埼玉の不動産投資がおすすめなワケ｜不動産投資データや成功するためのポイントを紹介

東京の真上に位置し、家賃も安めに住める埼玉。

大宮や所沢など、東京に劣らず栄えている街も多くあり、賃貸需要も増えています。

不動産バブルが起こっている今、「東京で不動産投資をするのは避けたい」というあなたは埼玉県での不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか？

 

埼玉県で不動産投資する場合、首都圏の恩恵を受けるかたわら、地域特有のポイントがあります。

今回は東京のベットタウン、埼玉県での不動産投資がおすすめな理由や不動産投資データ、投資に成功するためのポイントなどをご紹介しましょう。

（※記事内のデータは全て2023年10月現在のものです）

1. 埼玉の不動産投資がおすすめなワケ

埼玉県は日本の関東地方と呼ばれるエリアにあり、東京都の北側に隣接する3,797.75㎢の県です。

浦和県・岩槻県・忍県が合併し、今の埼玉の東側が誕生しました。（現在の東側3分の2は「入間県」として発足）

その後、群馬県と合併し一時的に「熊谷県」となりましたが解消され、埼玉県へ合併しました。

 

埼玉県の不動産投資は、国内不動産市場の中でもおすすめエリアといえます。理由は、次の3点。

人口減少が他の地方都市と比べゆるやかだから

1点目は、日本は20代～30代前半を中心に地方創生の活動も活発になりますが、一部上場企業をはじめとする本社機能は、しばらく東京一極集中が続くと予想されます。

そのため、関東近郊の人口減少は地方都市に比べると比較的緩やかな見込みです。

人口減少が激しいエリアは、不動産投資において空室リスクが大きくなる要因となるため、東京や埼玉のように人口減少が少ないエリアを選ぶのがおすすめです。

 

経済の拠点として今後も継続することから、地方都市に比べ平均所得が高くなることが見込まれます。

不動産の価格を押し上げる要因として資本力はキーとなります。

不動産価格も割安で、安定した投資ができるから

2点目に、埼玉県は不動産投資家の裾野が広いエリアなことです。

建築物は東京都心部に比べ比較的築年数が浅く、賃借人がつきやすく運用しやすい不動産が揃っています。

価格も東京に比べ割安なため、不動産投資に初めて取り組む人も目当ての物件とめぐり会いやすいエリアです。

東京と大きく影響し合っているエリアだから

3点目は、埼玉県は東京のベットタウンで東京と影響を与え合うエリアであることです。

成田空港や羽田空港など海外と日本を結ぶ空港や、東京駅など全国から人が集まるターミナル駅は今後も関東訪問の理由になるでしょう。

日本の玄関である東京を支えるためには、埼玉県は不可欠な存在です。

上記の補完関係が今後も見込まれることから埼玉の不動産投資は手堅く魅力あるエリアだと考えます。

2. 埼玉の不動産投資データ

埼玉県で不動産投資を検討するなら、よほど詳しい人でなければ、エリアの調査が

埼玉の交通事情

東京に近いエリア（大宮・戸田・所沢・和光・川口・草加・蕨など）は電車での移動が主になります。

一方、所沢市や入間市は電車の本数や種類が少なく自動車も併用、その他のエリア（北部地域や秩父地域）は車移動が主なエリアが多いです。

さいたま市へは、渋谷駅から埼京線、東京駅から京浜東北線、上野駅からは上野東京ラインなど多くの電車が走っています。

埼玉の人口増減

https://live.amcharts.com/ZWE1Y/

参照：埼玉県推計人口

埼玉県の人口は2023年現在は上図のように増加傾向にあります。

2040年には約700万人まで減少する見通し（2005年とほぼ同じ水準）ですが、大幅な減少はなく比較的安定した人口水準で推移していく見込みです。

埼玉の家賃相場

埼玉の主な都市の家賃相場を見ていきましょう。

さいたま市大宮区	6.72万円
さいたま市浦和区	6.31万円
さいたま市中央区	6.06万円
川口市	6.59万円
所沢市	5.12万円
戸田市	6.66万円
草加市	5.44万円
和光市	6.25万円
八潮市	7.00万円
越谷市	5.51万円

