不動産投資をやってはいけないと言われてしまうワケ｜やってはいけない投資方法6つを解説

「不動産投資をやってはいけない」という人がいます。

しかし、これは不動産投資の本質を理解していない人が言うものであり、実際には適切な知識と情報のもとに行えば安定的に収益を上げられるのです。

そこで今回は「なぜ不動産投資に悪いイメージを持つのか」を検証しつつ、やってはいけない投資手法についても解説していきます。

1. 不動産投資をやってはいけないのではなく、「やってはいけない投資方法」がある

「不動産投資はやってはいけない」のではなく、「やってはいけない投資方法」があると理解してください。

不動産投資に後ろ向きの意見を持つ人は、メディアの報道を見て不信感を持っている人や不動産投資で実際に失敗した人かもしれません。

不動産投資はしっかりとした事前調査、計画のもとで適切に行えば比較的リスクの低い投資手法です。

不動産投資に悪いイメージを持っている人や、失敗した経験を持つ方の意見を一方的に受け入れるのは儲けるチャンスを失っていると言えます。

2. 不動産投資をやってはいけないと言われてしまうワケ

不動産投資に悪いイメージを持っている人が、「不動産投資をやってはいけない」というのにはどんな理由があるのでしょうか？

不動産投資をしている人が少ない

実際に不動産投資を行っている人はどのくらいいるのでしょうか？

金融広報中央委員の平成30年「家計の金融行動に関する世論調査」によると、借入を行った方の中でマイホームを除く不動産など実物資産への投資資金とした方は、全体の4.5%に過ぎませんでした（参考：金融広報中央委員「家計の金融行動に関する世論調査」）。

自分が住むマイホームの購入では積極的に借入を行うのと比較すると、大分低い数字です。

つまり、実際に不動産投資を行っている方は少ないため、「よくわからないものには手を出すな」というイメージから「不動産投資をやってはいけない」という人がいるのでしょう。

メディアが失敗した事例・人を多く報道している

不動産絡みの事件が報道されて目にすることもあるでしょう。

近年でも、実際の価値以上の物件を高額な借入で購入させていた問題や、

立地の悪い土地の所有者にサブリース契約の甘い言葉で不良アパートを乱立させた問題など、悪徳な業者による報道がありました。

そのような報道を目にする度に、「やっぱり不動産投資は怖い」と思う人がいても致し方ないかもしれません。

しかし、オーナーが営業マンの甘い言葉を鵜呑みせず、事前に正しい知識と情報を持って検討すればそういった事件に巻き込まれることは防ぐことができます。

大部分の人に借金＝悪いことだという考えがあるため

不動産投資では、多くの場合で金融機関から借入をして物件を購入します。

過去には違法な取り立てが報じられたニュースもあってか、「借金＝悪」というイメージを持っている方もいるため、「不動産投資はやってはいけない」という人も出てくるのでしょう。

