不動産投資で時代に左右されない物件を選ぶコツ3つ！現状と今後の不動産投資市場について解説

不動産投資に興味があっても、不動産投資市場の将来の見通しや問題点などがわからず不安に思っている方もいるかもしれません。

不動産投資では時代に左右されない物件を選ぶコツがあり、適切に実行していけば安定的に収益を上げられるのです。

今回の記事では、時代が変わっても有効的な物件の選び方から、不動産投資市場の現状や将来の見通しなどについて解説します。

1. 不動産投資で時代に左右されにくい物件を選ぶ方法3つ

不動産投資では、いつの時代になっても変わらない資産性のある物件を選ぶ方法があります。

時代に左右されない物件を選ぶ3つの方法を見ていきましょう。

①収益性から物件を選ぶ

いくら安く購入できる物件でも、収益が上がらなければ意味がありません。

毎月安定して収益を得るには空室率の低い物件を選ぶ必要がありますが、どんなポイントに注意したら良いのでしょうか。

物件の立地が良い

駅から近く周辺にコンビニやスーパー、公共施設があるなど、立地の良い物件が不動産投資に有利なのはいつの時代になっても変わりません。

ファミリー向け物件ならば「公園や病院が近くにある」、単身者向けなら「飲食店が近くに多い」など、

家族構成などによって良い立地の条件は多少異なりますが、日常生活を送る上で不便な場所に住みたくないと考える方は多いのです。

周辺アクセスが充実している

最寄りの駅から近い、都心部へ出かけやすいターミナル駅に近いなど、周辺アクセスが充実している物件を選びましょう。

特に都心部では、駐車場料金が高く渋滞が激しいなどの理由で車を所有しない人が増えています。

車を所有していない人の主な移動手段は電車になるわけですから、電車を利用しやすい立地というのは時代が違っても不変な条件のひとつと言えるでしょう。

②将来性から物件を選ぶ

日本の総人口は2004年の1億2,784万人をピークに減少し続けており、

今後も急激に人口は減少していくと予測されています（出典：総務省「市町村合併の推移状況について」）。

また、今後は世帯数も減少するだろうと予測されており、人口や世帯数の減少を考慮して将来性のある物件を選ばなければなりません。

単身向け住宅

全世帯数に対して、単独世帯が占める割合は増え続けています。

その一方で、夫婦と子供で構成されるファミリー世帯は減り続けており、不動産投資を行うのであればファミリー世帯をターゲットにするよりは、

単身者向けの住宅を購入したほうが将来性があると言えるのです。

バリアフリー住宅

「単独世帯の占める割合が増え続けている」とご説明しましたが、

単独世帯のうち高齢者の占める割合も年々増え続けており、2050年には全体の5割を超えると予想されています（出典：総務省「市町村合併の推移状況について」）。

そんな状況において注目されるのが「バリアフリー住宅」です。

例えば、

• 手すりが設置されている
• 車椅子で動きやすいスロープが設置されている
• 玄関や風呂場に段差がない
• 車椅子でも通りやすい通路の幅が確保されている

上記のような高齢者に配慮したバリアフリー対策が施されているか否かが、入居率に大きく影響する時代になるでしょう。

③融資から物件を選ぶ

金融機関から融資を受けて物件を購入する場合、収益性を厳しく審査します。

逆を言えば、金融機関の審査が通る物件は優良物件であるとも言えるわけです。

物件担保額が高額

金融機関は物件を担保として融資を行いますが、その際に物件の担保額を審査します。

物件の担保額が高い物件は、「収益性の高い物件である」と金融機関がお墨付きを与えている物件であると言えるでしょう。

時代が変わっても、収益性の低い物件に金融機関は融資を実行しないのです。

築年数が浅い物件

金融機関の審査は、新築物件より中古物件のほうが厳しくなりますが、築年数が浅い物件であれば問題にならない場合もあります。

築年数の浅い物件はリフォームが不要な上、当面大きな修繕費が必要なるケースも少ないため、収益性が高いと判断されるわけです。

ローンを組んで不動産投資を始めるのであれば、融資されやすい築浅物件を選ぶのが良いでしょう。

2. 不動産投資市場の現状とは

不動産投資市場の現状を確認しておきましょう。

東京オリンピック特需による価格上昇

東京オリンピックの開催決定後、東京都心部を中心に不動産価格が高騰しました。

実際に、2017年の首都圏における新築マンションの平均価格は2年ぶりに上昇し、「東京オリンピック特需」を証明する結果に。

新築マンション平均価格（首都圏：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）

首都圏の新築マンションの平均価格は以下の通り。

https://live.amcharts.com/xNzIw/

出典：国土交通省「不動産投資市場の現状について」

また、過去のデータを確認するとオリンピック・パラリンピックが開催される国では、

インバウンド需要が長期間に渡る傾向があることが証明されており、不動産投資においては追い風となっています。

外国人投資家による不動産投資人気の再燃

日本を訪れる外国人は年々増え続けており、2023年までに訪日旅行客を4,000万人とする政府の施策もあり急激に増加しています。

日本への関心が集まると同時に外国人投資家による不動産投資人気も再燃し、東南アジアの富裕層を中心とした投資家による資金が流入しているのです。

元来、日本の不動産市場は価格が安定している上、外国人投資家に対する規制や制限もありません。

また、東南アジアの国々では利回りが1％を切るケースもあるのに対して、日本は約3～4％と高い利回りが期待できる魅力的な市場なのです。

マイナス金利政策による金融機関の個人向け融資枠の緩和

日銀のマイナス金利政策は、2016年1月に導入されました。

