不動産投資で浦和の人気が上がっている理由とは？｜魅力と将来性について紹介！

埼玉県さいたま市の南部に位置する浦和区は、埼玉県庁やさいたま市役所などの行政機関が集まる市や県内行政の中心地です。

埼玉県一の文教地区としても知られ、東大をはじめとした難関大学への合格者を多数輩出している県立浦和高校や浦和第一女子高校、大宮高校などの名だたる進学校が集積する浦和は、高所得・高学歴の人たちが住む街としても有名なエリア。

今回はそんな浦和が不動産投資先として人気を集める理由と、その魅力や将来性について解説していきます。

（※当記事のデータは2023年12月現在のものです。）

1. 浦和の不動産投資データ

埼玉県さいたま市浦和区は平均世帯年収が高く、高収入・高学歴の人たちが住む高級住宅街として広く人気を集め、不動産投資先としても多くの魅力を持つ街。

まずは、そんな浦和の不動産投資において重要なデータを分析していきましょう。

浦和の人口推移

浦和区の過去10年間の人口推移は、以下の通りです。

（各年12月1日現在の人口総数）

https://live.amcharts.com/xMGU1/

参考：さいたま市 人口：世帯数

浦和区の人口推移は右肩上がりにあり、この10年間の人口増減率は約11%にも及びます。

また平成27年に実施された国勢調査によると、浦和区の一般世帯数は以下の通りです。

	単独世帯数	核家族＋その他の世帯数	単独世帯の割合
浦和区	23,496	43,558	35.04％
大宮区	22,231	31,474	41.39％

参考：さいたま市 平成27年国勢調査確報集計結果

浦和区と肩を並べる埼玉県の代表的拠点でありライバル関係と言われている大宮区と比較したところ、

浦和区の一般世帯数は多く、また単独世帯の割合は低いのが見て取れます。

これは文教地区として定着している浦和区が、ファミリー層に広く支持されていることを表した結果と言えるでしょう。

浦和の賃貸需要

浦和区は都心部や横浜、羽田空港などへのアクセスが抜群であることから、ファミリーにも単身者にも高い賃貸需要があります。

浦和駅周辺の賃貸需要は、以下の通りです。

＜賃貸入居者の希望する間取り＞

• ワンルーム／1K／1DK　40.2％
• 1LDK／2K ／2DK　25.1%
• ２LDK／3K ／3DK　20.3%
• 3LDK ／4K／4DK　11.9％

＜賃貸入居者の希望する家賃帯＞

• 3~5万円未満　10.5％
• 5~7万円未満　33%
• 7~9万円未満　25.1％
• 9~11万円未満　12.7％
• 11万円以上　18.5％

＜賃貸入居者の希望する駅徒歩分数＞

• ~3分　5.2％
• ~5分　15.2％
• ~7分　13.5％
• ~10分　26.9％
• ~15分　22.6％
• ~20分　5.7%
• ~30分　6.2％

単身者向けの間取り需要が全体の4割を占め、浦和駅から徒歩15分圏内、希望家賃帯5~9万円の物件を希望する入居者が圧倒的に多いことから見ると、

浦和駅周辺の賃貸需要は都心部などへ通勤・通学する単身者が中心と見て良いでしょう。

参考：LIFULL HOME’S 浦和駅の家賃相場や空室率

収益物件では1棟アパートが多い

浦和区の収益物件は1棟アパートや区分マンションが多く、そのほとんどが駅から徒歩15分圏内のエリアに集中しています。

一棟アパート、区分マンションともに利回りは4%前半~10％後半と開きはあるものの、

両者ともに利回りのボリュームゾーンは7%~10%と高水準なのが特徴です。

これは、浦和区の収益物件は築浅物件はごく少数で、ほとんどが築10年~30年以上の築古であることが要因と考えられます。

駅近であっても比較的安く物件を購入できることから、高い利回りが期待できるでしょう。

浦和の不動産平均価格

浦和駅の中古マンションの平均価格（専有面積：70㎡）は、以下の通りです。

浦和駅	大宮駅（大宮区）	さいたま新都心駅（大宮区）	宮原駅（北区）
2,750万円	3,222万円	3,397万円	2,834万円

参考：LIFULL HOME’S  浦和駅の中古マンション価格相場情報

次に、浦和区の過去10年間の公示地価の推移を見ていきます。

https://live.amcharts.com/gwNWU/

参考：土地代データ 埼玉県さいたま市浦和区

浦和区の公示地価は平成21年~26年までは微減の傾向にありましたが、27年以降は前年比平均2.75％もの上昇率を維持しています。

特に平成30年、31年では前年比3.06％、4.09%という高い上昇率を見せているのが特徴です。

 

この要因の一部としては、平成30年3月には浦和駅西口ビルに新たな商業施設「アトレ浦和ウエストエリア」の開業、

さらにマンション開発やビルの建て替えなどが相次いだことによる住宅需要の拡大が挙げられるでしょう。

今後も、浦和区の地価は引き続き上昇していくと予想されます。

浦和の賃料相場

浦和駅の賃料相場は、以下の通りです。

浦和区の賃料相場は、埼玉県においては大宮区に次いで2番目に高い水準となっています。

間取り	賃料相場
ワンルーム	5.88万円
1K	6.32万円
1DK	7.33万円
1LDK	10.16万円
2K	7.97万円
2DK	8.07万円
2LDK	11.38万円
3DK	11.38万円
3LDK	17.15万円

