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不動産投資物件の購入時に高値掴みしないために押さえておきたい7つのポイント!

「高値掴み」は不動産投資のパフォーマンスを悪化させる大きな原因となってしまうため、何とか避けたいものです。

一方で、そもそも自分が適正価格より高い物件を選んでいるかもわからない…という方は多くいるのではないでしょうか。

また、騙されて不当に高価な物件を買わされてしまうのが怖くて不動産投資に手を出せない…という方もいると思います。

 

しかし、「高値掴み」を必要以上に恐れる必要はなく、しっかりと丁寧に検証すれば避けられるもの。

そこで今回は、不動産投資において「高値掴み」を避けるためのポイントと、不動産の適正価格の算出方法を説明していきます。

1. 物件購入時に高値掴みをしないために押さえておきたい7つのポイント

物件購入時に高値掴みをしないために押さえておきたい7つのポイント

不動産の価格は画一的に決まっているものではなく、売主と買主の合意により決定します。

そのため、場合よっては相場の適正価格よりも高い価格で購入してしまう可能性が。

相場の適正価格よりも高い価格で購入してしまうこと、それこそが「高値掴み」というものです。

 

「高値掴み」は、検証すべきポイントや不動産価格の算出の仕組みを理解すれば、避けることができます。

まずは、「高値掴み」を避けるために抑えるべき7つのポイントから説明していきましょう。

①直ぐに転売しても損をしないか

まず、購入した物件を「直ぐに転売した場合に損をしない価格であるか」という視点が大切です。

転売した場合に想定される価格よりも高い価格で購入するのであれば、それは購入した瞬間に含み損を抱えることとなります。

自分でその不動産の適正価格を算定したり、その不動産の売買に直接関わりのない不動産会社にヒアリングをしたりして、その物件の適正相場の価格を把握するようにしましょう。

②適正な賃料を確認した上で利回りを計算しなおす

売主が提示する売却価格は、相場よりも強気な賃料設定で計算されていることが多いです。

利回りは【賃料収入÷物件価格】で示されるので、強気の賃料設定がされている場合、高い利回りが提示されることとなります。

 

高い利回りの物件は、投資家としては魅力的に見えるものですが、その高利回りが実現可能であるかは必ず確認しましょう。

購入する価格を算出するに当たっては、周辺相場をリサーチしたり、現在の賃貸借契約を調べたりして、適正な賃料での利回りを計算しなおしてみて下さい。

適正な賃料で計算しなおすと、売主が提示している利回りが現実的に難しい、といったケースも多く見られます。

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2019.05.22

③登記謄本を確認する

登記謄本に記載されている土地・建物の面積や権利関係は必ず確認するようにしましょう。

特に、以下の点に注意して見て下さい。

  1. 土地、建物の面積は売主から提示されている面積と相違ないか
  2. 土地、建物の所有者は売主の名義となっているか
  3. 差押や仮差押の登記がなされていないか
  4. 買戻特約の登記がなされていないか
  5. 仮登記(所有権移転請求権仮登記や条件付所有権移転仮登記)がなされていないか

 
特に3~5は、購入した後でも権利行使をされれば、所有権を失ってしまうおそれがありますので注意が必要です。

(基本的には3~5の登記がされている場合には、購入しないことをおすすめします。)

その他、登記謄本に記載されていて気になる点があれば、不動産会社にヒアリングをし、記載内容に不明な点がないようにしましょう。

④高金利を前提とした耐用年数以上の期間で融資している物件は買わない

不動産投資向け融資の中には、年利4.5%といった高金利を前提に、耐用年数以上の期間が設定されているものがあります。

この融資スキーム(計画)利用を前提に売り出されている物件は、耐用年数以上のローンを組むことで、見かけ上のCFや利回りが出るように計算されています。

融資期間の年数が長くなればなるほど、毎年の元金の返済額は減りますが、金利の支払いを含めたトータルの返済額は多くなります。

このようなスキームの商品は、購入した物件が古くなった際にローンの返済が苦しくなったり、最終的に売却した際に元金が返済しきれなかったり等、リスクの高い商品となっています。
見かけの上の利回りに捉われることなく、高金利融資スキームを前提として売り出されている物件は購入しない方が良いでしょう。

