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中古マンション売却時の7つの注意点とは?|準備から引き渡しまでの流れを解説

中古マンションの売却には、様々な理由があるでしょう。

「家族が増えたので広いマンションに住み替えたい」

「投資物件の出口戦略としての売却を検討している」

「急な物入りで物件を現金化しなければならない」などなど…。

しかし、いずれのケースも「少しでも有利に売却したい」というところは同じでしょう。

 

実は、中古マンションの売却に欠かすことのできない注意点があるのです。

あらかじめ確認しておけば、有利に売却する可能性が拡がります。

 

そこで、今回は中古マンション売却時の7つの注意点と準備から引渡しまでの流れについてご紹介しましょう。

さらに、注意点へはどのように対応すればよいのかも解説します。

中古マンション売却の「コツ」なので参考にしてください。

1. 中古マンション売却時の注意点7つ

中古マンションを売却する時には、注意しなければならないポイントがあります。

注意点と併せて解決策や売却のコツをご紹介しましょう。

①査定は複数業者に頼む

「不動産一括査定」を利用しましょう。

インターネットを調べると出てくる不動産一括査定サイトでは、複数の業者に一括で査定を依頼することが可能です。

複数社の査定額を比べることで、それぞれの業者の販売力を見極めることができます。

一括査定は、物件を適正価格で売却するために欠かせない査定方法です。

信頼できる不動産会社を見つけよう

売却が成功するかどうかは、仲介する不動産業者の力量により大きく左右されます。

不動産業者には、物件の種類により売却の得手不得手があるのです。

売却には、信頼できる不動産業者を見つけることからスタートしなければなりません。

②自分でも相場を確認しておく

不動産ポータルサイトなどを利用して、あらかじめ自分でもマンションの価格相場を把握しておいてください。

相場を知ることで、不動産業者の査定した価格が適正かどうかの判断も可能になります。

③物件は客観的に評価を

売出し価格は高ければ良いというものではありません。

物件の価格は客観的に評価してください。

価格設定では、周辺の同じような物件と比較して相場を確認することが大切です。

売れ残ると、必要以上に価格を下げることにもなりかねません。

入居用と投資用は視点が違う

入居用と投資用では、購入者の視点が異なります。

自宅として購入するのであればその人のみに便利な環境であれば問題ないですが、投資用であれば様々な人に適応する環境でなければなりません。

④内覧対応はしっかりと行う

購入希望者は「お客さま」として対応してください。

売却のためには、第一印象がとても重要です。

清掃や消臭はもちろんのこと、内覧者からの質問内容を想定して、あらかじめ答えを用意しておけばスムーズな対応につながるでしょう。

重要事項は隠さず伝える

買主が購入後に物件の不具合に気が付けば、売主の責任で修理しなければなりません。

物件に不具合があれば、売主は「瑕疵担保」という責任を負います。

したがって、雨漏りがするなどの重要事項は隠さずに伝えなければならないのです。

⑤住み替えの場合はタイミングを見計らう

住み替えの場合には、古い物件を売却してから新しい物件を購入するパターンと、新しい物件を購入してから古い物件を売却するパターンがあります。

それぞれのメリットとデメリットを把握してから売買のタイミングを見計らう必要があるのです。

スケジュールは余裕を持って

新しい物件の購入を先行してしまうと短期間のうちに古い物件を売却しなければならないので売却価格低下に陥ることがあります。

スケジュールに余裕を持たせておけば、購入先行でも売却先行でも有利な選択が可能になるのです。

⑥ローン残債がある場合

ローン残債があってもマンションの売却はできます。

なぜならローンの返済ができない時の担保である「抵当権」が設定されていると売却できないのですが、売却代金で残債を完済するので「抵当権」を抹消できるからです。

金融機関への事前相談がおすすめ

売却代金では残債を完済できない場合もあるでしょう。

たとえば、買い替えを検討しているのであれば、不足分を新しく購入する物件のローンに上乗せして「買い替えローン」とすることもできます。

あらかじめ金融機関に相談しておきましょう。

⑦諸費用や税金を把握しておく

マンションを売却すればお金が入ってくるだけではありません。出ていくお金もあるのです。

売却時にかかる諸費用は必ず確認しておきましょう。

諸費用 税金
  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • ローン返済の手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

譲渡損失が出た場合も確定申告で損益通算を

譲渡所得税と住民税は、売却により利益が出た時に支払う税金です。

しかし、売却により損失を受けることもあります。

損失があれば、確定申告で損益通算により事業所得や給与所得を減らすことができるので節税が可能です。

2. 引き渡しまでの流れを把握して売却をスムーズに

「時は金なり」というように、スムーズに売却することは大切なポイントです。

引き渡しまでの流れを把握しておきましょう。

①下準備を行う

マンション売却を成功させるためには下準備が大切です。

まずは情報収集として、売却したい物件がいくらくらいで売れるのかを不動産ポータルサイトなどで確認しましょう。

②査定を頼む

マンション価格を査定するときには、複数の不動産業者に依頼して比較してください。

インターネットの一括査定サイトを利用すると効率的かつ効果的に査定できます。

③媒介契約を締結

仲介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約があります。

専任であれば他の業者に重ねて依頼することはできませんが、丁寧に仲介してくれるので信頼できる業者であればおすすめです。

④売却に向けて活動する

売却に向けた活動として売出し価格の設定があります。

周辺相場を考慮することが早期売却のコツです。また、物件の清掃や消臭など内覧の準備もしておきましょう。

⑤契約・引き渡しを行う

売主と買主が条件に合意すれば契約成立です。

物件引き渡しなどの手続きやローン残債の清算、抵当権の抹消登記などを終えてマンション売却が完了します。

3. 中古マンションを売る前に読む! おすすめ本を紹介

マンション売却を成功させるためには、最低限押さえておきたい知識があります。

そこで、売却に必要なノウハウの書かれた書籍をご紹介しましょう。

プロだけが知っているマンションを高く売る方法 マンション高額売却術

中古マンションの売買を専門に取り扱う株式会社ハウスマートの代表、針山昌幸さんが著者。

中古マンションの売買サイト、カウル(https://kawlu.com/market)の運営会社です。

  • マンション売却の「ウソ」を見抜く方法
  • マンション売却の流れ
  • マンション売却で抑えておくべきポイント

など中古マンション売却のノウハウを身に着けられるでしょう。

不動産神話崩壊!こんな時代だから知っておきたい‐中古マンション売却必携バイブル

日本で初めて「マンション売却専門」の仲介サービスをスタートさせた田中徹也さんが著者。

大震災後に変わったマンション投資の出口戦略が、初心者でも分かりやすく、「一目でわかる」ように解説されています。

マンションは10年で買い替えなさい

スタイルアクト株式会社の代表で著者の沖有人さんは新しい住宅の戦略として「10年の住み替え」を提案しています。

お金を生むマンションとはといった基本的なところから、

  • 分譲マンションの真実
  • 現代の住み替えタイミング
  • 自宅マンションを「資産」に換える方法
  • ローンの払い方・破産しない売り方

など、自宅マンション売却に関するノウハウを得られる本です。

4. 中古マンション売却で失敗しないために注意点を押さえておこう

中古マンションの売却を成功させるためには、入念な準備やスケジュール管理などが欠かせません。

今回ご紹介した売却時の注意ポイントを押さえておけば、売却で失敗するようなことはなくなるでしょう。

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