参考：LIFULL HOME’S  さいたま市浦和区の家賃相場情報

2. 浦和駅周辺の地域情報｜住みたい駅8位の理由

浦和駅は、SUUMO 住みたい街ランキング2022 関東版で8位にランクインしています。

なぜ今浦和駅がこれほどまでに人気を集めているのか、そのワケに迫っていきましょう。

浦和が人気なワケを考察

都心へのアクセスに優れ東京のベッドタウンとして人口流入が相次ぐ浦和は、抜群の利便性を持つにも関わらず比較的家賃が安いことでも知られています。

ここでは、浦和が住みたい街として脚光を浴びるワケをひとつひとつ紐解いていきましょう。

利便性が良く、都心からのアクセスも便利

浦和はもともと都心から違い立地にありアクセスには優れていましたが、

2013年には浦和駅がJR湘南新宿ラインの停車駅に、

また2015年にはJR上野東京ラインが開通し利便性がさらに向上しました。

これにより主要駅までの所要時間も短縮され、浦和駅から東京駅、新宿駅までは最短で約25分（JR上野東京ライン、JR湘南新宿ライン）となっています。

比較的家賃も安く、コストパフォーマンスが良い

東京駅まで30分圏内という抜群の立地にあるにも関わらず、浦和の家賃相場は比較的安いのが魅力です。

浦和のコストパフォーマンスの高さを見るために、東京駅30分圏内の駅との家賃相場を比較してみましょう。

	浦和駅	三鷹駅	横浜駅
ワンルーム	5.88万円	7.39万円	8.06万円
1LDK	10.16万円	14.17万円	14.06万円

参考：LIFULL HOME’S 三鷹駅の家賃相場

LIFULL HOME’S 横浜駅の家賃相場

上記の表を見て分かる通り、浦和駅の平均家賃相場は交通利便性では同条件にある人気駅よりも低くなっています。

商業施設が充実している

ショッピングでは大宮に引けを取っているイメージの強かった浦和ですが、

約15年前から始まった浦和駅東口開発事業によって、浦和駅周辺は西口・東口ともに充実したショッピングエリアとなりました。

 

西口には伊勢丹、コルソが軒を連ね、

東口には2007年に開業した浦和パルコ、2015年にはさらに駅高架下にアトレ浦和も開業し、若い人やファミリーなど多くの人たちで賑わっています。

駅から少し離れると静かで落ち着いた、暮らしやすい街

駅周辺にはさまざまな商業施設がひしめき合い活気を帯びていますが、

少し駅から離れれば文教都市さながらの落ち着いた雰囲気に満ちているのが浦和の魅力。

暮らしやすさはもちろんのこと、公立図書館や子育て支援センターなど子育て環境も非常に整っています。

自然と文化もある街

浦和には広大な別所沼を有する別所沼公園や、さくら草公園などが点在し、心休まる豊かな自然環境が美しく整備されています。

また浦和祭りやさいたま市うなぎ祭りなど、伝統的な地域の行事も盛んにおこなわれ、

地域住民のつながりが強固である点も浦和が持つ大きな魅力のひとつと言えるでしょう。

浦和の治安は良い

埼玉県警察が公表している令和元年1~10月の浦和区の犯罪認知件数と犯罪率（※）は、以下の通りです。

認知件数	犯罪率
858件	5.3%

※犯罪率：一定期間に発生した犯罪件数を単位人口で割ったもの

参考：埼玉県警察 市区町村別犯罪率

浦和区の犯罪率順位は、埼玉県内の72市区町村中45位。さいたま市では最も犯罪率の低いエリアです。

都心に近く人口密度も高い浦和区ですが、治安の良さは埼玉県の中でもトップクラス。

学生やファミリー世帯が多く住まう街であるため防犯意識が高く、埼玉県警や浦和警察署によるパトロールが強化されている点も治安の良さの要因と言えるでしょう。

浦和の交通事情

浦和にはJR京浜東北線や湘南新宿ライン・上野東京ライン・高崎線・宇都宮線・東北本線特急など複数の路線が通っていて、アクセスは抜群です。

浦和駅から主要な駅までの所要時間は、以下の通り。

路線	所要時間（駅名）
JR京浜東北線	36分（東京駅）
JR上野東京ライン	25分（東京駅）
JR湘南新宿ライン	25分（新宿駅）

3. 浦和での不動産投資のコツと将来性

不動産投資では、さまざまな情報を分析してそのエリアの将来的な賃貸需要を見極めることが大切です。

ここでは、浦和での不動産投資のコツと将来性について解決していきます。

駅周辺での再開発予定もあり、住宅建設が増えてきている

2023年には浦和駅西口に27階建ての複合施設に建設が予定されているほか、駅周辺ではほかにもいくつかの再開発予定地が点在しています。

今後も駅周辺はどんどん新しい施設の建設が相次ぐことで、利便性はさらに高まっていくでしょう。

またそれに伴って、浦和駅や隣の北浦和駅周辺では分譲マンション、賃貸マンションの建設が盛んに行われています。

これらの物件は駅徒歩10分圏内に集中していることから、駅近の賃貸需要は今後も上昇すると考えられるでしょう。

不動産価格が変動しにくい、利便性の良い浦和駅周辺の物件がおすすめ

さいたま市全体の地価は近年緩やかな上昇をとどっていますが、

中でも浦和駅、大宮駅周辺の地価は突出して高い水準を維持しています。

4. 落ち着いていて住宅需要のある浦和は不動産投資向きの街

浦和は都心にほど近く、神奈川や羽田空港などへのアクセスにも優れた交通利便性の高い街です。

また商業施設が集まる賑やかな装いを見せる一方、子育て環境としてもふさわしい落ち着いた街づくりも両立して行われています。

今後も再開発が進みさらなる発展が期待される浦和は、不動産投資にはもってこいの街と言えるでしょう。

 

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