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ワンルームマンション購入の手引き|ワンルームマンション投資をおすすめする6つの理由

「ワンルームマンションを購入して、安定した利益を得たい」

そう考えている人は多いのではないでしょうか。

しかし初心者は、「どの物件を選べばいい?」「どうやって購入すればいいの?」

など分からないことだらけで投資自体に不安を感じてしまいますよね。

そこで今回はワンルームマンション購入の手引きと、ワンルームマンション投資をおすすめする6つの理由をご紹介します。

投資を検討している方は、ぜひチェックしてくださいね。

1. ワンルームマンション購入の手引き

ワンルームマンション購入の手引き

少額から始められるワンルームマンション投資は、初心者にもおすすめの不動産投資方法です。

しかし、ワンルームマンションを購入するにはまずは何をすればいいの?とお悩みの方もいるでしょう。

そこでまずはワンルームマンションを購入する方法を、物件の探し方から解説していきます。

物件探しのポイント

投資物件を探す際には、ポータルサイトを利用する人が大半でしょう。

そこで前もって物件探しのポイントを押さえておけば、より効率的に好条件の物件を見つけることができます。

まずは予算を決めよう

まず最初に、投資に充てる予算を決めましょう。

自己資金でいくら、ローンを組むならいくら等、自身の生活を圧迫しない程度に余裕をもって捻出できる資金の上限を明確にしてください。

気になる物件の価格や近隣相場をチェック

気になる物件を見つけたら、その物件価格はもちろんのこと、近隣にある類似物件の賃料相場や売却価格をチェックしましょう。

賃料相場は今後の運用収支に直結する重要な要素。

これを知ることである程度の収入予想を立てることができます。

物件選びのポイント

ワンルームマンションに限らず不動産投資において、物件選びは最も重要です。

ここからはワンルームマンション投資における、物件選びのポイントを見ていきましょう。

ターゲットに合った周辺環境や利便性か

ワンルームマンションのターゲット層は単身者ですが、彼らが物件選びで重視するのは利便性と環境です。

駅から遠くバス停もない場所で暮らしても通勤・通学が大変ですし、近くにスーパーなどが無ければ買い物にも不便を感じます。

物件を選ぶ際は一度現地に足を運び、内部だけでなく駅やバス停までの距離がどれくらいなのか、マンション周辺の環境は良いか、

など周辺状況も必ずチェックしておく必要があるでしょう。

新耐震基準を満たしているか

新耐震基準とは、1981年6月以降に導入された耐震基準のこと。

震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないよう作られた基準ですが、それ以前の旧耐震基準で作られた物件では震度5強以上の揺れで倒壊する危険性が高いです。

近年大規模な地震が相次ぎ防災意識が高まっています。

そのため物件選びの基準として強い地震に耐えられる「新耐震基準を満たしていること」を挙げる人は多いので、マンション購入の際は新耐震基準を満たしたのもを選ぶのがベターでしょう。

現在の管理状況は問題ないか

現在の管理状況に関する情報は、「重要事項調査報告書」に記載されています。

この重要事項調査報告書とは、管理費や修繕費・工事履歴・アスベストの有無など、マンション管理に関わる事項が書かれている書類のこと。

建物の管理会社が発行しているものですが、購入者としてあなたもこの報告書の内容をきちんと確認し、現在の管理状況を理解しておく必要があります。

マンション内部の設備は魅力的か

マンションの設備が古かったり、少なかったりすると入居者からの人気が落ちて空室になり、入居者を確保するために賃料を下げなければならないという事態に陥ることがあります。

一方設備が充実したマンションには借り手がつきやすくなりますので、物件購入の際はより新しく、よりたくさんの設備が付いたマンションを選ぶのが鍵です。

また、設備の管理状態についても現地に行ったり、先ほど紹介した重要事項調査報告書を見たりして確認しておくとよいでしょう。

物件決めのポイント

条件に合った物件に出会ったら、いよいよ購入するかどうかを決めることに。

この物件決めの際には、チェックしておくべき以下のポイントがあります。

実質利回りで計算しよう

ポータルサイトや物件情報で公表されている利回りは、表面利回りと呼ばれるもの。

表面利回りとはその名の通り、物件価格に対して得られる家賃収入の割合を示す表面的な収益性を表した数値です。

表面利回り=想定年間家賃収入÷物件の購入価格

この表面利回りでは物件運用にかかる維持管理費などのコストを考慮していないため、

これらのコストを考慮した実質利回りで収支状況を計算するようにしましょう。

実質利回りの利回りの計算式は、以下の通りです。

実質利回り=年間家賃収入ー年間経費÷物件の購入価格+購入時の諸経費

収支計画表を作ろう

実質利回りを計算したら、収入と支出の状況を長期的にシミュレーションした収支計画表を作成しましょう。

これにより長期的にどれだけの収益を手にすることができるのかを知ることができるため、物件購入を決める大きな判断材料になります。

収支計画表の作成にあたり重要なのは、想定されるマイナス要因を考慮することです。

空室や家賃下落リスク、融資を受けて物件を購入する場合には金利変動リスクなどが想定されます。

ローンを使用する際のポイント

不動産投資家の多くが利用する不動産投資ローンでは、年収や勤務先などの借り手の属性に加えて投資物件の収益性が評価対象となり、その情報に基づいて融資の可否が決まります。