金融機関が日銀へ預ける預金の金利をマイナス、つまり金利の支払いが発生するようにし、

「企業や個人への貸し出しが増えて経済が活性化するように」と期待して導入された政策です。

その結果、金融機関による顧客獲得の競争が激化し、低水準だった住宅ローンの金利はさらに下がりました。

3. 今後の不動産投資市場の見通し

不動産投資の現状をご説明しましたが、今後の見通しはどうなのでしょうか？

マイナス金利政策の継続

日銀によるマイナス金利政策は継続される見込みが高いとされています。

マイナス金利政策が終了すると、どうなるでしょうか？

銀行は、あえて低金利で企業や個人へ融資する必要がなくなるため金利が上昇します。

融資の条件も厳しくなるため、高い金利で資金を借りる人がいなくなり経済が回らなくなるでしょう。

お金が回らなくなるとデフレが生じる可能性もあり、緩やかなインフレを目標としている政府の政策とは異なるため、

マイナス金利政策が終了する可能性は現時点では低いと言えます。

外国人観光客・外国人労働者の増大

政府の取り組みもあって、日本を訪れる外国人観光客や外国人労働者は増えています。

厚生労働省のまとめによると、

2021年10月末時点で外国人を雇用している事業所は2万1,753か所で前年比11.2％の増加

外国人労働者数は18万1,793人で前年比14.2％増と、届出が義務化されて以来過去最高を記録しました。

また、外国人労働者の受け入れを拡大する目的で2019年4月に「改正出入国管理法」が施行されたこともあり、今後も外国人労働者は増え続ける可能性が高いでしょう。

参考：厚生労働省「外国人雇用状況の届出状況表一覧」

単身者用住宅の需要増大

都心を中心に単身者用住宅は足りていないのが現状です。

実際に全世帯数に対する単身者の割合は増加傾向で、2050年には単独世帯が全体の約4割を占めると予測されています。

日本では少子高齢化問題と共に晩婚化や未婚化が問題となっており、解決される目処は立っていません。

不動産投資を行う立場で言えば、ファミリー向けマンションを購入するよりは、ワンルームマンションを購入したほうが需要を見込める可能性が高いのです。

4. 今後の不動産投資市場で起こりうる問題

では、今後の不動産投資市場で起こりうる問題にはどのようなものがあるでしょうか。

2019年秋に実施される予定の消費税増税

2019年10月1日より消費税が8％から10％へと増税される予定です。

不動産投資においては土地を除く建物の購入価格の他、下記のものに消費税がかかります。

• ローン融資の事務手数料
• 不動産仲介手数料
• 登記手数料など司法書士への報酬
• 修繕費や設備費用

投資規模によって金額は異なりますが、2％分でも数十万ほど払う金額が増えてしまうでしょう。

物件に関しては、売買契約締結日ではなく不動産の引渡し日の消費税額が適用されます。

つまり、2019年10月1日以降の引き渡しの場合に消費税が10％になるわけです。

金融機関による不動産投資ローンの厳格化

個人投資家を騙して高額なローンを契約させていたり、

融資書類を改ざんして不正に融資を引き出していたなど不動産投資に関わる問題がここ最近で相次ぎ、

金融機関の融資が厳格化されることが予想されています。

実際、横浜銀行では事件の1カ月後には自己資金確認書類の厳格化を始めました。

また、金融庁も2021年10月に全国の金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施。

今後、金融機関から借り入れする際のハードルが上がる可能性があるかもしれません。

2022年問題による物件の供給過多の可能性

2022年に懸念されている問題が「生産緑地問題」です。

生産緑地とは、都市環境を維持するため都市部の緑地を農地として管理するを義務化したもので、30年間営農する義務を負う見返りに固定資産税が大幅に優遇されています。

都内には、約428万平方メートル（東京ドーム91個分）の生産緑地があるとされており、その営農義務が解除されるのが2022年なのです。

固定資産税の優遇がなくなれば、土地の保有者が一斉に売却に走る可能性があります

そうなれば、市場に大量の土地が一気に宅地化され、供給過多に陥るかもしれないのです。

ただ、一部改正されて希望すれば10年延長することが可能となっており、影響は限定的だろうと言われています。

2025年問題による人口減少

日本の総人口は、2004年の1億2784万人をピークに減少しています。

特に地方において人口減少の推移は顕著です。

また、2025年には団塊の世代が75歳を迎えて後期高齢者になる「2025年問題」も深刻。

国民の3人に1人が65歳上、5人に1人が75歳以上の社会がやってきます。

借手があっての不動産投資なので、人口減少は大きな問題です。

東京オリンピック後の不動産価格の暴落の可能性

東京オリンピックで盛り上がる不動産市場ですが、オリンピック終了後の見込みはどうなのでしょうか？

東京オリンピックの終わっても、しばらくの間は都心を中心に不動産価格は維持されると言われています。

いくらかの値下がりがあるかもしれませんが、都心への人口の流入はなおも続くと予想されているため、暴落とまではいかないという意見が大方の見方でしょう。

ただ、前述したように地方においては人口の減少に歯止めがかからない状態が続くと予想されるため、特に物件供給過多な地域においては慎重な物件選びが重要です。

5. 今後の時代を見据えた不動産投資をしよう

不動産投資では、立地やアクセスの優れた物件を選び空室リスクを減らすのが重要であるなど、時代が変わっても物件の選び方の基本は変わりません。

しかし、同時に将来の見通しを分析して起こりうる問題等を見据えた上で不動産投資を行うのも重要です。

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