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利益の出る不動産投資物件を探す方法とは|おすすめの情報サイト5選を紹介!

  • 「賃貸サイトは利用したことがあるけど、投資物件ってどうやって探すの?」
  • 「投資物件サイトを見てみたけど、どの物件が良いのか分からない!」

不動産投資に興味を持つと、こんな疑問を抱くのはないでしょうか。

確かに見慣れている賃貸サイトであっても、物件情報の欄には意味の分からない言葉が書かれていたりしますし、投資物件となればなおさらです。

利益の出る良い物件なのか、損失を出す可能性の高い悪い物件なのかを判断するには、あなた自身が知識を身に付ける必要があります。

そこで、今回は利益の出る不動産投資物件を探すために必要な知識や情報、おすすめの情報サイト5選をご紹介します。

1. 不動産投資物件を探す方法は?

いざ不動産投資をしようと決めたら、第一に物件探しですよね。投資物件を探す方法には、どんなものがあるのでしょうか。

自分で投資物件を探す場合

ネットで投資物件を探す

引越しの際に賃貸サイトを使って物件を探した経験がある、という人は多いのではないでしょうか。

投資物件にも「収益・投資物件情報サイト」という専門の検索サイトがあります。

物件のエリアや立地、価格や利回りといった希望の条件を入力すると、対象の物件を閲覧することができます。

競売で投資物件を探す

競売とは、債務者が何らかの事情でローンの返済ができなくなったときに、債権者である金融機関が融資した資金の回収のために、裁判所の権限によって強制的に担保の物件を売却することです。

入札で売却価格が決定する競売物件は、以前は格安の傾向にありました。

しかし、最近は東京オリンピック需要で不動産価格は高騰しています。

そして競売物件も例外ではなく、高値での取引が目立つようになっています。

また、競売物件には売主がいないため、

  • 瑕疵担保責任を負う対象者がいない
  • 売主に課せられる引き渡し義務が遂行されないため、居住者の立ち退き交渉などは買主が行う必要がある

といったデメリットがあります。

したがって、競売物件を候補としている場合は、不動産会社を介して探すことをおすすめします。

不動産会社を活用して投資物件を探す場合

不動産会社を活用して投資物件を探す場合、不動産会社がどのような種類の取引を行うのかを表した取引態様には、代表的なものとして「仲介」「売主」の2つがあります。

仲介として探す場合

仲介とは、不動産仲介会社が売主と買主の間に入り、物件の紹介や斡旋、契約の調整・締結を行う取引態様です。

不動産売買契約が成立した場合、仲介手数料として以下の金額を不動産仲介会社に支払う必要があります。

仲介手数料=物件価格の3%+6万円(税抜き)

売主として探す場合

売主とは、その言葉のとおり物件情報を提供している不動産会社自身がその物件の所有者であり、売主と買主が直接売買の取引をする取引態様です。

直接取引になるため、仲介手数料がかからないという特徴があります。

購入から不動産の管理までしてくれる不動産会社を利用する場合

不動産投資を成功させるためには、物件探しに加えて物件購入後の管理も非常に重要です。

どれだけ優れた物件に出会えたとしても、空室時の入居者募集、家賃回収や共用部の清掃・メンテナンスといった管理業務が行き届かないのでは経営の収支に悪影響が出てしまいます。

したがって、より投資の成功率を高めるためにも、不動産売買から管理までを行う不動産会社を利用することをおすすめします。

 

2. 利益がでる不動産投資物件の選び方

利益が出る投資物件を選ぶためには、利益が出る基準を自分で見極めなければいけません。

ここからは、その基準をどうやって見つけるのかご紹介します。

物件を選ぶ基準を押さえておく

不動産投資物件を選ぶ基準とは、言い換えれば、利益が出ると見込める条件とその度合いということです。

例えば、

条件 度合い 優先順位
駅から近い方がいい 徒歩5~10分 2位
物件価格は安い方がいい ~4000万円 1位
利回りはなるべく高く 4~8%の間 3位

このように、条件、度合い、優先順位を決めることで、自分の手が届く範囲の物件で利益を出すために外せない条件と外せる条件が見えてきます。

物件の購入価格と立地が大事

不動産投資の物件選びは、立地と価格がです。

特に立地に関しては、不動産投資の成否の7割を背負っていると言っても過言ではないでしょう。

この2つを満たせるタイミングは物件の購入時のみです。

この条件選びに失敗すれば、悪条件によるリスクを抱えたまま長期に渡る不動産経営を余儀なくされます。

投資の成功には、例えば’「主要駅から徒歩10分以内」といった一定以上の賃貸需要を見込める好立地の物件を購入することが必要不可欠です。

 

