埼玉県で不動産投資!もう「ださいたま」とは言わせない投資面での魅力とは

東京の真上に位置し、家賃も安めに住める埼玉。

「ださいたま」などと評されることもありますが大宮や所沢など栄えている街も多くあり、実際は全くださくはありません。

不動産バブルが起こっている今、

「東京で不動産投資をするのは避けたい」

というあなたは埼玉県での不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

 

埼玉県で不動産投資する場合、首都圏の恩恵を受ける傍ら、地域特有の特徴があります。

不動産投資を安心して行うには、住宅ローンの担保評価を念頭に入れ物件を選ぶと安定して運用できるイメージを持てます。

今回は東京のベットタウン、埼玉県の不動産の特徴を説明します。

 

MIRAIMO運営元:ASIS株式会社でも埼玉県の物件をご紹介可能です。

当記事をご覧いただいてご興味をもっていただけましたら、まずはお気軽に無料セミナー・個別相談に足を運んでみてはいかがでしょうか?

1. 埼玉県とは?

埼玉県は日本の関東地方と呼ばれるエリアにあり、東京都の北側に隣接する県です。

面積は、3,797.75㎢。

浦和県・岩槻県・忍県が合併し、今の埼玉の東側が誕生しました。現在の東側3分の2は「入間県」として発足していました。

その後、群馬県と合併し一時的に「熊谷県」となりましたが解消され、埼玉県へ合併しました。

現在のイメージは淡白なベットタウンで個性がないように見えます。

しかし、埼玉県の歴史を振り返ると、現在の印象より多くの変遷を辿っていることがわかります。変化が多かった背景が影響しているようです。

埼玉県は多様な感性や人々を受け入れる土壌が出来上がっています。

大都市東京を支える全国、全世界からの多様な価値観は、埼玉のようなベットタウンがあってこそ成り立っているという見方もできるでしょう。

1-1. 地域別分析

埼玉には、「さいたま市」「川口市」「川越市」など全国的に知名度が高い市町村があります。

さいたま市

「さいたま市」は、政令指定都市のひとつです。

浦和市時代から、埼玉県の県庁があり中枢を担っていました。

埼玉県の行政の中心というイメージと、もう一つ、サッカーの浦和レッズの本拠地としても有名です。

観光、行楽、行政の行事等様々な理由でさいたま市に足を伸ばし、より地名が周辺に認知されています。

川口市

「川口市」は、都営三田線等で1時間以内で都心へ出ることができるため、住まいとして選ばれている人気のエリアです。

政令都市以外では、全国で三番目に人口が多いです。

買い物は、庶民的な価格で提供する店舗や深夜に帰宅をする住民が多いため、駅周辺に飲食店や24時間スーパーなどが並んでいます。

川越市

「川越市」は、歴史的町並みが有名です。

小江戸と呼ばれる川越藩の城下町川越を中心に古くから交通網がが整備されているエリアです。

東武東上線や関越道が通り、車でも電車でもアクセスが可能なエリアです。

1-2. さいたま市の治安

さいたま市の犯罪率は、全国平均(0.90%)よりやや高めの1.35%です。

人口が多いことと、近隣住民同士のつながりの薄さなどが要因として上げられます。

犯罪率で比べれば、治安はあまり良くないという結果です。

さいたま市大宮区 2.88 %
蕨市 2.47 %
草加市  2.25 %

参照:スマイティ 埼玉県の犯罪率ランキング

埼玉治安のいい街ランキング

埼玉県秩父郡等ローカルな場所では治安がいいようです。

秩父郡小鹿野町 0.25 %
秩父郡長瀞町 0.63 %
秩父市  0.75 %

参照:スマイティ 埼玉県の犯罪率ランキング

他県に比べ、人口が多く、かつ人間関係が希薄な環境で多様な背景を持つ人たちが暮らしているためお互いを理解する空間や機会があれば、犯罪率は減少していくでしょう。

1-3. 交通事情

東京に近いエリアは電車での移動が主になります。

一方、所沢市や入間市は電車の本数や種類が少なく自動車も併用して暮らします。

さいたま市へは、渋谷駅から埼京線、東京駅から京浜東北線、上野駅からは上野東京ラインなど多くの電車が走っています。

2. 不動産投資で押さえたい埼玉の魅力スポット

2-1. さいたま市

浦和レッズの聖地であるさいたま市。浦和駅には、県庁があり行政エリアとして発展しています。

