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2022年問題の概要と原因|不動産投資への影響はあるのか?

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皆さんは不動産業界における2022年問題をご存知でしょうか。

1980年代から続いたバブル期に、一気に住宅開発が進んだことで都市部の農地が無くなってしまうではないかという問題が起こりました。

政府は、農地が無くなれば食料の自給率の低下や緑が減ることによる生活への影響などが起こることを不安視し、1991年に都市部の農地を確保するために生産緑地法を改正しました。

生産緑地法の改正では、1992年に都市部の農地を生産緑地として指定し、固定資産税や相続税の優遇措置を設ける代わりに、30年間農業を続けてもらうことにしました。

その生産緑地の指定解除の期限が2022年に到来し、指定解除された土地が市場に出回り土地の価格が大きく下がるのではという懸念が生じています。

これが不動産業界における「2022年問題」です。

2022年問題にはどういった問題があり、不動産投資にはどのような影響が考えられるのでしょうか。

1. 2022年問題とは何か?|原因と概要

 過去にもコンピューターの2000年問題など、ある期限を迎えることで問題が起こるのでは?と話題になることが多々ありました。

不動産業界でも、同様に期限が到来することで問題が懸念される「2022年問題」が注目されています。

この2022年問題は、不動産投資をしているオーナーにも大きな影響があると言われています。

2022年問題は何が原因でどういった問題なのでしょうか。

まずは、2022年問題の原因と概要について見ていきましょう。

2022年問題の原因|生産緑地

1980年代から続いたバブル経済の影響もあり、都市部の宅地化が一気に進んだことで都市部の農地が無くなることが懸念されました。

都市部の農地が無くなれば、自給率の低下、地盤のゆるみや保水効果が失われることで自然災害や生活への影響が出ることが予想され、政府は、1991年に農地を確保するために生産緑地法の改正を行います。

改正では、1992年に生産緑地として指定を行い、30年間営農義務を課す代わりに固定資産税、都市計画税の税負担の大幅な軽減を宅地並みに、相続税の納税猶予などの優遇を行いました。

2022年問題の概要|農地の放出

その生産緑地の指定から30年を迎えるのが2022年。

2022年になると生産緑地として指定を受けている土地は、特別な理由がなければ自治体に買い取り請求を行って買ってもらうことができますが、自治体によっては財政的に買い取れないところも多く、自治体に買ってもらえなければ生産緑地として購入できる人を探すことになります。

しかし、生産緑地として購入してくれる人がいないとなると生産緑地の指定が解除されることになるのです。
生産緑地の指定が解除されれば税制優遇が受けられなくなり、固定資産税は大幅に上がり相続税を納めないといけません。

そうなると所有者は土地を持ち続けられなくなり、宅地化して市場で売るしかありませんが、多くの生産緑地所有者がこれに当てはまると言われています。

生産緑地の解除により、農地が大量の宅地として市場に放出され、周辺の地価暴落や賃貸物件の大量供給が起こり市場バランスが崩れることが予想されます。

これを2022年問題と言います。

市街化区域とは何か

日本の国土は、各自治体により都市計画法に基づいて市街化を進めるか、農地として残すかなどによって、都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外に分けられています。

その中の都市計画区域は、「区域区分の定めのある地域」と「非線引都市計画区域」分けられ、区域区分の定めのある地域は市街化区域と市街化調整区域の2つに分けられます。

市街化区域はその名の通り市街化を促進する地域で、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を言います。

生産緑地=市街化区域にある農地・緑地

 市街化地域が市街化を促進する一方、市街化調整区域では市街化を抑制し、新しい建築や増築などは出来ません。
そういう意味では市街化調整区域は、農林水産業を推進するエリアと言えます。
本来農地は市街化調整区域にあるべきですが、生産緑地は市街化区域にある農地ということが重要な点です。  

生産緑地法|制定と期限

1974年に都市部の農地や緑地を残すことを目的として生産緑地法が制定されましたが、1992年に急激な都市部の農地の宅地化を受け改正が行われることになります。

改正では、一定の要件を満たした都市部の農地を生産緑地として指定し、30年間の期限を設けて営農義務を課す代わりに税制優遇を行いました。

生産緑地の指定を受ける為には自治体の審査があり、要件は下記の通り。

農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること。

面積が 500m2以上であること(森林、水路・池沼等が含まれてもよい)。

農林漁業の継続が可能であること(日照等の条件が営農に適している等)。

当該農地の所有者その他の関係権利者全員が同意していること。

参照:ウィキペディア:生産緑地地区 URL:https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%94%9F%E7%94%A3%E7%B7%91%E5%9C%B0%E5%9C%B0%E5%8C%BA

生産緑地の対象面積

1991年当時には生産緑地の対象面積は0,628ヘクタールありました。

一方2014年の生産緑地の対処面積に関するデータによると、東京都で約3,329ヘクタール、埼玉県約 1,824ヘクタール 、千葉県約 1,188ヘクタール、神奈川県 約1,404ヘクタール、 愛知県 約1,206ヘクタール 、大阪府 2,100ヘクタールと合計11,051ヘクタールとなっており、約3分の1にまで縮小しています。

生産緑地解除で宅地扱いに

自治体による買取りがされず、生産緑地として売買が成立しない場合は生産緑地は解除されてしまいます。

解除されると固定資産税は宅地並み課税となり、相続税の納税猶予は解除され納税が必要になります。

所有者の大多数が生産緑地の保有を維持できずに土地を売却しなくてはならず、それが原因で大量に市場に土地が放出されることが懸念されている訳です。

【2017年6月】「都市緑地法」一部改正

これまでの生産緑地法では、生産緑地は30年の期限を迎えるか、所有者の死亡がないと買取の申し出ができません。

しかし、すでに生産緑地の指定を解除された農地については収益を得るために宅地化されるケースが多く、政府も一斉に買取の申し出が予想される2022年問題を迎えるにあたり、2017年6月に都市緑地法の一部改正を行いました。

