住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについて解説します!

現在の低金利の時代・・・「ローンを借り換えたい」というニーズは多いです。7~8年前は実質変動金利は低くても0.8%ほどでした。

しかし、今や0.5%を切っているケースもあります。

また、全期間固定金利も2%台半ばでしたが、今やそこから1%程度低い金利で提供している金融機関もあります。

そんな状況ですので、借り換えた方が良い人は多いものの、実際にどのくらい得をするのか?が分からない人も多いです。

現に、借り換え時には手数料がかかりますので、単純に「金利が下がるから借り換えた方が良い」というものではありません。

 

そこで今回は、住宅ローンを借り換えるときのメリット・デメリットについて解説していきます。

どのようなケースで借り換えるべきか?借り換えるときの費用はどのくらいかかるか?

などを具体的に解説するので、借り換えを検討している人はチェックしてみてください。

1. 住宅ローン借り換えのメリット4つ

では、まず住宅ローンを借り換えたときのメリットとして挙げられる、以下4点を解説します。

  1. 返済額を減らせる
  2. 金利タイプを変更することができる|変動金利・固定金利など
  3. 最新の団体信用生命保険に切り替えられることもある
  4. 金融機関によっては特典がある

①返済額を減らせる

住宅ローンを借り換えることで得られる最大のメリットは、返済額を減らせるという点でしょう。言い換えると、利子を含めた総返済額を圧縮できるということです。ただ、注意点としては借り換えした全てのケースで返済額を減らせるわけではないという点になります。

返済額が減らせる3つの条件

一般的に、総返済額を圧縮するためには、以下3つの条件をクリアしている必要があります。

  • 住宅ローンの残高が1,000万円以上
  • 残りの返済期間が10年以上
  • 借り換え前と借り換え後の金利差が年1%以上

ローン残高が1,000万円以上ないと、総返済額が減額したときのインパクトが小さいです。

また、返済期間が10年以上ないと、同じく返済額の減額度合いは低いでしょう。

さらに、金利差が1%ないと、借り換えする際の手数料の方が高くなる可能性が高いのです。

そのため、借り換えの際は上記3点を満たしているかを確認しましょう。

②金利タイプを変更することができる|変動金利・固定金利など

2つ目のメリットは、金利タイプを変更することができるという点です。

変動金利から固定金利や、固定金利から変動金利というように、現在選択している金利タイプと別の金利タイプを選ぶことが可能です。

金利上昇リスクを回避できる

特に、変動金利から固定金利を選択すると、今後の金利上昇リスクを回避できます。

たとえば、日本の情勢的に金利が上がりそうな状況で固定金利に切り替えれば、低金利のまま固定金利が組めます。

さらに、固定金利であれば今後いくら金利が上がろうが問題ないので、将来の収支計画を立てやすいというわけです。

③最新の団体信用生命保険に切り替えられることもある

団体信用生命保険(団信)とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに残債が補填される保険になります。

団信はどんどん進化しており、最近では「がんと診断した時点で残債を補填」や「生活習慣病で入院になった場合に残債を補填」など、手厚い団信も登場しています。

通常、借入期間中に団信の内容を変更することはできません。

しかし、住宅ローンを借り換えることで、手厚い団信に切り替えることも可能というわけです。

ローンを借り換える際は、この団信の切り替えを意識すると良いでしょう。

④金融機関によっては特典がある

金融機関によっては、たとえば以下のような特典があります。

  • 提携しているスーパーで割引
  • リフォームローンなどほかのローンの金利優遇
  • 無料で前項の手厚い団信が付保される

このような特典をお金に換算することは難しいですが、人によっては大きなメリットがあるでしょう。

そのため、「どのくらい総返済額が減るか?」という点だけでなく、金融機関ごとの特典もチェックして借り換え先は選びましょう。

2. 住宅ローン借り換えのデメリット4つ

一方、住宅ローンを借り換える際には、以下のデメリットもあります。

  1. 手数料などの諸費用が掛かる
  2. 借り換え前に審査がある
  3. 手続きには時間と手間が掛かる
  4. 金利タイプによってはリスクが生じる

①手数料などの諸費用が掛かる

大きなデメリットとしては、借り換え時の手数料など諸費用がかかるという点です。

前項で解説した借り換え時のメリットである「総返済額が下がる」の金額よりも、諸費用が高額であれば意味がありません。

そんな借り換え時の諸費用は、現在ローンを組んでいる金融機関、および借換先の金融機関によって異なります。

諸費用の目安はどれくらい?

