不動産投資の金利上昇リスクと対策方法4つを徹底解説！｜メリットデメリットはある？

現在は超低金利の時代で、銀行にお金を預けておいても利息はほとんどつきません。

そこで、資産を形成するために、不動産投資を行おうと考える人が多くなっています。

しかし今後は、金利が上昇する可能性が高いと言われ、不動産投資を行ってきた人は利益が少なくなり、最悪の場合には赤字になるリスクも想定されます。

不動産投資において金利は1％でも変わってしまうと収支に大きく影響するもの。

でも、きちんとリスク対策を練っておけば金利上昇によって損をしてしまうことを免れることができます。

当記事では、金利上昇が不動産投資に与える影響および金利上昇リスクの回避策を中心に解説しましょう。

1. 不動産投資における金利上昇リスクとは

不動産投資をするのに全額現金で賄う人はまれで、一般的には金融機関から借り入れを行い、物件を購入します。

金融機関で借り入れをする際に、変動金利を選んだ場合、日銀が政策金利を上げれば、返済総額が大きく増加してしまうというリスクが。

上記が不動産投資における金利上昇リスクです。

 

特に利回りの低い物件を購入した場合には、利益が出にくくなり、諸経費を考えると赤字になってしまう場合もあるでしょう。

また、多額の融資を受けた人は、利息が増加して返済が不可能になり、最悪の場合にはせっかく手に入れた不動産物件を手放さなければならないことも…。

2. 不動産投資の金利上昇リスク対策方法4つ

不動産投資で金利が上がってしまうと、返済計画に狂いが生じ、不動産経営にも大きな影響が出ます。

金利上昇リスクに備えて、安全に不動産投資をしたいですよね。

そこで、金利上昇リスクを抑えるための対策方法を4つご紹介しましょう。

①物件購入前にシミュレーションをする

不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合には、自己資金や借入金額を基に、毎月の収入や返済額・利回りなどをシミュレーションすることが大事です。

利回りは、年間家賃収入を物件価格で割っただけの「表面利回り」ではなく、管理費や経費・空室などを考慮した「実質利回り」の方がより正確な指標となります。

変動金利の場合は、ずっと同じ金利が続くことはありませんので、金利の幅をもってシミュレーションを行いましょう。

シミュレーションをしておけば、金利上昇が発生しても慌てることなく対処することができます。

②借入時に固定金利ローンを選択する

不動産投資において、金利上昇リスクを0にすることができる方法が「固定金利」を選択すること。

金利上昇が発生した場合には、返済額増加を回避できるので、できれば固定金利を選択する方が安心できます。

 

変動金利は半年ごとに見直しが行われ、5年に一度返済額が変更になりますが、固定金利は金利が常に一定でローンの返済が終わるまで変わることはありません。

したがって固定金利は、変動金利と比べると金利は少し高いですが、金利の変動がないので収支計画を立てる上で大きなメリットと言えるでしょう。

なお不動産投資ローンを組む場合、固定金利を扱っていない金融機関もありますので、あらかじめ考慮しておきましょう。

③低金利で融資してくれる金融機関を探す

融資を受ける際には、低金利で貸し出してくれる金融機関を選べば、総返済額を抑えることができます。

ローンを組むことのできる金融機関には以下の種類があります。

• 都市銀行
• 地方銀行
• 信用金庫
• ノンバンク
• 政府系金融機関

一般的に、金利の低さは、日本政策金融金庫＜都市銀行＜地方銀行および信用金庫＜ノンバンクの順ですが、年収によっては融資を受けられない場合も。

④金利上昇が起きた場合のシナリオをたてる

不動産投資ローンを組む時には、金利上昇リスクが起きた際にどのように対処するか、あらかじめシナリオを立てておくことも重要です。

不動産物件を購入する際には、自己資金を全額つぎ込むのではなく、金利が上昇しても対処できるように余裕資金を持っておきましょう。

また、余裕資金で繰り上げ返済をすれば、毎月の返済額を増やすことなく返済を続けることもできます。

3. 不動産投資の金利上昇リスク対策によるメリットとデメリット

金利が上昇すれば返済総額が増えるので不動産投資にとって良いことではありませんが、金利上昇リスク対策をすることによるメリットはあります。

また反対に対策を打つために発生するデメリットもあります。

金利上昇リスク対策をするメリット

金利上昇リスクの有効な対策としては、手元に余裕資金があれば、繰り上げ返済を行うことです。

繰り上げ返済をすることによるメリットがあります。

借入金を減らすことが出来る

毎月の返済とは別に借入金の一部または全額を返済することを繰り上げ返済と言いますが、これを行えば、元金を減らすことができます。

元金が少なくなれば、返済残高も減少し金利上昇の影響を最小限に抑えることが可能に。

利息を抑えることが出来る

繰り上げ返済をすることにより、返済金は元本部分に充当されるので、利息も減らすことができます。

金利上昇リスク対策をするデメリット

金利上昇リスク対策として、繰り上げ返済を行うことによるデメリットもご紹介します。

多額の費用を用意する必要がある

繰り上げ返済を行うには、多額の資金が必要になります。

お金がないのに無理な繰り上げ返済を行うと、運転資金に支障をきたすだけでなく、生活費に影響する場合も。

したがって、あらかじめ余裕資金を保持しておくことが大事です。

他のリスクに対応できなくなる

不動産投資には、金利上昇リスクだけでなく、空室リスクや家賃滞納リスク・家賃下落リスク・天災リスクなどさまざまなリスクが。

繰り上げ返済を行うことにより資金に余裕がなくなり、ほかのリスクに対応できなくなる場合もあり得ます。

4. 不動産投資で金利上昇が起きた場合に対処できるようにするには

実際に不動産投資をしていて、金利上昇リスクが現実となってしまった場合に、どのように対処したらよいのか解説します。

金利上昇が発生しても対処できる物件を探す

不動産投資では優良物件を購入すれば、金利上昇リスクをはじめさまざまなリスクに対応することが可能。

都心へアクセスが良い、駅へ近いなどの条件の良い物件であれば、例えば家賃を値上げしても空室リスクは少ないでしょう。

金利を支払えるキャッシュフローを用意する

不動産投資を行う際に、自己資金の大半を頭金につぎ込むと、金利上昇リスクが発生した場合に返済ができなくなる可能性があります。

物件を購入するときにはきちんと収支シミュレーションを行い、いざという時に備えて余裕資金を持つようにしましょう。

高利回り物件への買い替え

金利が上昇するとローンの支払いが増え利益が出にくくなります。

不動産投資では利益の出やすい高利回り物件を探し、買い替えを行うのも対策の一つとなります。

5. 金利上昇リスクは回避できる！収益を得ることが出来る事業計画を立てることが重要

不動産投資を行う時には、あらかじめきちんと事業計画を立てるようにしてください。

金利上昇リスクが発生しても、収益が出るシミュレーションを行っておけば、難しい局面も乗り越えられることでしょう。

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