住宅ローン控除VS繰り上げ返済｜損せず得するポイントは金利

今回の住宅ローン控除の記事は、「繰上げ返済」がテーマです。住宅ローン控除は繰り上げ返済をした方がいいのか？についてわかりやすく説明した内容となっています。

「35年で住宅ローンを組んでいるからできれば定年を迎える前に早く終わらせたい場合はどうする？」
「金利によって返済する方法変わるんでしょ？繰り上げ返済した方がお得？」
などのお悩みを解決する事ができます。

住宅ローン控除は10年以上のローン期間を組んでいなければ控除対象となりません。つまり、10年を1つの目安として考えた時、繰り上げ返済をするタイミングとしては適切なのか？もこの記事を読めばわかります。

それでは、損をせずに住宅ローンを返す方法をみていきましょう。

１　住宅ローン控除のやり方をわかりやすく詳しく説明

これから住宅ローン控除の適用を受ける人は、住宅ローンの仕組みをもう1度おさらいしてから繰上げ返済した方がお得かを考えてみましょう。

住宅ローン控除の仕組みを図で解説

※例としているのは、年間の控除額が最大40万円の場合です。これは、あなたが年末時点でいくらの住宅ローン残高が残っているかによって異なります。

まず、住宅ローン控除は年末のローン残高から控除されます。計算式は以下の通りです。

どこから控除されるかと言うと、所得税と住民税から差し引かれます。ただ、住民税から引かれる金額は13,650円が限度とされています。

最大控除期間は10年とされている為、無駄なく住宅ローン控除を受けるには返済方法も重要となります。

住宅ローン控除は所得税と住民税から引かれる

住宅ローン控除は、税金から直接引かれます。その為、年収が０の人は住宅ローン控除を受ける事ができません。そうなると、住宅ローン控除を受けるより繰上げ返済した方がお得となります。

住宅ローン控除はどのように戻ってくるのか？

書類の不備が無い場合、住宅ローン申請の手続きをおこなってから1ヵ月以内にあなたが指定した口座へ還付金が振り込まれます。

戻ってきたお金を有効活用するには、「繰上げ返済するまでに貯めておくのか？」それとも、「不動産投資や株などの資産運用にまわし増やすのか？」などを考慮してみましょう。急にお金が必要となった時の事を考えると、手元においておくのもありです。

住宅ローン控除は平成33年12月31日までの入居に限る（廃止）

住宅ローン控除が廃止となれば繰上げ返済した方がお得です。ただ、住宅ローン控除は過去に何度も改正されてきました。今後もどのような変化があるかわかりません。いつでも繰上げ返済できるようにしておきましょう。

住宅ローン控除は2年目以降であれば申請はいらない

住宅ローン控除の申請は初年度のみおこなって下さい。ただ、個人事業主の人は毎年確定申告する際に記入が必要です。

早く住宅ローンを終わらせたい人は、繰上げ返済した方が金利の利息分が減る事で住宅ローン控除するよりもお得となる事があります。住宅ローン控除の期間は10年です。この10年を無駄にしない為には、シミュレータを使い計算する事が損をしない為のポイントです。

２　繰り上げ返済の仕組みをわかりやすく説明

繰上げ返済をお考えであれば、早めにおこなう事がポイントです。また、以下の内容を把握しておきましょう。

繰上げ返済のメリット

なんと言っても、利息が減る事です。特に、「金利が高い」「借入期間が長くて多い」などの場合は繰上げ返済した方がお得です。

繰上げ返済のデメリット

繰上げ返済する際は、手数料に気をつけましょう。銀行によって無料と有料のところがあります。有料の場合、一般的には数万円かかります。

また、住宅ローンの返済が完了すると同時に団体信用生命保険も終了します。

期間短縮型（返済方法）

月々の返済する金額は変更せずに、返済期間を短くする返済方法です。

利息分を減少する事ができる為、早く住宅ローンを終わらせたい人はこちらの返済プランを選んでいます。

返済額軽減型（返済方法）

返済期間は変更せずに、月々返済していく金額を減らす返済方法です。

利息分はあまり減りません。ただ、毎月の生活が楽になる事を重視するお子様重視の人などはこちらの返済プランを選んでいます。

３　既に住宅ローン控除中の人は金利によって返済方法を変える

簡単に説明すると、「住宅ローン残高の1%を税金から減額するのか？」それとも「繰り上げ返済をおこない利息を減らしていくのか？」と言う事です。

金利の説明

お金を借りるには利息がつきものです。利息は、借入額に対して異なります。これを、金利と言います。毎月元金を返済していくため、元金が減っていけば支払う利息額は減っていきます。

また、「月利」と「年利」があり住宅ローンで目にする金利は年利表示です。

金利には3つのタイプがあります。あなたがどの金利に設定しているかでも返済方法を変えていきましょう。

• 変動金利型：半年毎に金利を見直す
• 固定金利選択型：当初数年間の金利が固定
• 全期間固定金利型：ずっと金利が変わらない
• 店頭金利：引き下げされていない本来の金利
• 適用金利：融資される実際の金利

住宅ローンの金利は、毎月第一営業日に発表されます。金利に応じて、以下の事を軸に返済方法を考えてみましょう。

金利が高い時は繰り上げ返済をする

金利が1%を超えていて、借入額が多い人は繰り上げ返済した方がお得です。特に、固定金利の場合は早めの繰り上げ返済が必要です。

金利が低い時は繰り上げ返済をしない

金利が1%に満たない場合は、住宅ローン控除を受けた方がお得です。控除期間が終わってから、まとめて繰り上げ返済しましょう。

４　繰り上げ返済するなら毎年５０万円？まとめて１５０万円？

住宅ローンの借り入れ額が3,000万円の人の例をみていきましょう。

金利：1%　借り入れ期間：35年

比べてみると、返済期間は変わりません。ただ、毎年50万円繰り上げ返済していた人はまとめて繰り上げ返済している人より3万円お得となりました。

このように、シミュレーションをしてみる事で金利差によっては借り換えの方がお得な場合もある事がわかります。より詳しく知りたい人はこちらの記事をお読み下さい。

５　住宅ローン控除は繰り上げ返済した方がお得なのか？　まとめ

繰り上げ返済した方がお得な人は以下のポイントとなりました。

• 1%の金利を超える人
• 借入期間が長い人
• 年収が低い人

このような人でなくとも、早めに住宅ローンを終わらせたい人は繰り上げ返済をしておきましょう。つまり、安心をお金で買うと言う事ですね。

また、住宅ローン控除についての疑問や質問などはあなたが住む住宅を管轄する税務署へお問い合わせしましょう。

国税庁URL：https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

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