諸費用の目安額は以下の通りで、50万円~100万円ほどになります。

契約書貼付印紙税 借入額1,000万円以上:2万円
借入額5,000万円以上:6万円
保証料 借りている額、返済期間により異なります
最大で「借入額×2%」ほど
融資事務手数料 3万円~10万円
もしくは借入額の1~2%ほど
繰上返済手数料 0円~10万円ほど
※1抵当権設定費用 借入額の0.1%~0.4%ほど

上記は借り換え先の金融機関に支払う諸費用であり、現在融資を受けている金融機関には一括返済手数料(数万円)を支払います。

また、抵当権の抹消費用として、1物件につき1,000円がかかります。詳細は借入先に確認しましょう。

②借り換え前に審査がある

借り換え先から融資を受けるので、当然ながらその金融機関からの審査があります。

現在のローンを組む時にも審査を受けたと思いますが、銀行によって審査項目は異なるので、現在の金融機関に通ったからといって借り換え先で審査に通るとは限りません。

ただ、どの金融機関も共通して主に以下の点を審査するので、そのことは覚えておきましょう。

  • 借入者のプロフィール(年齢、勤務先、勤続年数など)
  • 借入者の資金力(年収、自己資金額、勤務先の安定性、職種など)
  • 借入者の信用力(過去の延滞歴など)

返済能力をアピールしよう

前項で解説した審査項目の中で、最も重要だといわれているのが借入者の返済能力です。

要は、金融機関としては、「この人はきちんと返済出来る人か?」を審査するので、たとえばほかの借入がある場合などは審査にマイナスな要素になります。

たとえば、車のローンがあり、月々3万円の支払いがあるとします。その場合、金融機関は「毎月3万円、年間で36万円の支出がある」ことを加味して審査するので、なるべくローン残債を減らしておくのが望ましいです。

とにかく支出を減らし、返済能力がある点をアピールすることが、借り換えの審査に通る鍵となります。

③手続きには時間と手間が掛かる

また、借り換えの場合は2つの金融機関が関係してくるので、どうしても手間がかかってきます。

ケースバイケースではありますが、借り換え審査には2週間から1か月程度かかるので、この期間は少々忙しくなることを覚悟しておきましょう。

事前に必要な書類を聞いて用意しておくと時間は短縮できます。

④金利タイプによってはリスクが生じる

金利タイプは、大きく分けて以下3つに分類されます。

  • 変動金利
  • 全期間固定金利
  • 一部期間固定金利

変動金利は金利の変動で支払額が変わり、全期間固定金利は金利が変わりません。

一部期間固定金利は、「5年」などの決まった期間は固定で、その後は再度金利プランを組み直します。

金利は変動金利が最も低く、次に一部期間固定金利、さいごに全期間固定金利という順番です。

そのため、固定金利を組んでいる人は、金利が低い変動金利に切り替える人も多いでしょう。

しかし、そのままの金利であれば良いですが、金利が上昇すれば支払額も上昇するリスクがある点を加味して選択しましょう。

3. 迷った時は|シミュレーションでチェックしてみよう

実際に借り換えするかどうか迷ったときは、借り換えたことでどのくらいメリットがあるかをシミュレーションしてみましょう。

以下のシミュレーションは、2,800万円の借入を行い、借入期間35年、固定金利2.7%で組んでいる場合を想定しています。

この条件で返済していくと、5年後は残債2,537万円になるので、そのタイミングで金利1.6%の金融機関に借り換えしたときのシミュレーションです。

<借り換えシミュレーション>
現在の住宅ローン 借り換え後の住宅ローン
固定金利 2.7% 1.6%
残りの元金 約2,537万円 約2,537万円
利息 約1,531万円 約1,021万円
毎月の返済額 約10.3万円 約8.9万円
手数料など
諸費用の合計
約80万円
総返済額 約4,331万円 約3,821万円

このように、総返済額にして510万円の差があります。上記のように、仮に諸費用が80万円かかったとしても、十分借り換えることでメリットがある金額です。

4. 借り換えで失敗しないために|メリット・デメリットを踏まえてプランを選ぼう

このように、借り換えするときは手数料もかかりますし、金利プランが変わるとリスクが大きくなる場合もあります。

そのため、金利が低いから・・・という理由で借り換えするのは避け、きちんとメリット・デメリットを把握しましょう。

その上で、各金融機関を比較し、シミュレーションを行った上で借り換えるかどうかを判断するという流れです。

住宅ローンの金利比較は以下の記事を参考にしてください。

関連記事住宅ローンの金利の種類を推移を紹介|種類別に金利を比較ランキング!

2018.10.04

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