また、物件価格は投資の収益性に直結する重要な要素です。

高額な物件を購入した場合、投資資金の回収に時間がかかってしまい、投資の効率が悪くなってしまいます。

不動産市況を見極めて、価格が高い時期に購入するのは避け、自分の条件に見合った適正価格の物件を見つけましょう。

必要な条件を選定できる力を身につける

前項でもご紹介したとおり、物件選びには必要な条件を選定できる力を身につけることは不可欠です。

つまり、購入資金として用意できる上限金額以内で、最も収益性の高い物件を選定できる知識と情報が不可欠です。を身につける必要があります。

より優れた物件を選ぶためにも条件の絞り込みは早い段階で行いましょう。

 

ターゲットにあった物件選び

投資物件を選ぶにあたって注意しなければならないことは、主観で選ばないということです。

あくまでも客観性を持ち、入居者の目線で物件の善し悪しを判断することが大切です。

賃貸需要は、入居者が単身者かファミリーかによって大きく変わってきます。

単身者とファミリーの部屋探しの希望条件は違う!

このように、入居者層によって住居に求める条件が違います。

空室の少ない安定した賃貸需要を確保できる好物件を選ぶためには、入居者のターゲットを絞り、その需要を満たす物件を探す必要があるでしょう。

3. サイトで物件を選ぶ時に確認しておきたいポイント

投資物件情報サイトを見ると、物件の種類や構造、価格などさまざまな情報が提示されています。

どれが物件選びにあたって重要な情報なのか判断に迷うのではないでしょうか?

ここからは、投資物件情報サイトで物件を選ぶときに確認しておきたいポイントをご紹介します。

利回り

利回りとは、「投資の収益性=投資資金の回収率を表す指標」です。

利回りには種類がある

不動産投資における利回りには、物件価格に対してどのくらいの家賃収入が得られるかを表す「表面利回り」と、

経費を差し引いた上で投資資金に対してどのくらいの利益が得られるかを表す「実質利回り」の2種類があります。

計算式は以下の通り。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り(%)=(年間家賃収入-経費)÷(物件価格+初期費用)×100
投資物件情報サイトで「利回り」と表記されているものは表面利回りであることが多く、表面利回りだけでは正確な投資の収益性を把握することはできません。
経費などの情報を集めた上で、実際の経営収支に最も近い実質利回りを計算する必要があります。

投資物件の築年数

中古物件を購入する場合は、1981年6月1日の建築基準法の改正によって定められた新耐震基準が適用された物件であるかを確認する必要があります。

その際には建てられた年を見るのではなく、1981年6月1日以降に建築確認を受けているかどうかを注視しましょう。

その物件が新耐震基準で建てられているか、1981年以前の旧耐震基準で建てられているかで耐震性に以下のような違いがあります。

地震の規模 旧耐震基準(1981年6月1日以前) 新耐震基準(1981年6月1日以降)
震度5の中規模 倒壊しない

破損は補修することで原状回復が可能な程度

倒壊しない

破損は軽微なひび割れ程度

震度6~7の大規模 規定なし 倒壊しない

近年は大規模地震が頻繁に起こっているため、建物の耐震性には一層の注意を払う必要があるでしょう。

利便性や周囲の環境

首都圏での不動産投資の場合、投資物件の立地は駅徒歩10分以内が鉄則と言われています。

それは、駅に近いほど需要が高く・資産性が高く・売却がしやすいという投資を有利にする条件の3拍子が揃っていることが理由です。

しかし、この駅徒歩10分以内という条件はもはや当たり前。

特に東京都内ではその傾向は顕著です。

参考として、大手不動産・住宅サイトSUUMOの賃貸物件情報を基に、東京23区の駅徒歩所要時間別の物件掲載数を見てみましょう。

参考:不動産・住宅サイトSUUMO関東版

このように、東京23区全体の物件掲載数に対して、徒歩10分以内に立地する物件が占める割合は8割を超えます。

安定した需要を見込める立地だからとはいえ、これほどに競合が多ければ必然的に競争率は高くなります。この熾烈な入居者獲得競争に勝つ方法には、主に以下の2つがあります。

