中古マンション売却の注意点を知りトラブルを防ぐ!図解と事例付き

マンションの売却は何回も経験する事ではありません。

だからこそ、
何をどうすれば高く売れるのか?
そのための注意点コツはあるのか
を今回は説明していきます。

事例もご紹介しているため、実際に起こりうる危険を回避するポイントとして参考になさって下さい。

1 中古マンション売却で大損をしないための注意点

 

中古マンション売却の流れは、このような形で進めていくのが最短最高額で売る為の方法です。この流れに沿って、それぞれの注意点を見て行きましょう。

注意点①:ポータルサイトであなたのマンションがいくらの相場かを把握しておかないと、安い価格で売り出す事になります。

注意点②:一括査定を行う事で、それぞれの業者にどんな販売力があるのかを比較する事ができます。そのため、売却経験者が必ず行う方法です。これを怠ると、安い価格で売り出す事になります。

注意点③:一括査定では、だいたいの物件相場しかわかりません。そのため、より具体的な売り出し価格を知りたい場合、訪問査定を行う必要があります。

注意点④:いよいよ、どの業者を使い売り出すかを決めます。売主と買主の交渉を進めていく大事な役割を果たすため、双方の意見をまとめるのが上手でどんな物件を今まで売買してきたかなども質問してから決めましょう。

注意点⑤:業者選定が済んだら、次は媒介契約の種類を決めます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、契約の種類を間違えるとあなたのマンションは売れ残る事になります。一般的には「専任媒介契約」を結ぶ事が適切な方法と言えます。

 

注意点⑥:あなたのマンションがどのような形で売りに出されているかを確認しておきましょう。広告の出し方が間違っていると、いつまでたっても売れず、最終的には買取してもらう事でしか売る事ができなくなります。

注意点⑦:あなたのマンションを気に入り内覧の申し込みが入ります。その際は、もう売りに出している物件なので買主が住みたいと思う部屋にしておきましょう。また、なるべく質問された事には答えられるようにしておきましょう。あなたの対応がよくないが為にマンションが売れなくなる可能性もあります。

注意点⑧:リノベーションをする・しないでマンションの価値を上げる人もいます。ただ、どんな家に住みたいかは買主によって違います。基本的な事として、部屋の壁を綺麗にしておくなどのレベルでOKです。

注意点⑨:おめでうございます!やっと契約の申し込みが入りました。しかしここからが大変です。契約には規約がたくさん。引き渡しをいつにするか等も、決める必要があります。ローンの残債がある場合、早めに済ませておきましょう。

注意点⑩:必要書類を用意しておく事が、最短で売却する方法です。特に、共有名義の人は委任状などが必要です。早めに準備しておきましょう。

注意点⑪:売買契約は、仲介業者立ち合いの元おこないます。しかし、買主・売主がなんらかの理由で契約できない場合もあります。その為、キャンセルする・しない場合は、「手付解除ができなくなる時期」「住宅ローン特約」「買い替え特約」について把握しておきましょう。

注意点⑫:不動産の登記を売主から買主へ移します。その際、トラブルを防ぐ為にも同時履行を行いましょう。

注意点⑬:部屋の引き渡しまでに、鍵の交換を済ませておきましょう。また、引き渡しまでに災害などの問題があった場合、売主は「危険負担」を負う事になります。

注意点⑭:売却完了!ただ、クレームやトラブルがあった場合は「瑕疵担保責任」を負う事になります。

注意点の説明で出てきた「危険負担」「瑕疵担保責任」「同時履行は、事例で詳しく載せています。

売り方と流れを詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

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2017.10.04

2 よくあるトラブルや失敗事例4選

こんな時はどうしたらいいの?」買主も売主もこんなのあり?なケースが存在します。

引き渡し後、設備環境の不具合があるとクレームが入ったケース

雨漏り給湯器の不具合付いていたエアコンや照明器具が無いなど、買主からの設備環境に関するクレームやトラブルがあった場合、契約内容によって期間を定めたうえで、売主が修繕の義務を負います。これを、「瑕疵担保責任」と言います。

一般的には、引き渡しから2~3ヶ月間「瑕疵担保責任を負う事になります。
(リノベーション済みの場合、瑕疵担保責任を負う事が無い事もあります。)

また、エアコンや照明器具などは契約前の重要事項説明で買主と確認をとっておきましょう。例えば、付帯設備一覧表を作るなどして、いらない物は処分しておく事がマナーです。

災害が起こり引き渡しができなくなってしまったケース

契約から引き渡しまでに2週間~1ヶ月程度かかります。そのため、もしも地震や災害で契約時の状態で引き渡しができなくなった場合、契約が成立している以上買主は代金を支払い、売主は契約時の状態に修復して引き渡す義務を負います。これを、「危険負担」と言います。

ただ、修復ができない場合、買主は契約を解除できます。

小切手にするんじゃなかった!成約金をもらえなかったケース

マンションの売買代金小切手手形で支払う契約を結びましたが、買主は期日が来て換金しようとしたら売主が不渡りで代金をもらえなかったという手口が実際に起こっています。

不渡りになったらただの紙切れです。「マンションの支払い方法は現金で」とお願いしましょう。
(外国人購入者の場合、小切手の支払いが一般的だと言う事もあるため、支払いを先に行い換金ができた後に登記を移転するようにしましょう。)

 

・詐欺にあって泣き寝入りしたケース

通常、契約の際は代金決済が終わった後に登記移転マンションの引き渡しを行います。しかし、登記移転だけ先に済ませ、その登記を使って他人に転売、またはそのまま姿を消すという詐欺が実際に起こっています。

この場合、マンションの売買取引は解除となります。ただ、すでに転売されている場合は登記を取り戻すのは困難な為、売主は泣き寝入りになってしまう可能性があります。

このような事を防ぐため、「同時履行」を行いましょう。
(代金決済と登記の移転を同時に行う事)

・囲い込みって何?両手仲介の罠にはまったケース

仲介業者は、仲介手数料を頂く事で儲けを出しています。
不動産業界では、本来「片手仲介」と「両手仲介」があり、買主と売主の双方から手数料を頂く事が出来る両手仲介は業者にとって得です。その為、買主側に仲介業者がつくまえに売ってしまおうと安値で売りに出す傾向があります。

あまりにも大幅な値下げを「そのタイミングで!?」と思う場合は、注意が必要です。

3 あなたにできる失敗や損失を防げるポイント

よく知らないから任せるわ!」その安易な考えが、失敗を生み損失を起こします。

特に、仲介業者がどのような方法でマンションを売り出し買主を見つけるかが大切です。
つまり、「何も知らないから相場よりも安く売ってしまおう!」となる訳です。

レインズに登録されている物件数はこれからも増加していくでしょう。あなたのマンションが売れ残ってしまう前に、今回の注意点事例をよく覚えておきましょう。

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