しかしながら、マイホームの住宅ローンやマイカーローン、教育ローンなどの借金には抵抗を感じない人は多いのでは？

また、実際には裕福な人ほど借金を活用して投資を行っています。

長期間に渡る低金利時代が継続していることもあり、キャッシュはなるべく温存して借入金でレバレッジを最大限に効かせ、不動産投資で大きな利益を得ているのです。

投資は失敗するリスクがあるため

不動産投資に抵抗を感じる人は、「投資はリスクが高い」というイメージを持っています。

不動産投資は物件を購入して行う「実物資産」を持つ投資手法であり、景気動向や社会情勢などに左右されにくく数ある投資手法の中でも比較的リスクは低いです。

例えば、株式投資は景気の影響を受けやすいほか、日々の国内外のニュースによっても価格は大きく変動します。

また、投資している企業に問題が発生した際には、大きな損失を被るばかりかゼロになる可能性すらあるのです。

不動産はよほどの大災害で建物ごと消失しない限り、価値はゼロにはなりませし、

万が一災害に遭っても、しっかりと保険に加入していれば全損にはならないでしょう。

投資には大きなリスクがあるというよりは、「リスクの高い投資手法もある」と認識しておいてください。

3. 不動産投資をするうえでやってはいけない投資方法6つ

では、実際にやってはいけない不動産投資の手法を確認しておきましょう。

①ソシアル（テナント）ビル投資

ソシアルビルとは、飲食店や居酒屋など複数のテナントが入っているテナントビルのことです。

ソシアルビルは多くの店舗や事務所などが入居しているため、一見魅力的ではありますが実際には問題が発生するケースもあります。

歓楽街などでは水商売的な飲食店が入居していることがあり、家賃滞納や入居者探しで苦労する場合もあるのです。

ソシアルビル投資はプロの不動産業者でも躊躇すると言われているため、不動産投資を始めるに当たってはおすすめできません。

②キャピタルゲインを求める投資

キャピタルゲインとは、保有不動産を売却して利益を得る手法です。

割安で購入して価格が思惑どおりに上昇すれば利益が出るわけですが、簡単に成功するのは難しいでしょう。

相場の動向を予想し、値上がりを期待して購入するのは株式投資と同じです。

株式投資では参入者の9割が損すると言われ、プロでも相場の予測はなかなか当たらないものであり、不動産でも同じことが言えるでしょう。

一方、家賃収入で利益を得るインカムゲイン投資の不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる比較的リスクの低い投資手法です。

