不動産投資での金利交渉を有利に進める方法や見直し効果とは｜実例を交えて解説！

不動産投資をする上で、物件購入にかかる費用を抑えることは不動産経営を左右する非常に重要なことです。

物件価格に関わる部分で大きな影響を及ぼすのが、ローンの「金利」。

金利は毎月のローン金額に反映されるもので、ローン完済まで金利が発生します。

金融機関側から、金利を低くしてくれる話をしてくることはないので待っていてはダメです。

今回は金利の交渉を有利に進めるポイントをご紹介します。

1. 金融機関との金利交渉は可能

金利を下げてもらうためには、自身で金融機関との交渉が必要です。

ただ「金利を下げてください」では、金融機関も交渉には応じてくれません。

金利交渉は、貸主である金融機関にも何かしらのメリットがないとなかなか難しいでしょう。

 

金利交渉を成功させるには、事前に準備をしておくことも必要で、交渉の結果を大きく変えるポイントとなります。

交渉を成功させるための、事前準備を覚えておきましょう。

金融機関と金利交渉をすることで得られる効果

金利交渉をして少しでもうまくいった場合には、不動産経営の状況が変わります。

金利はローンが完済するまで続くことであり、毎月の支払いに影響が大きいです。

金利交渉をして、ローンの総返済額を少なくすることができます。

金融機関側から金利交渉はしてこない

金融機関は金利が大事な収入源となるため、できる限り高い金利でローンを組んでもらいたいと思っています。

そのため、金融機関側から金利交渉について話してくることは一切ありません。

借入額に対して、決まった金利プランに当てはめて提示されるのが一般的です。

金利交渉は難しい現状

現在の金利は、日銀によるマイナス金利の影響で、超低金利状態が続いています。

ただでさえ以前より低い金利から、さらに金利の交渉は難しいとされる現状です。

金融機関で決められた一定の金利水準から下げることは、一担当者の裁量では難しいでしょう。

金利交渉を成功させるには金融機関のメリットも提案しよう

金融機関側としても金利交渉に応じるには、それなりの理由がないといけません。

交渉を成功させるために、金融機関にメリットとなるようなことを提案することが重要です。

金融機関も、ローンの借入を契約してくれれば売上に繋がるため、メリットさえあれば全く交渉に応じないということはないでしょう。

2. 金融機関との金利交渉を有利に進めるための方法

金融機関との金利交渉を成功させるには、有利に進めることが大切です。

有利に交渉を進めるためにはいくつかのポイントがあり、金融機関にメリットを与えることが重要。

有利に金利交渉を進める方法をご紹介します。

みなし資金を含んだ保有資産を提示する

金融機関は安心材料が高いと、低金利でローンを組んでもリスクはないと判断します。

みなし資金を含んだ保有資産を提示することは、金融機関にとって魅力的なポイント。

有利な金利交渉を進めるために、金融機関にとってメリットと言えるでしょう。

他行に預けている預金を移動させる

金融機関は、金利の収入源以外にも預金額も経営上必要となる大きなポイントです。

多額の預金額や毎月の給与振り込みを他行の口座に預けている場合は、

金利交渉をする金融機関の口座に預金を移動させることで金融機関に魅力的なメリットになります。

金利引き下げに加えて他の金融取引を提案する

他行の金利プランを伝えて、金利交渉の比較材料にすることも有効的です。

金融機関にとって借り換えは嫌なことなので、できる限り残ってもらいたいと交渉に歩みよってくれる可能性があります。

 

但し、他から提案があるとはいえ、横柄な交渉の仕方は禁物です。

「他行から〇％の金利提案がきているが、なるべくこちらの銀行にお世話になりたいと思っているので、なんとか金利の引き下げを考えてもらえないか」

というように物腰柔らかく交渉する方が無難。

また他行からの金利提案の嘘をつくことも、プロにはバレることもあるので止めておきましょう。

9月・3月の期末月を狙って交渉する

金融機関の大半が9月と3月を期末月として、融資額を気にするところもあります。

他行からの有利な金利プランの交渉も、この時期にすると効果的。

 

