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不動産の物件獲得に必須な契約の8ポイント|不動産売買契約の流れ

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一般の人が不動産の売買契約を締結することは、それほどありませんね。人生のうち一度あるかないかのことでしょう。不動産投資をしている人なら契約回数は増えるかもしれません。しかし、投資家でも始めて売買するときは一般の人と同じ条件です。

不動産の取引は、大きなお金が動くために仲介業者に任せっきりという人も少なくないようです。しかし、契約内容でトラブルが起こった場合、契約者本人の責任になります。仲介業者に任せていたというのは言い訳にしかなりません。

そこで、不動産の売買契約を締結するときに必要な知識は、最低限押さえておかないといざトラブルが起きたときに無駄な資金や労力が必要になります。売買契約を成功させるポイントは、必要な内容をチェックしていたかどうかです。

今回は不動産の契約に必要なポイントをお伝えしますので当記事を読み、理解していただいてトラブル0を目指しましょう。

1. 不動産売買契約の考え方

不動産売買契約と聞くと、簡単ではない作業が待っているような気がしませんか?確かにその通りでしょう。不動産という高額な商品を売買するわけなので大変なのは仕方ないことです。しかし、実は売買契約自体は、それほど手のかかるものではありません。

たとえば、法律ではコンビニでお弁当を買うときも不動産を買うときも売買契約に違いはないのです。「買いませんか?」という申込と「買います」という承諾のみで、売買契約は成立するとされています。つまり、不動産の場合も口約束だけでOKなのです。法律では、「売買契約書が売買契約の成立要件になる」という取り決めはないのです。

 

では、コンビニ弁当と不動産の違いはどこにあるのでしょう?

大きな違いは、不動産の場合、価格が高いので売買契約後にトラブルが生じる可能性が高いところです。

口約束だけでは「言った、言わない」のトラブルになりますね。したがって、不動産売買の場合は、証拠を残すために売買契約書を作成するのです。したがって、不動産の売買契書は後日もめないための大切な証拠としてチェックする必要があるということになります。

2. 不動産売買契約の決済までの流れ

まず、不動産を購入するときの物件探しから、売買契約を決済するまでの流れを確認しておきましょう。売買契約を締結するまでの項目を流れに沿って説明します。

1.物件を探す
不動産会社に相談するのが一般的でしょう。しかし、最近はネットでの検索が主流を占めています。

まずは、ネットで希望する物件を探してから不動産会社に相談するのです。ネットにより膨大な量の物件を検索でき、おおよその価格を把握することも可能になります。

2.仲介業者と契約する
仲介業者の選び方が、不動産売買を成功させるポイントといえます。必ずしも大手だからといって良い不動産会社だとは限りません。

特に不動産売買は、担当者の力がモノを言う場合が少なくないでしょう。フットワークが良く対応が早い担当者がおすすめです。

3.物件の見学
周辺環境が物件の資産価値を左右するといっても過言ではありません。実際に見学をすると物件の維持管理が気になるものです。

しかし、物件だけに注目してはいけません。交通の便や周辺施設をしっかり確認してください。

4.購入申込書を提出する
購入申込書とは、売主に対して購入の意思があることを伝える書面です。

売買契約書ではないのでキャンセルも可能。一般的に購入申込金が支払われることが多いようで、相場は5~10万円程度です。キャンセルの場合は返還されます。

5.アパートローン・住宅ローンの事前審査を受ける
売買契約を締結した後でローンが実行されないと売主に迷惑をかけます。場合によっては、売主から違約金を請求されるかもしれません。

そこで、売買契約締結前にローンの事前審査を受けます。複数の銀行を受けることで条件のよい銀行を選ぶことも可能でしょう。

6.重要事項説明を受ける
重要事項説明とは、契約前に買主に物件の情報を伝えることで、契約を判断させるための説明です。売主側の仲介業者(宅地建物取引業者)に義務付けられています。

売買のポイントといえるので事前に重要事項説明書のコピーを請求し、あらかじめチェックしておくことをおすすめします。

7.売買契約を締結する
原則として、一度契約してしまうと解除することはできません。一般的に売主と買主が交渉により合意すれば契約内容は自由に取り決めることができます。