より駅に近い物件を選ぶ

駅徒歩5分以内となれば大幅に物件数も減るため、物件の希少性が高まります。

できるだけ競争率の低い環境に身を置くことも、競争に勝つ方法と言えます。

物件の設備が充実している、周辺の利便性がある物件を選ぶ

  • インターネット無料
  • オートロック
  • 宅配ボックスの設置
  • ウォークインクローゼット

といった設備が充実している物件を選ぶことで、競合物件との差別化を図ることができます。

また、近くに人気のショッピング施設があるなども訴求効果が高いでしょう。

管理費や修繕積立金の金額

管理費とは、物件の管理にかかる費用のことです。

そして、不動産投資家にとっての管理費とは、自身で物件管理を行わない場合に不動産管理会社へ支払う管理委託費用を指します。

管理委託費用の相場は、一般的には大体家賃収入の5%程度とされています。

一方、修繕積立金とは建物の修繕にかかる費用の積立金のことで、国土交通省ではその相場を㎡当たり約200円/月としています。

マンションやアパートでは一定周期で大規模修繕を予定しているため、購入時の管理費・修繕積立金はあえて低く設定し、年月とともに徐々に増額するというケースが非常に多いのが現状です。

したがって、管理費・修繕積立金は増額になるということを念頭に置いた上で収支計画を立てましょう。

購入物件の総戸数

総戸数は、修繕積立金の負担額に影響します。

総戸数が少ない小規模な物件の場合は、修繕積立金の負担額が大きくなる可能性があります。

特に総戸数20戸以下の物件では500戸以上の大規模物件と同等の費用負担が強いられるため、物件選びにあたって戸数は注視すべき項目の一つと言えます。

4. おすすめの不動産物件情報サイト5選を紹介!

ここからは、おすすめの不動産物件情報サイトを5つご紹介します。

健美家(けんびや)

出典:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家

健美家は、毎月50万人ほどの投資家からのアクセスがある国内最大級の不動産投資・収益物件の情報サイトです。

投資物件の検索だけではなく、著名な投資家が発信するコラムや不動産投資の経験談を語るブログなども掲載しており不動産投資のノウハウを学ぶことができます。

また、不動産市場の最新情報を常時掲載していて、多くの投資家から高い人気を得ています。

楽侍

出典:不動産投資サイト楽待

投資家と不動産会社のマッチングサイトとして始まった楽待は、その独自のマッチング機能を活かすことで収益不動産検索サイトのトップの地位を獲得しています。

特に評判となっているのが、物件の検索条件をネット上に記憶させるシステム。

楽待は更新ペースが早く、新着情報が30分~1時間ごとに続々と掲載されるので効率よく物件探しができます。

さらに、問い合わせれば検索にヒットしない物件を個別に提案してくれるのも楽待の魅力です。

at home

出典:不動産情報サイトat home

at homeは、全国のat home加盟店の物件情報を集めた不動産情報サイトです。

単身・ファミリー向け賃貸・売買物件から店舗・オフィス向けの事業用物件、またリゾート物件までも網羅しており多種多様な物件情報を提供しています。

その他、希望エリアの加盟店が検索できる[不動産会社を探す]や、契約・売却時などのノウハウをまとめた[お役立ち情報&ツール]など、さまざまなコンテンツが満載です。

LIFULL HOME’S

出典:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S

LIFULL HOME’Sでは、掲載物件情報の正確性と質を高めるために、専属の情報審査チームによる掲載情報の監視を行っています。

また、不動産会社の接客力を抜き打ちでテストすることで、接客品質の向上を図るLIFULL HOME’S接客グランプリを実施し、成約率の向上をバックアップしています。

LIFULL HOME’Sには、参考賃料や価格が分かる「プライスマップ」というLIFULL HOME’S独自の検索ツールの存在があり、総掲載物件数No.1を誇る日本最大の物件データベースとなっています。

5. 不動産投資物件選びの前に知識を付けよう!

物件選びを制する者は不動産投資を制すると言っても過言ではありません。

不動産投資を成功させるためには、知識と情報に基づいた物件の善し悪しを見極める力が必要不可欠です。

スタートでつまづくことのないよう、まずは十分な知識と情報を蓄えた上で物件選びに乗り出しましょう。

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