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住宅ローンを借り換えしても住宅ローン控除が適用となる条件と注意点

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平成33年12月31日までとなった住宅ローン控除。終わってしまうなんていやだー!

今回は、住宅ローン控除が廃止となる前に検討すべきこと「借り換え」について知る事ができます。

例えば、「金利が高くて返済がきついから借り換えをしたい」「転勤による借り換えはどうしたらいい?」など、借り換えをする際の注意点を知っていれば、住宅ローンの返済方法が楽になると思います。

 

それでは見ていきましょう。借り換えをしたら住宅ローン控除はどうなってしまうのかを。

1. 借り換えとは?メリット・デメリット

住宅ローンの借り換えに制限はありません。ただ、審査に通らなければ借り換えをする事ができません。

審査に通った場合、借り換えをするとどのような事が「得」になり「損」するのでしょうか?

メリット

①金利が低い金融機関で借り換えをすると、返済額が約1万円もお得になる人がいます。
(ただし、諸費用を含めてもお得になる場合)

②固定金利と変動金利の変更が可能です。
金融機関によって売り出している金利タイプが違います。あなたの目的にあった借り換えができます。

③主婦に嬉しい特典付き!
例えばイオン銀行で借り換えをすると、イオンの系列店で買い物をした際5年間5%オフになる事からメリットに感じる層もいます。

デメリット

諸費用が再度かかる。
事務手数料・保証料・登記費用などがかかる為、借り換えをすると損をする人もいます。

②金利タイプはただ安いから借り換えるでは危険。
固定金利は変動金利よりも高い金利設定がなされています。ただ、変動金利は将来金利が上昇すれば返済が厳しくなるリスクも抱えているのです。

2. 借り換えをしたら住宅ローン控除はどうなる?

住宅ローン控除は認められません。ただ、以下の事を満たしている人は住宅ローン控除が適用となります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm
国税庁
から参照しています

2つの要件を満たせば住宅ローン控除は適用

住宅ローン返済のための借り入れかどうか

住宅ローンを返済する為の借り入れで、借り換えた住宅ローンの返済期間が10年を超えていればOKです。

住宅ローン控除の適用をクリアしているかどうか

住宅ローン控除を受ける年の所得が3,000万円以下であるなどの、基本的な条件をクリアしていればOKです。

3. 借り換えする際の5つの注意点

①年末に借り換えをする際に気をつけたいこと

住宅ローン控除は、年末時点での借り入れ残高によって控除される金額が決まります。

だいたい10月か11月になると金融機関から「年末残高証明書」が届き、年末調整の時期に間に合う仕組みになっているのです。

しかし、年末に借り換えをすると「年末残高証明書」が年末調整までに間に合いません。その場合、税務署へ行き確定申告が必要となります。

②住宅ローン控除される金額は借り換え後の金額によって変わる

住宅ローン残高が借り換えする前よりも、借り換えした後の金額が上回った場合は控除される金額に気をつけなければいけません。

どうして借り換え後に金額が上回ってしまったのか?

金融機関によっては、手数料を含めた金額を借入する事ができます。ただ、手数料は住宅を購入する資金とは別のものです。つまり、正確には以下の計算方法で割り出された金額が住宅ローン控除適用となります。

A×B÷C=住宅ローン控除額

A:借り換えした後の住宅ローン残高

B:借り換えする前の住宅ローン残高

C:借り換えした後の住宅ローン実行額

③損をせずに借り換えをするタイミング

心得ておく事は4つです。

  • 契約中の金利タイプが0.3%以上金利下げしている
  • 金利タイプが変動金利で、今後金利が上昇する場合
  • 転職する場合
  • 返済が苦しくなった場合

特に、毎月の返済が厳しい人は借り換えをした方がお得となる事もあります。

生活環境は突然変わるものです。転職・転勤する・離婚・収入が減ったなど、借り換えをしようと思った時に借り換えができない状況では意味がありません。

なので、審査に必要な条件を満たしているうちに借り換えを検討しましょう。

④つなぎ融資をしている場合の借り換え

つなぎ融資は住宅ローン控除の適用外です。また、つなぎ融資ができない銀行から住宅ローン借り入れした場合は他の銀行から借り入れするしかありません。

⑤保証料は戻ってこないお金として借り換えを検討する

住宅ローンを借り入れする際、返済ができなくなった時の為に保証料を支払います。

支払い方法は2つあり、金利に上乗せするのか・一括で支払うのかを選択する事ができます。

この保証料は、借り換えをしても戻ってくる事になっています。ただ、金融機関によっては返還される金額が年数によって異なり、35年ローンを組んだ場合5年経過後には50%となっています。

その為、保証料をあてにしなくても借り換え時の手数料を支払えるかを注意しましょう。

4. 特例!借り換えによって住宅ローン控除の対象ではなかった人が対象となる場合

例えば、住宅ローンの借り入れ期間が8年だった人も、借り換えによって返済期間が10年を超える場合は住宅ローン控除が適用となります。

適用となるには、以下の条件も必要です。

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5. 住宅ローン控除が借り換えに影響すること

借り換えをする際は、お得になるか損をするか?どちらも変わらない?などを考えて、

シミュレーションする事が大切です。金利や住宅ローン控除だけに視野を向けず、繰り上げ返済した方がお得な人もいるため、よく考えてから借り換えしましょう。

 

現在お悩みの解決策がこの記事を読んでもまだ残る場合は、繰り上げ返済についてもみておきましょう。

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