銀行融資担当に聞いてみた!個人投資家が審査を通すコツと投資の心得

冬の寒空の中、弊社融資担当 Mと私(shiori)の2人で都内某銀行(以降X銀行)に足を運び、X銀行の融資担当様(以降A氏)に今弊社が抱えている物件についての相談をしてきました。

そこで、

  • 融資の流れや審査の基準
  • 融資が通りやすい人、そうでない人
  • そして初めて不動産投資に足を踏み入れようとしている人

へ向けた心得をお伺いすることができました。

銀行は非常に格式が高いイメージがあった為、非常に緊張していたのですが、A氏の人柄か、自然に話すことができました。

融資担当M
こんにちは!
銀行員A氏
いつもありがとうございます

1. 銀行マンが語る融資審査基準|20代OLの私がローンを組めるか聞いてみた

X銀行の融資審査基準と他行でも一般的に審査が通りやすい基準に直撃!

投資家さん自身の基準

M
ではまず、御行の融資がおりやすい属性などはありますでしょうか?
A氏
私共は具体的に弁護士がいいとか医師がいいなど属性というよりも本業だけで家族を養えるぐらいの年収(500万円程度)あれば通りやすいです。
結婚していてお子様もいらっしゃれば尚いいですね。ご資産は借入額の半分ぐらいはあればと思います。

個人の融資審査基準

A氏が言っていたように、一般的にどの銀行でも見られる「融資の審査基準」をまとめました。

あなた自身の情報で見られるところは大きく分けて以下3点です。

①クレジットカードやカードローンの延滞の有無

1回でも延滞履歴があると問題になることも!ちなみに、クレジットカードの携帯料金の延滞の有無なども個人信用情報に延滞情報が登録されます。

延滞は1回ぐらい…と見くびらないように。個人信用情報はローンの審査に影響が大きいものです。

(ちなみに国民健康保険や住民税・公共料金の延滞などは個人信用情報の範囲外です。)

②年齢・勤務先・勤続年数・家族構成・自分の住居の種類など収入の安定性を見るための個人情報

年収第一というより「安定して収入が得られているか・これからも得られるか」が最重要視されることが多いです。そのため、高属性(公務員や医者・弁護士など)は優遇されると言われています。

+α③(不動産投資ローンの場合)不動産投資の目的・不動産経営・出口戦略などプランが立てられているかどうか

⇒会社の経営者も、最初にローンを組む前に銀行マンに具体的な事業計画を説明します。
不動産投資をすることはあなたが経営者になることと一緒です。
どのように運営し、どのように利益を出すのかを具体的にあなたの口で説明しなければいけません。

Shiori
では、年収300万円、まだ入社1年未満の私が不動産投資で一棟の物件購入のためにローン組めますか?
A氏
Shioriさまが弊行でお借入れする最低条件の既婚者をクリアしておりませんので、弊行では難しいですが、年収300万円でもお借入れ可能な銀行様はたくさんいらっしゃるそうですよ。Shioriさまは可愛らしいので、いい旦那さんを見つけることの方が早いかもしれません。

※20代OLでも融資を受けられるかどうかは物件条件やあなたの条件によって変わります。

物件の基準

もちろん物件自体でも融資の審査基準が変わってきます。

もし、あなたがローンを返済できなくなった時の担保がその「収益物件」になるため、担保評価が非常に重要なものです。

X銀行で見ている物件基準はこのようなものでした。

★X銀行の物件基準
・表面利回り8%が目安
・RCやS造が良い
・担保評価:収益還元法

銀行によって担保価値を決めるのは

  • 収益還元法(将来その物件が生み出すと予想される純利益の合計)
  • 積算評価法(土地建物それぞれの評価額を合計したもの)
  • 固定資産税評価額
  • その銀行独自の評価法

などまちまちです。担当者に確認しておきましょう。

物件の融資審査基準

では、どのような物件だったら担保価値が高い物件…つまり融資審査が通りやすくなるのでしょうか?

良い実質利回りが見込める物件が担保価値が高い物件です。

融資を受けるためにも、十分に収益を見込める物件を選びましょう。

担保価値」があるかどうかを見分ける上で重要なのは

  1. 物件の立地
  2. 違法性がないかどうか(再建築不可等は×)
  3. 築年数
  4. 造り(例えば、築古木造は敬遠されやすい)

大きく分けると以上4つです。

収益物件の選び方について詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事収益物件の賢い選び方〜確実に収益を得るポイント4つ〜

2017.06.06

2. 銀行によって融資可能額も金利も違う!

M
御行ではどのぐらいの額の融資が可能で、どのぐらいの金利でしょうか?
A氏
うちではフルローンはやっていないのですが、物件価格の90%ほどの融資となります。
自己資金が10%ほどは必要になりますね。また、金利は2~2.5%ほどになります。どの銀行でも金利は上昇している現状です。

 

X銀行ではこのような条件でしたが、

銀行・個人・物件の各条件によってフルローンが可能になるところもありますし、金利も、融資額も様々です。

金利についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事アパートローンを組むために必要な全知識|融資担当監修の金利一覧表

2018.09.03

3. 融資がおりて終わりではない!銀行マンからの個人投資家さんへのお言葉

最後にA氏に「これから不動産投資を始めたいと思っている人」にアドバイスをいただきました。

A氏
よく、採算が取れないからまだ3か月ぐらいなのに”物件を売りたい”という投資家さんがいますが、少し勿体ないと思います。
大体そのような方は営業マンに言われるがまま買った物件で、金利の高すぎる銀行でローンを組んでもらって…とされるがままの人が多いのですが、
まずはその物件の空室を埋めるために対策をしてもらって、最低1年間は様子をみていただきたいです。
なので
不動産投資は初期投資額が多いので、一時的にマイナスでも長期的にプラスになることが多いです。長期投資用なので長い目で見ていただきたいですね。

4. 分からないことがあったら直接話を聞こう

私が率直に思ったことです。

顔を見て話した方が、銀行員の方との関係値も築きやすいですし、その場で悩みも解消しやすくなります。

 

個人で融資の審査を通すには、自分自身の条件もそうですが、実質利回りが十分に見込める物件選びが重要になってきます。

今回私はA氏にお話を聞いて改めてそう感じました。

融資のご相談は弊社で(お問合せフォーム・電話)受け付けておりますのでまずはお気軽にご連絡ください。

ASIS株式会社

他にも融資の流れや必要書類についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事銀行が見てる融資の審査基準とは一体?!~融資審査の突破口~

2017.10.18

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