参照：LIFULL HOME’S埼玉県　ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表

シングル向けで人気のエリアと家賃相場は、

• さいたま市大宮区6.72万円
• さいたま市桜区5.84万円
• さいたま市中央区で6.06万円

です。

ファミリー向けで人気のエリアと家賃相場は、

• さいたま市緑区9.53万円
• 春日部市6.78万円
• 上尾市7.49万円

（2LDKの間取りの家賃相場）です。

 

参考として、東京都の相場（ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建て）は

• 足立区6.98万円
• 葛飾区6.74万円
• 江戸川区6.79万円

となっており、埼玉県で賃貸需要が高い立地の家賃相場は、東京23区の一部や東京郊外と似たような家賃水準といえます。

埼玉の投資物件の平均利回りや空室率

次に埼玉の主なエリアの平均利回りや空室率をご紹介しましょう。

エリア	平均利回り	賃貸用住宅の空室率
さいたま市大宮区	6.3％	25.9％
さいたま市浦和区	8.6％	15.5％
さいたま市中央区	7.4％	16.6％
川口市	8.1％	16.5％
所沢市	7.2％	18.4％
戸田市	7.2％	14.8％
草加市	9.3％	18.8％
和光市	6.2％	9.8％
八潮市	8.3％	15.5％
越谷市	9.0％	16.9％

築年数が10年以内のもので5％前後、築年数が30年以上のものは利回り10％以上で設定されています。

住宅全般の空室率は18.4%で、エリア全体のの想定利回りは8.3％でした。

利回りは、全国と比較し築年数に応じた妥当な利回りです。

空室率も、政令指定都市で比較した場合平均的。

 

市場の変化に応じて利回りは変化しますが、埼玉県は不動産の需要としては癖がない安定したエリアのため、一般的な利回りデータや空室率データを追っていれば感覚はつかめるでしょう。

参照：LIFULL HOME’S 不動産投資　見える！賃貸経営

3. 埼玉の不動産投資で成功するためのポイント

埼玉の不動産投資で役立つデータを理解したところで、埼玉の不動産投資で成功するためのポイントを掴んでおきましょう。

埼玉県内でも投資向きエリアを見極めよう

埼玉県の不動産投資で成功するためには、埼玉の「投資向きエリア」や賃貸需要について理解しておく必要があります。

埼玉の投資向きエリアや特徴をご紹介しましょう。

さいたま市（大宮・浦和）

さいたま市は、政令指定都市のひとつです。

浦和市時代から、埼玉県の県庁があり中枢を担っていました。

埼玉県の行政の中心というイメージと、もう一つサッカーの浦和レッズの本拠地としても有名です。

 

観光・行楽・行政の行事等様々な理由でさいたま市に足を伸ばし、より地名が周辺に認知されています。

中でも大宮や浦和は全国的にも知名度が高く、賃貸需要もあるエリアです。

川口市

川口市は都営三田線等で1時間以内で都心へ出ることができるため、住まいとして選ばれている人気のエリアで、賃貸需要も非常に高いエリアです。

買い物は、庶民的な価格で提供する店舗や深夜に帰宅をする住民が多いため、駅周辺に飲食店や24時間スーパーなどが並んでいます。

 

観光スポットや大きな商業施設はありませんが、電車で近隣のショッピングモールに行くなど休日を楽しむ場所は多いです。

アクセスの良さから、休日は都心で満喫する人もいるそうです。

所沢市

所沢市も川口市と並び、賃貸需要の高いエリアです。

JR武蔵野線や西武線の各線が通り、東京へのアクセスは抜群。

所沢駅から西武新宿駅までは35分程度でアクセスでき、池袋までは25分と2つの駅へアクセスすることができます。

やはり、不動産投資をするならアクセスの良さや賃貸需要、資産価値などを鑑みて所沢駅周辺がおすすめです。

高利回りに飛びつかない

埼玉県は、東京と比較すると高利回りの物件が多く、魅力的に覚えて飛びつきたくなってしまうかもしれません。

利回りが高いということは購入価格が低いということ。

不動産投資の利回りは家賃収入（年間）を購入価格で割って算出するからです。

 