不動産売買の核になるところなので、次の項目でポイントをご紹介しましょう。

8.ローンを申し込む
事前審査の場合は銀行のみが審査するのですが、本審査の場合には銀行と信用保証会社の審査になります。

提出した書類だけではなく担保物件などについても詳しく審査されるのです。

9.決済する
売主が代金を受取り買主が鍵を受取ります。法務局に所有権移転登記の申請が必要です。ローンを利用する場合には、銀行で手続をするのが一般的でしょう。

最終的に売主と買主で「引渡確認票」を交わし売買契約が完了します。

3. 不動産売買契約書でチェックしなければならない4つのポイント

売買契約書にサインするということは、記載されている内容に納得しているという意味になります。したがって、後から知らなかった、確認していなかったは通用しません。

最低限チェックしておかないといけない内容をご紹介しましょう。

①物件の表示を確認する

売買契約では、契約書に売買の対象である不動産の表示が記載されています。登記簿に基づいて契約書に記載されるのが一般的です。しかし、不動産の特定のために登記簿に記載されている内容と契約書の内容を確認しなければなりません。

具体的には、土地について「所在・地番・地目・地籍」、建物について「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」が表示されます。なお、所在や地番は、そもそも住所と異なる場合が多いので注意してください。

土地面積は、登記簿に記載されている面積と測量による面積が違うことがあります。

登記面積と測量面積のどちらで契約するかを確認してください。また、登記面積で契約するが引き渡しまでに測量する場合には、増減を精算するかどうかも契約書でチェックしましょう。

②所有権の移転と物件の引渡しの時期を確認する

所有権を移転する時期や物件の引渡しの時期を確認してください。所有権移転と引渡しは、代金の支払と同時になります。一般的に所有権移転については司法書士に依頼し、法務局へ登記を申請します。

物件の引渡しについては、契約書に記載された備品などの引渡し状態かどうかを現地でチェックします。しかし、引渡しの場所が銀行になることが多々あります。当日は鍵の引渡しのみで、現地確認は事前に済ませておくことが多いようです。

③手付金の額や売買代金の支払日を確認する

一般的に売買契約が成立したときには手付金を支払い、代金との差額である残代金については契約書に指定された日に物件の引渡しと同時に決済することになります。手付金の額や売買代金の支払日を確認しておきましょう。

手付金については、売主が不動産会社であるときは、代金額の2割以内と定められています。一般的には代金額の1割から2割といわれていますが、実際には100万円程度になることが多いようです。

残代金の支払日には、物件の引渡しにより鍵を受取るため、支払日に応じて引越しの段取りを定めることになります。また、引越しには住民票の移動や住所変更の手続も必要ですね。早目に手続きしておきましょう。

④公租公課の精算方法を確認する

公租公課の内容としては、固定資産税と都市計画税になります。

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している人が、1年分の税金を支払うことになっています。その年に売却するかどうかは問題になりません。

そこで、売主が支払った1年分の税金を売主と買主で分担するのが慣例です。

精算方法としては、1月1日を起算日として、引渡しの日の前日までを売主が負担します。そして、引渡しの日から12月31日までを買主が負担するのです。

地域によっては、4月1日を起算日にしていることもあるので注意してください。つまり、4月1日から引渡しの日の前日までを売主が負担し、引渡しの日から翌年の3月31日までを買主が負担するのです。

4. 不動産売買契約の解除ができる4つのポイント

原則として、売買契約を締結してしまうと契約を解除することはできません。解除しようとすると違約金を請求されるでしょう。しかし、例外も存在します。違約金を支払わなくても解除することができるケースをチェックしてください。

①手付放棄による解除

売買契約を締結したときには、買主が売主に手付金を支払います。この手付金には、3つの性質があります。念のために契約時にどの性質になるのかをチェックしておきましょう。