⑤良い物件を扱う不動産会社を見極める力が必要

不動産投資において、不動産会社の見極めは物件の目利きと同じくらい重要です。

良い不動産会社は、良い物件を適切な価格で紹介してくれますが、逆に個人に高値で売りつけようとする不動産会社がいることも事実。

良い不動産会社の見極め方法としては、以下の点をチェックしてみて下さい。

  1. 自分が希望する条件の物件を紹介しようとしてくれているか
  2. 自分が希望していない条件の物件を無理に売ろうとして来ないか
  3. 不動産会社が算出する価格は、適正な賃料・コストが設定されているか
  4. 特にコストについては、修繕積立金や管理費用が異常に安くなっていないか
  5. 物件取得後の維持管理についても、しっかりと相談乗ってくれるか

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2019.06.24

⑥市場の価格を常に気にかけておく

自分が購入しようとする物件の価格が、市場の価格から乖離していないかは必ず確認するようにしましょう。

SUUMOやアットホームのような物件ポータルサイトから、購入予定の物件と類似した物件の価格を見て比較することをおすすめします。

また、不動産会社に周辺の事例をヒアリングすることも有効です。

価格を比較する場合には、トータルの価格(総額)のみならず、単価(価格÷建物面積)も必ず見るようにしてください。

⑦物件を購入する場合は購入基準は予め決めておく

物件を購入するにあたっては、あらかじめ購入基準を決めておくことが重要です。

購入基準をしっかりと決めておけば、不良物件を購入してしまうリスクを大幅に減らすことができるでしょう。

購入基準は投資方針・経済状況により様々ですが、例えば住宅であれば以下のように設定することができます。

エリア 首都圏、東京近郊
構造 RC造かSRC造
築年 20年以内
駅距離 徒歩15分以内
利回り 表面利回り8%、実質利回り5%以上
融資期間 法定耐用年数以内
返済比率※年収に対する年間の返済額の割合 50%以内

そのほか金利条件・稼働率推移・IRR(投資期間内の1年当たりの利回りのこと)等で条件を設定することも考えられます。

いずれにせよ、物件選定の軸を持ち、自分の投資スタンスに合致した物件のみ購入するように心掛けましょう。

2. 物件の高値掴みをしないための価格算出方法

物件の高値掴みをしないための価格算出方法

不動産の適正価格が自分で算出できれば、「高値掴み」のリスクを大幅に低減することができます。

不動産の価格を算出するなんて難しくて出来なさそう…と思う方もいらっしゃると思いますが、意外と仕組みは単純です。

不動産鑑定士が行うような専門的な計算は不要ですが、簡単な査定であればすぐ自分で計算できるようになりますので、是非チャレンジして頂きたいと思います。

価格算出方法には3種類ある

不動産の価格算出方法には、主に「原価法」・「取引事例比較法」・「収益還元法」の3種類があります。

それぞれの方法に特徴があり、使用する場面も異なりますが、不動産投資家としては特に「収益還元法」が重要です。

原価法

原価法とは、その不動産をもう一度再建築した場合のコスト(再調達原価)を計算し、そこに築年数による減価修正などを考慮して価格を算出する方法です。

この方法は、不動産の調達コストをもとに価格を査定する合理的な方法ですが、

市場環境(不動産価格が上がり局面か・下がり局面か)を反映させづらい点に留意が必要。

原価法は、主に銀行の担保評価や公的機関の物件評価に使用されることが多い方法です。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、その不動産と似たような条件の取引事例を収集し、それらの価格と比較することで対象物件の価格を算出するという方法です。

この方法は、不動産の市場環境を反映させる点では非常にすぐれていますが、

その不動産の個別性を反映させづらい点に留意が必要。

取引事例比較法は、広く不動産鑑定評価で採用され、特に自宅の購入や自用の事務所の購入時に使用されることが多い方法です。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が生み出すと予想される収益を基に査定価格を算出するという方法です。