大宮駅には大手の飲食店や老舗百貨店が並び、商業エリアとして発展しています。

浦和レッズの拠点さいたまスタジアムは大宮駅が最寄駅になります。

さいたま市で暮らす人は、大宮駅で買い物をしたり映画を見たりし休日を過ごすことが多いようです。

2-2. 川口市

東京都に隣接する川口市。東京まで約1時間で通勤可能なことから、サラリーマンが多く住まうエリアです。

観光スポットや大きな商業施設はありませんが、電車で近隣のショッピングモールに行くなど休日を楽しむ場所は多いです。

アクセスの良さから、休日都心で満喫する人もいるそうです。

買い物は、深夜までスーパーや飲食店が駅周りで開店しており、最終電車で帰っても安心して暮らすことができます。

2-3. 川越市

小江戸エリアとして人気がある川越市。

歴史的町並みを生かした商業施設が充実し、週末は観光客が訪れます。

歩いて楽しむことができる程よい広さは評価が高くなる理由の一つでしょう。

着物や浴衣を着てのイベントも多数開かれており、和小物や歴史に興味がある人や海外の観光客にも人気です。

蕎麦屋や鰻屋、甘味所などリピーターを飽きさせない各商店の質の良さがまちの魅力となっています。

埼玉のベットタウンのイメージを払拭し、観光スポットとして新たな魅力として活躍しているエリアです。

3. 埼玉県の不動産データ

3-1. 埼玉の人口増減

埼玉県の人口は現在はこのように増加傾向にありますが、今後はやはり減少することが予想されます。

2040年には約700万人まで減少する見通しですが、不動産投資上、大きく危惧することではありません。

3-2. 家賃相場

和光市 6.60万円
大宮市 6.60万円
八潮市  6.55万円
三郷市  6.16万円

参照 LIFULL HOME’S

埼玉県各市の家賃相場は次の通りです。

ワンルーム、1K・1DKにおいて和光市が、6.60万円。大宮市が、6.60万円。

八潮市が、6.55万円。三郷市が、6.16万円です。

シングル向けで人気のエリアと家賃相場は、さいたま市大宮区で6.60万円、さいたま市桜区で4.85万円、さいたま市中央区で5.95万円です。

ファミリー向けで人気のエリアと家賃相場はさいたま市緑区で8.42万円、春日部市で6.54万円、上尾市で7.07万円です。

3-3. 埼玉の平均利回りと空室率

埼玉県の平均利回りは、8.5%です。

築年数が10年以内のもので5%前後、築年数が30年以上のものは利回り10%以上で設定されています。

収益用不動産の空室率は、18.4%です。利回りは、全国と比較し築年数に応じた妥当な利回りです。

空室率も、政令指定都市で比較した場合平均的です。

市場の変化に応じて利回りは変化しますが、埼玉県は不動産の需要としては癖がない安定したエリアのため、一般的な利回りデータや空室率データを追っていれば感覚はつかめるでしょう。

参照:LIFULL HOME’S 不動産投資

4.埼玉の投資ワンルーム物件例

★JR京浜東北線・根岸線 大宮駅 徒歩8分  東武野田線 大宮駅 徒歩8分

★区分マンション RC造 5階/7階建

★築年:築11年

★物件価格:1,500万円(管理費・修繕積立金 6,900円 / 5,400円)

★想定年間収入:90万円

★表面利回り:6.00%

★専有面積:22.68m² (バルコニー 3.36m²)

★間取り:1K

単身者狙いで大宮駅まで徒歩8分以内の好立地ニーズのあるの場所を選びました。

初心者でも銀行が融資判断を促しやすい築浅の物件です。

自己資金を多く出せば非常にローリスクの安全な不動産投資ができるでしょう。

参照:健美家

周辺環境

商業施設が充実したエリアです。都心まで出なくても十分に買い物を楽しみ暮らせます。

都市部で過熱するアプリサービスも大宮駅ならすぐに対応します。快活なライフスタイルを送ることができます。

5. 埼玉で不動産投資をするメリットデメリット

5-1. メリット

埼玉で不動産投資をするメリットは次の3点です。

  1. 東京勤務のサラリーマンのベットタウンとして高層マンション群や、快適な住宅街が広がっています。
  2. 賃借人の所得も安定しています。さらに、質が良い住宅街が多いことから立地など好条件が揃えば高級賃貸でもすぐに入居希望者が現れます。
  3. 国内は人口減少が予測されますが、埼玉県は首都東京を住まいとして支えるエリアです。

