住宅ローン控除を無駄にしない｜シミュレーションはこんなに大事だった！

今回は、住宅ローン控除で損・無駄をしない為に「シミュレーション」を使いどれくらいの還付金を受け取る事ができるのか計算していきます。

高評価の住宅ローン控除シュミレーターは、どのように使用するのでしょうか？

図解・早見表と共にわかりやすく説明します。このわかりやすい！が記事のポイントで、これを読んでおけば住宅の借り入れも不安なくおこなえるかと思います。

しかし、PC作業や何度も計算するのは面倒くさい！と思い方は一度、MIRAIMOのオンライン無料相談で一度ご相談ください。

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1. 住宅ローン控除の計算を知る前の基礎

還付申告をする事で、払い過ぎた税金が戻ってくる事を「住宅ローン控除」と言います。

住宅ローン控除額は、国の予算編成によって毎年更新されます。平成26年～平成31年までに住宅を購入した人は、1％の控除率となっており、年末のローン残高からこの1%分が給与所得が発生する人を対象に「還付」されます。

尚、住宅ローン控除が適用となるのは平成33年の12月31日までの入居者に限ります。

住宅ローン控除の上限・限度額・残高はいくら？

上限

住宅ローン控除の上限は、最大10年間となっています。もし申告を忘れた場合、遡る事5年間は住宅ローン控除を受ける事ができます。

ただ、注意するべきポイントは転勤・離婚などの場合です。このように生活環境が変わった場合は、住宅ローン控除を受けれない事もあるため以下の記事を参考にして下さい。

限度額

一般的な住宅の場合：1年間の最大控除額40万円（最大控除額400万円）

認定長期優良住宅：1年間の最大控除額50万円（最大控除額500万円）
※耐震性・耐久性・省エネなどの各要件をクリアした住宅

認定低炭素住宅：1年間の最大控除額50万円（最大控除額500万円）
※省エネルギー性の高い住宅

残高

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高により計算をおこないます。その為、残高が3000万円の人は30万円が上限となります。

例として、控除額が40万円だった場合、まず所得税から住宅ローン控除されます。その後、13,6500円を上限に住民税からも控除されます。控除しきれなかった分は、繰り越しする事ができません。以下の画像をご覧ください。

※あくまでも最大年間控除額が40万円な為、所得税によって住宅ローン控除額は異なります。

使うと便利！年収別の所得税・住民税早見表

住宅ローン控除は、税額から直接控除されます。つまり、控除額の年間の最高額は40万円だとしても、その年の所得税が０だった人は差し引く所得税が無いため住宅ローン控除は適用となりません。

あなたの所得税・住民税がいくらかを知りたい場合、前年の源泉徴収票と納税通知書を確認して頂ければOKです。

2. 住宅ローン控除の計算方法2選

計算方法は2つあります。一般的に使われているのがシミュレータです。

金利の変動・繰上返済・ローンへの分割など、細かい所まで計算できるため以下でご紹介しているサイトが人気となっています。

方法①：エクセルを使う

住宅ローン控除シミュレーションで調べると、個人でエクセルを使いシミュレーションしている人もいます。

http://hokenb.net/jl/excel-simulation

方法②：シミュレーターを使う

スマイティ

http://sumaity.com/mansion_new/loan/kouzyoSim/

みかローン

http://loan.mikage.to/

3. 住宅ローン控除を無駄にしない為の３つのポイント

金融機関のCMでよく耳にする「ご利用は計画的に」

これは本当に大切な事です。借入と返済のバランスが大切なのは誰もがわかる事です。ただ、住宅ローン控除が適用となる期間が設けられている間は、それを無駄にしては損です。以下のポイントをおさえておきましょう。

①団体信用生命保険に加入すると必ずしも頭金は必要じゃない！？

住宅ローンを組む際、団体信用生命保険に加入すると、加入者が亡くなった場合は頭金が返ってきません。ただ、ローンの支払い義務がなくなります。そう考えると、頭金分は繰り上げ返済で返した方がお得だと考える人がいます。

基本的に、ローンを組む際は年収の10倍は借り入れ可能です。限度額いっぱい借りて資金繰りをおこなう人もいる為、金利の事を考えるとやはり「シミュレーション」をしたうえで借り入れをしないと損をする事もあります。

②夫婦で共働きの場合はペアローン・連帯債務で借りる

住宅ローン控除を無駄なく使う為には、共働きの場合だとあまる事なく最大控除額の400万円を還付金として受け取る事ができます。

その際、住宅ローンの負担割合を決めておきましょう。
もし、奥様が妊娠で産休・育休をした場合は所得が減り住宅ローン控除を受けれなくなります。10年間の内にできるだけ還付金を受け取る為にも、負担割合は大切です。

③頭金を多くする？借り入れ額を多くする？無駄にせずお得となる場合

3つのポイントがあります。

①住宅ローン控除額以上に税金を納めている
②頭金分の金額を繰上げ返済できるようにしておく
③ローン関連費用の事も考えて借入額を決める

4. 住宅ローン控除の最大400万円が戻ってきた人とは？

住宅ローン控除は、借入額・給与所得が多い人ほど払い過ぎた税金が戻ってくる事になります。その為、最大400万円の控除を受ける事ができる人もいれば給与所得が０だった事でその年の住宅ローン控除を受けれなかった人もいます。

控除される最大400万円は、全部戻ってくるお金ではない事を理解しておきましょう。

銀行から借り入れをするときは、シミュレーションを使い「金利・借入額・借入年数」によって生活が苦しくならないかなどを計算してみましょう。

支払った税金が戻ってくるとは言え、毎年かかる費用として固定資産税が発生します。繰上げ返済も考慮しながら、収支のバランスを考えましょう。