不動産投資物件選びに失敗しないための大事なポイント4選!

不動産投資をするなら良い物件を購入することは必須。では、良い物件を選ぶにはどうすればいいのでしょうか。

  • 基礎知識
  • 不動産投資メリット、デメリット、リスク
  • 良い物件の選び方
  • 資金計画

抑えておくべきポイントをこの4点にまとめました。良い物件と出会う為に、この記事を読んでから不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

1. 知っておきべき基礎知識

良い物件を選ぶためには、不動産基礎知識が必要になります。良い物件を選ぶために、覚えておくべき基礎知識を以下にまとめました。

1-1. 利回りとは

物件を見ていると「利回り」という言葉をよく目にすると思います。では、利回りとは何でしょうか。支出に対する利益の割合の事を利回りと言います。要は、投資額に対してどれほどリターンが得られるかの指標です。利回りには大きく分けて2種類あります。表面利回りと実質利回りです。

(1)表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。

年間家賃収入÷物件価格×100=表面利回り(%)

表面利回りの事を、「グロス」とも言います。

(2)実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から年間の諸経費(管理費・固定資産税など)を差し引いたものを物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)

実質利回りの事を、「ネット」とも言います。

1-2. 建ぺい率・容積率とは

(1)建ぺい率

建ぺい率とは、敷地に対してどれくらいの建物が建てられるのか。また、どれくらいの空き地を確保しなければいけないのかという割合です。要は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建築面積÷敷地面積×100=建ぺい率(%)

(2)容積率

容積率とは、敷地に対してどれくらいの延床面積で、建物が建てられるのかという割合です。要は、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。

延床面積÷敷地面積×100=容積率(%)

1-3. 売主・仲介とは

(1)売主

売主には、2つの意味があります。1つ目は、買主が売買契約する相手の事を言います。2つ目は取引態様における売主という意味です。不動産広告において、物件が売主と直接売買する取引の事を言います。

(2)仲介

仲介とは、売主と買主の間に仲介会社が入る形です。取引条件を調節する役割を果たします。要は、契約の成立のために尽力する事です。そして契約が成立したら仲介手数料を、売主と買主は仲介会社に支払わなければなりません。

2. いい物件を選ぶポイント

良い物件を選ぶために抑えておくべきポイントをまとめました。

資金計画をたてる

不動産は他の金融商品に比べて、流動性が低いです。まず、「長期で眠らせていい金額の目安」をたてることが大切です。資金がどれくらいあるのかで、利回りと求めるターゲットは変わります。「借入金利や返済方法」と「不動産投資で得られるであろう利回り」でキャッシュフローが変わるので2つのバランスが大切です。

3. 不動産投資のメリット・デメリット・リスク

3-1. メリット

不労所得で、毎月安定した収入が得られるので計画的に資産を拡大できます。他に節税効果やレバレッジ効果も得られ、インフレ対策としても有効です。

3-2. デメリット

不動産投資は、他の投資方法よりも投資額が高いわりに、流動性は低いので短期間で稼ぎたい方には向いていないです。しかし、投資方法や物件によって異なるので一概にデメリットとは言い難いです。また、各種税金がかかります。

3-2. リスク

債務リスク・空室リスク・滞納リスク・資産価値、家賃下落リスク・火災、地震リスク・賃貸管理会社倒産リスクなどがあります。

4. 不動産投資ローンとは

不動産投資で不労所得を安定して得る為には、資金計画をたてる事がとても重要です。資金計画をたてる際に深く関わってくるのがローンです。では、ローンとはどのようなものなのでしょうか。以下にまとめました。

4-1. 不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産を担保にして金融機関から購入資金の融資を受けることを言います。

4-2. 不動産ローンのメリット

金融機関から融資を受ける事は「借金」というマイナスイメージの持ってる方が多いと思います。しかし、融資を受ける事でプラスな点もあります。

(1)レバレッジを効かせられる

要は、少ない投資金額で高い利回りが得られます。

(2)購入資金が貯まる前に不動産投資を始められる

いい物件があったら資金が貯まる前に始められます。

5. 成功例・失敗例

5-1. 成功例

投資金額が大きいため、ギャンブル性が高いものだと決め付けていたAさん。しかし賃貸需要が高い東京都の駅近中古ワンルームに絞れば、安定した家賃収入を充分に見込めると思い始めました。その結果、仕事を続けながら長期的に安定した家賃収入を得る事が出来たそうです。

銀行や年収によって融資額は異なりますが、区分だと年収の8~12倍、一棟だと年収の20倍程度と言われています。融資を活用すれば、自己資金が少額だったとしても、リスクを抑えて資産を増やして行くことが可能です。

働いている間は、家賃収入を利用して返済を行い、返済後の家賃収入は年金として補填できます。実は国土交通省の資料によると、この方法で成功した日本人60歳以上の方が所有している賃貸不動産は、物件の6割以上です。不動産投資を将来の年金対策として始められる方は多いです。

5-2. 失敗例

地方都市でアパート経営をしているAさん。ただ、そのうちの半分は半年以上も空室が続いています。アパートは駅から遠いが、近くの工場の作業員の需要を見込んで建築しました。しかし、生産ラインの縮小で人員は一気に削減になりました。それと同時に空室も多く発生しました。いまのところ満室になるあてはありません。

特定の賃貸需要に頼っての不動産投資は危険です。その需要がなくなった際、一気に空室が拡大してしまうので注意しましょう。

6. 物件サイト比較

物件サイトはたくさんあるので、何を見れば良いか分からなくなりますよね。そんな方の為に、サイトごとの特徴をまとめました。自分のニーズに合ったサイトで物件探しをしてみてはいかがでしょうか。

楽待 健美家 ホームズ
・セミナー情報
・不動産投資コラム
・非公開物件
・自分に合った物件をメールでお知らせ
・投資家が直接アドバイス
・利回りの検索など検索条件が複数指定が可能
・使い勝手がよく短時間で検索が可能
・物件数NO.1
・豊富な検索機能
・空室率を検索する機能があり、地域別の目安がある程度分かる
・エリアの検索率を調べる機能もある

7. 資金計画を練ってから不動産投資物件選びをしよう

利回りだけを鵜呑みにして物件を購入するのは危険です。入居しなければ意味がないので、入居率も考慮して物件選びをしましょう。不動産投資を始める前にちゃんと目的や目標をもち、資金計画をたててから始めましょう。そうする事で良い物件選びに失敗するリスクは減ります。

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