この方法は価格の算出論拠を収益に置くところから、収益物件の価格算出に多く用いられています。

機関投資家等のプロの不動産投資家も、収益還元法で算出される価格をベースに購入価格を決定するケースが非常に多いです。

収益物件の価格算出方法に向いている収益還元法には2種類ある

収益還元法の算出には「直接還元法」と「DCF法」という2種類の方法があります。

いずれの方法にも一長一短がありますが、個人投資家としては、まず「直接還元法」をマスターをすることを目指しましょう。

直接還元法

直接還元法とは、1年間の純収益を還元利回りで直接に割り戻して対象不動産の価格を求める方法です。

直接還元法は長期保有を目的とする不動産の価格算出に適しており、投資用不動産の価格査定に広く採用されています。

計算式も比較的簡便で、多くの個人投資家の方が価格検証ために活用している方法でもあるので、是非自分で計算できるようにトライしてみて下さい。

【計算式】

収益価格=1年間の純収益(※)÷還元利回り

(※:純収益=総収入-総費用)

【例】

  • 毎年の収入:100万円
  • 毎年の費用:20万円
  • 還元利回り:5%
  • (100万円-20万円)÷5%=1,600万円(収益価格)

DCF法

DCFとは「Discounted Cash-Flow」の略で、この方法は、保有期間中に得られる純収益と期間満了後の売却価格を、それぞれ現在価格に割り戻して合計する方法です。

DCF法は、毎期の予測された純収益や将来の売却価格を明示することから、直接還元法よりも説明性に優れていると言われています。

【計算式】

収益価格=毎期の純収益の現在価値の合計+将来の売却価格の現在価値

<参考:具体的な算式>
V = a/(1+r) + a/(1+r)2 + … + a/(1+r)n + Vn/(1+r)n
(V = 収益価格 a = 初年度純収益 r = 割引率 n = 保有期間  Vn = 保有期間終了時の売却価格 )

DCF法は複雑な計算が必要となり、かつ、自ら設定しなければならない変数が多いため非常に難易度が高いです。

個人投資家としては、DCF法は考え方を理解しておけば十分ですので、まずは直接還元法による収益価格を算出できるようになることを目指しましょう。

収益還元法についてより詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事収益還元法からわかる物件の実質の価値|適正価値から最適な判断を

2018.02.22

3. 収益還元法での注意ポイント

収益還元法での注意ポイント

収益還元法(直接還元法)は、上記の説明の通り【1年間の純収益÷還元利回り】で計算されます。

そのため、収益還元法では純収益と還元利回りをどう設定するかが重要。

では、純収益と還元利回りの設定において、どのような点に注意すべきでしょうか。

以降は特に注意すべきポイントについて、説明をしていきます。

収益還元法は物件のレントロールの確認が重要

レントロールとは、収益物件の賃貸状況が一覧でわかる家賃表のことです。

各部屋の契約条件(家賃・共益費・敷金・契約期間・賃借人の属性など)が一目でわかります。

レントロールは、収益還元法において総収入を計算する論拠となるものであり、非常に大切な資料です。

レントロールの中で特に注意して見ていただきたいものは、以下の3点。

  1. 現状の賃料が周辺相場と比較して高すぎないか
  2. 空室部分の募集賃料が周辺相場と比較して高すぎないか
  3. 水道光熱費が賃料収入の中に含まれていないか

1~3のいずれも、十分な検証ができていないと「想定よりも賃料収入が少ない!」という事態に陥ってしまう可能性があるため、必ず確認をするようにして下さい。

「収入」の中身であるレントロールを細かく検証し、より正確な満室想定家賃(総収入)を査定することが大切です。

関連記事不動産投資におけるレントロールの重要性とは|確認するべきポイントや注意項目を紹介

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収益還元法の還元利回りの設定について

収益還元法では、還元利回りをどのような水準に決定するかが特に重要です。

還元利回りは、条件が類似した物件の還元利回りを参考に決定されることが一般的。

どの水準の還元利回りを採用するか決定する際には、不動産会社に周辺の還元利回り水準をヒアリングしたり、以下のサイトを参考にしたりして、マーケットと乖離しない還元利回りを設定するようにしましょう。

【参考サイト】

株式会社ICHI キャップレートマップ

一般財団法人日本不動産研究所 不動産投資家調査

4. 不動産投資物件を高値掴みしないためには自分でしっかり確認しよう

不動産を高値掴みしないためには、売主から提示された条件を鵜呑みにせず、自分でしっかり確認することが大切です。

今回は、自分で確認する際の気を付けるべきポイントと、不動産の価格の仕組みを説明させていただきました。

物件購入を検討するに当たって、非常に重要となる点ですので、是非理解を深めて今後の不動産投資にお役立てください。

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