この審査に通らなけらば、ワンルームマンション投資がしたくても物件を購入することができません。

一般的に金利が低めに設定されている都市銀行(メガバンク)では、ローンの審査は厳しくなります。

一方で金利が高いノンバンクでは、メガバングに比べ審査基準は緩めです。

金利の高低は物件購入後の返済負担に直結するため、できるだけ金利の低い金融機関で融資を受けたいですよね。

ローン審査を通過するためには、個人属性を上げることはもちろんのこと購入する物件に収益性があることをこちらからもアピールする必要があります。

前項でご紹介した収支計画表は物件運用に関する収益性を現実的にシミュレーションした事業計画書類なので、融資審査の際に金融機関に提出するようにしましょう。

物件購入後のポイント

投資用ワンルームマンションを購入したら、いよいよ賃貸経営が始まります。

管理はどこまで任せるべき?

賃貸経営を始めるにあたり、物件の管理方法を決める必要があります。その管理方法は主に以下の3つです。

  • 自主管理
  • 管理委託
  • サブリース

自主管理はこの3つの中で一番コストがかからない管理方法ですが、その一方で物件管理のすべてを自分で行わなければなりません。賃貸経営に関する十分な知識やノウハウが必要な上に管理業務に時間を取られるため、賃貸経営を本業にしている人でなければ厳しいでしょう。

管理委託は不動産管理会社に物件管理を代行してもらう管理方法で、副業で賃貸経営をするという人におすすめです。

家賃収入の5%程度の管理委託料を支払うことにはなりますが、物件管理の手間がほとんどかからないため、多くの不動産投資家に選ばれています。

サブリースとは、サブリース会社に投資物件を一括で借り上げてもらい管理業務も委託するというもの。

一括借り上げしてもらうことで、入居者の有無にかかわらず毎月保証されたリース料を受け取ることができます。

しかし多くのサブリース契約では家賃の保証額(リース料)の見直しができる契約になっているため、家賃が下落すればリース料も減額になってしまう事態に。

これら3つの管理方法のメリット・デメリットを把握し、物件条件や自身の状況と照らし合わせた上で管理を任せる範囲を決めましょう。

購入時・購入後に掛かる税金とは

物件購入時・購入後には、不動産取得税と固定資産税・都市計画税を支払わなければなりません。

不動産取得税とは、土地や建物を購入したときにかかる税金のことです。

ワンルームマンション購入にかかる不動産取得税の相場は大体10万~30万円とされていて、購入から半年後に支払います。

 

一方固定資産税・都市計画税とは、土地や建物の所有者にかかる市町村税のこと。

ワンルームマンションの固定資産税の相場は大体年間4~8万円程度とされていて、

その年の1月1日時点で物件を所有している場合にはその年に、1月2日以降に物件を購入した場合には翌年に支払います。

固定資産税の支払時期は各自治体によって異なるため、ホームページや役所の窓口などで確認しましょう。

確定申告の準備はこまめに

不動産投資で収入を得た場合の確定申告では、賃貸経営の過程で生じた様々な出費を経費として計上することができます。

総収入ー必要経費=不動産所得

が申告分となるため、節税になるのです。

したがって確定申告の準備は、慎重かつこまめに行うことが大切。

確定申告で収入、経費として計上できる項目は以下の通りです。

収入 経費
家賃 税金(固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税、収入印紙代など)
礼金・契約更新料 保険料(火災保険・地震保険など)
管理委託料
敷金や保証金のうち返還の必要がないもの 司法書士や税理士への報酬
減価償却費
管理費・共益費 修繕費
ローン金利(元本部分は含まれない)

また副業でワンルームマンション投資をしている人は、給与所得と不動産所得を合算して確定申告を行うことに。

賃貸経営が赤字だと損益通算によって所得を圧縮することができるため、高い節税効果が得られます。

損益通算とは…赤字の不動産所得を給与所得などのほかの所得から差し引いて計算すること

このように確定申告時には収入や経費に関する書類を大量に提出する必要があるので、余裕をもって準備に取り掛かりましょう。

関連記事家賃収入を得たら確定申告をしよう!|初心者大家にも分かりやすい手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