金融機関の担当者も、期末月に残高が落ちてしまうことは成績に関わることがあるため避けたいところです。

通常の月に交渉するより期末月に、こちらの意向に合わせてくれる可能性が高くなるでしょう。

不動産投資に関する実績を積む

不動産投資の実績があることは、金融機関への安心材料となります。

ローンを組んで、しっかりと返済している実績は大切です。

金融機関もリスクが低いものと判断し、金利の交渉に乗ってもローンを組んでもらいたいという流れになるでしょう。

3. 金融機関との金利交渉をする前にしておくべきポイント3つ

金融機関に金利交渉をする前に、準備しておくと成功に繋がりやすいポイントが3つあります。

あるとないでは、いかに有利に進められるか大きく変わってくるでしょう。

①不動産投資に関する決算報告を金融機関にしておく

不動産投資をすでにしている場合は、決算の報告をすると信頼性を増すことができます。

決算報告の際には、売上や利益の前期比較や実績、今後の計画を説明することが大切です。

決算が悪かったとしても、金融機関も見方はすべてを悪いと判断するわけではありません。しっかり報告しておきましょう。

②不動産投資に関する情報を金融機関と共有しておく

一度ローンを組んで不動産投資をした場合は、金融機関とも良いお付き合いを続けておくことも次につながるポイント。

不動産投資での入居率や修繕の計画なども共有しておくと、信頼関係が出来上がります。

特に下記の項目は、金融機関と共有しておくと良いです。

• 保有物件を売却した場合
• 新たに物件を購入した場合
• 大規模修繕を実施した場合
• 転職や兼業状況など

不動産経営を真剣に考えているということは、いざ困った時にも助けてくれることや、情報も早く教えてくれることもあるでしょう。

③事業用とプライベートの口座の分離

事業用とプライベート用は、完全に別の口座を使った方が良いです。

同じ口座を使ってしまうと、金融機関に説明する際にもわかりづらくなってしまいます。

自身が不動産経営を判断する時にも、専用の口座の方が見直ししやすいはずです。

事業用として口座の内容をわかりやすいように利用しましょう。

4. 金融機関との金利交渉で言ってはいけない地雷ワード

金利交渉は、金融機関との信頼関係が大きいです。

今までの取引や、実際の収入証明などさまざまな形で信頼をアピールします。

その中でも、せっかく上手くいきそうな交渉も破断してしまう可能性がある地雷ワード。

自分では気にしていなかったことが、金融機関では大きな影響を及ぼす言葉というケースもあります。

金利交渉の際に注意しておいた方が良い、大事な注意すべきポイントです。

金融機関は「投資」には融資をしてくれない

金融機関は、お金を貸す側なのでお金を完済してもらえなければ困ります。

そのため、リスクのある借入理由の場合には、警戒されてしまい金利交渉はうまくいかないでしょう。

不動産経営をする場合、物件を購入することを一般的には「投資」として考えますが、「投資」では金融機関として成功するかしないかわからないリスクです。

金融機関に言ってはいけない地雷ワード

金利交渉のトーク中に、言ってはいけない代表的な地雷ワードです。

プラスの意味で言ったつもりでも、金融機関の判断の仕方は別物。

金融機関の貸し主側に立って、想像してみるとわかりやすいでしょう。

不動産投資

不動産投資は前向きな言葉に感じますが、金融機関としてはリスクのある地雷ワードです。

確実性の高い不動産投資であれば、説明して納得してもらうのも手ですが、基本的に投資に関する融資でスムーズな交渉は難しくなります。

不動産を賃貸して経営する場合は、投資ではなく会社としての事業。

「不動産賃貸事業」として、経営する意識があることが大切です。

出口戦略・キャピタルゲイン

出口戦略やキャピタルゲインも投資目的の地雷ワードです。

経済全体に左右される投資であり、現在不動産市場が上手くいっていたとしても、2年後3年後キャピタルゲインが得られるとは限りません。

出口戦略も想像の範囲内であり、個人の期待値を乗せた未知数の投資目的は言わない方が賢明です。

生活が苦しい

一番言ってはならない地雷ワードです。

