不動産投資で台風被害を受けるリスクを回避するための方法5つを紹介

不動産投資を検討している場合、あらゆるリスクについて考えなければいけません。

空室リスクや価格下落リスク、金利上昇リスクなどありますが災害によるリスクも考えるべきです。

今回は災害の中でも台風リスクをピックアップします。

 

近年、日本では大型台風の上陸が多くなり、広い地域で被害を受けています。

よって不動産投資をする上でも台風に関するリスク回避は学ぶべき。

台風被害のリスク回避方法や、台風被害を受けにくい地域や物件の見つけ方、台風被害に遭ってしまったときの対処法などを解説します。

1. 不動産投資で台風被害を受けるリスクを回避する方法5つ

日本で不動産投資をする上で念頭に置いておきたいリスクの一つに台風があります。

台風被害を受けてしまうことで不動産投資が不利になるので注意が必要。

そんな台風によるリスクを回避する方法が5つありますので見ていきましょう。

①台風リスクを受けにくい物件を選ぶ

そもそもにして台風が直撃しない地域は日本にはあまりありませんが、物件選びの段階で台風リスクを受けにくい物件を探すことは可能。

たとえば強い台風が来た場合には床下浸水や床上浸水の可能性が出てきます。

地域差もありますがマンションの1階は台風被害を受ける可能性が高いと言えるでしょう。

区分マンションなら2階以上で川沿いは避ける

つまり、2階以上の物件を選ぶことが一つとなります。

 

次に川に近くない場所が挙げられます。

川が氾濫してしまうと損害が出てしまう可能性が出るためです。

国土交通省が発表しているハザードマップを確認することで被害が発生しやすい地域を知ることができるので購入時の事前確認として必ず確認しましょう。

②火災・住宅総合保険に加入する

台風は水害だけではなく強風による被害にも注意が必要です。

強風の影響による火災や設備破損は十分に考えられるため、火災・住宅総合保険に加入することで万が一の負担が軽減します。

支出となってしまいますが安心して不動産経営するためにも加入するとよいでしょう。

③保険の不足分は特約でカバーする

保険は全ての被害をカバーするものではありません。

しかし、特約（通常の保険内容とは別に条件の追加や削除ができること）を付けることで不足分をカバーすることが可能です。

狙っている地域や物件の特性から必要な特約をつけましょう。

④投資物件の破損個所を修繕しておく

台風の被害以外でも投資物件の設備が破損してしまうことも。

ちょっとくらいの破損なら問題ないと思っていても、いざ台風が来ると更なる破損へと繋がります。

破損個所が出てきた場合は修繕しておくことで、台風が来た時でも思わぬ被害を回避することが可能です。

⑤災害対策の工事を行う

狙っている物件でも災害対策がされていないものもあるでしょう。

そんな時は災害対策の工事を行うのがベスト。

水害や強風によるガラスの破損などさまざまなことが台風の被害で考えられます。

災害対策工事を行うことでリスクを回避することが重要です。

2. 台風被害を受けにくい投資用物件の選び方

 

投資物件の台風被害を回避するための準備を行うのも大事ですが、

台風被害を受けにくい物件を選ぶことも重要ではないでしょうか。

どんな物件が台風被害を受けにくいのか見ていきましょう。

海抜が高い場所にある物件

水の被害が受けにくいのは基本的に海抜が高い場所です。

狙っている物件の海抜が何メートルなのか調べるとよいでしょう。

国土交通省のHPでは日本全国の海抜をチェックできるので調査してみてください。

一般的には10ｍ以下で水害が発生しやすいとされているので、海抜を基準に選んでみるとよいでしょう。

高床式になっている物件

高床式とは実際の地面よりも床を高くするように構造されたもの。

柱などを使って床を高くするので水害のリスクが軽減されます。

狙っている物件が高床式であるかは物件情報に載っていますし、仮に載っていない場合は確認するとよいでしょう。

河川近くの地域は避ける

水害が起こりやすいのは河川近くです。

強烈な台風により水位があがり、川が氾濫し近辺の家が浸水被害を受けてしまいます。

台風が来るのは日本に住んでいるうえで仕方ありません。

可能な限り被害が出ないような地域を選びましょう。

国や地方自治体が公開している情報の確認

国や地方自治体は災害が起こった際にどのような行動をすべきかをHPで公開しています。

その一つにハザードマップがありますので見ていきましょう。

ハザードマップ

ハザードマップは洪水や津波、土砂災害などの自然災害が起きる危険性を表した地図です。

災害が起こった場合にどう行動すべきか？どんな災害が予想されるのかを知ることができるので狙っている物件の地域を確認しましょう。

各都道府県や市町村でハザードマップを公開しています。

ハザードマップポータルサイト

仮に地域のハザードマップを見つけることができなかったら国土交通省のハザードマップポータルサイトを利用しましょう。

インターネットで検索をすればすぐ出てきます。

調べたい地域を指定することで簡単に情報を得られますので試してみてください。

3. 不動産投資の台風被害事例を紹介

近年の台風被害を例にしてどんなことが起こったのか見ていきましょう。

武蔵小杉が台風被害を受けて売却を考えている人が増加！？

武蔵小杉と言えば住みたい街人気ランキングに常に上位にいるほどの有名な街です。

しかし、昨年の台風19号による多摩川の氾濫の影響で想像以上の水害にあってしまいました。

武蔵小杉はタワーマンションが多い地域であり、災害に強いというイメージがあります。

しかし、いくら地震に強くても、浸水被害は免れません。

 