プロでも難しいキャピタルゲインを狙った投資手法はおすすめできません。

③節税を目的とした投資

不動産投資では「利益から経費を差し引ける」「不動産で相続したほうが現金より評価額が低いためお得」など、一定の節税効果があります。

しかし、その効果は限定的であり、長期間に渡って節税効果を期待できるとは限りません。

節税を第一の目的として需要の少ない物件を購入してしまっては本末転倒。

節税効果が薄れたために売却しようと考えても、思ったより安い価格で売らざるを得ないケースもあります。

節税の効果はあとから付いてくるものと考え、空室リスクを減らして健全に不動産投資を行える物件購入を優先してください。

④サブリースを前提とした投資

サブリース契約とは、業者が一括で物件を借り上げて毎月の家賃を保証してくれる契約です。

ただ、例えば「30年家賃保証」という謳い文句であっても、実際の保証家賃額が変わらないまま継続されるのではありません。

保証家賃額は数年ごとに見直される場合があるため、

「サブリース契約だから安心」と考えていると収支が赤字に転落してローン支払いができなくなる可能性もあるのです。

また、空室が続いているのを理由に、大幅な保証家賃の減額を求められるケースもあります。

サブリース契約は上手に活用すれば優位性のある方法ですが、それを前提として不動産投資を始めるのは危険です。

⑤事業計画を立てない投資

不動産投資で成功するためには、しっかりとした事業計画は欠かせません。

どのくらいの経費や税金が必要なのかを盛り込んだ「事業計画書」を作成しなければならないのです。

通常、事業計画書は不動産業者側で作成するものですが、必要な経費を少なく見積もって利益を大きく見せる業者も存在します。

それを鵜呑みにして不動産投資を行えば、損失を被るのはオーナー自身です。

パートナーとして信頼できる不動産業者を選ぶのと同時に、事業計画をしっかりと立てた上で不動産投資を行いましょう。

⑥不動産投資の知識を持っていない企業からの紹介を受けた投資

不動産投資では物件の選び方などの知識が欠かせないのと同時に、ローンや保険などの知識も必要です。

不動産投資では幅広い知識が必要であるため、適切な助言や提案をしてくれる業者をパートナーに選びましょう。

仮に優良物件に出会えたとしても、融資の審査がうまくいかず他者に渡ってしまったり、

購入後にトラブルが発生してしまったりと、不動産投資が立ち行かなくなる可能性もあります。

知識の不足している企業、業者から紹介された投資では成功できないのです。

4. 不動産投資での失敗事例と対策方法

不動産投資は対策を練っておけば失敗リスクは格段に下げることができます。

ここでは、不動産投資でよくある失敗事例とその対策法について解説していきましょう。

入居率が上がらない

立地がよく築浅な物件を購入して不動産投資を始めたにもかかわらず、一旦退去があると次が決まらない事例です。

実際の入居者募集は委託する管理会社が行うため、客付けを得意とした管理会社を選ばなければなりません。

物件の選び方で失敗

ファミリー層の多いエリアでワンルームマンション投資を始めて失敗する事例です。

不動産投資では、物件を購入するエリアのターゲット層を明確にする必要があります。

ファミリー向けより単身者向けの需要が高いエリアでファミリー向け物件を購入しても、なかなか空室は埋まりません。

地域の特徴を理解してターゲットのニーズに合致した物件を選びましょう。

必要のないリフォームを施工

リフォームの知識に乏しく、業者に言われるがままに高額なリフォームを行った事例です。

中古マンション投資では、リフォームを施してから賃貸に出すケースがあります。

不必要で高額なリフォームを行ってしまったばかりに、収益が上がらない場合があるのです。

リフォームに関する知識を身につけると共に、リフォームを施工して利益が出るのかをしっかりとシミュレーションした上で行いましょう。

自己資金ゼロ円で失敗

金融機関から借入をして不動産投資を始める際に、すべての手元資金を頭金として投入してしまった事例です。

物件の購入では、物件の代金のほかに仲介手数料などの諸費用が必要になります。

また、購入直後から修繕費が発生する場合もあり、手元資金が全く残っていないと修繕や設備交換などもできません。

発生しうる費用を予測して、必要な資金は手元に残しておきましょう。

5. 不動産投資での失敗リスクを下げる方法

不動産投資では、失敗するリスクを下げることで成功する可能性を高められます。

失敗リスクを下げる方法を見ていきましょう。

投資物件に対する観察眼を身に付け、自分の目で確認する

不動産投資で成功するためには、物件を見る目を養わなければなりません。

良い物件を購入するための判断基準を設けておきましょう。

例えば、

• 経費を差し引いて実際に利益が出る物件なのか
• 仮に売却したい場合にどのくらいの金額で売れるのか
• 建物の老朽化具合や立地、入居率などはどうなのか

このような判断基準と照らし合わせて、安定的に収益を得られる物件なのかを自分の目で確認しましょう。

人口が多い地域の物件を選ぶ

不動産投資は借り手がいないと成立しません。

そもそも人口の少ない地域で不動産投資を始めるのはリスクが伴います。

人口の多い都市部の物件を選ぶのが望ましいですが、エリアによっては将来性の高い地域もあるのでおすすめです。

「都市開発で人口流入が期待されている」など、地域特有の事情も考慮すると良いでしょう。

 

物件の利回りだけを重視しない

経費などを計算に入れない表面利回りの高さに惹かれて物件を購入したものの、空室率が高く破綻してしまうケースがあります。

仮に利回り8％と謳った物件でも、高額な修繕費や管理費が必要だったり、空室が埋まらずに家賃を下げざるを得なかったりと、

実質利回りは当初の半分以下になる場合もあり注意が必要です。

実際に物件を購入する際には、老朽化による修繕費や空室リスクによる家賃の値下げ、広告費の増大などを少し多めに盛り込んだシミュレーションを行いましょう。

物件に関する情報源を確保する

物件を購入する際には、価格や利回りなどのほか、あらゆる要素を検討しなければなりません。

いくつもの不動産会社の資料を集めて比較する、またセミナーなどに参加すれば貴重な裏情報を仕入れられる場合もあるでしょう。

実際に現地を訪れて、建物の状態や住民間でトラブルが発生していないかなども有益な情報です。

あらゆる面から物件に関する情報源を確保するよう心がけましょう。

不動産投資のことを理解しないままの投資はやってはいけない！

不動産投資は比較的リスクの低い投資手法ですが、”必ず儲かる”わけではありません。

収益を安定的に得るためには、不動産投資に関する知識を深めて、物件選びから運営までさまざまな要素を理解した上で行わなければならないのです。

MIRAIMOを運営している株式会社スマミンでは、無料個別相談会やオンライン無料相談（LINE）を実施しており、あなたのご質問にお答えします。

不動産投資コンサルタントがリスクとリスクヘッジを含めて解説した上で、不動産投資に対する不安を取り除くコンサルティングを行っていますのでご利用ください。