今後も地方都市に比べ人口減少は緩やかでしょう。東京の地価上昇の影響を受けやすいため資産として安定運用が見込めます。

これらの理由により、埼玉の不動産投資は魅力があります。

5-2. デメリット

埼玉で不動産投資をするデメリットは次の通りです。

  • 東京では手が届かない物件を、埼玉県か神奈川県で購入しようと不動産投資家は考えます。
    横浜や鎌倉などエリアとしてブランディング化された市町村を持つ神奈川県がライバルとなるため、埼玉県はやや弱い立場になります。

    そのため、神奈川県に比べると売却時には時間がかかったり、もどかしい思いをする可能性があります。
  • ブランドイメージをカバーする分、物件に魅力を持たせるために新築マンションや新築アパートが多く建築されます。築年数が古いものは競争力を失いやすいです。

見栄えではなく設備の新しさで競走を続けるため、設備投資をどれだけ負担しながら収益を上げていくか。

それから、売り渡す時期をあらかじめ決め購入をしリスクヘッジをするといいでしょう。

6. 埼玉県不動産投資の将来性

埼玉県の不動産投資は、国内不動産市場としては継続して魅力があるでしょう。

理由は、次の3点です。

 

1点目は、日本は20代から30代前半を中心に地方創生の活動も活発になりますが、一部上場企業をはじめとする本社機能はしばらく東京一極集中が続くと予想されます。

そのため、関東近郊の人口減少は地方都市に比べると比較的緩やかな見込みです。

経済の拠点として今後も継続することから、地方都市に比べ平均所得が高くなることが見込まれます。不動産の価格を押し上げる要因として資本力はキーとなります。

 

2点目に、埼玉県は不動産投資家の裾野が広いエリアことです。

建築物は東京都心部に比べ、比較的築年数が浅く、賃借人がつきやすい運用しやすい不動産が揃っていること。

価格も、東京に比べ割安なため不動産投資に初めて取り組む人も目当ての物件とめぐり会いやすいエリアです。

 

3点目は、埼玉県はこのように東京のベットタウンもしくは影響を与え合うエリアであることです。

成田空港や羽田空港など海外と日本を結ぶ空港や、東京駅など全国から人が集まるターミナル駅は今後も関東訪問の理由になるでしょう。

日本の玄関である東京を支えるためには、埼玉県は不可欠な存在です。

 

こうした補完関係が今後も見込まれることから埼玉の不動産投資は手堅く魅力あるエリアだと考えます。

7. 埼玉の不動産投資を成功させる本|3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資

不動産投資 埼玉

「3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資」(天野真吾 (著)/出版社:ぱる出版)は2017年7月28日発売された不動産投資本です。

マイナス金利や日経平均が20,000円台になり経済の見通しに変化が生まれてきています。

こうした状況を生かし、不動産投資するならこの「3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資」の真新しい情報で始めましょう。

低金利かつ、不動産価格が株式市場に引っ張られて高騰化すること予測されています。

上昇傾向の経済において、リスクヘッジを行いどうキャッシュフローを回していくか。また、手放す時期にはいつにするのかなど、シュミレーションとスケジュールを組んでみましょう。

 

著者は東京都・神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県・福岡県に一棟収益不動産を所有しています。

地価が最初に上がるのは東京都心部と関東近郊である神奈川県と埼玉県です。

それから地方都市として静岡県・愛知県・福岡県で地価上昇のタイミングを見計らいながら地方都市で物件取得を行うタイミングを決め、全国で収益不動産を確保し3年間で年収1億円を稼げるようになりました。

一不動産投資家としての視点と経験として十分な成果が出ています。参考本としては説得力がありますので、ご一読をおすすめします。

8. 不動産投資の安定収基盤になる埼玉県

不動産投資を行うなら、埼玉県の物件は外せないでしょう。

なぜなら、築年数や設備の割に割高な東京都の不動産や、ブランディング化され住宅地としては魅力的ですが、投資用としては割高感が否めいない神奈川県。

地方都市よりも安定収益が見込みやすいのは埼玉県でしょう。

現在は東京のベットタウンとしてスプロール化減少などまちのあり方としては厳しい意見は多いです。

しかし、今後も東京で働く人を住まいとして支えるエリアであることには間違いありません。

 

埼玉県はさいたま市や川越市、所沢市など様々な人口規模の市町村がありライフスタイルも大きく違います。

淡白なイメージの方が多いですが、東京の恩恵を受けられるエリアなので地方よりも利便性は高くまた、洗練されています。

不動産投資をするエリアとしては、安定性があるでしょう。

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