2. ワンルームマンション投資をおすすめする6つの理由

ワンルームマンション投資をおすすめする6つの理由

ワンルームマンションはファミリー向けの広い部屋が集まるマンションではなく、主に単身者向けの部屋で構成されるマンションです。

しかし、なぜ投資初心者にはワンルームマンション投資がオススメなのか分からないという方もいるでしょう。

ここからはワンルームマンション投資が良いと言われる6つの理由をご紹介します。

①投資効率が高い

ワンルームはマンションは投資の中でも取引市場が盛んなので、賃貸・売買ともにしやすいです。

今話題の「晩婚化」によって単身者も増加傾向にあるので駅チカでアクセスのよい物件は空室が出たとしてもまた次の入居者を見つけやすく、

敷金や礼金がもらえる回数も増えていきます。

②少額から始められる

ワンルームマンション投資最大のメリットは、自己資金が少ない場合でも投資を始められること。

中古のワンルームマンションであれば数百万円で購入できる物件もあるため、

「不動産投資を始めてみたいけど、いきなり大金を出すのはちょっと…」という方にもおすすめです。

またワンルームマンションは専有面積が小さいため、ファミリー向けの大きなマンションと比べ管理費も少なくて済みます。

③購入物件に住むこともできる

購入した家には、当然自分が住むこともできます。

自分で購入したマンションであれば賃貸料を毎月支払う必要もありませんので、現在ワンルームに住んでいるという方には大きなメリットだと言えるでしょう。

また自分で物件に住むことでそのマンションの改善点や管理のポイントも見えてくるため、

さらなる高収益を目指してしばらくの間自分でそのマンションに暮らしてみるという人も少なくありません。

④管理費があまり掛からない

ワンルームマンションはファミリー向けのマンションと比べて小さめなので、その分管理コストも低くなります。

特に中古で小規模なマンションを購入する場合、管理コストをかなり抑えることが出来るため自己資金が少ない方でも利益を出しやすいと言えるでしょう。

⑤安定した収入を得られる

株や仮想通貨などの場合、景気を見ながら頻繁に売買を繰り返さなければ利益を得ることはできません。

一方不動産の場合、一度購入してしまえば日々の管理などを除き特別なアクションをせずとも毎月自動的にお金が入ってきます。

現在フルタイムで働いていて忙しい毎日を送っている方でも、ワンルームマンション投資なら長期的なリターンを見込むことができるでしょう。

⑥年金対策になる

一度マンションを購入すれば、賃料収入がある限り働かなくても安定した収入を得ることができます。

そのためマンション投資で得られる利益を私的年金として利用すれば、老後豊かな暮らしを送ることも可能。

「老後のための貯金が少ない」「老後のことまで考えている時間がない」という方にも、

手軽にできるワンルームマンション投資には大きなメリットがあります。

3. ワンルームマンション投資の3つのリスク

ワンルームマンション投資の3つのリスク

初心者にもおすすめのワンルームマンション投資ですが、投資である以上当然リスクが存在します。

リスクを知っておくことは不動産投資の成功率を高めることにもつながりますので、以下の3つのリスクをチェックして後悔のない資産運用を行ってくださいね。

①収益が控えめ

ワンルームマンション投資は株などの金融商品に比べ、大きな利益が出にくいもの。

もちろん物件購入の際利益が出るものを選べば継続して収入は得られますが、

部屋数に限度がある点、相場よりはるかに高い家賃を設定できない点から大きな利益にはつながりにくいです。

しかし副業としてワンルームマンション投資を行う場合、少額でも安定した収入が得られること自体大きな魅力だと言えます。

②リスクの影響を受けやすい

不動産投資には、様々なリスクがあります。

自然災害でマンションが倒壊するリスク、管理会社が倒産するリスクなど、可能性の低いものもありますが未来が予測できない以上、ある程度のリスクは考慮しておく必要があります。

不動産投資で特に大きなリスクが空室リスク。

入居者が入らず、家賃収入ゼロの状態が続けば管理費などで赤字は膨れあがってしまいます。

また、マンションの立つエリアの価値が大きく下がったなどの理由で家賃が大きく下落する可能性もあるでしょう。

③売りたい時にすぐ売れない

人気の高いワンルームマンションや新築のマンションなどには資産価値がありますが、築年数が増えるにつれその価値はどんどん下がってしまいます。

購入した当初は価値のあったマンションも、長い年月と共に家賃収益が出なくなり、売りに出そうと思った時にはほとんど価値が無くなっていた…というケースもあるのです。

4. ワンルームマンションは少額から始められるおすすめの投資先!

ワンルームマンション投資は初心者でも気軽にスタートできるおすすめの投資方法で、小額から始めることができます。もちろんリスクもありますが、対策を立てることで投資の成功率は格段に高まるでしょう。

「本当にワンルームマンション投資していいの?」「物件をどう選べばいいの?」そんな疑問をお持ちの方は、不動産投資のプロに相談するのがおすすめです。

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不動産投資が難しいと感じている方は、ぜひMIRAIMOの無料オンライ相談をご利用ください。

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