近年は台風が関東に直撃する回数も増えてきており、台風19号の被害を受けてか武蔵小杉から離れる人も出たほどです。

これは不動産投資をする人の中にも大きいダメージを受けてしまいます。

需要が低くなれば供給側も売却を考えるのは当然でしょう。

4. 台風被害で補償を受けられるケースと受けられないケース

台風による被害を受けた時に保証を受けられるケースと受けられないケースが存在します。

それぞれどんなケースなのか見ていきましょう。

台風での損害で補償を受けることが出来るケース

火災保険に加入しており、水災・風災・落雷の保証がある前提になりますが下記表の通りとなります。

損害内容	適用される補償
台風の強烈な風により扉が損壊	風災の適用内
台風によって床上浸水が発生	水災の適用内
台風の風で飛来物にあたりケガをした	風災の適用内
屋根が壊れたことによる水害	水災ではなく風災となる
落雷により設備や家電製品が壊れた	落雷補償の適用内

台風での損害で補償を受けることが出来ないケース

火災保険に加入していたとしても台風による損害で補償を受けられないケースが下記となります。

損害内容	補償を受けられない理由
サッシ・換気扇のダクト・通気口などから雨水が入り室内が水浸しに	被害程度にもよるが水浸し程度では適用外。
台風により車が水没	火災保険の適用外。自動車保険となる。
地滑りが発生して家が沈下もしくは傾斜した	地滑りはあくまでも土砂が家に入っておらず、沈下もしくは傾斜した状態である場合、 家の被害ではなく土地の被害のため、火災保険の適用外。

5. 不動産投資において台風被害に遭ってしまった場合にやっておくべきこと

台風被害に遭ってしまった場合の対応をまとめましたので見ていきましょう。

投資物件の被害状況の確認

何よりも大事なのは被害状況の確認です。

こちらを冷静に行わないと何をすればよいのかわからなくなります。

状況を確認したらまずやるべきことが証拠を保持しておくことです。

投資物件の被害箇所の証拠写真を撮っておく

補償を受けられるかどうかを判断するのは保険会社となります。

台風が発生してから時間が経つと、台風被害なのか他の要因なのか分かりづらくなるため、

台風による被害であることがわかるように被害個所の証拠写真を撮っておきましょう。

賃借人の安全確認

台風による被害が発生した際に賃借人が無事であるかの確認も必須です。

ケガはないか？部屋は損傷していないか？安全な状態であるか？を確認しましょう。

不動産管理会社・損害保険会社に連絡

実際に被害が発生したら不動産管理会社や損害保険会社に連絡をしましょう。

それぞれに被害時における対処をスムーズに行ってくれます。

基本的にはそれぞれの会社の担当の方と密に連絡を取り、必要なことを一つずつ対処してください。

投資物件の大掃除

台風が過ぎたら物件の大掃除をしましょう。

台風によって思わぬ部分がダメージを受けている可能性が高いためです。

特に下記の項目はチェックして掃除を行いましょう。

排水管などの水回りのゴミ掃除

排水管などの水回りの掃除は重要です。

台風によって詰まってしまっている可能性があるためです。

近年は台風以外にもゲリラ豪雨が発生しやすく、排水管などの水回りのゴミ掃除をしないと思わぬ被害を発生させてしまうかもしれません。

念入りに対応しましょう。

物件の金属部分を拭く

金属は水によって濡れてしまい放置しておくと錆の原因になります。

台風の水は塩分を含まれている可能性があり、錆が起こりやすいです。

錆は腐食の原因であり、放っておくと水の濁りや設備の故障にもつながります。

台風が過ぎた後に物件の金属部分を拭くようにしましょう。

6. 不動産投資をするうえで加入しておくと役に立つ特約

不動産投資をするうえで特約をつけることは転ばぬ先の杖になります。

加入しておくと役に立つ特約を見ていきましょう。

家賃収入特約

家賃収入特約とは火災保険の適用内に起こった被害により、賃借人が済めなくなった場合に発生する特約です。

賃借人が住めない状態では家賃は発生しません。

しかし、家賃収入特約があれば仮に賃借人が住めなくなっても家賃を補償してくれます。

施設賠償責任特約

賃借人が台風の影響でケガをした場合、基本的に賃借人自身が契約している保険の範囲内で補償を得られます。

しかし、設備の状態が不適切であったためにケガをした場合は賠償責任が問われます。

そんな時に施設賠償責任特約があると補償を受けることが可能です。

この特約は自然災害によるせいでなくても適用されるので便利な特約の一つと言えるでしょう。

7. 台風リスクは事前対策しておくことで防ぐことが可能に！

台風は年々、被害が大きくなっている傾向にあり不動産投資をする上でも念頭に置くべきです。

今回はそんな台風リスクについて解説しました。

事前対策をすること、冷静な対応をすることが大事です。

これらを行えば最小限の被害で済みますし、安定した不動産経営が可能となるでしょう。

 

しかし、台風リスクだけでなく不動産投資におけるリスクはさまざまです。

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