この改正により、生産緑地の要件面積の引き下げ、生産緑地内に施設の設置、特定生産緑地に指定されると10年期間延長が可能になり、生産緑地をより有効に活用できることになりました。

都市緑地法案の一部改正は、生産緑地にどのような影響をもたらすのでしょうか。

要件面積引き下げ

改正前の生産緑地法では、生産緑地に指定されるための要件として、対象面積が500㎡以上必要でした。

しかし、改正により300㎡以上に変更され、隣り合う田畑の所有者が共同で生産緑地指定を受けていた場合など、片方が買取請求することでもう一方も生産緑地の指定を解除されてしまうケースなどが減ることが予想されます。

施設設置が可能に

これまでは生産緑地内には、農業に関連する生産・集荷・貯蔵・保管・処理・休憩に用いる施設しか設置できませんでしたが、改正により農産物加工所、直売所、農家レストランなどの設置ができることになりました。
又、都市計画法に新たに設定された田園住居地域の生産緑地でも同様の施設の設置ができるようになります。

特定生産緑地|買取申し出の延期制度

生産緑地の指定の期限である30年を迎えた場合でも、特定生産緑地として指定を受けることで買取申し出の期間を10年間延期できるようになりました。

特定生産緑地として指定を受ければ、10年経過毎に再指定を受けることで更に10年延期することができます。

2. 2022年問題とは何か?|不動産投資への影響2つ

2022年問題は不動産投資の観点から見ても大きな影響があると言えます。

都市部に宅地が大量に供給され、周辺の地価の下落や賃貸住宅の増加により空室率が上昇することになれば、生産緑地の多いエリアで賃貸住宅をもっているオーナーにとっては大きな問題になります。

しかし、2017年6月の都市緑地法の一部改正により、生産緑地を2022年以降も維持しやすくなったことで、一斉に所有者が手放す可能性は少なくなるのではないかとも言われています。

2022年問題は不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。

①宅地化が不動産市場へ与える影響

2022年に生産緑地の指定が一斉に解除され、大部分の所有者が自治体に買取請求を行えば自治体も買取は難しく、結果として生産緑地は宅地化され市場に大量に出回ることになります。

しかし、2017年6月に都市緑地法の一部改正など、政府も生産緑地を増やしたい意向があり、今後も色々な対策が検討されることが予想されます。

本当に生産緑地所有者は土地を手放すのか?

生産緑地の指定を受けている土地の所有者は、固定資産税の農地並み課税や相続税の納税猶予など優遇措置を受けており、生産緑地の指定が解除されて優遇措置を受けれなくなるとたちまち生活にも影響が及びます。

そのため、生産緑地の指定解除を迎える2022年以降も生産緑地の指定を受けられるのであれば継続したいと考えている人が多く、政府も生産緑地を増やしたいという考えを持っており、今後も法律の改正など状況は大きく変わることが予想されます。

そのため、土地を手放す可能性は低いと言えるでしょう。

相続税の納税猶予

生産緑地の優遇措置のひとつに相続税の納税猶予があります。

所有者が死亡するなどして生産緑地を相続する場合、相続人も農業を続けるのであれば生産緑地の指定を継続することができ、相続税が発生したとしても生産緑地の指定が解除されるまで相続税を一定金額納税猶予してもらえます。

仮に、2022年に生産緑地の指定が解除されてしまうと猶予されていた相続税を支払わないといけません。

2016年時点の東京都の発表では、相続税の納税猶予を活用している所有者は45%いると発表されており、高額な納税資金を準備できずに困る生産緑地の所有者も多いことが予想されます。

②固定資産税対策|賃貸住宅

生産緑地の優遇措置のうち固定資産税の農地並み課税があります。

所有者が営農義務を果たして生産緑地の指定を受けている間は、安い固定資産税で所有することができます。

しかし、生産緑地の指定が解除されて宅地並み課税となれば高い固定資産税を支払わないといけません。

その場合宅地転用して賃貸住宅を建築し節税する所有者が増えることも考えられます。

空き家増加の可能性

賃貸住宅を建築すれば土地の固定資産税は6分の1に軽減され、収益を得ることができる、相続税対策にも有効などメリットが多いと言えます。

そのため、所有者の多くが賃貸住宅を建築することになれば、周辺エリアには新築の賃貸住宅が大量に供給されることになり、築年数の古い物件など空き家増加につながる可能性も。

3. 【結論】2022年問題は差し迫っての危機ではない

不動産投資にも大きな影響を与えるのではと懸念された2022年問題ですが、政府も2017年6月に都市緑地法の一部改正など、生産緑地の維持のために緩和措置や猶予期間の延長など対策を進めています。

そのため、2022年に生産緑地が一斉に解除され、大量の宅地が供給される可能性は極めて低いでしょう。

したがって現状では2022年問題は差し迫った危機ではないと言えます。

しかし、生産緑地では営農義務があり、生産緑地を維持できない所有者が増えているのも事実であり、いつ大量に生産緑地の指定解除されるかはわかりません。

生産緑地が周辺に多いエリアで不動産投資を行っている場合は、将来宅地が大量に供給されることを予測し、売却などどういった対応をするか検討しておく必要があります。

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