課税されます。

2-4. 税金の種類を把握する必要がある

賃貸経営を行うにあたり、個人でも法人化する人が増えています。法人化するとかかる税金も変わってくるため、それぞれの税金の内容を理解しておく必要があります。

課税と非課税の線引きも、ちょっとした表現の違いや解釈の違いで変わってくることも。

税理士に全て丸投げすることもできますが、ある程度自分で知っておくと、節税対策を講じることができます。

税理士や税務署に聞きながら、税に関する知識を増やしていきましょう。

2-5. 共益費には消費税がかからない

マンションの共益費は、エレベーターに係る費用・廊下や玄関ホールの電気代などを居住者が負担するものです。

これはマンションに住むかぎりは必要なものなので、居住用の家賃に含まれるため消費税は非課税です。

もし共益費として別途徴収されたとしても、消費税はかかりません。

3. 社宅家賃の共益費の消費税も非課税

3-1. 共益費は賃貸料に含めれば非課税にできる

社宅の賃貸借契約書で家賃と共益費が別々に支払うようになっていたとしても、いずれも消費税は非課税です。

仕分けの際に共益費は賃貸料に含めて非課税売上として計上できます。

3-2. 共益費における消費税の課税区分は？

社宅とは、会社の役員や従業員に対する住宅の貸付のこと。

消費税法で住宅の貸付は非課税とされています。共益費は家賃と同等と見られているため非課税です。家賃と別途徴収されていたとしても非課税です。

4. 社宅の水道光熱費・社宅駐車場・住宅手当は課税？

4-1. 水道光熱費が実費負担だと課税になる

社宅の水道光熱費が家賃に含まれず、実費負担であれば生活費の一部になるため、消費税の課税対象になります。

もし水道光熱費が使用実績を問わず家賃の中に含まれていれば、非課税です。

4-2. 社宅駐車場が賃貸料に含まれていれば非課税

駐車場料は家賃と別に支払うことになれば、消費税がかかります。

しかしマンション一室あたりにつき、自動車保有の有無に関わらず、あらかじめ駐車スペースが割り当てられ、駐車場料が家賃に含まれている場合であれば、消費税は非課税です。

4-3. 住宅手当は給与課税になる

会社の役員や従業員に対する住宅を補助する方法として、「社宅」と「住宅手当」の2種類があります。社宅の場合は会社が住宅を借り上げているため、役員や従業員はお金の授受を受けないので、給与課税から外れます。

ところが住宅手当の場合には、たとえそれを家賃に充当したとしても、会社から金銭的な手当てを得たということで、給与課税されます。つまり収入の一部になるため所得税や市県民税が高くなります。住宅手当の場合は自分が好きな物件を選ぶことができるというメリットがありますが、税金面でのデメリットが大きいようですね。

5. 家賃には様々のものがあるので消費税について知っておこう！

賃貸契約といっても、居住用・事業用・社宅などさまざまな契約形態があり、それぞれに応じて消費税の課税・非課税が変わってくるということはご理解いただけましたか？

消費税というと、物品を購入した時にかかる税金というイメージがありますが、不動産に関してもしっかり関係しているのですね。

また一言で家賃と言っても、共益費をはじめ家具家電の使用料・水道光熱費・駐車場料などその他のものが含まれるというケースもあり、その場合は消費税の課税の有無も変わってきます。

まずは契約書でどういう契約になっているのかが大事なポイントになるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。