それは、不動産投資が生活にまで影響を及ぼしているということになります。

貸す側の立場で、生活が苦しいと言っている人からお金が100％返ってくるとは考えられません。

そのようなリスクを冒してまで、金融機関は融資や金利の交渉に応じることはないでしょう。

経営状況が安定していない

「生活が苦しい」と並ぶ危険性の高い地雷ワードです。

決算報告書などでわかってしまう場合には、対策方法や今後の事業計画の立て直しを合わせて話すと良いでしょう。

金利が下がることで、経営が改善されるという流れが安心です。

5. 金利交渉をする前に準備しておくべき書類一覧

金利交渉をする際には、いくつかの書類を持っていかなくてはなりません。

スムーズに金利交渉を進めるために、欠かすことのできない書類です。

書類の用意に時間が掛かるものもあるので、早めに準備しましょう。

他の金融機関の見積もり書類

他行からの見積書は、金利交渉において大事な強みとなります。

比較材料に一番大切な書類と言えるでしょう。

現状と希望金利で計算をしたキャッシュフロー表

現状と金利交渉が成立した場合の、シミュレーションを提示することは大切です。

確実な数字とは言えませんが、少しでも金融機関の安心材料となるものはあって損はありません。

不動産投資に関して、真面目に考え熱意が伝わりやすい書類です。

収入に関する資料

収入がわかる資料は、なくてはならない必須書類です。

源泉徴収書または確定申告書は忘れずに準備しましょう。

場合によっては時間が掛かることがあるため、早めに用意しておくと安心です。

源泉徴収書

会社員の場合には、会社に依頼をすれば発行してもらえる書類です。

毎年、年末調整後の1月に発行されるのが一般的。

企業がいくら給与を支払って、いくら税金を徴収したかをまとめた書類になります。

確定申告書

自営業者や会社員でも、確定申告をする時に作成する書類です。

所得に対しての税金を算出し、手続きに必要な書類となります。

6. 金融機関との金利交渉が不調に終わったときの対処法

金融機関との金利交渉は、ベストな状態で臨んでも成功するとは限りません。

しかし一行だけの交渉で諦めず、見直せる部分は早急に改善し、次の行動に移りましょう。

金利以外での相対的に金利を下げられる方法を見つける

金利交渉がうまくいかなかったとしても、相対的に金利を下げられる方法もあります。

金利を下げることは、経営状況を大きく変える可能性があるため、色々な方法を試してみることが重要です。

身の丈に合った投資プランの見直し

経営が上手くいってない場合には、方向転換が必要です。

可能性ばかりを追わずに、無理のないプランに見直すと状況がラクになることがあります。

現状に合わせた投資プランに見直し、管理体制や集客方法を再検討することも良いでしょう。

自身の属性・投資物件評価の見直し

自身の属性とは、借入等の信用情報や収入、金融資産などが主な項目です。

不利になっている属性や、改善できる部分があれば見直す必要があります。

投資物件評価とは投資対象物件の価値であり、金融機関としてはお金が返ってこなかった場合に物件が残債を回収するため、投資物件評価は必ず見るポイントです。

金融機関の変更をして金利を下げる

金融機関によって金利も、判断基準も違います。

他の金融機関に相談し、少しでも金利の低いプランに借り換えをしましょう。

但し、借り換えの場合の注意点として「手数料」が掛かること。

20～30万というケースが多いですが、金額や金融機関によっても様々です。

注意して計算するようにしましょう。

7. 不動産投資での金利は下げてもらうのではなく下げるもの

不動産投資を成功させるために、金利は下げてもらうのではなく、自ら金利を下げる交渉をしなくてはいけません。

金利交渉をするためには、必要書類の準備や有利に進めるためのポイントがあります。

反対に、交渉の際に気を付けなくてはいけない地雷ワードもあるため要注意です。

金融機関への金利交渉については、多くの経験を持つMIRAIMO運営元の株式会社スマミンにお任せください。

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