高利回りの投資物件には、アクセスが悪すぎて空室リスクが高かったり、築年数が古すぎてリフォームが必要になり、帰って金額が吊り上がってしまうといったリスクがあることも。

平均よりも利回りが高いなら、なぜ高利回りかをよく検討してから購入しましょう。

将来の資産価値まで見据えて投資をする

不動産投資物件の購入は将来的な「資産価値」についてよく考えることも重要です。

資産価値の高い物件は、地価が高く、管理状態の良い物件。

不動産購入時のローン審査に有利になるだけでなく、売却時にも一定の売却益を見込むことができます。

 

利便性が良く、賃貸需要がある立地の物件は資産価値が高いことが多いもの。

埼玉で言うと、上記で紹介した大宮・浦和・川口・所沢といったエリアは資産価値が高い場所が多いのでおすすめです。

融資を受けられる金融機関を探しておく

不動産投資では、金融機関からの融資が必須といっても過言ではありません。

あらかじめ不動産投資物件の融資が可能な金融機関を探しておきましょう。

支店の有無・あなたの居住地や投資物件の所在地によって融資可能エリアが限定されていることが多いからです。

 

埼玉県内に本店があり、アパートローン（不動産投資ローン）を取り扱っている金融機関は

• 武蔵野銀行
• 埼玉縣信用金庫
• 川口信用金庫
• 青木信用金庫
• 埼玉りそな銀行（りそな銀行と審査基準が異なるため注意）

となります。他にも埼玉県内に支店があれば融資を相談できますので、金融機関を探してみてください。

4. 埼玉で不動産投資をするメリットやデメリット

日本全国、どのエリアで不動産投資をするにもメリットデメリットはあるもの。

埼玉県で不動産投資をするメリットは多いものの、デメリットも理解し、投資エリアを厳選する必要があります。

メリット

埼玉で不動産投資をするメリットは次の3点です。

• 東京勤務のサラリーマンのベットタウンとして高層マンション群や、快適な住宅街が広がっており、賃貸需要が高いエリアが多い
• 賃借人の所得も安定しており、質が良い住宅街が多いことから、立地など好条件が揃えば高級賃貸でもすぐに入居希望者が現れる
• 国内は人口減少が予測されるが、埼玉県は首都東京を住まいとして支えるエリアで、人口減少は少ない

今後も地方都市に比べ人口減少は緩やかでしょう。東京の地価上昇の影響を受けやすいため資産として安定運用が見込めます。

これらの理由により、埼玉の不動産投資は魅力があります。

デメリット

埼玉で不動産投資をするデメリットは次の通りです。

東京では手が届かない物件を、埼玉県か神奈川県で購入しようと不動産投資家は考えます。

横浜や鎌倉などエリアとしてブランディング化された市町村を持つ神奈川県がライバルとなるため、埼玉県は神奈川県と比較するとやや弱い立場に。

そのため、神奈川県に比べると売却時には時間がかかったり、もどかしい思いをする可能性があるでしょう。

 

またブランドイメージをカバーする分、物件に魅力を持たせるために新築マンションや新築アパートが多く建築されており、築年数が古いものは競争力を失いやすいといった特徴があります。

5. 埼玉の不動産投資は需要があるエリアを見定めれば安定！

不動産投資を行うなら、埼玉県はおすすめです。

今後も東京で働く人を住まいとして支えるエリアであり、その他の地方都市よりも安定収益が見込みやすいのは埼玉県でしょう。

不動産投資をするエリアとして、賃貸需要を見極めて不動産投資をすれば東京に負けず劣らず、安定した不動産投資ができます。

 

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