手付の種類 手付の性質
証約手付 契約が成立した証としての性質を持つ手付
違約手付 債務不履行があった場合に相手方に支払わなければならないという性質を持つ手付
解約手付 買主が手付を放棄し、売主が手付の倍額を支払うことで契約を解除することができるという性質を持つ手付

売買契約のときに支払う手付金は3つの性質うちのどれに該当するのでしょうか?判例(最高裁判所の判決)によると、特に定めがない場合、売買契約で支払う手付金は解約手付の性質があるとされています。

買主は売主が所有権の移転登記のような履行に着手していなければ、手付金を放棄することで契約を解除することができます。売主も買主が中間金を支払うなどの履行に着手していなければ、手付の倍額を支払うことで解除できるのです。

②契約違反による解除

契約違反をしたときには債務不履行責任を負います。たとえば、買主が代金を支払っているにもかかわらず売主が物件の引渡しをしないような場合、期間を定め引き渡すよう催告し、その期間に引渡しがされないと契約解除や損害賠償の請求ができます。

損害賠償については、不動産取引の場合、賠償額をあらかじめ決めておくことが少なくありません。なぜなら、損害がどれくらいかを証明することが難しいからです。一般的に代金額の1割から2割が賠償額と定められています。

損害賠償額を定めた場合、実際に生じた損害が定めた額より多くても少なくても賠償額は、定められた額になるので注意が必要です。契約違反のときのペナルティーもチェックポイントでしょう。

③瑕疵担保責任による解除

瑕疵担保責任とは、売買後、購入した物件に隠れた瑕疵(欠陥)があることがわかったときに売主が負う責任です。

購入後、雨漏りがあったり、シロアリがいたりすると困りますね。欠陥のために購入した目的が達成できない場合には契約の解除も認められます。

責任追及期間は、原則として瑕疵を発見してから1年になるのですが、中古物件の場合は瑕疵担保責任の期間が特約により定められているケースが多いため注意してください。定められた期間を超えてしまうと責任を追及できなくなります。

具体的には、瑕疵担保責任を免除する特約や責任期間を1カ月から3カ月とするような特約です。しかし、売主が不動産会社の場合には、最低でも引渡しから2年の責任期間が義務付けられています。責任追及期間も重要なのでチェックが必要ですね。

④ローン特約による解除

売買契約後に銀行のローンが実行されないときには、売買契約を解除できる特約を締結するのが一般的です。売買契約を結んだにもかかわらすローンが不成立になると購入した不動産の代金が支払えません。債務不履行になる可能性もあります。

ローン特約が結ばれているかどうかを確認するだけではいけません。ローンの全額ではなく一部だけが実行されるケースがあるからです。ローンが実行されない場合のみを記載すると、一部でも実行されると特約の条件を満たさなくなります。

契約時には、ローンの一部についても実行されないときは、契約を解除できる内容になってきるかをチェックしてください。その他にも融資額や金利などが具体的に設定されていることを確認する必要もあるでしょう。

5. 不動産売買契約の締結当日に準備しなければいけないもの

売買契約に必要となるものをご紹介しましょう。なお、記載は一般的な内容です。物件により異なることがあるので、契約時には仲介業者に確認してください。

売主が準備しなければならないもの
  • 本人確認のための身分証明書
  • 不動産の権利証または登記識別情報
  • 設備の状態が記載された設備表
  • 固定資産納税通知書
  • 実印と印鑑証明
  • 契約書に貼付する収入印紙
  • 仲介手数料
  • マンションの場合は管理規約
  • その他、必要に応じて
買主が準備しなければならないもの
  • 本人確認のための身分証明書
  • 手付金
  • 源泉徴収票または確定申告書
  • 納税証明書
  • 印鑑
  • 契約書に貼付する収入印紙
  • 仲介手数料
  • その他、必要に応じて

6. 不動産売買契約書はしっかりチェックしよう

不動産売買契約書には、自分で必ずチェックしなければならないポイントがあります。

チェックを怠ると後で大変なことになるかもしれません。なぜなら、契約書に記載されている内容は、すべて契約者本人が責任を負わなければならないからです。

不動産契約時には売主買主の双方で契約内容のすり合わせをバッチリしておきましょう。

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